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Lawrence Delahaye, Atland Voisin : « Nous disposons d’un certain nombre de leviers pour maintenir nos rendements »…

Lawrence Delahaye, Atland Voisin : « Nous disposons d’un certain nombre de leviers pour maintenir nos rendements »…

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Lawrence Delahaye, Directeur général adjoint Investissements d’Atland Voisin, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : tour d’horizon de l’état des marchés immobiliers, et de leur potentiel. Mais aussi focus sur les rendements à venir des SCPI. Dont ceux d’Epargne Pierre, la SCPI phare du groupe, qui devrait obtenir le label ISR très prochainement. Interview.

Atland Voisin, je le rappelle, c’est environ 2 milliards d’euros d’encours sous gestion aujourd’hui. Gérés pour le compte de 2 OPCI et de 3 SCPI, dont la SCPI Epargne Pierre. Parlons d’abord investissements. L’an dernier, Atland Voisin a investi près de 600 millions d’euros, en immobilier d’entreprise notamment. Un marché dont le volume de transaction a baissé d’environ 30% en 2020. Que peut-on dire de l’état de ce marché aujourd’hui ?

Lawrence Delahaye – Le marché a effectivement baissé. Notre volume d’investissement en 2020 est lui aussi en retrait par rapport à 2019, mais dans des proportions moindres. Il s’est ajusté à la collecte réalisée l’an dernier. Mais ces flux nous ont quand même permis de mener plus de 550 M€ d’acquisitions pour le compte des SCPI que nous gérons. Y compris pour le compte de MyShareSCPI, logée dans la structure MyShareCompany détenue conjointement avec AXA France. Nous avons donc poursuivi nos investissements dans un contexte de marché assez étonnant.

Y compris pendant les périodes de confinement ?

Lawrence Delahaye – Les périodes de confinement ont évidemment un peu compliqué nos interventions. Mais ne nous ont pas empêché de conclure 36 opérations en 2020. Y compris durant les confinements. En réalité, le marché s’est adapté. Car les signatures et la rédaction des actes restaient possibles. Les investisseurs ont aussi adapté leurs stratégies. Quand un marché commence à vaciller, c’est la recherche de la sécurité qui prime. C’est clairement la tendance qui s’est imposée en 2020.

Le « flight to quality », qui pousse les investisseurs à rechercher les meilleurs immeubles, les mieux placés, dotés des meilleures normes énergétiques…

Lawrence Delahaye – Exactement. Mais plus particulièrement sur les classes d’actifs traditionnelles. Conséquence : les prix des bureaux dits sécurisés, donc neufs, occupés par de « bons » locataires, se sont envolés. A des niveaux tout à fait stratosphériques. Parallèlement, les investisseurs se sont portés plus massivement sur des classes d’actifs considérées comme protégées. Les institutionnels sont revenus sur le secteur du logement. Cette tendance, amorcée il y a 3-4 ans, s’est nettement accélérée en 2020. Avec l’essor de la consommation à distance, les investisseurs ont également privilégié la logistique. Là encore, les prix se sont envolés. Les taux prime ont franchi la barre des 5%. Puis des 4%. Et l’on se rapproche maintenant du seuil des 3,5%. Les investisseurs sont désormais convaincus que ce secteur mérite d’être payé au prix fort…

A côté de ces actifs très bien placés, dans les grandes métropoles européennes, n’y a-t-il pas aussi un intérêt croissant pour les marchés un peu plus étroits, en régions ?

Lawrence Delahaye – A l’instar de l’ensemble des marchés d’immobilier d’entreprise, les marchés régionaux ont subi une baisse de leurs volumes. Mais elle est moins prononcée (-39% environ) qu’en Ile-de-France. Les disparités régionales sont toutefois assez sensibles. Certaines régions ont réalisé des scores supérieurs à leur moyenne décennale. C’est le cas notamment pour l’ensemble Aix-Marseille. Ou Nice-Sophia Antipolis. D’autres ont moins bien résisté. Comme Lille ou Toulouse, cette dernière ayant subi les conséquences de la crise sur le secteur aéronautique. Mais, globalement, il reste possible de trouver des marchés régionaux qui présentent de bons fondamentaux. Où les taux de vacance sont assez bas. Où, faute d’emballement spéculatif, il n’y a pas de phénomène de sur-offre, comme on peut le constater sur certains marchés en Ile-de-France.

C’est-à-dire ?

Lawrence Delahaye – Paris intramuros est relativement protégé. Il y a très peu de foncier disponible. On travaille donc quasiment à « iso-stock ». Les immeubles parisiens sont rénovés, restructurés. Mais, au final, peu de mètres carrés supplémentaires viennent s’ajouter au marché. Ce qui n’est pas du tout le cas pour des marchés comme ceux de la première couronne ou du secteur péri-Défense. Il y a eu énormément de développement spéculatif. Avec un contexte de contraction de la demande placée, ces marchés vont donc beaucoup plus souffrir que les marchés en régions.

J’évoquais précédemment votre SCPI phare, Epargne Pierre. Sa stratégie, compte tenu de l’évolution des marchés sous-jacents que l’on vient de souligner, va-t-elle, elle aussi, évoluer ?

Lawrence Delahaye – Epargne Pierre est très largement positionnée sur les métropoles régionales. Elles constituent environ 75% de son patrimoine. Notre intention est de continuer à investir dans ces marchés régionaux, auxquels nous croyons tout particulièrement. Mais en affinant encore le positionnement sectoriel de nos acquisitions. Exemple : investir aujourd’hui à Toulouse dans le secteur aéronautique est sans doute délicat. Mais investir, comme nous l’avons fait, dans le centre de recherche en oncologie de Pierre Fabre, c’est tout à fait différent. Cet actif, qui mixte bureaux et laboratoire, n’est pas du tout exposé au secteur aéronautique. Mais à celui de la santé, particulièrement plébiscité en 2020.

Cela veut-il dire qu’Epargne Pierre va élargir son champ sectoriel ? A la santé. Mais aussi, peut-être, à la logistique ou à d’autres classes d’actifs ?

Lawrence Delahaye – Nous nous sommes, pour l’instant, toujours tenus à l’écart du secteur logistique. Parce que nous n’avons pas d’expertise particulière dans ce domaine. Et que nous considérons qu’il faut une taille critique pour s’intéresser à ce marché, étant donné qu’il y a peu de repreneurs potentiels. Ceci dit, nous avons néanmoins l’intention de diversifier l’allocation d’Epargne Pierre sur des classes d’actifs alternatives. Ces classes d’actifs, cela pourra être l’hébergement, au sens large. C’est-à-dire le secteur du coliving, celui des résidences gérées. Ou celui de la santé. Nous n’avons pas encore pris position sur ces marchés. Mais nous suscitons des rencontres pour essayer de mieux les comprendre. Nous sommes d’ailleurs en train de finaliser une opération, conjointement avec l’un de nos homologues, sur un portefeuille d’hôtellerie de plein air…

La question que se posent bien évidemment les souscripteurs de SCPI est de savoir si vous serez en mesure de maintenir les rendements à leur niveaux actuels (5,36% pour Epargne Pierre en 2020, je le rappelle) au cours des prochaines années ?

Lawrence Delahaye – Maintenir un tel niveau de distribution est-il un objectif absolument impératif ? On peut se poser la question. Car il faut prendre en compte la réalité du marché. La réalité du marché est que les investissements sécurisés, totalement sécurisés, ne rapportent rien. En plaçant votre argent sur un Livret A, ou en assurance-vie, vous ne compensez même pas l’inflation. Les rendements des SCPI d’Atland Voisin sont aujourd’hui positionnés à des niveaux très élevés. Très largement supérieurs à la rémunération d’un placement sans risque. A mon sens, il ne serait donc pas dramatique que ces rendements baissent, à la marge, tant qu’ils se positionnent très au-delà de ce que peuvent offrir les placements sans risque.

Mais ces rendements seront-ils maintenus ?

Lawrence Delahaye – Nous n’avons pas l’intention d’aller concurrencer nos homologues qui achètent des immeubles neufs, à Paris ou en première couronne. Et qui les louent à des sociétés du CAC 40 via des baux de 12 ans. Ce marché est très cher, avec des taux compris entre 3% et 4%. Ce n’est pas notre crédo. Donc, les rendements d’Epargne Pierre vont probablement continuer à fluctuer entre 5% et 5,5%. Nous ne sommes pas contraints d’acheter les actifs qui se présentent pour placer, à tout prix, notre collecte. Que nous essayons d’anticiper. Tout dépend des opportunités de marché. Notre ancrage régional nous permet de saisir des opérations qui sont en dehors du champ d’intervention des grands brokers parisiens. Et donc de continuer à délivrer des performances assez significatives. D’autant que nous disposons d’autres leviers pour maintenir nos rendements…

La plus-value, j’imagine ?

Lawrence Delahaye – Non. Epargne Pierre a été créée en 2013. Son patrimoine est donc assez jeune. Nous pourrions néanmoins dégager de la plus-value sur les premières acquisitions réalisées. Et même sur celles finalisées il y a plus de deux ans. Mais nous ne le souhaitons pas. Nous pensons que nous sommes en mesure d’améliorer nos rendements par d’autres voies. En optimisant davantage la gestion de notre patrimoine. En optimisant les coûts qui y sont associés. Ou en augmentant aussi, marginalement, le levier financier de la SCPI. Son endettement est aujourd’hui de l’ordre de 10%, si l’on ne tient pas compte des opérations en VEFA[1]. Nous disposons donc d’un certain nombre de leviers pour maintenir nos rendements.

Quid de 2021 ?

Lawrence Delahaye – Nous avons dû, en 2020, adopter des mesures pour protéger nos locataires. Donc renoncer à, ou différer, certains loyers. En 2021, nous ne sommes pas à l’abri face à la réédition de tels évènements. Nous serons peut-être amenés à faire des efforts significatifs envers certains de nos locataires du secteur commerce par exemple.

En tout cas, nous avons bien compris que les rendements étaient sous contrôle. Lawrence Delahaye, je vous remercie.

Lawrence Delahaye – Merci.

Propos recueillis par Frédéric Tixier

[1] Les échéanciers de VEFA entrent dans le ratio d’endettement des SCPI

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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de 1,6 Md€ pour le compte de 30 000 associés environ au 31/12/2020. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 435 M€ de patrimoine (au 31/12/2020). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Le label ISR déjà à la croisée des chemins

Le label ISR déjà à la croisée des chemins

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Ce n’est pas faire injure à l’auguste institution qu’est l’Inspection Générale des Finances (IGF) de rappeler que nombre de rapports produits en son sein connaissent une destinée éphémère. Tel ne devrait cependant pas être le cas du « Bilan et perspectives du label ISR » daté de décembre 2020, et diffusé récemment.

Ce n’est pas faire injure à l’auguste institution qu’est l’Inspection Générale des Finances (IGF) de rappeler que nombre de rapports produits en son sein connaissent une destinée éphémère. Trop souvent, et en dépit de la qualité du travail réalisé, la publication d’un nouvel opus donne lieu à un droit de réponse des personnes visées. Quelques échos dans la presse spécialisée sans que soient modifiés les pratiques ni le droit positif… Tel ne devrait cependant pas être le cas du « Bilan et perspectives du label ISR » daté de décembre 2020 et diffusé récemment.

Un bilan sévère sur l’efficacité du label ISR paru en 2016

Le bilan de la mission sur le label paru en 2016 est sévère et à peine tempéré par le langage diplomatique d’usage. Extraits : « À moins qu’il n’évolue radicalement, le label ISR s’expose à une perte inéluctable de crédibilité et de pertinence. Nonobstant son succès quantitatif, il présente des faiblesses intrinsèques qui obèrent son adaptation à un marché en forte évolution » (p. 1). « Aucun critère ne vient encadrer la construction des notes ESG, par exemple en définissant des standards à partir desquels évaluer la durabilité des entreprises » (p. 7). « Les exigences du label sont difficilement conciliables avec l’objectif de contribution au développement durable, pourtant affiché dans ses documents fondateurs et ses supports de communication » (p. 13). « Cette situation est de nature à occasionner des malentendus et expose le label et ses parties prenantes à un risque de réputation » (p. 14). Aïe !

Un rapport qui préfigure la nécessaire réforme du label, cinq ans après son lancement

Mais plutôt qu’une critique définitive de cette entreprise dans laquelle certaines sociétés de gestion françaises ont particulièrement brillé, le rapport de l’IGF préfigure la nécessaire réforme structurelle du label cinq ans après son lancement. Au fond, l’Inspection ne fait qu’exposer ce que les professionnels de la Place savent déjà. Apparu dans le sillage du plan de la Commission européenne pour le financement de la croissance durable (2018), un nouveau tsunami réglementaire est en train de rebattre les cartes, qu’il soit d’origine nationale (loi Pacte, article 29 de la loi Énergie-Climat) ou européenne (taxonomie, SFDR, éco-label). La préoccupation des autorités publiques sur les macro-enjeux environnementaux (biodiversité, climat, ressources en eau …) est tardive mais sincère. Elles entendent désormais permettre à l’investisseur d’apprécier effectivement si les acteurs de la finance agissent conformément à ses convictions et/ou ses engagements. Nul ne s’en plaindra.

Et l’immobilier dans tout ça ? Tout va bien, merci !

Le rapport de l’IGF ne fait que mentionner l’intégration récente de la gestion d’actifs réels dans le champ du label, par un arrêté ministériel du 8 juillet 2020 : « Pour ces fonds immobiliers, le label ISR prévoit toutefois des exigences spécifiques distinctes de celles applicables aux instruments mobiliers » (ann. III, p. 2). Surtout, les professionnels de la gestion des SCPI et OPCI à l’origine du référentiel immobilier ont eu tout loisir d’analyser le cadre existant. Et de prendre en considération les caractéristiques de ce métier pour pousser au maximum le curseur des exigences opposables aux gestionnaires. On rappellera principalement que le fonds immobilier labellisé ISR, au contraire de celui spécialisé dans les titres financiers, est directement propriétaire de l’actif qui est la source de « l’effet ESG ».

Le fonds immobilier dispose de leviers d’actions effectifs

Il dispose donc des leviers d’action effectifs pour agir positivement et faire connaître aux investisseurs les résultats de son travail et les progrès à venir. Quand on améliore la performance énergétique d’un immeuble, quand on veille à la qualité de l’air intérieur, quand on promeut l’accès non polluant au bâtiment ou encore quand on sensibilise les locataires sur les bonnes pratiques ESG, on est typiquement dans une démarche ISR.

L’ESG et l’immobilier font décidément bon ménage. Peut-être le sujet d’un prochain rapport d’une mission de l’IGF ?

Arnaud Dewachter

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A propos d’Arnaud Dewachter

Arnaud Dewachter a été délégué général de l’ASPIM de 2008 à 2018. Il est consultant indépendant et associé-fondateur d’Ethiket, un cabinet spécialisé dans l’accompagnement dans le développement durable des gestionnaires d’actifs immobiliers

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La SCPI Iroko Zen boucle sa 3e acquisition

La SCPI Iroko Zen boucle sa 3e acquisition

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La SCPI digitale et sans frais d’entrée, lancée en décembre dernier, vient de réaliser son 3e investissement. Sa cible : des locaux d’activités générant un rendement à l’acquisition de 7,5%. Et crédités d’une note ESG de 60 sur 100. Iroko Zen espère faire mieux en 2021 que son objectif de distribution annuelle de 5,5%.

Au même titre que Néo, lancée en 2019, Iroko Zen a banni de son business model la traditionnelle commission de souscription des SCPI. Mais ce nouveau véhicule, commercialisé depuis décembre dernier, ne se contente pas de jouer la carte du low cost digital.

Iroko Zen a versé un premier dividende en 2020

Il vise également, en réinvestissant une part importante de ses bénéfices (20%) dans des travaux d’optimisation, notamment énergétique, la revalorisation de son patrimoine immobilier. Donc de la valeur de ses parts. Ce qui conduit à un double objectif en termes de performance. Un objectif de rendement annuel de 5,5%. Et un objectif de 7% de TRI annuel sur 7 ans. Le premier dividende, versé en décembre dernier, est largement dans l’épure. Iroko Zen a distribué 1,26 € par part. Ce qui correspond à un rendement mensuel de 0,63%. En annualisant cette performance mensuelle, on obtient un TDVM retraité de 7,56%. Bien, mais pas encore significatif. D’autant que, pour procéder à ce 1er versement, la SCPI a temporairement ramené son délai de jouissance à un mois. Ce délai est dorénavant fixé à 4 mois. Contre 6 lors de son lancement.

Elle vise un objectif de 7% en 2021

Mais les dirigeants d’Iroko, la fintech qui a structuré et gère Iroko Zen, sont très confiants. « Les investissements réalisés en 2020 par les équipes de gestion, ainsi que les actifs positionnés dans notre pipeline d’investissement nous permettent de projeter une performance autour de 7%. Et ce malgré le contexte économique et sanitaire », écrivaient-ils dans le dernier bulletin d’information de la SCPI. Soit un dividende de 1,17 € par part et par mois en 2021. L’acquisition annoncée le 5 mars dernier est en phase avec leur pronostic. Les locaux d’activités (1 900 m²) situés à Tigery, dans l’Essonne, ont été payés environ 2,9 M€. Pour un rendement immédiat de 7,5%. Soit un taux en phase avec les deux précédentes opérations.

Un patrimoine déjà diversifié

L’actif de bureau (1000 m² loués à Pôle Emploi, à Reims), acquis pour 2,2 M€ en décembre, affiche un rendement immédiat « supérieur à 7% ». La micro-crèche, située à Pantin, acquise pour 745 K€, générerait quant à elle un rendement « supérieur à 6% ». Conséquence de ces acquisitions multi-sectorielles, le patrimoine d’Iroko Zen, en dépit de sa taille encore faible (environ 4,8 M€), est déjà correctement diversifié. Même si le secteur des locaux d’activités – la dernière acquisition – en représente plus de 60%… Côté souscriptions, la SCPI avait collecté 3,8 M€ fin décembre. Pas si mal en l’espace de seulement deux mois. Elle aurait franchi le seuil des 5 M€ fin février. En dépit, on l’imagine, d’une certaine réticence des CGP à proposer un véhicule sur lequel ils ne touchent pas – ou peu – de commissions…

Souscription en direct sur le site

Rappelons que Iroko Zen peut être souscrit en direct sur le site de la société de gestion. Sans commission à l’entrée, elle est susceptible de prélever une commission de retrait (6% TTC) si le rachat des parts intervient dans les 3 ans. Ses frais de gestion sont en contrepartie un peu plus élevés que la moyenne du marché : 14,4% TTC des revenus locatifs. A cela s’ajoute une commission de 3,6% TTC sur les montants investis. Et de 6% TTC sur les travaux réalisés. Il ne s’agit donc que de frais variables, que l’on retrouve aussi dans les SCPI plus classiques. L’ambition d’Iroko est que la valorisation du patrimoine, notamment grâce aux travaux, couvre plus que largement ces frais. Et attire de nouveaux souscripteurs.

Une levée de fonds en février pour Iroko

Certains investisseurs croient visiblement au projet. Iroko, fintech de l’immobilier, a levé 3 M€ en février dernier auprès de plusieurs capitaux-risqueurs, tels d’Idinvest (une filiale d’Eurazéo) ou HEC Ventures, et de son actionnaire historique, LO Capital. Iroko vise une collecte de 100 M€ à l’horizon 2024 pour sa SCPI Iroko Zen.

Frédéric Tixier

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Fondée en 2019 par Charles Duclert, Gautier Delabrousse-Mayoux, Olivier Van Den Broek et Louis Duclert, Iroko est une fintech, agréée par l’Autorité des marchés financiers dont la mission est de proposer des produits d’épargne performants et responsables.

 (i ) Information extraite d’un document officiel de la société

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SCPI Primonial REIM : une performance globale de 4,60% en 2020

SCPI Primonial REIM : une performance globale de 4,60% en 2020

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Les cinq principales SCPI gérées par Primonial alignent une performance globale qui devrait se situer au-dessus de la moyenne du marché. Le premier collecteur net en SCPI en 2020 affiche une « confiance réitérée » dans la capacité de ses fonds à tenir leurs objectifs de performance, notamment environnementale, en 2021.

Le taux de distribution 2020 de la SCPI Primopierre devrait s’établir à 5,04%. A 4,5% pour Primovie. Mais à seulement 3,41% pour Patrimmo Commerce et à 3,50% pour Primofamily. Cette dernière affichant toutefois, grâce à la revalorisation du prix de sa part intervenue en décembre dernier[1], une performance globale de 5,05%. Patrimmo Croissance, la SCPI investie dans la nue-propriété de lots résidentiels, affiche quant à elle une progression annuelle de 5% de sa valeur.

Primonial REIM : une performance globale supérieure à la moyenne du marché des SCPI

Si certaines des SCPI gérées par Primonial REIM affichent, comme la plupart des véhicules immobiliers, des rendements en baisse par rapport à 2019, d’autres, à l’inverse, font mieux en 2020. Leur performance globale, réévaluation des parts incluse, devrait d’ailleurs « se situer au-dessus de la moyenne du marché », précise la société de gestion dans un communiqué. En rappelant le travail accompli par ses équipes pour recouvrer les loyers. Ou procéder à des réaménagements en faveur des locataires les plus exposés à la crise. Pour les SCPI investies dans les secteurs les plus résilients, l’exercice 2020 se conclut effectivement par un surcroît de performance. C’est le cas pour Patrimmo Croissance. Dont la progression du prix de souscription, revalorisé chaque mois, n’était que de 4,81% en 2019. Mais de 5% en 2020.

Les SCPI exposées au secteur résidentiel améliorent leur performance

Primofamily, elle aussi investie dans des actifs de type résidentiel, en France et en Europe, fait également mieux. Pas en termes de rendement, qui passe de 4,03% à 3,50%. Mais en raison d’une revalorisation de ses parts d’un pourcentage supérieur à celui de 2019 (0,82%). Conduisant à une performance globale de 5,05%. Contre 4,85% en 2019. Pour Primovie, l’impact sur les rendements est marginal. La SCPI spécialiste du secteur de la santé va en réalité distribuer au titre de 2020 un dividende quasiment identique à celui de 2019, où son taux de distribution était de 4,51%. Primopierre, la SCPI spécialiste des bureaux, récemment labellisée ISR, accuse quant à elle un recul plus marqué. Tout en restant au-dessus de la barre des 5%. Son taux de rendement passe en effet de 5,92% en 2019 à 5,04% en 2020.

Rendements en baisse sur les SCPI bureaux et commerce

Un écart qui s’explique en partie par la distribution d’une plus-value exceptionnelle moins importante que durant le précédent exercice. Fort logiquement, c’est la SCPI dédiée au secteur commerce, Patrimmo Commerces, qui connaît le repli le plus significatif de sa performance. En 2019, elle affichait un taux de rendement de 4,61%. En 2020, les souscripteurs devront se contenter d’un taux de 3,41%. Mais la situation devrait s’améliorer en 2021, les acomptes trimestriels sur dividende ayant été revus à la hausse depuis le 3e trimestre 2020. Côté produits immobiliers disponibles en unités de compte, le bilan est lui aussi contrasté. La SCI Primonial Capimmo fait moins bien qu’en 2019, avec une performance de 2,50% (vs 4,56% en 2019). L’OPCI PREIMium paye son exposition aux marchés cotés.

Une confiance réitérée pour 2021

Le repli des cours des foncières cotées (de près de 23% en 2020), qui représentent environ le tiers de ses actifs, se traduit par un recul, mais de moindre ampleur, de sa valeur liquidative. Qui baisse de 4,50% en 2020. Primonial REIM, dont la collecte globale sur ses véhicules immobiliers a frôlé les 2 milliards d’euros l’an dernier, aborde d’ailleurs l’exercice 2021 avec confiance. Outre le renforcement de sa démarche responsable, déjà récompensée par l’attribution de deux labels ISR, la société de gestion compte poursuivre sa stratégie de développement cette année. En combinant son approche de diversification géographique et sectorielle à une approche sélective des investissements, « portant à la fois sur l’efficience du bâtiment et la qualité de la localisation et du locataire ».

Frédéric Tixier

[1] Le prix de la part de Primofamily a été porté de 194€ à 197€ (+1,55%) le 1er décembre 2020

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A propos de Primonial REIM(i)

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM) a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI investissant dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé/éducation et résidentiel. Primonial REIM, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des Marchés Financiers pour la gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques.

 (i)  Information extraite d’un document officiel de la société

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SCPI Perial : des rendements 2020 en phase avec les objectifs

SCPI Perial : des rendements 2020 en phase avec les objectifs

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Les 4 SCPI de la société de gestion affichent des taux de distribution 2020 globalement conformes aux objectifs annoncés. Pour 2021, Perial AM envisage des dividendes potentiels maintenus à leurs niveaux de l’an dernier. Tout en continuant à creuser le sillon de sa démarche ESG.

4,53% pour PF Grand Paris. 4,24% pour PFO. Et 4,50% pour PFO 2. Globalement, les SCPI historiques de Perial AM affichent des taux de distribution 2020 dans la lignée des années précédentes. Et en phase avec les objectifs que la société de gestion s’est employée à réactualiser au cours de l’année écoulée.

SCPI Perial : des dividendes 2020 en phase avec les objectifs

Au plus fort de la crise, pendant le 1er confinement, Perial AM, dans un effort de transparence louable, avait estimé l’impact de la situation sanitaire sur la rentabilité de ses SCPI. Au pire, envisageait-elle à l’époque, les dividendes prévisionnels initiaux seraient amputés, globalement, de 18%. Fin 2020, les résultats sont bien meilleurs que ceux redoutés. PF Grand Paris, la SCPI dédiée à l’investissement francilien, a même distribué un dividende 2020 de 23,5€ par part. Supérieur à sa fourchette d’estimation (21€ à 23€). PFO 2, l’une des 1es SCPI dédiée à l’investissement responsable, et récemment labellisée, distribue 8,82€ par part. Dans le haut de sa fourchette prévisionnelle (de 8€ à 9€ par part). PFO se situe plutôt, quant à elle, dans le milieu de la fourchette. Avec un dividende de 41€ par part, contre une estimation comprise entre 38,40€ et 44€ par part.

Des valeurs d’expertise stables

Comparé aux résultats de 2019, le bilan est bien sûr plus mitigé. Seule PF Grand Paris améliore son score en 2020. Sa performance 2020 (4,53%) est en effet supérieure à celle de 2019 (4,38%). PFO 2 résiste bien. Avec un taux de distribution de 4,5%, elle reste proche de son niveau 2019 (4,61%). PFO subit quant à elle plus visiblement l’impact de la crise. Comme s’y attendait d’ailleurs Perial AM dès le mois d’avril. Son dividende recule (41€ vs 47€), et sa performance passe de 4,92% à 4,24%. Un taux qui demeure toutefois supérieur au taux de distribution moyen attendu par le marché en 2020. Estimé récemment à 4,20% par la plateforme francescpi.com. Côté valorisation, les SCPI Perial font en revanche uniformément preuve d’une grande résilience. Leurs valeurs d’expertise se maintiennent. « Et se valorisent même pour la SCPI PF Grand Paris », précise Perial AM dans son communiqué.

Un accompagnement des locataires renforcé

Des résultats qui s’expliquent, selon la société de gestion, par sa « capacité à s’adapter » et la « qualité de sa gestion ». Notamment par la « pertinence des solutions d’accompagnement mises à la disposition des locataires ». Des mesures qui auront permis de maintenir les taux d’occupation à des niveaux élevés (96%). Et de terminer l’année avec un taux de recouvrement moyen « supérieur à 93% ». La dernière-née de la gamme des SCPI Perial, PF Hospitalité Europe, affiche même un taux d’occupation financier de 100%. Avec deux actifs acquis en fin d’année, un hôtel à côté de Barcelone et une résidence médicalisée aux Pays-Bas, elle a d’ailleurs été en mesure de distribuer son premier dividende. De 1 € par part, soit l’équivalent d’un rendement annualisé de 6,25%.

Des ambitions « renouvelées » pour 2021

Pour 2021, elle envisage en revanche un taux de distribution plus proche de son objectif initial, de 5%. Soit un dividende compris entre 9€ et 10€ par part. Pour ses trois autres SCPI, Perial affiche une « ambition renouvelée ». PF Grand Paris pourrait faire mieux qu’en 2020, avec une fourchette de dividende estimée comprise entre 23€ et 24€ par part. Soit un rendement compris entre 4,25% et 4,5%. PFO 2 envisage un dividende compris entre 8,60€ et 9,10€. Donc un rendement de 4,3% à 4,6%. PFO devrait faire mieux qu’en 2020. Son dividende pourrait se situer entre 46€ et 48€. Soit un taux de distribution compris entre 4,5% et 5%. Perial AM, qui a bouclé l’année sur une collecte de plus de 500 M€, envisage donc l’exercice à venir avec confiance.

Poursuite des engagements en matière de développement durable

Avec des fondamentaux « robustes », qui ont déjà « prouvé leur résilience ». La volonté d’intensifier une « relation de proximité avec les locataires ». Et, surtout, de poursuivre ses engagements en matière de développement durable, afin « d’assurer la valorisation du patrimoine ». Une stratégie déjà illustrée ces dernières semaines par le lancement du premier véhicule immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon…

Frédéric Tixier

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Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Jean-Jacques Olivié, Euryale AM : «Nous allons lancer très prochainement une SCI sur le secteur de la santé»…

Jean-Jacques Olivié, Euryale AM : « Nous allons lancer très prochainement une SCI sur le secteur de la santé »…

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Jean-Jacques Olivié, président d’Euryale Asset Management, la société de gestion de Pierval Santé, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : l’analyse du secteur de la santé et le pourquoi de sa résilience. Les performances 2020 de Pierval Santé. Et les projets de développement. Interview.

Le secteur santé est réputé pour sa résilience, ce qu’il a visiblement prouvé depuis le début de la crise sanitaire. Rappelez-nous pourquoi…

Jean-Jacques Olivié – Pour une raison majeure : le besoin. Que ce soit sur le médico-social, ou sur le sanitaire, le besoin est là. Deuxième raison : il s’agit d’un secteur décorrélé de l’économie marchande. Il est donc logique qu’il soit beaucoup moins impacté en cas de choc économique…

Le secteur de la santé est en réalité multiforme. Mais toutes les « formes » de la santé sont-elles aussi résistantes ?

Jean-Jacques Olivié – Merci d’employer cette expression de « multiforme ». J’aime beaucoup. Souvent, quand on parle de la santé, on parle d’une thématique. Ou de SCPI thématique, dans le cas de la SCPI Pierval Santé. Il fallait bien, effectivement, la classer. Mais la réalité, c’est que le secteur santé regroupe de multiples activités. L’hébergement, qu’il s’agisse d’EHPAD ou de résidences senior, les cliniques, les laboratoires, les pharmacies. Mais aussi les entrepôts et les bureaux qui sont reliés à ces activités. C’est donc un secteur très diversifié. J’ai d’ailleurs tendance à penser que Pierval Santé est en réalité une SCPI diversifiée.

La crise a-t-elle réellement épargné tous ces sous-secteurs que vous évoquez ? Certains opérateurs, je pense aux cliniques privées, ont bien perdu du chiffre d’affaires durant le confinement…

Jean-Jacques Olivié – Mais elles n’ont pas été fermées… L’Etat a passé un accord avec les cliniques. Elles devaient maintenir leurs effectifs, afin de pouvoir absorber les conséquences du débordement des hôpitaux publics. En contrepartie, la puissance publique couvrait 85% de leur chiffre d’affaires de l’année n-1. Ainsi maintenues sous perfusion, les cliniques ont donc été en mesure de payer leurs loyers, même au plus fort de la crise. Les EHPAD n’ont pas non plus été soumis à de quelconques pertes de revenus. Je rappelle qu’environ 65% de leurs recettes proviennent de l’hébergement et de la restauration. Ce sont donc les résidents qui payent… En ce qui nous concerne, il n’y a eu, globalement, aucun impact. Lors du 1er confinement, les demandes de report de loyer ont pu représenter jusqu’à 4% de volume locatif annuel. Mais ces reports ont été totalement rattrapés en fin d’année.

Aucun élément exogène ne peut donc impacter ce secteur, nuire à sa rentabilité ? Une partie du financement des EHPAD, par exemple, est bien assurée par des organismes publics. Qui connaissent eux-mêmes des problèmes de financement…

Jean-Jacques Olivié – Si vous voulez absolument trouver un scénario catastrophe, on peut effectivement y réfléchir… Mais la réalité, c’est que le secteur santé est face à un besoin croissant. Sur le sujet des EHPAD, c’est très clair. Le vieillissement de la population est une réalité. En 2030, en France, 1 personne sur 3 aura plus de 65 ans. Contre 1 sur 5 seulement en 2000. Or le système français, qui impose un numerus clausus sur les professions médicales, conduit à limiter la création de nouveaux établissements. Et le problème est identique en Europe, même sans numerus clausus. Deux chiffres pour comprendre les masses en présence. Le secteur immobilier de la santé en Europe pèse aujourd’hui environ 300 Md€. On estime que ce montant aura doublé en 2050. C’est donc un secteur en très forte croissance.

Cette croissance potentielle, les investisseurs l’ont visiblement bien intégrée. En témoigne la collecte exceptionnelle de Pierval Santé, la SCPI que vous gérez et qui fait, dans ce domaine, figure d’ovni. Plus de 300 M€, je crois, depuis le début de l’année…

Jean-Jacques Olivié – 300 M€, c’est le chiffre à fin septembre. L’année 2020 se solde par une collecte de 505 M€… Une collecte que nous avons d’ailleurs quasiment totalement investie l’an dernier, où le total de nos acquisitions dépasse les 430 M€[1]. Notre programme de début d’année 2021 a été très intensif (environ 118 M€), ce qui signifie que l’on a finalement, pour l’instant, plus acheté que le montant de la collecte.

Quels types d’actifs achetez-vous actuellement ?

Jean-Jacques Olivié – Nous restons sur les mêmes typologies que la composition actuelle du portefeuille. C’est-à-dire environ 40% de cliniques et de maisons médicales, 40% d’hébergements mutualisés. Et un solde qui regroupe tout ce qui gravite autour de la santé, tels que les laboratoires ou les centres de dialyse.

Parlons rendement. Pierval Santé a distribué un rendement supérieur à 5% en 2019. Quid de 2020 ?

Jean-Jacques Olivié – Un petit mot peut-être sur l’origine de ce rendement. Il faut savoir que Pierval Santé est aujourd’hui positionnée à plus de 60% sur des actifs étrangers. Qui dit revenus étrangers dit prélèvement à la source. Pour pouvoir comparer ce qui est comparable, il faut donc parler de « rendement retraité de la fiscalité ». Ce rendement retraité de la fiscalité était de 5,34% en 2018. De 5,34% en 2019. Et il est, je vous l’annonce puisque nous venons de finaliser les calculs, encore de 5,34% en 2020. Si l’on raisonne cette fois en DVM, le rendement 2020 est de 4,95%. Contre 5,05% en 2019. Mais cette baisse en trompe-l’œil s’explique par l’effet mécanique de la progression de la part de nos actifs détenus à l’étranger, en hausse de 20% par rapport à fin 2019. La réalité, c’est que le rendement global 2020, en fiscalité retraité, est le même qu’en 2019.

C’est-à-dire, autant d’argent « dans la poche » des associés que l’an dernier ?

Jean-Jacques Olivié – Exactement. Pour être encore plus clair, et se placer du côté des associés, quand l’on dit que 60% de l’actif sont investis à l’étranger, cela signifie que, sur la totalité des revenus perçus, seuls 40% sont soumis à l’impôt en France.

Euryale Asset Management, la société de gestion que vous présidez, fait partie, je le rappelle, du groupe La Française. Forte de son succès avec Pierval Santé, a-t-elle aujourd’hui des projets de développement ?

Jean-Jacques Olivié – Je précise d’abord que La Française est un partenaire qui nous accompagne sur la commercialisation de notre SCPI, et qui détient effectivement 20% de notre capital. Mais Euryale Asset Management est autonome, et déploie ses propres projets de développement. Qui sont effectivement à l’ordre du jour en 2021. Nous allons lancer très prochainement une SCI sur le secteur de la santé. Ce qui sera une première. C’est une réponse aux besoins exprimés par certains investisseurs, plus particulièrement les assureurs. Et qui simplifiera, de manière plus globale, l’accès au secteur santé qui, comme je l’expliquais précédemment, a besoin d’attirer des capitaux. Pour répondre à la révolution sanitaire qui va déferler sur l’Europe au cours des prochaines années. Cette SCI présentera quelques particularités originales, qui seront notre marque de fabrique…

Je reviens sur Pierval Santé, qui vient de procéder à la division de la valeur de ses parts. Quel est l’objectif ? Mettre en place un plan d’investissement programmé ?

Jean-Jacques Olivié – Effectivement. L’investissement programmé correspond à un vrai besoin. C’est dans cet objectif que nous avons demandé aux associés d’approuver la division de la valeur de la part, en la ramenant à 200 €, et la possibilité de mettre en place un système de versements programmés. Celui-ci est actuellement en phase de test. Il devrait être opérationnel d’ici la fin du 1er semestre 2021.

La grande nouveauté de 2020, c’est la sortie du label ISR décliné à l’immobilier, tant attendu. Plusieurs fonds ont déjà été labélisés. Or Pierval Santé fait partie des premier fonds de partage. Je suppose donc que vous allez candidater ?

Jean-Jacques Olivié – Bien évidemment. La démarche ISR fait partie de l’ADN d’Euryale Asset Management et du groupe auquel elle appartient. Et vous l’avez bien relevé, nous avons lancé la 1er SCPI à fonds de partage. Il est donc plus que naturel que Pierval Santé soit labélisée ISR. Les choses sont lancées. Nous sommes en train de définir et d’affiner nos critères. Je rappelle en effet que les actifs santé sont très spécifiques. Les critères de suivi ESG ne sont pas les mêmes que ceux utilisés pour les actifs résidentiels, de commerce ou de bureaux. Le fait d’être présents dans plusieurs pays européens complexifie aussi l’analyse. Cette démarche va donc prendre un peu plus de temps que sur d’autres SCPI plus « classiques ».  Mais nous obtiendrons le label ISR. Assorti d’une connotation sociétale très forte, qui fait aussi partie de notre ADN.

Dernière question : que dire du marché des SCPI en 2021 ? Sur le plan de la collecte attendue notamment ?

Jean-Jacques Olivié – On a toujours dit que l’immobilier était une valeur refuge. Les SCPI réduisent en outre le risque, par leur diversification, par rapport à un investissement en direct. Je pense que, compte tenu du contexte, 2021 devrait être une excellente année en termes de collecte…

Propos recueillis par Frédéric Tixier

[1] Compte tenu des droits de souscription d’environ 10%, le solde à investir une fois ces droits déduits est d’environ 90% des sommes collectées.

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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

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971 M€ pour Primonial REIM, 500 M€ pour Perial AM

971 M€ pour Primonial REIM, 500 M€ pour Perial AM

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Les deux sociétés de gestion d’actifs viennent de publier leur bilan d’activité 2020. En termes de collecte brute, sur le seul segment SCPI, Primonial constate un flux entrant proche du milliard. Perial se positionne à 500 M€. Deux scores, en baisse par rapport à 2019, mais qui attestent de la bonne résistance du marché des véhicules immobiliers.

Les chiffres des deuxième et troisième trimestres prédisaient une collecte 2020 des SCPI en retrait par rapport à 2019. Avant la parution des données officielles et globales de l’ASPIM-IEIF, qui devraient sortir dans quelques semaines, les résultats communiqués par plusieurs sociétés de gestion confirment déjà cette tendance. La baisse est bien là. Mais les souscriptions annuelles demeurent à un niveau historiquement élevé.

Primonial REIM : une collecte en immobilier conforme à l’objectif

En attestent les chiffres publiés par le leader du marché, en termes de collecte, sur les trois premiers trimestres de 2020. Primonial REIM, crédité par l’ASPIM-IEIF d’une collecte brute d’environ 688 M€ à la fin du 3e trimestre, annonce un montant de souscription annuel de 971 M€. La société de gestion aura donc collecté plus au 4e trimestre (283 M€ environ) qu’au 3e (215 M€), lui-même déjà en progression par rapport au 2e trimestre. Comparé à 2019 (1 343 M€), le score annuel obtenu par les 5 SCPI gérées par Primonial REIM est en retrait. Mais il demeure supérieur à celui obtenu en 2018 (911 M€). Le groupe affirme d’ailleurs avoir atteint ses objectifs en termes de collecte sur ses véhicules immobiliers. En ajoutant les fonds recueillis sur son unité de compte SCI Capimmo et sur son OPCI PREIMium, il frôle 1,9 Md€. Proche, donc, des 2 milliards prévus.

Perial AM : une collecte 2020 proche du niveau 2019

Côté Perial AM, le résultat 2020 est encore plus proche de celui de 2019. Au cours de l’exercice précédent, il avait collecté 535 M€ sur ses 4 SCPI. Un score en progression de 34% par rapport à 2018. En 2020, avec une collecte brute de 500 M€, Perial fait mieux que résister. Crédité fin septembre d’une collecte brute d’environ 328 M€, il réalise même un 4e trimestre en forte progression (172 M€) par rapport au trimestre précédent (74 M€). Forte de cette collecte, la société de gestion n’a d’ailleurs aucunement réduit la voilure en termes d’investissements. « Malgré une année 2020 que l’on peut qualifier d’inattendue, les investissements de Perial Asset Management ont largement dépassé nos objectifs initiaux, avec 815 M€ engagés », précise le gestionnaire.

Innovation produit et label ISR

Perial AM aura même réalisé pour presque un milliard de transactions l’an dernier. Et la part de ses acquisitions effectuées hors de France est en augmentation : 50% en 2020, contre 40% pour l’exercice précédent. Le gestionnaire a notamment pris pied en Belgique pour la 1ère fois, pour le compte de son nouveau fonds PEC. Perial AM rappelle d’ailleurs l’obtention du label ISR pour deux de ses fonds, PEC et PFO2. Côté ISR, Primonial REIM a lui aussi annoncé en début d’année la labellisation de la SCPI Primopierre et d’un nouvel OPCI, PREIM ISR. Les deux gestionnaires se disent confiants pour l’année à venir. Primonial REIM souligne notamment la résilience de la performance de ses véhicules immobiliers. Perial AM annonce un cap renforcé sur l’Europe, les actifs alternatifs, et l’ESG.

Frédéric Tixier

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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

A propos de Primonial REIM(i)

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM) a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI investissant dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé/éducation et résidentiel. Primonial REIM, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des Marchés Financiers pour la gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Deux fonds immobiliers labellisés ISR chez Primonial REIM

Deux fonds immobiliers labellisés ISR chez Primonial REIM

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La société de gestion vient d’annoncer la labellisation de la SCPI Primopierre et d’un OPCI lancé il y a quelques jours, PREIM ISR. Une nouvelle étape dans la démarche responsable de long terme que revendique Primonial REIM, « pionnier des investissements socialement utiles ».

La liste des sociétés de gestion d’actifs immobiliers détentrices du label ISR s’allonge de jour en jour. Après BNP Paribas REIM, Norma Capital, Novaxia, La Française REM, Perial, puis Swiss Life Asset Managers France, c’est au tour de Primonial REIM, leader sur le marché des SCPI en termes de collecte en 2020[1], d’annoncer la labellisation ISR de deux de ses fonds.

SCPI Primopierre, une approche « best in progress »

L’un d’entre eux, Primopierre, est une SCPI lancée en 2008. Initialement pilotée en délégation par BNP Paribas, sa gestion est assurée depuis 2011 par Primonial REIM. Essentiellement investie en actifs de bureaux, elle pèse aujourd’hui plus de 3 Md€. Ce qui la place parmi les 5 plus importantes capitalisations du marché. Primopierre développe une approche dite de « best in progress ». Son engagement en matière d’ESG est donc apprécié dans la durée, ce qui permet à des véhicules anciens de prétendre au label ISR. Primonial REIM a mis en place une grille de notation extra-financière reposant sur 90 critères. S’y ajoutent la mise en œuvre de plans d’amélioration de l’impact environnemental des immeubles sous gestion. Et un dialogue permanent avec les parties prenantes, notamment les locataires.

Et « best in class » pour l’OPCI PREIM ISR

Primopierre, qui a distribué trois acomptes de 2,34 € sur les trois premiers trimestres de 2020 – un montant identique à ceux des trois premiers trimestres 2019 -, et 1,12 € de plus-values au 3T, annonce que la performance 2020 devrait « rester proche de la performance 2019 ». Pour mémoire, Primopierre affichait un taux de distribution (DVM) de 5,92% en 2019… L’autre fonds labellisé ISR de Primonial REIM est en revanche un nouveau venu. PREIM ISR est un OPCI agréé le 12 janvier dernier. A la différence de Primopierre, PREIM ISR part d’une page blanche. Sa poche immobilière physique est donc construite selon une approche « best in class ». Qui consiste, comme le précise Primonial REIM, à ne sélectionner que des actifs « ayant obtenu une note extra-financière au-delà d’un certain seuil ».

Une démarche responsable globale

La poche immobilier coté, quant à elle, est gérée en délégation par La Financière de l’Echiquier. N’y entreront que des fonds labellisés ISR. La labellisation de ces deux fonds s’intègre bien sûr dans une démarche responsable globale que revendique Primonial REIM. La société de gestion se positionne comme un pionnier en « investissements socialement utiles ». En rappelant qu’elle a souhaité à plusieurs reprises une « épargne engagée », investie sur « des thématiques socialement utiles ». Comme Primovie, lancée en 2012, et dédiée à l’immobilier de santé et d’éducation. Ou Patrimmo Croissance, première SCPI investie dans le logement social et intermédiaire en France. « Primonial REIM fait également de l’amélioration des performances environnementales de son parc immobilier une priorité », ajoute la société de gestion dans son communiqué.

Bénéfique aussi pour les investisseurs

La politique de gestion du groupe, dans ce domaine, vise notamment cinq objectifs majeurs. Dont la réduction de la consommation d’énergie de ses actifs sous gestion (de 40% à l’horizon 2030). Une stratégie bénéfique pour la planète. Mais également pour les investisseurs et les utilisateurs des immeubles de Primonial REIM. Une approche ESG intégrée doit en effet notamment conduire à ce que les actifs immobiliers soient « mieux valorisés, plus résilients et plus liquides dans le temps ».

Frédéric Tixier

[1] Sur la base des données IEIF au 30 septembre 2020.

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La SCPI Pierre Capitale obtient elle aussi son label ISR

La SCPI Pierre Capitale obtient elle aussi son label ISR

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Swiss Life AM France s’ajoute à la liste des gestionnaires d’actifs immobiliers détenteurs du nouveau label ISR. Elle vient d’obtenir la labellisation pour un fonds professionnel et pour sa SCPI Pierre Capitale. D’autres véhicules devraient suivre prochainement.

« Les auditeurs sont aujourd’hui dans nos murs », déclarait à pierrepapier.fr il y a à peine un mois Louis-Renaud Margerand, spécialiste immobilier chez Swiss Life Asset Managers France. Le résultat de ces audits est désormais officiel. La société de gestion vient en effet d’annoncer, coup sur coup, l’obtention du nouveau label ISR immobilier pour deux de ses fonds.

Deux premiers fonds labellisés ISR pour Swiss Life AM France

Le 14 décembre, c’est le fonds professionnel géré par Swiss Life AM pour le compte de la MAIF qui ouvrait le feu. Avec un encours d’environ 700 M€, cet ancien OPPCI est investi sur une douzaine d’actifs de bureaux et de commerces. « Ce label correspond pleinement à notre philosophie ESG privilégiant des décisions d’investissement durables et l’amélioration du patrimoine existant. Nous sommes fiers de l’obtention de ce premier label, emblématique, car nous avons toujours travaillé en étroite collaboration avec MAIF sur les thèmes ESG, ce qui a grandement enrichi notre approche », se félicitait alors Frédéric Bôl, président du directoire de Swiss Life Asset Managers France. Tout en annonçant la labellisation prochaine d’autres véhicules gérés par le groupe. Le 18 décembre, c’était donc au tour de la SCPI Pierre Capitale d’officialiser l’obtention de son label.

SCPI Pierre Capitale, un modèle de régularité

Cette SCPI, lancée en 2017, est jusqu’à présent un modèle de régularité. Dès sa 1ère année d’existence, elle délivrait un rendement de 4,25% à ses associés. Une performance encore augmentée, à 4,5%, en 2018 et en 2019. Pour 2020, le résultat sera sans doute inférieur. « Aux alentours de 4% », estime-t-on pour l’instant chez Swiss Life AM.  Une baisse qui s’explique évidemment par l’impact Covid. Même si celui-ci « reste marginal », comme le soulignait Louis-Renaud Margerand en décembre dernier. Pierre Capitale a néanmoins dû consentir des reports ou des franchises de loyers (pour environ 4% des loyers annuels) à certains de ses locataires. Notamment à l’exploitant de l’hôtel Achat qu’elle détient à Munich. La crise sanitaire aura aussi réduit le rythme de progression de la collecte de la SCPI et de ses investissements.

Des perspectives favorables pour 2021

Pierre Capitale n’avait en effet procédé à aucune acquisition jusqu’à la fin du 3e trimestre 2020. En dépit d’un 1ertrimestre plutôt fructueux en termes de collecte. Une opération importante est toutefois intervenue en fin d’exercice. Une bonne nouvelle pour les associés de la SCPI. Car « cet investissement aura un effet relutif sur le rendement 2021 », estimait Louis-Renaud Margerand. Toujours selon lui, il ne faut pas non plus s’attendre à une baisse de la valeur des parts de Pierre Capitale en 2020. La stratégie de la SCPI, construite autour de la maximisation du couple rendement-risque, et la composition de son patrimoine, exclusivement situé dans les grandes métropoles et occupé par des locataires de premier plan, la mettent donc en bonne posture pour profiter des opportunités du marché en 2021. A condition, bien sûr, qu’elle retrouve le rythme de la collecte qu’elle avait amorcée au cours du 1er trimestre 2020…

ISR : une approche « best in progress »

De ce point de vue, l’obtention du label ISR devrait aider à convaincre de nouveaux investisseurs. Une labellisation qui, outre qu’elle reflète « l’engagement historique de Swiss Life AM France », répond en effet « aux aspirations des épargnants qui souhaitent participer à une économie plus durable », comme le rappelle Julien Guillemet, directeur adjoint et responsable des fonds grand public de la société de gestion. Swiss Life AM développe une démarche ISR dite de best in progress, en phase avec les exigences du label. Elle a donc mis en place des plans d’amélioration continue des caractéristiques ESG de son patrimoine immobilier, évalué à l’aune d’une quarantaine de critères.

Frédéric Tixier

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A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques.  Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2020, Swiss Life Asset Managers gérait 240,4 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life. Dont plus de 77,9 milliards d’euros pour le compte de clients tiers.

  • Information extraite d’un document officiel de la société
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Perial Euro Carbone, premier fonds immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon

Perial Euro Carbone, premier fonds immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon

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Perial AM vient de lancer une unité de compte immobilière d’un genre nouveau. Pour la première fois, un fonds immobilier non coté va mettre en œuvre une stratégie visant à optimiser et à compenser le niveau des émissions de gaz à effet de serre des actifs composant son portefeuille. Perial Euro Carbone bénéficie, dès sa création, du nouvel label ISR.

On connaissait les stratégies ou les indices low carbon, dont le succès sur les places boursières mondiales a d’ailleurs pris une ampleur sans précédent l’an dernier. Attirant de plus en plus d’investisseurs, les références regroupant les titres des entreprises les mieux disant en termes d’empreinte carbone figurent en effet parmi celles qui ont le mieux résisté au choc sanitaire et économique. Au point de clôturer l’année 2020, pour la plupart d’entre elles, en territoire positif…

Le premier fonds immobilier bas-carbone labelisé ISR

Le fonds immobilier lancé en fin d’année dernière par Perial AM n’a rien à voir, dans sa construction, avec ces indices boursièrement porteurs. Mais il en rejoint l’esprit et l’objectif : contribuer à diminuer l’impact climatique de son activité. Perial Euro Carbone développera en effet une stratégie bas-carbone via un plan « d’optimisation, de réduction et de compensation des émissions de gaz à effet de serre de chaque immeuble du portefeuille ». Pour permettre de juger de l’efficacité de cette politique, un bilan carbone sera réalisé lors de chaque acquisition. Assorti d’une évaluation des travaux à réaliser pour l’améliorer. Le tout devant conduire à des résultats quantifiables et rendus publics. Mieux encore, Perial Euro Carbone intègre une dimension participative. Les investisseurs pourront ainsi choisir les projets de compensation carbone destinés à ramener à zéro le bilan carbone du fonds.

Perial, pionnier en matière d’investissement immobilier responsable

Autant dire qu’avec un tel programme, Perial Euro Carbone a reçu, dès sa création, le nouveau label ISR. La société de gestion, qui revendique le statut de pionnier de l’investissement immobilier responsable, ajoute ainsi une nouvelle brique à son dispositif de solutions orientées ESG. Perial AM, qui a effectivement lancé la 1ère SCPI environnementale du marché, PFO2, a d’ailleurs encore révisé à la hausse ses ambitions en matière d’engagements RSE. En actualisant, en octobre dernier, son programme Perial Positive 2030 lancé en 2019. « Nous sommes conscients que le bâtiment est l’un des principaux secteurs émetteurs de gaz à effet de serre en France et en Europe », reconnaît d’ailleurs Yann Videcoq, directeur du fund management chez Perial AM. Perial Euro Carbone est de fait une réponse concrète à cette problématique. Elle permet en effet de proposer aux investisseurs « une solution claire et dédiée à ce défi de taille ».

Perial Euro Carbone, SCI dédiée aux investisseurs professionnels

Lancée sous la forme d’une société civile immobilière (SCI), Perial Euro Carbone est un fonds réservé aux investisseurs professionnels. Il vise une performance annuelle -non garantie- de l’ordre de 4%. Pour y parvenir, la SCI va se constituer un patrimoine composé principalement d’immeubles de bureaux situés dans les grandes métropoles européennes. Elle a d’ailleurs déjà acquis son premier actif, grâce à une levée de fonds auprès de plusieurs investisseurs institutionnels. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 4 200 m², situé à Bruxelles. C’est l’industriel 3M qui loue l’immeuble, pour dix ans fermes. Livré en novembre dernier, cet actif vise une certification Breeam – Very Good. Prix de la transaction : 20 M€.

Frédéric Tixier

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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

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