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Laurent Gauville, Gestion 21 : « Le secteur des foncières cotées doit travailler à réduire la volatilité »…

Laurent Gauville, directeur général délégué de Gestion 21, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le bilan 2020 et les perspectives 2021 pour les foncières cotées. Mais aussi les défis que le secteur doit relever pour retrouver la faveur des investisseurs. Interview.



Petit rappel : Gestion 21 est une société de gestion d’actifs financiers que vous avez cofondée en 2007. Elle gère environ 330 millions d’euros d’actifs, via plusieurs fonds ou mandats. Dont le fond Immobilier 21, que vous pilotez, et qui, comme son nom l’indique, investit exclusivement dans les foncières cotées européennes. Première question, sur le bilan boursier 2020. On ne va pas se mentir : ce n’était pas une année exceptionnelle pour les foncières… Mais comment expliquer que ce compartiment de la cote ait aussi mal résisté, comparativement à l’ensemble des marchés financiers ? Et à l’immobilier physique ?

Laurent Gauville – Ce n’était pas une année exceptionnelle en termes de performances, oui. Mais c’était aussi une année inédite, avec ce contexte très particulier de confinement/déconfinement. Comparaison avec l’immobilier physique ? Il faut bien comprendre que le secteur immobilier coté offre de la liquidité. Quand les marchés sont en stress, c’est donc sur le compartiment coté qu’ils vont chercher de la liquidité. Pas sur le marché immobilier physique. C’est une première explication à cette décorrélation.

Et la deuxième ?

Laurent Gauville – La seconde tient à la structure bilantielle des foncières. Une foncière, c’est de l’immobilier, mais c’est aussi de la dette. Or, pour la première fois, un certain nombre de segments de l’immobilier coté n’a plus offert de visibilité en termes de résultats. Ce qui a conduit à déporter le centre d’attention des investisseurs. De l’analyse des comptes de résultats, ils sont passés à l’analyse des bilans et des risques chaînés qu’ils révélaient. Je pense notamment aux centres commerciaux, dont les performances boursières ont de fait été très, très mauvaises. On parle de reculs de plus 50% en 2020…

On est toutefois maintenant passé au stade « résultats ». La plupart des foncières viennent de les publier. Ils ne sont pas forcément très bons. Que peut-on en dire aujourd’hui ?

Laurent Gauville – Une interprétation simple et rapide, c’est de dire qu’effectivement des secteurs comme les centres commerciaux, qui ont vu leurs actifs fermés, sont en bas de cycle en termes de performances économiques. C’est tout à fait naturel. Quand vous subissez 2 à 3 mois de fermetures, vous ne pouvez pas vous attendre à dégager de bons résultats. Même si, sur ce secteur, le fait de toucher des loyers durant 3 mois vous assure de ne pas faire de pertes. Tout simplement parce que 3 mois de loyer suffisent à couvrir les frais financiers et généraux d’une année entière…

Ce qui signifie que, même dans les périodes de crise, ces sociétés continuent à dégager des bénéfices ?

Laurent Gauville – C’est effectivement le cas, et les résultats 2020 en attestent. Mais je rappelle que les opérateurs boursiers ne s’intéressent pas au résultat annuel stricto sensu, mais bien à la variation du résultat annuel. Et à d’autres indicateurs…

Où en est-on, d’ailleurs, en termes de ratio cours sur bénéfice ?

Laurent Gauville – En termes de ratio cours sur bénéfice, notre fonds Immobilier 21 est à 13 fois. Le secteur est à 16 fois. Si l’on est à 13 fois, c’est tout simplement parce que notre positionnement « value » nous conduit à privilégier des multiples plus faibles que celui du secteur.

Vous avez récemment émis certaines critiques vis-à-vis de la communication financière des foncières. Que lui reprochez-vous précisément ?

Laurent Gauville – En fait, une foncière, c’est quoi ? C’est effectivement un actif – l’immobilier -, et de la dette et des fonds propres. La direction financière, et donc la communication financière, ont vocation à prendre en charge la communication sur les fonds propres et la dette. Mais l’investisseur a besoin de repères. Il en a d’autant plus besoin lors de périodes inédites. Or, en 2020, le repère de la distribution (de dividendes) a disparu pour certains secteurs de l’immobilier. Il a pu être maintenu dans le secteur résidentiel ou celui de la logistique. Ou au cas par cas sur le segment du bureau et du commerce. Mais l’immobilier, globalement, a plus subi la « coupure du dividende » que d’autres secteurs de la cote. Et les communications financières n’ont pas proposé de repères alternatifs.

C’est-à-dire ?

Laurent Gauville – En expliquant, par exemple, que dans le secteur des centres commerciaux, un mois de fermeture équivaut à une baisse de 12% des cash-flows. Autrement dit, en permettant à l’investisseur de se projeter dans le temps. Car si, effectivement, une mauvaise année peut être lourde de conséquences, elle doit être relativisée dans une analyse de plus long terme, sachant que les investisseurs qui achètent le secteur acceptent de payer 16 années de bénéfices…

Passons précisément aux perspectives. 2021 sera-t-elle une bonne année, une année de reprise, pour les foncières ? Sous réserve, évidemment, que l’on sorte du contexte de crise sanitaire…

Laurent Gauville – Que l’on sorte du contexte de crise sanitaire, ou, tout au moins, que l’on réduise la pression sanitaire. Ce qui pourrait intervenir, espérons-le, dans le courant du 2e trimestre. Dans cette hypothèse, ce sont a priori les secteurs aujourd’hui les plus décotés -comme les centres commerciaux, dont le niveau de décote frôle les 50%- qui devraient le plus rebondir. Bien évidemment, des secteurs comme le résidentiel restent à privilégier dans le cadre d’une allocation structurelle. Je rappelle que le résidentiel, en Bourse, ce ne sont pas les 10 000 euros au mètre carré parisien, ou les 5 000 euros des grandes métropoles françaises. C’est essentiellement le résidentiel allemand, valorisé à environ 2 000 euros le mètre carré. C’est-à-dire en dessous de sa valeur de construction. Ce résidentiel là est donc structurellement « value ».

Les valeurs qui ont le plus de chance de rebondir sont donc, logiquement, celles dont les niveaux de valorisation sont au plus bas. Ce sont d’ailleurs ces valeurs qui ont le plus souffert en 2020…

Laurent Gauville – Exactement, il y a une parfaite symétrie. Les baisses constatées sur certains segments en 2020 ne s’expliquent pas pour des raisons économiques. Elles ouvrent donc un potentiel de rebond pour 2021.

Parlons de votre fonds, Immobilier 21. Quelle allocation aujourd’hui ?

Laurent Gauville – Notre positionnement, comme je l’ai déjà rappelé, est résolument value. Le résidentiel, pour les raisons que je viens d’évoquer, représente environ 40% de nos positions. Les centres commerciaux sont présents à hauteur de 25%. Pour bénéficier de ce rebond potentiel, sachant que les cours sont actuellement au même niveau qu’en mars 2020. Sur le segment du bureau, nous sommes plus sélectifs. Nous privilégions la thématique du bureau allemand, qui nous semble plus défensive. Le poste logistique se situe à environ 5%.

La logistique est pourtant très recherchée actuellement. Pourquoi seulement 5% ?

Laurent Gauville – Parce qu’il n’y a, en réalité, que 4 titres « logistique » dans le secteur immobilier coté en zone euro. Deux valeurs présentent des multiples compris entre 25 et 35 fois les bénéfices. Ce qui est incompatible avec notre discipline de gestion. Les deux autres sont plus « value compatibles ». Mais, pour des raisons de liquidité cette fois -un critère important dans notre style de gestion-, il ne serait pas raisonnable d’y allouer plus de 5% du portefeuille.

 


Contrairement à leur « habitude », si je puis dire, la volatilité des foncières a été très élevée en 2020. Quid de 2021  ?

Laurent Gauville – Qu’est-ce que la volatilité, en fin de compte ? C’est certes une tendance à la fluctuation. Mais c’est aussi une situation dans laquelle les sociétés ont un coût du capital tellement élevé que leur accès au marché coté n’est plus compétitif. L’année 2020, de ce point de vue, est un échec, et une grande déception. Le secteur doit travailler à réduire cette volatilité. A réduire la décote, pour que les foncières retrouvent un coût du capital compétitif. Cet objectif passera nécessairement par une obligation de distribution réaffirmée. Et pas une obligation de distribution qui mélange revenu et capital. On a bien vu l’argument mis en avant pour ne pas verser de dividende en 2020 : les pertes subies par les filiales. A procéder ainsi, on détruit l’engagement de distribution.

Il y a aussi l’attitude des investisseurs…

Laurent Gauville – Oui, la volatilité élevée constatée en 2020 est aussi liée au fait que les investisseurs qui souhaitaient réduire leur exposition au secteur immobilier ont vendu de l’immobilier coté. Parce que la vente d’immobilier physique est un processus long. C’est d’ailleurs tout l’intérêt de l’immobilier coté : la liquidité.

Autre sujet pour 2021, l’éventuel retour de l’inflation. Quel impact sur les cours des foncières cotées ?

Laurent Gauville – Tous les baux sont, peu ou prou, indexés. L’immobilier est donc un « proxy » face à l’inflation. C’est l’aspect positif. Maintenant, quand on parle de possible retour de l’inflation, on parle aussi de possible remontée des taux d’intérêt. Ce qui aurait un impact -négatif cette fois- sur les valorisations. C’est en tout cas la première analyse que font les marchés financiers : hausse des taux d’intérêt égale baisse des cours des foncières cotées. En réalité, la situation est aujourd’hui un peu plus compliquée. Car tout dépend du niveau auquel se situe la prime de risque. Il n’y a donc pas, selon moi, de relation systématique entre niveau des taux d’intérêt et valorisation des foncières.

Certaines foncières sont néanmoins plus endettées que d’autres ?

Laurent Gauville – Oui, mais sur des maturités de l’ordre de 6 à 7 ans. Ce qui signifie que l’impact économique est bien plus fort sur la partie revenus que sur la partie dettes. L’indexation des baux s’applique en effet à 100% du patrimoine. La hausse des taux, elle, ne porte que sur la dette, soit environ 40% des actifs engagés.

Dernier point : Immobilier 21 a innové sur le marché l’an dernier en mettant en place une distribution trimestrielle des dividendes. Avec quel objectif ?

Laurent Gauville – Il s’agissait à la fois de répondre à une demande de nos clients et de réaffirmer une conviction : la dimension « rendement » du secteur. Le principe mis en place est celui d’une distribution d’acomptes trimestriels (pour les parts AD), sur la base d’un rendement annuel indicatif. C’est une démarche qui se rapproche du modèle économique de l’immobilier non coté…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPC ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Forte de l’expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier 21 innove avec la distribution trimestrielle des dividendes

Le fonds dédié aux actions immobilières et foncières de la zone euro géré par Gestion 21 répond ainsi aux besoins d’une partie de ses actionnaires : des revenus réguliers, distribués tous les trimestres. Une innovation dans le monde des OPCVM immobiliers.

« L’objectif de distribution, au titre de l’exercice 2020, est de 2 €[1]. Soit un rendement indicatif de 2,5%, sur la valeur liquidative du 30 octobre 2020 », explique le gestionnaire Gestion 21 dans son communiqué annonçant la mise en place de la trimestrialisation du dividende d’Immobilier 21.

Une innovation qui remonte du terrain

C’est une première dans le monde des OPCVM immobiliers. Désormais, le dividende de ce fonds dédié aux actions immobilières et foncières de la zone euro ne sera plus versé annuellement. Mais trimestriellement. « C’est une innovation qui remonte du terrain », reconnaît la société de gestion. « Nos partenaires à la recherche de revenus trimestriels souhaitaient que nous adaptions la périodicité des versements du dividende aux besoins de leurs clients », détaille Valérie Salomon Liévin, directrice commerciale de Gestion 21. C’est-à-dire disposer de revenus « complémentaires, réguliers, trimestriels ». Une promesse qu’un OPCVM immobilier est effectivement parfaitement en mesure de tenir.

Foncières, des valeurs de rendement

Les foncières cotées en Bourse, dans lesquelles il est investi, sont en effet connues pour l’importance et la récurrence de leurs dividendes. Une partie d’entre elles, dotées du statut SIIC, sont d’ailleurs tenues de distribuer 95% de leurs revenus… Et la nature de leurs activités -la perception de loyers-, les conduit à générer des rendements instantanés[2] historiquement élevés. Ces dix dernières années, ces rendements ont oscillé entre 3,20% et 6,41%. La baisse des cours des foncières, depuis le début de la crise sanitaire, a même eu pour effet mécanique de gonfler les rendements. Fin août 2020, le rendement instantané moyen des valeurs composant l’indice IEIF Eurozone s’établissait ainsi à 4,61%. Contre 3,52% sur l’ensemble de l’année 2019.

Un rendement de 3,7% en 2019

L’objectif minimal de distribution que s’est fixé Immobilier 21 devrait donc être atteint sans difficulté. D’autant que les parts « distribution » du fonds affichent un historique de distribution bien supérieur. Au titre de 2019, la part « AD » a détaché un coupon de 5 €[3]. Soit un rendement de 3,7% par part. Pour 2020, le premier versement trimestriel, de 0,50 €, interviendra le 30 novembre prochain. Les autres acomptes, d’un même montant, seront versés fin janvier et fin mars 2020. Le solde, pour l’instant estimé lui aussi à 0,50 €, sera payé fin mai 2020. Les dividendes futurs sont toutefois susceptibles d’évoluer. Théoriquement à la hausse…


Exposition au secteur des centres commerciaux

Depuis le début de la crise sanitaire, Immobilier 21 affiche une performance en fort recul. De -33% – fin septembre- pour les parts de distribution[4]. Une baisse supérieure à la moyenne de son indice de référence (-20,6%) qui s’explique par la forte exposition du fonds, en début d’année, au secteur des foncières de centres commerciaux. L’un de ceux qui ont payé le plus lourd tribut à la crise, avec un recul moyen de l’ordre de 70%… L’équipe de gestion d’Immobilier 21 a depuis lors fortement rééquilibré son portefeuille. Si les foncières de centres commerciaux y sont toujours présentes, elles n’y sont plus majoritaires (15%, fin octobre 2020, vs 45% en janvier). Surtout, comme le précisent les gestionnaires, la nouvelle allocation privilégie les dossiers à « taux d’intérêt critique[5]les plus élevés ». Cette sélection permet « de bénéficier du potentiel de rebond de cette thématique en limitant les risques d’augmentation de capital », expliquent-ils.


Et renforcement de l’exposition au résidentiel allemand

Ce qui s’est notamment produit ces derniers jours, avec la remontée des titres boursiers après l’annonce d’un futur vaccin. La poche foncières de commerce est d’ailleurs remontée à 25% mi-novembre… L’exposition d’Immobilier 21 aux divers sous-secteurs immobiliers est désormais gérée activement entre une poche « offensive » – au sein de laquelle se retrouvent les foncières de commerce- et une poche « défensive », dont la part relative a fortement remonté depuis cet été. Fin octobre, elle représentait 64% de la pondération du fonds. Contre 27% en janvier 2020. Elle comprend majoritairement des foncières résidentielles allemandes (44% du portefeuille fin octobre, vs 25% en janvier). Aux côtés du secteur logistique (1% du portefeuille depuis le début de l’année), on y trouve aussi dorénavant des titres du secteur santé (10% du portefeuille fin octobre, vs 0% en janvier).

Frédéric Tixier


[1] Sur la part AD (FR0010541839)
[2] Dividendes distribués au titre du dernier exercice, divisés par la capitalisation boursière en fin de période
[3] Détachement effectué le 28/05/2020
[4] Et -32,6% pour les parts capitalisation
[5] Le Taux d’Intérêt Critique (TIC) = EBITDA/Dette Nette est un indicateur imaginé par Gestion 21. Prenant en compte les éléments d’actifs et de passifs du bilan, il se définit comme le niveau théorique de taux d’intérêt qui conduit à un cash-flow nul.


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Coronavirus et marchés immobiliers : avis d’experts

Sociétés de gestion d’actifs immobiliers, conseils en investissements immobiliers, think tanks ou gestionnaires d’actifs globaux, les acteurs, experts ou observateurs des marchés immobiliers sont de plus en plus nombreux à livrer leurs analyses des impacts attendus de la crise du coronavirus sur le secteur. Sélection, résumé, et lien direct vers les dernières études disponibles.

AEW

AEW, l’un des leaders mondiaux en conseil et en investissement en immobilier d’entreprise, s’est plongé dans l’analyse historique. En comparant les corrections précédentes des marchés boursiers et des taux obligataires avec l’évolution, pour l’immobilier d’entreprise, des valeurs locatives, des volumes investis et des valeurs vénales prime. Pour AEW, il y a bien corrélation entre chute des marchés boursiers et prix de l’immobilier. Mais avec un décalage temporel. Cette note, très détaillée, et publiée le 18 mars dernier, a déjà été résumée ici.

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Aviva Investors

La société de gestion d’actifs d’Aviva a publié une analyse des conséquences de la crise sur les actifs réels. Pour le segment immobilier, elle en détaille l’impact potentiel selon les secteurs. Elle constate que les « locataires de biens immobiliers d’entreprise ont déjà été éprouvés ». Fort logiquement, elle prévoit un impact plus important sur les secteurs liés au tourisme et au commerce de détail. Dans le secteur de la logistique, elle pense que « les locataires vont pâtir des perturbations au sein des chaînes d’approvisionnement mondiales. Et de possibles pénuries de main-d’œuvre ». Toutefois, la « dépendance au commerce électronique » qui va s’instaurer pourrait offrir « un certain coup de pouce au secteur ».

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BNP Paribas Real Estate

Le département Recherche du conseil en immobilier d’entreprise – et investisseur – a publié le 20 mars un état des lieux de l’avancement de la crise sanitaire dans le monde. Et au sein des principaux pays européens (Italie, Espagne, France, Allemagne). Ainsi que le détail des mesures prises, au niveau mondial, pour tenter d’enrayer les conséquences économiques de la crise du Covid-19. Du factuel, en anglais. Une étude, en français, parue le 25 mars, détaille l’impact de la crise sur les secteurs immobiliers.

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Colliers International

Colliers International, leader mondial de services et de gestion d’actifs immobiliers, a mis en ligne un mini-site, « Covid-19 Insights ». Alimenté par son équipe de recherche, il propose des focus marché. Et analyse l’impact de la crise sur chaque secteur d’activité. Figurent notamment l’hôtellerie, les loisirs, le commerce, l’industrie et la logistique, et l’immobilier de bureaux. Ces études seront mises à jour régulièrement. En anglais…

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Gestion 21

Le gestionnaire d’actifs, qui gère notamment un fonds dédié aux foncières européennes, a envoyé le 24 mars une note globale sur l’impact de la crise Covid-19. Impacts sur l’économie, sur les marchés, sur la société, l’analyse se présente sous forme de questions/réponses. Gestion 21 tente notamment de répondre à des problématiques telles que « quels effets durables de la crise sur les économies ? ». Ou « quel profil pour le PIB après la crise ? ». Une analyse dédiée au secteur immobilier est parue le mars. Les gérants d’Immobilier 21 mesurent notamment la capacité de distribution des foncières cotées et l’impact de la crise sur leurs valorisations. Et détaillent les typologies de foncières à privilégier.

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IEIF

L’institut d’Epargne Immobilière et Foncière a livré une série d’analyses produites par deux de ses seniors advisors, Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, dès le 9 mars. Et publié un communiqué le 24 mars. Les deux économistes imaginent notamment quatre scénarios de tendances économiques potentielles, une fois la levée du confinement actée. Selon le type de reprise (V, U, L ou W) qui se dessinera alors, ils dressent les conséquences spécifiques à attendre sur chacun des sous-secteurs de l’immobilier.

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JLL

JLL, l’un des leaders du conseil en immobilier d’entreprise, a produit une note Covid-19 dès le 12 mars. Une étude elle aussi sectorielle, très détaillée, qui débute par une analyse du marché de l’investissement. JLL s’attend à un repli des transactions sur le 1er semestre. Et un report des intentions d’achats vers les actifs les plus défensifs. Mais considère que « la tendance de fonds reste à une allocation croissante des capitaux vers l’immobilier ». Celui-ci continuera en effet à « offrir des rendements attractifs », comparés à ceux délivrés par les autres classes d’actifs.

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Novaxia Investissement

Le directeur général de Novaxia Investissement, David Seksig, a publié une note dès le 18 mars. En rappelant notamment que l’immobilier d’entreprise s’inscrit « dans le temps long », il reconnaît que « si la crise s’avérait plus longue, le risque potentiel auquel seraient exposés les investisseurs en SCPI est essentiellement un risque de crédit, lié à l’impossibilité des locataires de payer ». Or, les enseignements de la crise financière de 2008 sont plutôt rassurants. « Il n’y a alors pas eu de véritable chute de la distribution de revenus par les SCPI post-Lehman », rappelle Novaxia Investissement. Et « les défaillances parmi les locataires sont restées très stables ».

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Primonial REIM

Daniel While, le directeur Recherche et Stratégie, a publié une analyse dès les premiers jours du confinement, mise à jour depuis lors. Elle intègre une estimation des conséquences de la crise sanitaire selon les secteurs immobiliers. Résumée sous forme d’un graphique très parlant. Pour Daniel While, ce sont les commerces jugés non indispensables, l’hôtellerie de tourisme et d’affaires, mais également les bureaux et locaux d’activités loués aux PME qui subissent « le choc de plein fouet ». Primonial REIM a également mis en ligne le 24 mars un podcast analysant l’impact de la crise sur la gestion des fonds immobiliers.

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Frédéric Tixier


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Quel placement n’a pas encore pris en compte la baisse des taux dans sa valorisation ?

Tout l’immobilier coté n’a pas encore intégré la nouvelle donne des taux. La gestion value active devrait donc finir par tirer profit de la bipolarisation du marché des foncières cotées. Ce type de gestion offre en outre une protection relative pour le risque premier d’un investissement, sa valorisation. L’analyse de Laurent Gauville, chez Gestion 21, dans son dernier commentaire mensuel[1].

Quel placement n’a pas pris en compte la baisse des taux dans sa valorisation ? Tel pourrait être le questionnement des investisseurs en ce début d’année. Par construction, le marché obligataire et le marché du non-coté financé par dette ont des niveaux de valorisation intégrant le niveau des taux bas.

Immobilier coté : un secteur qui n’a pas intégré la nouvelle donne des taux ?

L’immobilier coté en zone euro avec, en moyenne, un multiple de valorisation en ligne avec le multiple de long terme, pourrait paraître comme un secteur qui n’a pas intégré la nouvelle donne des taux. La réalité est plus complexe. Car la dispersion des multiples autour de la moyenne témoigne d’un marché bipolarisé. En haut de l’échelle de valorisation, nous trouvons les foncières non suspectées par le marché de remise en cause de leur modèle économique (entrepôts logistiques, bureaux prime, santé). Tandis que les interrogations sur les foncières de commerces enlisent les multiples de valorisation à un niveau bas.

Comment tirer parti de la bipolarisation ?

Rien de nouveau, nous direz-vous, si ce n’est que la bipolarisation s’est renforcée en 2019 en raison de performances boursières contrastées. Alors même que les résultats économiques sont relativement similaires. Comment tirer parti de cette bipolarisation ? Notre opinion est que le secteur immobilier, pour chaque typologie d’actifs, se caractérise sur le long terme par une croissance de ses cash-flows en ligne avec le PIB en valeur. La gestion value active devrait par conséquent finir par tirer profit de cette bipolarisation. Le marché oublie parfois l’intérêt principal de ce style de gestion. Celui d’une protection relative pour le risque premier d’un investissement, sa valorisation.

La sagesse du montagnard lui fait conserver ses pneus neige…

Nous avons parfois le sentiment que les commentaires sur la gestion value, qui ne serait plus pertinente, reviennent à conseiller à un montagnard de jeter ses pneus d’hiver après une année sans neige. Face à un aléa imprévisible, la sagesse du montagnard lui fait conserver ses pneus neige. Autre évolution à noter, la focalisation de l’analyse des types de gestion sur les coûts, et non sur leurs utilités respectives. Cela nous rappelle toute l’idéologie de court terme qui a conduit à privilégier le poulet industriel au poulet en plein air…

Investissement socialement responsable et gestion active

Un espoir pourrait venir de l’investissement socialement responsable (ISR), dont le cahier des charges est de questionner les actes de gestion au regard de leur impact à long terme[2]. À ce titre, la gestion active:

  • cherche à donner des repères dans le champ de la performance absolue, territoire d’action déserté par la gestion passive ;
  • permet de financer des entreprises qui ne sont pas dans les indices ;
  • a une dimension plus sociale, car son processus moins industrialisé est plus généreux en emplois.

On pourrait prendre conscience, à l’instar de ce qui s’est passé avec l’analyse chez les courtiers, que la recherche d’un prix minimum conduit, à moyen terme, à un appauvrissement collectif.

Renforcement de l’intérêt structurel de la gestion value active

En conclusion, nous considérons que l’environnement actuel de marché renforce l’intérêt structurel de la gestion value active. Et d’autant plus sur un secteur où la nouvelle donne des taux n’a pas encore été intégrée. Notre opinion positive est aussi l’occasion pour nous de rappeler que, s’agissant d’actions cotées impactées par des aléas de marché, un horizon d’investissement long et un étalement dans le temps des souscriptions sont à privilégier.


Consulter l’intégralité de la lettre mensuelle

Laurent Gauville


[1] Extrait de la lettre Immobilier 21 – Lettre mensuelle – Décembre 2019.
[2] Cette marque d’intérêt aux interrogations ISR nous permet d’annoncer l’intégration de critères ESG dans notre gestion au 1er janvier 2020. Ces critères viendront enrichir par leurs questionnements notre processus historique basé sur des Etudes, une Sélection des entreprises et une Gestion des risques.


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(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Performances boursières positives, progression des ratios financiers : les foncières cotées de la zone euro seraient-elles reparties dans une dynamique haussière ? Les gérants d’Immobilier 21, fonds dédié à ce secteur, livrent leur analyse.

Après une année de repli, en 2018 (- 9,01 %), les foncières cotées de la zone euro sont repassées en territoire positif dès le début de l’année 2019. Mais, depuis le fort rebond de janvier (+ 10,48 %), leurs performances (mesurées par l’indice IEIF Europe dividendes nets réinvestis) sont plus erratiques.

Foncières zone euro : rebond boursier en 2019

Sur les 8 premiers mois de l’année, à fin août, leur progression s’affiche à +12,75%, soit un niveau encore inférieur à celui de l’indice généraliste de la zone euro (+16,94%¹). Même si le rebond relatif des foncières, sur le seul mois d’août (+1,61%), vis-à-vis de l’ensemble du marché (-1,16%), peut laisser espérer que ces dernières soient en train de retrouver leur statut traditionnel de valeur « sécuritaire » (voir « L’immobilier coté joue de nouveau son rôle de refuge »)…


Foncières zone euro : résultats récurrents par action et valeur du patrimoine en hausse au 1er semestre 2019

Sur le plan des résultats financiers, les foncières de la zone euro affichent en outre des ratios en amélioration. Laurent Gauville et Pierre Pougnet, gestionnaires du fonds Immobilier 21, chez Gestion 21, analysent ces progressions dans leur dernière lettre mensuelle. Les conditions locatives et de financement sont clairement plus favorables. « Le taux d’occupation, à 95,4%, est en progression de 40 points de base par rapport au 1er semestre 2018. Et la croissance organique des loyers s’établit à 2,3% », constatent-ils. Conséquence : avec un coût de la dette lui aussi plus attractif (1,9% vs 2% fin 1S 2018), les résultats des foncières de la zone euro sont en hausse de 6,2% sur le 1er semestre. Idem côté patrimoine. « La hausse des patrimoines de 2,4% permet aux actifs nets réévalués (ANR), au 30 juin 2019, de progresser de 1,2% par rapport à fin 2018, malgré le détachement des dividendes », précisent les deux gérants.


Foncières zone euro : quelles perspectives pour les mois à venir ?

Quelles sont alors les perspectives des foncières cotées de la zone euro pour les mois à venir ? Laurent Gauville et Pierre Pougnet apportent des réponses sectorielles. Concernant les foncières de centres commerciaux, ils restent convaincus que les valeurs continentales – par opposition aux titres britanniques – « présentent des fondamentaux plus solides et un niveau de valorisation historiquement attractif » (voir « Foncières de centres commerciaux : le brouillard anglais pèse sur la zone euro »). Côté foncières résidentielles, ils estiment qu’une approche plus sélective est indispensable. Considérant que le cas berlinois n’est pas encore tranché, ils ont préventivement cédé l’intégralité des titres exposés à ce segment de marché au cours du printemps. Mais conservent cependant leur exposition aux autres valeurs résidentielles, « le thème d’investissement du résidentiel allemand hors Berlin restant inchangé ». Enfin, les foncières spécialisées en logistique n’ont plus leur faveur. Car l’intérêt porté par le marché à ce type de valeur a conduit « à des niveaux de valorisation très élevés », estiment-ils…

Frédéric Tixier


A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées. Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Indice Dow Jones Euro Stoxx 50.

Gestion 21, gestionnaire notamment du fonds Immobilier 21, dédié aux foncières cotées, analyse les différences entre les foncières de centres commerciaux britanniques et leurs homologues européennes. Pour tenter le lever le brouillard qui pèse sur les foncières continentales…

« A l’heure où le sentiment de marché négatif sur les foncières de centres commerciaux américaines se dissipe, le brouillard anglais se dépose sur celles de la zone euro », écrivent les gérants d’Immobilier 21 dans leur dernière lettre mensuelle.

Mettre en exergue les différences entre foncières britanniques et continentales

Pour tenter de comprendre la descente aux enfers des foncières de commerces britanniques (plus de 40% de repli en 2018), Laurent Gauville et Pierre Pougnet, qui se sont à plusieurs reprises étonnés du « retail bashing » à l’encontre des foncières de centres commerciaux européennes (voir « Immobilier 21 croit toujours aux foncières de commerce », et « Gestion 21 argument en faveur des centres commerciaux des foncières cotées »), tentent cette fois-ci de mettre en exergue les différences entre les foncières britanniques spécialisées sur ce créneau et leurs homologues de la zone euro. Leur méthodologie : la comparaison des principaux indicateurs des deux principales foncières de centres commerciaux britanniques cotées en Grande-Bretagne (Intu Properties – 1,16 Md€ de capitalisation au 30 juin -, n°1 de la détention et de la gestion de centres commerciaux au Royaume-Uni, et Hammerson – 2,4 Md€ de capitalisation -, foncière pan-européenne, mais disposant d’un important portefeuille d’actifs en Grande-Bretagne), face à un échantillon de foncières cotées de la zone euro¹.

Fortes décotes pour les foncières britanniques

Rappelons, comme l’écrit Béatrice Guedj dans sa dernière lettre « Minds and Markets »², qu’Intu Properties affiche actuellement une décote de 70% sur son actif net réévalué. Une situation résultant en partie de la chute de son cours de Bourse, suite à la décision du gérant d’actif canadien Brookfield de ne pas se porter acquéreur de la foncière britannique. « Il semblerait, constate Béatrice Guedj, que Brookfield n’ait pas jugé que le portefeuille d’Intu soit assis sur une réserve foncière suffisante »… La décote d’Hammerson qui pâtit, à l’instar des autres foncières de centres commerciaux britanniques, « du ralentissement anticipé de la consommation et probablement d’un effet richesse négatif sur le marché résidentiel », rappelle Béatrice Guedj, est quant à elle supérieure à 65%…

Risques plus élevés pour les foncières d’outre-Manche

Les gérants d’Immobilier 21 (le fonds dédié aux foncières de la zone euro chez Gestion 21) s’intéressent plus particulièrement aux risques revenu et bilantiel des foncières britanniques. Sur le premier point, les deux indicateurs « les plus éclairants » ne sont pas en leur faveur. « Avec un taux d’effort³ pour les centres flagships d’Hammerson au Royaume-Uni de 22,6%, contre une moyenne de 11,4% pour les foncières de la zone euro, les loyers au Royaume-Uni sont les plus vulnérables », constatent ainsi Laurent Gauville et Pierre Pougnet. Autre point négatif : les perspectives d’évolution de la fréquentation et du chiffre d’affaires des commerçants, « négatives au Royaume-Uni, et positives en zone euro », expliquent les gérants. Quant au risque bilantiel, il est également, selon eux, plus élevé outre-Manche. « Nous considérons que les taux de capitalisation plus élevés pour les foncières de la zone euro offrent une protection relative, alors même que les risques économiques, de taux d’intérêt, et les niveaux d’endettement sont plus faibles sur le continent », estiment-ils.

Préférence pour les continentales

Considérant qu’il n’est pas possible d’extrapoler la situation des foncières britanniques aux foncières de la zone euro, et compte tenu de l’issue incertaine du Brexit, Laurent Gauville et Pierre Pougnet préfèrent finalement prendre l’angle de vue en « données absolues ». Ce sont alors, sur la base des cours au 30 juin de l’échantillon des foncières de la zone euro, une nouvelle fois ces dernières qui s’avèrent les plus attractives, avec « un rendement sur dividende moyen de 8,3%, un multiple de résultat récurrent de 9,8 fois, et une décote moyenne sur ANR de 33% ». Le brouillard se lèvera-t-il sur la zone euro ?

Frédéric Tixier


A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées. Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1] Altaréa, Carmila, Citycon, DES, IGD, Klépierre, Lar España, Mercialys, Unibail et Wereldhave, sous condition de disponibilité des données.
[2] M² = Minds and Markets, « Signaux sur le marché immobilier coté » – Juillet 2019 – SwissLife Asset Managers.
[3] Le taux d’effort mesure le rapport entre le loyer payé par le locataire et le chiffre d’affaires qu’il réalise.

Gestion 21, gestionnaire notamment du fonds Immobilier 21, dédié aux foncières cotées, vient de réaliser une étude poussée sur la thématique des centres commerciaux. Pour la société de gestion, les foncières spécialistes de ce secteur se sont adaptées à la nouvelle donne du commerce en ligne, et affichent des résultats opérationnels qui ne justifient pas leur sanction boursière…

Après le conseil CBRE, auteur d’une étude visant à « dépasser le retail bashing », c’est au tour de Gestion 21 d’argumenter en faveur des centres commerciaux. La société de gestion cofondée par Laurent Gauville et Daniel Tondu croit toujours aussi fermement que les foncières spécialisées sur ce segment de marché, qui pâtissent depuis plusieurs mois d’un sentiment de marché négatif, constituent, au contraire, une véritable opportunité d’investissement. Au point d’envisager la constitution d’un fond d’investissement dédié à cette thématique…

Les foncières se sont adaptées

Sans nier la montée en puissance du e-commerce – dont le développement capte 100% de la croissance de la consommation en France -, Gestion 21 commence par rappeler que les propriétaires de centres commerciaux, tout du moins l’essentiel de ceux détenus par les foncières de commerces cotées – qui possèdent 93% des 30 plus importantes zones commerciales de l’hexagone -, se sont déjà préparés à cette nouvelle concurrence. En se dotant de moyens humains supplémentaires ; en augmentant la taille (+91% en 5 ans) et la valeur moyenne (+93%) de leurs actifs ; et en adaptant leurs offres aux goûts de consommateurs et aux nouveaux besoins des enseignes. Les foncières ont notamment fait évoluer le « mix sectoriel » des enseignes, en réduisant la part des secteurs les plus concurrencés par le commerce en ligne – la mode, par exemple -, et en renforçant la part de ceux les moins affectés. Ou en favorisant l’omnical, qui représente aujourd’hui 50% des ventes en ligne…

Des résultats probants

Et les résultats sont là. Alors que l’ensemble du secteur du commerce accuse une baisse de fréquentation depuis 2014 (avec encore -4,2%, en moyenne, en 2017), les centres commerciaux détenus par les foncières cotées affichent, eux, des scores positifs. Que ce soit en termes de fréquentation (+1,2% au 1er semestre 2018), de chiffre d’affaires des enseignes locataires (+0,50%), de taux d’occupation (97% en 2017, un ratio inchangé depuis 2013), ou de croissance des loyers (+2,1% croissance organique, en 2017). Cette bonne tenue des loyers s’est en outre opérée, comme le souligne Laurent Gauville, « sans dégradation du taux d’effort du locataire », le rapport entre loyer payé et chiffre d’affaires réalisé restant stabilisé à 11% depuis 2014.

Opportunité d’investissement

En conséquence, Gestion 21 considère, chiffres à l’appui, que tous les indicateurs des foncières de commerce cotées sont au vert. Sauf un : leur performance boursière. Après avoir accusé un repli de 1% en 2017 (contre +17% pour l’ensemble des foncières cotées de la zone euro), leurs cours ont encore reculé de 17% sur les 10 premiers mois de l’année (-4% pour l’ensemble des foncières). L’effet de ciseau entre hausse des indicateurs opérationnels et baisse des valorisations boursières rend de ce fait les foncières de commerces comparativement attractives. Pour Gestion 21, c’est clair, ces valeurs offrent un couple rendement/risque particulièrement attrayant. Que l’on regarde du côté du rendement de leurs dividendes (7,3%, contre 4,7% pour l’ensemble de l’immobilier coté), de leur décote sur ANR (-25% contre, par exemple, 0% pour les SCPI spécialistes des murs de magasins), ou de leur rentabilité explicite (6,4%, à comparer au taux de rendement des actifs « prime », de l’ordre de 3%), tout milite pour que les foncières de centres commerciaux fassent l’objet, à un moment ou à un autre, d’une recovery boursière…

Rebond en 2019 ?

Ce rebond, rappelle Gestion 21, est déjà en cours pour les foncières de commerces américaines. Ces dernières, qui avaient atteint un plancher de valorisation en février dernier avec un multiple de cash-flow¹ à 12 (contre 20 au plus haut, en juillet 2016), ont bondi de 14% en quelques semaines. Laurent Gauville espère qu’un phénomène identique se produira en Europe. Peut-être en 2019 ?

Frédéric Tixier


A propos de Gestion 21(i)

Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées. Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Ratio du prix de l’action / cash-flow de la société

Les gérants d’Immobilier 21, un fonds dédié à l’univers des foncières cotées, considèrent que le couple rendement/risque des foncières spécialistes des centres commerciaux est toujours aussi attractif. Et que la gestion active de leur patrimoine qu’elles déploient aujourd’hui va leur permettre de s’adapter aux nouveaux modes de consommation.

« Malgré des publications satisfaisantes, les foncières de centres commerciaux souffrent d’un sentiment de marché très négatif », constatent une nouvelle fois les gérants d’Immobilier 21. Depuis le début de l’année, ce segment de marché accuse en effet un repli boursier de 11%, quand l’ensemble du secteur – mesuré par l’indice IEIF Zone Euro dividendes nets réinvestis – progresse de +4%.

Des résultats en ligne avec ceux du secteur

En mars dernier, Laurent Gauville et Daniel Tondu, gérants et fondateurs de Gestion 21, la société de gestion d’Immobilier 21, relevaient déjà que les spécialistes des centres commerciaux « prime » offraient des valorisations nettement plus attractivesque celles de l’ensemble du secteur. Les foncières de commerce ont, qui plus est, publié des résultats satisfaisants, parfaitement en ligne avec ceux du secteur. Certains indicateurs, comme le taux d’occupation, sont même supérieurs à la moyenne: 97% à la fin du 1ersemestre pour le segment des centres commerciaux, contre 94,7% pour l’ensemble des foncières de la zone euro. Un décalage quelque peu paradoxal, quand on sait que le « questionnement lancinant » qui affecte le parcours boursier des foncières de centres commerciaux – pour reprendre l’expression de Laurent Saint Aubin, gérant du fond Sofidy Sélection 1-, est précisément la crainte que ces derniers -les centres commerciaux- soient confrontés à une baisse tendancielle de fréquentation…

Des valorisations toujours aussi attractives

D’un strict point de vue financier, les foncières de centres commerciaux présentent donc toujours, pour les gestionnaires d’Immobilier 21, des indicateurs de valorisation très attractifs. En zone euro, les projections effectuées sur la base des estimations 2018 les positionnent nettement au-dessus de la moyenne du secteur. Ainsi, calculent les gestionnaires, leur multiple de cash-flow ressort à 12 fois (contre 18 fois pour le secteur dans son ensemble), le rendement sur dividende à 6,8% (contre 4,4%), et leur décote sur ANR à -20% (contre 0% pour la moyenne des foncières). Il n’en reste pas moins que ce segment de marché n’a plus, dorénavant, la cote auprès des investisseurs. « La défiance des investisseurs a commencé aux Etats-Unis en 2016, avec l’essor des ventes sur internet, puis s’est diffusée à l’Europe », rappellent de fait les gestionnaires de Gestion 21, Laurent Gauville et Pierre Pougnet. Mais cet amalgame entre foncières américaines et européennes est-il justifié ?

Un contexte européen et français a priori moins anxiogène

« Les exemples américains et britanniques, perçus comme des marchés plus matures, sont à cet égard alarmants. Pourtant, les SIIC françaises n’ont pas la même stratégie que leurs consœurs anglo-saxonnes : les françaises sont plus diversifiées géographiquement, avec un patrimoine en général plus concentré sur des actifs régionaux, donc forcément moins vulnérables au e-commerce », considéraient pour leur part Béatrice Guedj et Hélène Gace dans leur dernier commentaire sur le marché des SIIC européennes¹. Un sentiment visiblement partagé par Laurent Gauville et Pierre Pougnet, qui soulignent en outre la capacité de rebond des spécialistes des centres commerciaux. «Notre opinion, écrivent-ils, est qu’ils mènent une gestion active de leurs actifs leur permettant de s’adapter aux nouveaux modes de consommation ». Raison pour laquelle le couple rendement/risque de ces délaissés du rebond boursier du secteur des foncières – en surperformance sur l’ensemble du marché – leur semble particulièrement attractif…

Frédéric Tixier


A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées. Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.
(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Les indices IEIF en Bourse – La référence de l’immobilier coté – juin 2018.

Les gérants d’Immobilier 21, un fonds dédié à l’univers des foncières cotées, ont comparé la valorisation des foncières spécialistes des bureaux « prime » aux spécialistes des commerces « prime ». Le multiple de cash-flow du second groupe est deux fois plus faible que celui du premier…

« Si l’émergence d’internet a effectivement des effets sur le commerce physique, notre opinion est que les centres commerciaux « prime » réussissent à s’adapter à cette nouvelle donne grâce au savoir-faire et à la gestion active des foncières », considèrent les gestionnaires d’Immobilier 21 dans leur dernière lettre mensuelle.

Comparaison des valorisations – La société de gestion Gestion 21, pilote des fonds Actions 21 et Immobilier 21, a constitué deux groupes de foncières cotées, « afin de comparer la valorisation du commerce ‘’prime’’ par rapport au bureau ‘’prime’’ ». Dans le premier groupe, Klépierre et Unibail. Dans le second, Gecina, Foncière Lyonnaise et Terreïs. Le constat est sans appel : les foncières commerce affichent un multiple de cash-flow 2018 de 14, deux fois inférieur à celui des foncières bureaux (28). « L’écart de valorisation entre les deux groupes a fortement augmenté depuis 2 ans », constatent les gestionnaires. Les foncières de bureaux avec des patrimoines « prime » ont eu la faveur des investisseurs, qui considèrent ces titres comme « très sécurisés », et des propriétaires d’immeubles « qui trouveront facilement des locataires ».

Avantage au secteur commerce – A l’inverse, les foncières spécialistes des commerces ont pâti de l’essor des ventes sur internet. Or, pour les gestionnaires d’Immobilier 21, cette remise en cause du modèle traditionnel est contrebalancée par les mesures d’ajustement prises par les opérateurs. En témoignent les dernières publications de Klépierre et d’Unibail, qui affichent « des chiffres solides et en croissance ». C’est la raison pour laquelle, même s’ils considèrent que les perspectives locatives des foncières de bureaux sont « favorables », cet écart de multiple justifie de privilégier le secteur des commerces « prime ». En conséquence, expliquent les gérants, le « fonds Immobilier 21 est peu exposé au bureau « prime » (2% de l’actif) » et plus engagé sur le secteur des commerces « prime » (19% de l’actif). Les foncières commerce, tout type de positionnement confondu, dominent d’ailleurs le portefeuille (39%), devant les foncières logement essentiellement allemandes (35%), et le secteur du bureau (19%). Les gérants d’Immobilier 21 restent par ailleurs, comme ils l’exprimaient dans une publication de janvier dernier, positifs sur le secteur des foncières de la zone euro, notamment en raison de l’évolution attendue des taux d’intérêt. Pour un retour à la prime de risque historique de ces dernières (120 points de base), il faudrait que les taux longs remontent autour de 3%. Un niveau qui leur semble difficile à atteindre « sans envisager les effets positifs de la croissance et de l’inflation sur les foncières (loyers, valeurs d’actif, indexation) », expliquaient-ils alors.

Frédéric Tixier


A propos de Gestion 21
Gestion 21 est une société de gestion indépendante créée en 2007. Son métier consiste à gérer des actions à long terme pour le compte d’investisseurs via des OPCVM ou des mandats institutionnels. Elle propose son expertise sur deux classes d’actifs : les actions françaises et les foncières cotées de la zone euro. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la zone euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées.
Forte de son expérience accumulée par ses gérants-fondateurs depuis plus de 20 ans, de ses travaux de recherche appliqués, du suivi approfondi et des rencontres avec les entreprises, l’équipe de gestion travaille avec patience et rigueur dans le but de réaliser des investissements profitables à long terme.

Plusieurs gestionnaires d’OPCVM dédiés à l’immobilier coté réaffirment leur confiance dans la croissance et le potentiel de valorisation du secteur. Qu’il s’agisse des foncières traditionnelles, qui démontrent leur capacité à s’adapter aux tendances de long terme, ou des nouveaux acteurs positionnés sur des actifs « alternatifs », la création de valeur est plus que jamais à l’ordre du jour…

Laurent Saint Aubin, le gérant du fonds Sofidy Sélection 1, en tête de sa catégorie sur 3 ans, n’est pas le seul à croire au potentiel boursier des foncières. Victor Kittayaso, gérant senior en charge de l’immobilier coté chez Allianz Global Investors, pense lui aussi que les fondamentaux du secteur restent solides, et s’avère confiant sur ses perspectives.

Pas de corrélation négative entre performance de l’immobilier coté et évolution des taux d’intérêt – Contrairement à certains investisseurs qui voient dans l’immobilier un secteur « passif et lourdement endetté », Victor Kittayaso, qui pilote notamment le fonds Allianz Foncier (en 6e position de sa catégorie Morningstar sur 3 ans), considère à l’inverse que les foncières cotées sont « proactives et adoptent des stratégies créatrices de valeur ». A l’instar d’autres gestionnaires emblématiques du secteur, comme Laurent Gauville et Daniel Tondu, les gérants d’Immobilier 21, eux aussi toujours convaincus par le potentiel des foncières, il n’observe pas de corrélation négative « vérifiable sur le long terme » entre immobilier coté et les taux d’intérêt. « L’évolution des loyers est en fait une variable plus importante », explique-t-il dans un communiqué publié le 9 novembre dernier. Si cette corrélation devait se manifester, c’est uniquement lorsque que les loyers sont orientés à la baisse.

Remontée des loyers –  Or, rappelle Victor Kittayaso, ces loyers sont en phase de hausse dans la plupart des villes européennes d’importance, « 34 sur 37 marchés européens » étant « stables ou en croissance ». Un constat là encore partagé par les gérants d’Immobilier 21 qui tablaient déjà, en mai dernier, sur la remontée des loyers des bureaux franciliens. Dans leur dernière newsletter mensuelle, ces derniers anticipent toujours la poursuite de cette hausse, en raison du coût « historiquement faible des loyers de bureaux par rapport aux salaires », et de la baisse attendue du taux de vacance des bureaux en Ile-de-France. Laurent Gauville et Daniel Tondu estiment que celui-ci, estimé à 6,2% à la fin du 3e trimestre, pourrait se replier jusqu’à 5% à l’horizon 2019, sous l’effet principalement de la reprise de la création d’emplois dans le tertiaire.

Anticiper les tendances de long terme – Plus globalement, Victor Kittayaso estime lui aussi que « les performances des foncières cotées sont avant tout liées à la croissance économique ». Plusieurs tendances structurelles vont, selon lui, soutenir la croissance en général, et plus spécifiquement celle de l’immobilier. Le vieillissement de la population va notamment entraîner un besoin croissant de résidences pour les seniors, l’évolution des modes de consommation et l’essor du commerce en ligne, celui pour les entrepôts, quand l’urbanisation croissante jouera, elle, en faveur des garde-meubles… Ces actifs « alternatifs », tels que les résidences étudiantes, le secteur logistique, l’hôtellerie, le stockage pour les particuliers, ou les data centers, enregistrent déjà « des taux de croissance bien supérieurs à ceux des secteurs immobiliers traditionnels », comme le rappelle Laurent Saint Aubin dans son dernier bulletin mensuel. C’est d’ailleurs en partie parce qu’il a investi, avant d’autres, sur des opérateurs cotés représentatifs de ces nouveaux secteurs, que son fonds Sofidy Sélection 1 affiche l’une des meilleures progressions sur les trois dernières années. Ces valeurs « représentent en moyenne 15 % de son encours et ont contribué à hauteur de 21,6 % à la performance », détaille Laurent Saint Aubin. Les foncières « traditionnelles » n’en sont pas condamnées pour autant. Pour Victor Kittayaso, elles ont montré qu’elles savaient « anticiper les tendances de long terme par leur repositionnement », notamment en faisant évoluer leur business model en l’étendant « vers la promotion immobilière » et en mettant « le client final au centre de leur stratégie ».

Frédéric Tixier

A propos de Gestion 21(i)
Gestion 21 est une société de gestion entrepreneuriale agréée par l’AMF en juillet 2007 au capital social de 500 000 €. Elle bénéficie à la fois du dynamisme inhérent à sa jeunesse et de l’expérience de ses deux gérants fondateurs : Daniel Tondu et Laurent Gauville, qui cumulent plus de 25 ans d’expérience professionnelle sur les marchés financiers. Gestion 21 a créé deux FCP : Actions 21 et Immobilier 21. Actions 21 est investi en actions principalement françaises de toutes capitalisations. Immobilier 21 est investi en actions de la Zone Euro sur le secteur des sociétés foncières et immobilières cotées.

A propos d’Allianz Global Investors(i)
Allianz Global Investors est une société d’investissement multi-classe d’actifs d’envergure internationale, adossée à un solide actionnaire et dotée d’une forte culture de la gestion du risque. Avec 25 implantations, AllianzGI propose à ses clients des solutions d’investissement portées par d’importantes capacités de recherche, et s’appuie sur des équipes de distribution et de gestion locales. AllianzGI gère 498 milliards d’euros d’actifs (au 30 juin 2017) pour le compte d’investisseurs institutionnels et privés et compte plus de 500 professionnels de l’investissement.

A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 40 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 4 milliards d’euros constitué de plus de 3 900 actifs commerciaux et de bureaux. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société