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Deux fonds immobiliers labellisés ISR chez Primonial REIM

La société de gestion vient d’annoncer la labellisation de la SCPI Primopierre et d’un OPCI lancé il y a quelques jours, PREIM ISR. Une nouvelle étape dans la démarche responsable de long terme que revendique Primonial REIM, « pionnier des investissements socialement utiles ».

La liste des sociétés de gestion d’actifs immobiliers détentrices du label ISR s’allonge de jour en jour. Après BNP Paribas REIM, Norma Capital, Novaxia, La Française REM, Perial, puis Swiss Life Asset Managers France, c’est au tour de Primonial REIM, leader sur le marché des SCPI en termes de collecte en 2020[1], d’annoncer la labellisation ISR de deux de ses fonds.

SCPI Primopierre, une approche « best in progress »

L’un d’entre eux, Primopierre, est une SCPI lancée en 2008. Initialement pilotée en délégation par BNP Paribas, sa gestion est assurée depuis 2011 par Primonial REIM. Essentiellement investie en actifs de bureaux, elle pèse aujourd’hui plus de 3 Md€. Ce qui la place parmi les 5 plus importantes capitalisations du marché. Primopierre développe une approche dite de « best in progress ». Son engagement en matière d’ESG est donc apprécié dans la durée, ce qui permet à des véhicules anciens de prétendre au label ISR. Primonial REIM a mis en place une grille de notation extra-financière reposant sur 90 critères. S’y ajoutent la mise en œuvre de plans d’amélioration de l’impact environnemental des immeubles sous gestion. Et un dialogue permanent avec les parties prenantes, notamment les locataires.

Et « best in class » pour l’OPCI PREIM ISR

Primopierre, qui a distribué trois acomptes de 2,34 € sur les trois premiers trimestres de 2020 – un montant identique à ceux des trois premiers trimestres 2019 -, et 1,12 € de plus-values au 3T, annonce que la performance 2020 devrait « rester proche de la performance 2019 ». Pour mémoire, Primopierre affichait un taux de distribution (DVM) de 5,92% en 2019… L’autre fonds labellisé ISR de Primonial REIM est en revanche un nouveau venu. PREIM ISR est un OPCI agréé le 12 janvier dernier. A la différence de Primopierre, PREIM ISR part d’une page blanche. Sa poche immobilière physique est donc construite selon une approche « best in class ». Qui consiste, comme le précise Primonial REIM, à ne sélectionner que des actifs « ayant obtenu une note extra-financière au-delà d’un certain seuil ».

Une démarche responsable globale

La poche immobilier coté, quant à elle, est gérée en délégation par La Financière de l’Echiquier. N’y entreront que des fonds labellisés ISR. La labellisation de ces deux fonds s’intègre bien sûr dans une démarche responsable globale que revendique Primonial REIM. La société de gestion se positionne comme un pionnier en « investissements socialement utiles ». En rappelant qu’elle a souhaité à plusieurs reprises une « épargne engagée », investie sur « des thématiques socialement utiles ». Comme Primovie, lancée en 2012, et dédiée à l’immobilier de santé et d’éducation. Ou Patrimmo Croissance, première SCPI investie dans le logement social et intermédiaire en France. « Primonial REIM fait également de l’amélioration des performances environnementales de son parc immobilier une priorité », ajoute la société de gestion dans son communiqué.

Bénéfique aussi pour les investisseurs

La politique de gestion du groupe, dans ce domaine, vise notamment cinq objectifs majeurs. Dont la réduction de la consommation d’énergie de ses actifs sous gestion (de 40% à l’horizon 2030). Une stratégie bénéfique pour la planète. Mais également pour les investisseurs et les utilisateurs des immeubles de Primonial REIM. Une approche ESG intégrée doit en effet notamment conduire à ce que les actifs immobiliers soient « mieux valorisés, plus résilients et plus liquides dans le temps ».

Frédéric Tixier


[1] Sur la base des données IEIF au 30 septembre 2020.


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A propos de Primonial REIM(i)

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en 2011, Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM) a pour vocation de concevoir et gérer une gamme de véhicules d’investissement traduisant ses convictions fortes sur les marchés immobiliers. Son objectif est de mettre à la disposition du plus grand nombre une gamme de SCPI investissant dans l’immobilier de bureaux, de commerces, de santé/éducation et résidentiel. Primonial REIM, en qualité de société de gestion de portefeuille, constitue et gère des OPCI (dédiés aux investisseurs institutionnels ou grand public). Le 10 juin 2014, Primonial REIM a obtenu l’agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager) auprès de l’Autorité des Marchés Financiers pour la gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA), soumis à ce titre à des obligations renforcées en termes notamment d’information, de suivi de la liquidité et de gestion des risques.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

La SCPI Pierre Capitale obtient elle aussi son label ISR

Swiss Life AM France s’ajoute à la liste des gestionnaires d’actifs immobiliers détenteurs du nouveau label ISR. Elle vient d’obtenir la labellisation pour un fonds professionnel et pour sa SCPI Pierre Capitale. D’autres véhicules devraient suivre prochainement.

« Les auditeurs sont aujourd’hui dans nos murs », déclarait à pierrepapier.fr il y a à peine un mois Louis-Renaud Margerand, spécialiste immobilier chez Swiss Life Asset Managers France. Le résultat de ces audits est désormais officiel. La société de gestion vient en effet d’annoncer, coup sur coup, l’obtention du nouveau label ISR immobilier pour deux de ses fonds.

Deux premiers fonds labellisés ISR pour Swiss Life AM France

Le 14 décembre, c’est le fonds professionnel géré par Swiss Life AM pour le compte de la MAIF qui ouvrait le feu. Avec un encours d’environ 700 M€, cet ancien OPPCI est investi sur une douzaine d’actifs de bureaux et de commerces. « Ce label correspond pleinement à notre philosophie ESG privilégiant des décisions d’investissement durables et l’amélioration du patrimoine existant. Nous sommes fiers de l’obtention de ce premier label, emblématique, car nous avons toujours travaillé en étroite collaboration avec MAIF sur les thèmes ESG, ce qui a grandement enrichi notre approche », se félicitait alors Frédéric Bôl, président du directoire de Swiss Life Asset Managers France. Tout en annonçant la labellisation prochaine d’autres véhicules gérés par le groupe. Le 18 décembre, c’était donc au tour de la SCPI Pierre Capitale d’officialiser l’obtention de son label.

SCPI Pierre Capitale, un modèle de régularité

Cette SCPI, lancée en 2017, est jusqu’à présent un modèle de régularité. Dès sa 1ère année d’existence, elle délivrait un rendement de 4,25% à ses associés. Une performance encore augmentée, à 4,5%, en 2018 et en 2019. Pour 2020, le résultat sera sans doute inférieur. « Aux alentours de 4% », estime-t-on pour l’instant chez Swiss Life AM.  Une baisse qui s’explique évidemment par l’impact Covid. Même si celui-ci « reste marginal », comme le soulignait Louis-Renaud Margerand en décembre dernier. Pierre Capitale a néanmoins dû consentir des reports ou des franchises de loyers (pour environ 4% des loyers annuels) à certains de ses locataires. Notamment à l’exploitant de l’hôtel Achat qu’elle détient à Munich. La crise sanitaire aura aussi réduit le rythme de progression de la collecte de la SCPI et de ses investissements.

Des perspectives favorables pour 2021

Pierre Capitale n’avait en effet procédé à aucune acquisition jusqu’à la fin du 3e trimestre 2020. En dépit d’un 1ertrimestre plutôt fructueux en termes de collecte. Une opération importante est toutefois intervenue en fin d’exercice. Une bonne nouvelle pour les associés de la SCPI. Car « cet investissement aura un effet relutif sur le rendement 2021 », estimait Louis-Renaud Margerand. Toujours selon lui, il ne faut pas non plus s’attendre à une baisse de la valeur des parts de Pierre Capitale en 2020. La stratégie de la SCPI, construite autour de la maximisation du couple rendement-risque, et la composition de son patrimoine, exclusivement situé dans les grandes métropoles et occupé par des locataires de premier plan, la mettent donc en bonne posture pour profiter des opportunités du marché en 2021. A condition, bien sûr, qu’elle retrouve le rythme de la collecte qu’elle avait amorcée au cours du 1er trimestre 2020…

ISR : une approche « best in progress »

De ce point de vue, l’obtention du label ISR devrait aider à convaincre de nouveaux investisseurs. Une labellisation qui, outre qu’elle reflète « l’engagement historique de Swiss Life AM France », répond en effet « aux aspirations des épargnants qui souhaitent participer à une économie plus durable », comme le rappelle Julien Guillemet, directeur adjoint et responsable des fonds grand public de la société de gestion. Swiss Life AM développe une démarche ISR dite de best in progress, en phase avec les exigences du label. Elle a donc mis en place des plans d’amélioration continue des caractéristiques ESG de son patrimoine immobilier, évalué à l’aune d’une quarantaine de critères.

Frédéric Tixier

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A propos de Swiss Life Asset Managers(i)

Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques.  Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2020, Swiss Life Asset Managers gérait 240,4 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life. Dont plus de 77,9 milliards d’euros pour le compte de clients tiers.

  • Information extraite d’un document officiel de la société
Perial Euro Carbone, premier fonds immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon

Perial AM vient de lancer une unité de compte immobilière d’un genre nouveau. Pour la première fois, un fonds immobilier non coté va mettre en œuvre une stratégie visant à optimiser et à compenser le niveau des émissions de gaz à effet de serre des actifs composant son portefeuille. Perial Euro Carbone bénéficie, dès sa création, du nouvel label ISR.

On connaissait les stratégies ou les indices low carbon, dont le succès sur les places boursières mondiales a d’ailleurs pris une ampleur sans précédent l’an dernier. Attirant de plus en plus d’investisseurs, les références regroupant les titres des entreprises les mieux disant en termes d’empreinte carbone figurent en effet parmi celles qui ont le mieux résisté au choc sanitaire et économique. Au point de clôturer l’année 2020, pour la plupart d’entre elles, en territoire positif…

Le premier fonds immobilier bas-carbone labelisé ISR

Le fonds immobilier lancé en fin d’année dernière par Perial AM n’a rien à voir, dans sa construction, avec ces indices boursièrement porteurs. Mais il en rejoint l’esprit et l’objectif : contribuer à diminuer l’impact climatique de son activité. Perial Euro Carbone développera en effet une stratégie bas-carbone via un plan « d’optimisation, de réduction et de compensation des émissions de gaz à effet de serre de chaque immeuble du portefeuille ». Pour permettre de juger de l’efficacité de cette politique, un bilan carbone sera réalisé lors de chaque acquisition. Assorti d’une évaluation des travaux à réaliser pour l’améliorer. Le tout devant conduire à des résultats quantifiables et rendus publics. Mieux encore, Perial Euro Carbone intègre une dimension participative. Les investisseurs pourront ainsi choisir les projets de compensation carbone destinés à ramener à zéro le bilan carbone du fonds.

Perial, pionnier en matière d’investissement immobilier responsable

Autant dire qu’avec un tel programme, Perial Euro Carbone a reçu, dès sa création, le nouveau label ISR. La société de gestion, qui revendique le statut de pionnier de l’investissement immobilier responsable, ajoute ainsi une nouvelle brique à son dispositif de solutions orientées ESG. Perial AM, qui a effectivement lancé la 1ère SCPI environnementale du marché, PFO2, a d’ailleurs encore révisé à la hausse ses ambitions en matière d’engagements RSE. En actualisant, en octobre dernier, son programme Perial Positive 2030 lancé en 2019. « Nous sommes conscients que le bâtiment est l’un des principaux secteurs émetteurs de gaz à effet de serre en France et en Europe », reconnaît d’ailleurs Yann Videcoq, directeur du fund management chez Perial AM. Perial Euro Carbone est de fait une réponse concrète à cette problématique. Elle permet en effet de proposer aux investisseurs « une solution claire et dédiée à ce défi de taille ».

Perial Euro Carbone, SCI dédiée aux investisseurs professionnels

Lancée sous la forme d’une société civile immobilière (SCI), Perial Euro Carbone est un fonds réservé aux investisseurs professionnels. Il vise une performance annuelle -non garantie- de l’ordre de 4%. Pour y parvenir, la SCI va se constituer un patrimoine composé principalement d’immeubles de bureaux situés dans les grandes métropoles européennes. Elle a d’ailleurs déjà acquis son premier actif, grâce à une levée de fonds auprès de plusieurs investisseurs institutionnels. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 4 200 m², situé à Bruxelles. C’est l’industriel 3M qui loue l’immeuble, pour dix ans fermes. Livré en novembre dernier, cet actif vise une certification Breeam – Very Good. Prix de la transaction : 20 M€.

Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Six premiers fonds immobiliers labellisés ISR en 2020

Aux SCPI Néo, chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, et à l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, sont venus s’ajouter en fin d’année trois autres véhicules immobiliers labellisés ISR. Une SCPI et une SCI chez Perial AM. Et la SCPI LF Grand Paris Patrimoine, à la Française REM. Etat des lieux.

Quelques jours après la certification ISR des trois premiers fonds immobiliers à avoir obtenu ce nouveau label, deux autres sociétés de gestion ont à leur tour annoncé avoir finalisé le processus pour un ou plusieurs de leurs véhicules. Le 15 décembre dernier, Perial AM et La Française REIM rendaient publique la labellisation de la SCPI PFO2 et de la SCI Euro Carbone pour l’un, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine pour l’autre.

Un label ISR exigeant en matière immobilière

Rappelons que label ISR décliné à l’immobilier distingue les fonds qui mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Et sont en mesure de le prouver. Il ne s’agit donc pas de juger de la qualité d’un parc existant, mais d’une trajectoire « permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris. Une méthodologie qui avantage donc a priori les fonds de création récente. Ou qui ont intégré, dès leur création, cet objectif ESG.

PFO2, une SCPI historiquement dédiée à qualité environnementale

C’est le cas, par exemple, de la SCPI PFO2 qui, lors de son lancement en 2009, s’était déjà positionnée sur cette thématique désormais en passe de devenir « mainstream ». PFO2 est « la première SCPI à s’être fixés dès sa création d’ambitieux objectifs de réduction de consommation d’énergies », rappelle d’ailleurs Perial AM dans son communiqué. Dix ans plus tard, le succès est au rendez-vous. La SCPI affiche une capitalisation de plus de 2 milliards d’euros. Et publie des rapports financiers répondant « aux plus hautes exigences ESG du secteur », estime le gestionnaire. En précisant que sa démarche s’appuie sur une grille d’évaluation de 60 critères ESG. Cette antériorité dans la prise en compte des critères environnementaux, et l’expérience qui en résulte, ont d’ailleurs permis à Perial AM de mettre sur le marché, en décembre dernier, la première SCI développant une stratégie « low carbon ».

Euro Carbone, la première SCI « low carbon »

Perial Euro Carbone a en effet pour objectif, par des actions d’optimisation, de réduire et de compenser les émissions de gaz à effet de serre des immeubles qui constitueront son patrimoine. La SCI a également vocation à intégrer une dimension participative. Elle proposera en effet aux investisseurs « de choisir les projets dits de compensation carbone financés », explique Perial AM. Forte de ce positionnement, Perial Euro Carbone a elle aussi obtenu le label ISR le 15 décembre dernier. Coup double donc pour Perial AM qui rappelle que « la labellisation ISR des fonds PFO2 et PEC s’inscrit dans une démarche plus globale du groupe ». Ce dernier a en effet dévoilé fin octobre son programme Perial Positive 2030 qui renforce ses engagements RSE. Et fixe des objectifs ambitieux à horizon 2030…

LF Grand Paris Patrimoine accompagne la transition des actifs

La labellisation obtenue par LF Grand Paris Patrimoine, l’une des SCPI historiques de La Française REM, vient aussi reconnaître « le sérieux et l’ambition des engagements » en matière d’ISR de cet autre gestionnaire. Rebaptisée en 2018, LF Grand Paris Patrimoine comptait près d’une cinquantaine d’actifs sous gestion l’an dernier. Dont les politiques de sélection et de gestion sont désormais détaillées dans une matrice ISR qui analyse une centaine de critères ESG. La société de gestion s’engage notamment sur 17 leviers d’amélioration. Comme le recours systématisé aux énergies renouvelables. Ou la gestion optimisée de l’énergie, de l’eau et des déchets. Compte tenu de l’ancienneté des actifs existant, la démarche vise donc à améliorer le positionnement responsable des immeubles déjà détenus.


Réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier

Comme le souligne d’ailleurs Philippe Depoux, président de La Française REM. « L’enjeu principal est bien celui de l’amélioration du parc existant pour atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Et pour réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier. A ce titre, nous travaillons déjà à une nouvelle labellisation pour un autre véhicule immobilier », explique-t-il dans un communiqué. D’autres sociétés de gestion devraient lui emboîter le pas au cours de l’année 2021. Qui sera, sans aucun doute, fertile en annonces de labellisation ISR… 

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués des sociétés de gestion ayant obtenu le label pour l’un de leur fonds

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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 30/09/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que Le Groupe La Française, société de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère 51 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Louis-Renaud Margerand, Swiss Life AM : « Les nouvelles souscriptions en SCPI vont permettre d’acheter des biens répondant très exactement à la demande des locataires »…

Louis-Renaud Margerand, spécialiste produits immobiliers chez Swiss Life AM France, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : l’état des lieux des produits maison, et les évolutions attendues pour le marché des SCPI, en 2021, en termes de valorisation et de rendement. Interview.

Louis-Renaud Margerand, un rappel rapide des encours gérés par Swiss Life AM, en France et en Europe…

Louis-Renaud Margerand – L’ensemble du groupe Swiss Life AM, c’est-à-dire en incluant l’activité pour compte propre et la gestion pour compte de tiers, gère un peu plus de 80 milliards d’euros en Europe. La société de gestion française en représente environ 20 milliards. Sur ces 20 milliards, 19 sont gérés pour le compte d’institutionnels. Et environ 1 milliard sont sous forme de produits grand public à destination des investisseurs privés.

Swiss Life AM France gère effectivement deux véhicules immobiliers grand public, l’OPCI Dynapierre, et la SCPI Pierre Capitale. Comment se sont-ils comportés depuis la crise sanitaire ? Ont-ils continué à collecter, à procéder à des acquisitions ?

Louis-Renaud Margerand – Le début de l’année 2020 a été excellent, dans le sillage de 2019, avec une forte hausse de la collecte. Son rythme a ensuite ralenti, et les souscriptions se sont peu à peu estompées. Mais il faut surtout retenir que, depuis le début de la crise, aucun rachat significatif de la part des investisseurs particuliers n’est à signaler. Sur nos propres véhicules. Ni sur les produits immobiliers en général. Cette baisse de la collecte n’a donc pas pesé sur la gestion. Notre OPCI et notre SCPI ont notamment poursuivi leur stratégies d’acquisitions.

Cette baisse de la collecte ne vous inquiète donc pas ?

Louis-Renaud Margerand – Ce qui m’inquiète, c’est plus la baisse de la collecte sur les produits d’épargne en général. Les Français ne semblent plus avoir de projets d’investissements à long terme. Or, compte tenu de la conjoncture dans laquelle nous évoluons, et des perspectives en termes de retraite, il est essentiel que les épargnants se réveillent. Et retrouvent le chemin de l’investissement…

Il est vrai que les placements de long terme n’ont plus la cote actuellement. SCPI et OPCI, qui affichent toujours une collecte positive, tirent d’ailleurs plutôt bien leur épingle du jeu. Mais revenons à vos propres véhicules. Avez-vous déjà une idée de leurs performances en 2020 ? Notamment pour Pierre Capitale qui affichait l’an dernier un taux de distribution de 4,5% ?

Louis-Renaud Margerand – Les résultats ne peuvent pas être annoncés officiellement, puisque l’arrêté des comptes n’a pas encore été finalisé. Mais nous connaissons effectivement la tendance. Le taux de rendement de Pierre Capitale devrait se situer aux alentours de 4%. Une partie du report à nouveau sera d’ailleurs peut-être utilisée pour parvenir à ce résultat. L’important est que ce rendement va rester parfaitement correct, et que l’impact Covid reste marginal. Pierre Capitale a pourtant consenti des reports ou des franchises de loyers à certains de ses locataires. Notamment l’exploitant de l’hôtel qu’elle détient à Munich. La résilience du rendement de cette SCPI prouve que les fonds immobiliers sont capables de traverser la crise…

Mais les épargnants, vous l’avez dit, restent attentistes. Vis-à-vis des SCPI, l’une de leurs craintes est d’assister à une baisse de la valeur des parts. Cette crainte est-elle justifiée ?

Louis-Renaud Margerand – Ce risque existe. Mais il doit être relativisé. Il faut d’abord rappeler que le marché immobilier n’est pas « linéaire ». Depuis presque 10 ans, il est en phase haussière. Les prix montent, les valeurs locatives s’apprécient. La crise, dont on ne peut cacher la relative violence, aura un impact. Mais il sera différent selon les classes d’actifs immobilières. Sur les actifs dits « core », il n’y a aujourd’hui strictement aucune baisse constatée. On n’observe pas non plus de baisses flagrantes des valeurs locatives. Les produits immobiliers investis dans cette typologie d’actifs, s’ils sont vraiment bien placés dans les centres-villes des principales métropoles européennes, ne devraient donc pas connaître d’évolution significative de leurs valeurs de réalisation.

Et en-dehors de ces actifs core ?

Louis-Renaud Margerand – Sur d’autres créneaux plus spécifiques – je pense notamment aux secteurs du commerce ou de l’hôtellerie -, il faut effectivement s’attendre à des baisses de valorisation. Dès la fin de cette année, ou progressivement au cours des prochains mois. Mais ces révisions n’auront rien de catastrophique… Sur Pierre Capitale, par exemple, qui, comme je le rappelais précédemment, détient un actif hôtelier, nous anticipons une très, très légère baisse de la valeur de réalisation. Qui ne remettra pas en cause le prix de souscription de cette SCPI, qui restera donc inchangé. Nous sommes donc, sur le sujet des valorisations, plutôt confiants.

L’autre sujet d’inquiétude, c’est la capacité des fonds immobiliers, des SCPI en particulier, à continuer à servir l’an prochain des rendements en ligne avec ceux des années précédentes…

Louis-Renaud Margerand – Le niveau des rendements à venir dépendra, sans doute plus qu’auparavant, de la stratégie de gestion des SCPI et de la composition de leurs patrimoines. On constate aujourd’hui, notamment dans le secteur des bureaux, une remontée de la prime à la qualité. Les légères baisses de prix qui s’opèrent sur le marché touchent essentiellement les actifs les moins bien situés. Et pour lesquels le risque locatif est le plus élevé. L’écart de prix entre les actifs de qualité et les autres est donc en train de se creuser.

Ce qui signifie, pour les SCPI ?

Louis-Renaud Margerand – Cette tendance, déclinée au niveau des SCPI, laisse penser que les véhicules qui ont adopté des stratégies core devraient bien résister en 2021, en termes de rendement. Pour les autres, cela risque d’être un peu plus délicat. Le départ d’un locataire, difficile à remplacer, pourrait entraîner non seulement des pertes en termes de recettes locatives immédiates. Mais également le risque de percevoir des loyers un peu moins élevés lors de la mise en place d’un nouveau bail…

Quelles perspectives sur vos propres véhicules ?

Louis-Renaud Margerand – Pour la SCPI Pierre Capitale, les nouvelles sont très positives. Elle vient de boucler son dernier investissement de 2020. Et cet investissement aura un effet relutif sur le rendement 2021. Cela signifie que les acomptes sur dividendes seront progressivement rehaussés l’an prochain. Si le contexte de marché demeure positif, et permet de poursuivre notre stratégie d’acquisitions dans de bonnes conditions.

Plus globalement, quel type de véhicules faudra-t-il privilégier l’an prochain ? Les grosses SCPI qui ont fait leurs preuves ? Ou, au contraire, les nouvelles SCPI qui se sont positionnées sur des créneaux peut-être plus porteurs aujourd’hui ?

Louis-Renaud Margerand – Il est évidemment très délicat de répondre à cette question. Je vous donne mon sentiment et ma profonde conviction sur le sujet. Je pense que les très gros véhicules, bien diversifiés, et majoritairement positionnés sur des actifs core, vont maîtriser leurs rendements. Il n’y aura pas d’évolution significative, à la hausse ou à la baisse, de leurs rendements. Sauf cas spécifiques. Mais, globalement, les « grosses » SCPI vont, comme on dit, « faire le job ». Mais je suis également convaincu que les petites SCPI, elles aussi déjà diversifiées et déclinant des stratégies core, peuvent quant à elles bénéficier de la période actuelle. A condition de grossir.

C’est-à-dire ?

Louis-Renaud Margerand – Car leur collecte à venir va leur permettre d’acquérir des biens qui correspondent très exactement à la demande des locataires. Qui réclament, notamment, des actifs plus respectueux de l’environnement. Les acquisitions à venir, si elles portent sur des biens de qualité, vont permettre de créer plus de valeur sur le long terme. Et de constituer des patrimoines plus durables et moins soumis au risque d’obsolescence.

Ce qui revient à dire qu’en achetant des parts de SCPI aujourd’hui, les souscripteurs vont profiter des opportunités de marché. Mais vous évoquiez le sujet de la durabilité des immeubles. Où en est Swiss Life AM France sur le sujet du label ISR ?

Louis-Renaud Margerand – Nous sommes engagés dans cette démarche que nous pensons fondamentale. Je voudrais toutefois juste rappeler que le label ISR décliné au secteur des fonds immobiliers est un véritable label d’excellence. C’est important de le souligner. Le respect du cahier des charges du label ISR impose en effet une amélioration constante du patrimoine, dont la qualité ESG sera réévaluée à intervalles réguliers. Il va pousser les sociétés de gestion à investir et faire « progresser » leurs actifs immobiliers dans toutes leurs composantes, environnementale, sociétale, sociale. En ce qui nous concerne, les auditeurs sont aujourd’hui dans nos murs. Nous espérons l’obtention très prochaine de ce label ISR. Ce qui sera une bonne nouvelle pour les associés de notre SCPI et la reconnaissance de la qualité environnementale des stratégies de gestion que nous mettons en œuvre pour leur compte.

Une dernière question. Swiss Life AM France est un acteur important en termes d’encours immobiliers. Mais ne dispose aujourd’hui que de seulement deux véhicules immobiliers grand public. Comptez-vous enrichir prochainement votre gamme ?

Louis-Renaud Margerand – Plusieurs projets sont effectivement à l’étude. L’un d’entre eux est l’introduction dans notre gamme d’une enveloppe juridique plus adaptée à la commercialisation via des réseaux d’assurance. Une SCI devrait donc voir le jour prochainement. Nous réfléchissons également à la création d’une SCPI thématique, en phase avec les expertises que Swiss Life AM propose depuis plusieurs années à ses clients institutionnels. Le lancement d’un produit de niche dédié au secteur de la santé, ou à celui de l’hôtellerie, est donc également envisagé…

Propos recueillis par Frédéric Tixier

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Swiss Life Asset Managers compte plus de 160 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principal objectif d’avoir une approche responsable des risques.  Ainsi, nous créons le socle permettant à nos clients de planifier leurs investissements de manière sûre et à long terme, en toute liberté de choix et confiance financière. Cette approche qui a fait ses preuves permet également à des clients tiers basés en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg et en Grande-Bretagne de bénéficier des services proposés par Swiss Life Asset Managers. Au 30 juin 2020, Swiss Life Asset Managers gérait 240,4 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life. Dont plus de 77,9 milliards d’euros pour le compte de clients tiers.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

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Iroko Zen, une nouvelle SCPI « digitale et engagée »

Un nouvel acteur débarque dans le monde des SCPI. La fintech Iroko lance Iroko Zen, un véhicule qui joue à la fois la carte du low cost digital et celle de la réduction de l’empreinte carbone. Iroko tient en effet son nom de l’arbre africain qui a pour vertu de davantage stocker de CO2 que les autres végétaux. Présentation.

Alors que les premiers véhicules immobiliers labellisés ISR viennent de voir le jour, la nouvelle SCPI Iroko Zen joue elle aussi, dès sa création, la carte de l’investissement responsable. Mais pas que. A l’instar de Neo, lancée en 2019, Iroko Zen entend également « bouleverser l’épargne immobilière ». Notamment en supprimant la traditionnelle commission de souscription des SCPI.

SCPI sans commission de souscription… mais pas de retrait

Comme Neo, donc, Iroko Zen ne percevra pas de frais d’entrée. En revanche, elle prélèvera une commission de retrait (6% TTC) lorsque le rachat des parts interviendra dans les 3 ans. Ses frais de gestion seront en outre plus élevés que la moyenne du marché : 14,5% TTC. Mais son leitmotiv reste l’accessibilité. Les souscriptions sont possibles à partir de 5 000 € d’investissement. Elles seront totalement dématérialisées. Le délai de jouissance des parts est plus classiquement fixé au 1er jour du 6e mois suivant la souscription.

Investir dans chacune des étapes de la vie urbaine

En termes de stratégie d’investissement, la SCPI met au centre de son projet « chacune des étapes de la vie urbaine ». En termes sectoriels, cela signifie à la fois les entrepôts, les commerces et les actifs de bureaux. Ainsi que, « en fonction des opportunités », le secteur des résidences services. La SCPI ciblera, au départ, des actifs d’une valeur unitaire comprise entre 1 et 3 millions d’euros. Trois biens seraient d’ailleurs déjà sous promesse. Une crèche à Pantin. Les murs d’une agence Pôle Emploi à Reims. Et un entrepôt à Bordeaux. Pour être en conformité avec ses engagements ESG, Iroko Zen précise qu’elle réinvestira « une quote-part de 20% de sa performance dans l’amélioration de ses actifs ». Et en particulier dans leur amélioration énergétique. Ses objectifs ISR ont été établis avec l’appui de la société Ethiket, fondée par Arnaud Dewatcher[1].

Jusqu’à 50% de taux d’endettement possible

La SCPI affiche également un objectif ambitieux en termes de rendement : 5,5% de taux de distribution annuel. Pour un TRI sur 7 ans, lui aussi non garanti, de 7%. Pour y parvenir, elle compte notamment sur un recours massif à l’effet de levier. Iroko Zen a en effet la possibilité de « recourir à l’endettement bancaire et non bancaire en vue de financer ses investissements dans la limite de 50 % de la valeur globale des actifs ». Ainsi que de financer par endettement l’acquisition d’un actif immobilier « jusqu’à 100% » de sa valeur d’acquisition. Un positionnement assez étonnant sur un marché où les SCPI tendent plutôt, aujourd’hui, à réduire leur niveau d’endettement…

Iroko, une fintech qui aborde l’immobilier

Mais les dirigeants d’Iroko ont « confiance dans leur projet ». La preuve, les quatre fondateurs – Gautier Delabrousse-Mayoux, fondateur et CEO, Charles Duclert, Louis Duclert, Olivier van den Broek- ont « seedé » la SCPI en lui apportant ses premiers 2 M€ de capital. Les actionnaires de cette fintech créée l’an dernier sont plutôt issus de l’écosystème web. Gautier Delabrousse-Mayoux est notamment le fondateur d’Effilab, une agence de marketing numérique, aux côtés de Louis Duclert et d’Olivier van den Broek, deux anciens de Google. Charles Duclert, dirigeant de Braxton AM, est en revanche un professionnel de l’immobilier. Ils sont accompagnés dans l’aventure par Phong Hua (directeur des investissements), anciennement gestionnaire immobilier chez Advenis AM. Et par Kenny Durand, un spécialiste des logiciels web.

Frédéric Tixier


[1] Ancien délégué général de l’ASPIM


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A propos d’Iroko(i)

Fondée en 2019 par Charles Duclert, Gautier Delabrousse-Mayoux, Olivier van den Broek et Louis Duclert, Iroko est une fintech, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers dont la mission est de proposer des produits d’épargne performants et responsables.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Diversipierre, Fair Invest et Néo, premiers fonds immobiliers labellisés ISR

Deux SCPI, Néo chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, ainsi que l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, annoncent l’obtention du label ISR immobilier. Ce sont les trois premiers véhicules à bénéficier de ce nouveau certificat « investissement responsable », récemment étendu au secteur des fonds immobiliers. D’autres devraient suivre très prochainement.

Plusieurs dizaines de véhicules sont aujourd’hui en course. Depuis l’extension du label ISR aux fonds immobiliers, officiellement entré en vigueur le 23 octobre dernier, plusieurs sociétés de gestion d’actifs immobiliers se sont en effet engagées dans un processus de certification de certains de leurs produits. Les noms des premiers « vainqueurs » viennent de sortir…

Trois premiers fonds d’investissement en immobilier labelisés ISR

Il s’agit respectivement des SCPI Néo, chez Novaxia Investissement, et Fair Invest, chez Norma Capital. Et de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, chez BNP Paribas REIM. Cette première vague de labellisation a visiblement été délivrée par AFNOR Certification, l’un des certificateurs agréés par le Cofrac sur le label ISR. Il semblerait que l’AFNOR ait été plus rapide dans la mise en œuvre de ses audits de certification que ses deux « concurrents », E&Y, et Deloitte, nouvellement promu à ce statut. L’annonce de l’obtention du label ISR n’a en tout cas été rendue officielle que via des communiqués spécifiques des sociétés de gestion concernées.

Un label très exigeant

Le label ISR décliné à l’immobilier est d’ailleurs réputé comme très exigeant. Son objectif n’est pas en effet de simplement distinguer les fonds qui investissent dans les actifs les plus performants en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Mais également ceux qui « mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris.

Intégrer la démarche ISR dès la création

Un énorme chantier que tous les fonds immobiliers n’auront pas nécessairement la capacité de mener à bien. Surtout pour les plus anciens d’entre eux. Pour satisfaire aux conditions du label, « il faut être agile. Et intégrer dès la création l’ensemble de la démarche. Notamment les contraintes en termes de reporting extra-financiers », prétend d’ailleurs Vincent Aurez, directeur de l’innovation et du développement durable de Novaxia. Ce n’est peut-être pas par hasard si deux des trois premiers fonds labellisés sont de création récente. Et s’étaient présentés, dès leur lancement, comme des véhicules construits autour d’une démarche responsable.

Une thématique ISR native pour Néo : le renouvellement urbain

Lors de son lancement, en juillet 2019, Néo s’était de fait positionnée comme un produit « disruptif » dans l’univers des SCPI. Non seulement en raison d’une commission de souscription fixée à 0%. Mais également par le positionnement choisi pour ses investissements immobiliers : le renouvellement urbain. Une thématique que sa société de gestion, Novaxia Investissement, revendique d’ailleurs comme son « cheval de bataille ». Le gestionnaire, qui est par ailleurs le seul du secteur à s’être constitué en « entreprise à mission », s’inscrit dans une démarche de « renouveau de la ville ». En privilégiant les opérations de réhabilitation, il entend limiter « l’artificialisation nette des sols ». Et agir « au bénéfice du plus grand nombre », notamment en améliorant le confort des habitants des immeubles réhabilités.

Fair Invest, pour favoriser les activités socialement utiles

Chez Norma Capital, la SCPI Fair Invest lancée quelques mois plus tôt visait elle-aussi, dès l’origine, des objectifs ESG bien définis. Son crédo : favoriser les « activités socialement utiles ». Sa stratégie de gestion consiste donc à investir dans des bâtiments pouvant accueillir des locataires positionnés sur ce type de prestations. Tels que ceux appartenant aux secteurs associatifs promouvant la cohésion sociale, ceux de la santé, de l’éducation, de l’insertion à l’emploi, de l’entraide sociale. Ou bien encore des énergies renouvelables. Fair Invest a également pour objectif de rendre les bâtiments plus écoresponsables. Ainsi que de sensibiliser leurs locataires à cette problématique. Par ailleurs, Fair Invest s’interdit d’avoir recours à l’effet de levier.

Diversipierre, pour renforcer la résilience des immeubles

L’OPCI Diversipierre, bien plus ancien -il a été lancé en 2013- rappelle qu’il s’est également constitué autour d’une démarche responsable. Celle visant à renforcer « la qualité et la résilience des immeubles détenus ». BNP Paribas REIM, son gestionnaire, a développé une grille de notation ISR dédiée. Chaque immeuble détenu, ou en phase d’acquisition, est évalué à l’aune de 13 thématiques et de 65 critères. Si la note obtenue est inférieure à 15 sur 100, le processus d’achat est interrompu. Diversipierre se positionne en outre dans une approche « best-in-progress ». C’est-à-dire d’amélioration continue de son patrimoine. Fin juin dernier, celui-ci obtenait une note globale de 43 sur 100. BNP Paribas espère porter cette note à 68/100 à l’horizon 2023.

Une offre ISR désormais incontournable

Ces trois premières labellisations ne sont que le prélude d’un processus qui va s’étaler dans le temps. Mais qui est désormais inéluctable. L’enjeu est bien sûr avant tout environnemental et sociétal. Mais aussi commercial. Selon un récent sondage réalisé pour le Forum pour l’investissement responsable, 62% des Français accordent aujourd’hui une place importante aux impacts environnementaux et sociaux dans leurs décisions d’investissements. Leurs conseillers financiers aussi. « En 2025, tous nos partenaires CGP voudront disposer d’au moins un fonds immobilier ISR dans leur offre », estime Vincent Aurez, à partir d’une étude réalisée par Novaxia auprès de ses distributeurs. Qui ne seraient que 75% à considérer, aujourd’hui, ce type de proposition indispensable.

Dans l’attente des prochains nominés à l’ISR

Les solutions immobilières estampillées ISR devraient donc fleurir au cours des prochains mois. Les candidats, au sein de l’univers SCPI, sont nombreux. Parmi les plus fréquemment cités, parce qu’effectivement conçus dès l’origine comme des véhicules écologiquement ou socialement responsables, on retrouve l’historique PFO2 de Perial. Mais aussi les SCPI lancées par Kyaneos Pierre, chantre de la réhabilitation des actifs résidentiels. Mais ce sont loin d’être les seuls… A suivre.

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués

Novaxia Investissement, pionnier dans l’ISR, annonce la labélisation de sa SCPI NEO

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A propos de BNP Paribas REIM(i)

BNP Paribas REIM, une ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, offre une gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement répondant aux besoins d’investisseurs internationaux à travers toutes les typologies d’actifs et dans toute l’Europe. Avec une présence locale dans huit pays (France, Allemagne, Italie, Royaume-Uni, Pays-Bas, Espagne, Luxembourg et Belgique), BNP Paribas REIM emploie plus de 350 collaborateurs. Et offrent des solutions à plus de 100 000 clients, investisseurs institutionnels et particuliers. En fin d’année 2019, BNP Paribas REIM gérait 30,1 milliards d’euros d’actifs en Europe.

A propos de Normal Capital(i)

Agréée par l’AMF depuis le 9 juin 2016, Norma Capital est une société de gestion de portefeuille détenue de manière décisive par son management. Sa maîtrise des véhicules réglementés, OPPCI et SCPI, et le savoir-faire lié lui permettent d’offrir à ses clients des capacités d’innovation, de flexibilité et de réactivité. Ses stratégies et leur mise en œuvre lui ont permis d’acquérir notoriété et reconnaissance dans la presse spécialisée notamment à travers ses produits grand public, la SCPI Vendôme Régions et la SCPI Fair Invest.

A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine. Elle gère une gamme de produits pour le compte d’une clientèle privée (fonds et club deals) dont le montant de souscriptions s’élève de 180 euros à plusieurs millions d’euros. Parmi les différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession – Novaxia Immo Club 6 – ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, simple et innovant – NEO.

  (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Steven Perron, Foncière Magellan : « un second semestre placé sous le signe de l’investissement responsable »

Steven PERRON
Foncière Magellan

Norma Capital : des SCPI en croissance

La société de gestion des SCPI Vendôme Régions et Fair Invest annonce avoir investi plus de 100 M€ en 2019. Et Vendôme Régions s’est une nouvelle fois classée dans le top 10 des SCPI en termes de rendement, avec un taux de distribution de 6,10% l’an dernier.

Objectif tenu… Lors de la reprise de la SCPI Vendôme Régions, en 2018, Norma Capital s’était engagée à en accélérer le développement. Et annonçait le maintien d’un taux de distribution au-dessus de 6%. L’an dernier, la SCPI a effectivement connu une forte progression de sa collecte, et du rythme de ses investissements. Et affiche un rendement de 6,10% pour 2019.

Vendôme Régions, en 8e position en termes de rendement en 2019

Ce qui la place à la 8e place du classement des SCPI entreprise 2019 établi par l’IEIF. La SCPI améliore en outre son taux de distribution par rapport à 2018 (6,03%), un exercice de transition. Mieux encore, ses parts ont été revalorisées en juin dernier. Avec une progression de 2,34% en termes de VPM[1], la performance globale de Vendôme Régions ressort donc à 8,44% sur 2019. Clairement dans le haut du panier. Un résultat en outre obtenu dans un contexte de forte croissance. L’an dernier, la SCPI a multiplié par 8 le niveau de sa collecte (82 vs 10 M€). Et procédé à de nombreuses acquisitions. 21 au total si l’on ajoute les promesses d’achats concrétisées en 2020.

Plus de 100 M€ d’investissements en 2019

Vendôme Régions s’est concentrée sur quatre principales métropoles régionales cibles, Bordeaux, Lille, Montpellier, Toulouse. Elle vient également d’annoncer la concrétisation d’une promesse signée l’an dernier. Elle a en effet finalisé, le 20 février dernier, l’acquisition de 3 immeubles de bureaux d’une surface totale de 12 300 m². Situés à Montpellier, Poitiers et Nantes, ces actifs ont été négociés à environ 23,5 M€, et sont loués à une quinzaine de locataires. Fin 2019, Norma Capital créditait la SCPI de 50 immeubles, pour une surface totale de près de 93 000 m². Essentiellement situés dans les métropoles régionales, la région parisienne ne représentant que 10% du patrimoine de Vendôme Régions. La taille unitaire de ses actifs semble progressivement monter en gamme. Mais elle reste modeste, comparée à celle des actifs détenus par les gros acteurs du marché. Ce qui permet à la SCPI d’afficher une rentabilité supérieure à celle de ses pairs.


Des objectifs ambitieux pour 2020

Norma Capital compte poursuivre son développement en 2020. Elle ambitionne un programme d’investissement de « 150 à 200 M€ » cette année. Contre un peu plus de 100 M€ en 2019. Outre Vendôme Régions, Norma Capital gère également Fair Invest, qui a procédé à 4 acquisitions l’an dernier. Lancée en 2018, cette dernière joue le créneau de l’investissement responsable. Pourtant porteur, ce positionnement ne lui a pas permis de décoller en termes de collecte : à peine 4 M€ recueillis l’an dernier. Mais les souscriptions s’accélèrent : le cap des 10 M€ de capitalisation devrait être franchi au 1er trimestre. Pour accompagner cette croissance à venir, le plafond du capital statutaire de Fair Invest vient d’être relevé : il est passé de 6 à 20 M€.

Label ISR pour Fair Invest ?

Norma Capital espère en outre obtenir cette année le nouveau futur certificat ISR de l’ASPIM. A l’instar d’autres sociétés de gestion, elles aussi en phase de labellisation pour certains de leurs produits, elle cherche à donner plus de visibilité à ce véhicule. Qui a d’ailleurs délivré une performance très honorable l’an dernier (4,35%). Quoique légèrement inférieure à la moyenne du marché (4,40%).

Frédéric Tixier

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A propos de Norma Capital(i)

Agréée par l’AMF depuis le 9 juin 2016, Norma Capital est une société de gestion de portefeuille détenue de manière décisive par son management. Sa maîtrise des véhicules réglementés, OPPCI et SCPI, et le savoir-faire lié lui permettent d’offrir à ses clients des capacités d’innovation, de flexibilité et de réactivité. Ses stratégies et leur mise en œuvre lui ont permis d’acquérir notoriété et reconnaissance dans la presse spécialisée notamment à travers ses produits grand public, la SCPI Vendôme Régions et la SCPI Fair Invest. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] VPM : Variation du prix moyen de la valeur de la part d’une SCPI sur une année.