Si le marché des SCPI continue de pâtir des problèmes de liquidité qui affectent une grosse quinzaine de véhicules, le niveau des performances affichées par les fonds les plus dynamiques place néanmoins 2025 comme une année exceptionnelle en termes de résultats. Focus sur le top du classement…
Le rendement moyen des SCPI en 2025, autrement dit leur Taux de Distribution, est officiellement de 4,91%. Un niveau donc légèrement supérieur à celui calculé par l’ASPIM-IEIF pour 2024 (4,72%). On sait toutefois que ce résultat est, comme en 2024, davantage la résultante d’une baisse de la valeur moyenne des parts des SCPI que d’une hausse de leurs dividendes[1]… Il n’en reste pas moins que le cru 2025 reste exceptionnel en termes de performances pour les SCPI les plus dynamiques du marché.
43 SCPI affichent des Taux de Distribution supérieurs ou égaux à 6% en 2025
Sur le seul critère du Taux de Distribution, les meilleures SCPI font déjà mieux qu’en 2024. Une petite quarantaine (43 exactement) se positionnent en effet sur ou au-delà du seuil des 6%. Elles n’étaient que 25 en 2024. 25, c’est précisément le nombre de celles qui atteignent ou franchissent la barre de 7% en 2025. Contre 6 seulement en 2024. Enfin, et surtout, les tout meilleures battent allégrement les records des années précédentes. Puisque deux d’entre elles dépassent le score établi par la première du classement en 2024 (Comète, chez Alderan, avec 11,18%). Wemo REIM atteint en effet le niveau inédit (et exceptionnel) de 15,27%. Reason (MNK Partners) s’affiche quant à elle à 12,90%. Plus globalement, ce sont 85 SCPI qui ont battu la moyenne du marché en 2025 (4,91%). Contre seulement 74 en 2024 (4,72%).
L’indicateur PGA, une autre mesure de la performance des SCPI
En prenant en compte le nouvel indicateur instauré par l’ASPIM l’an dernier, la Performance Globale Annuelle, les résultats 2025 sont également au rendez-vous. Impossible toutefois de comparer avec l’année 2024, puisque ce baromètre n’existait pas. Et que les gestionnaires n’ont pas eu pour consigne de calculer cet indicateur pour les années précédentes… La PGA qui, rappelons-le, additionne le Taux de Distribution et la variation du prix de souscription d’une SCPI sur un année donnée, a pour objectif de donner aux investisseurs une lecture plus «réaliste » de la performance. En intégrant la valorisation -ou l’érosion…- du capital des véhicules détenus, la PGA corrige ainsi en partie l’effet en trompe-l’œil du seul Taux de Distribution. Ce sont évidemment les SCPI qui ont procédé à des revalorisations de leurs prix de souscription qui en bénéficient. Et celles qui ont acté des dévalorisations qui en pâtissent.
33 SCPI obtiennent des PGA supérieures ou égales à 7%
Ces dernières, moins nombreuses (14) que les précédentes (17), mais pesant davantage en termes de capitalisation, ont tiré le marché vers le bas. Le prix moyen des parts pondéré a en effet diminué de 3,45% l’an dernier. La moyenne du marché en termes de performance globale reste de ce fait modeste (1,46% selon l’ASPIM). En revanche, les SCPI ayant augmenté leur prix de souscription ont quant à elles évidemment gagné des places dans le classement par PGA. On dénombre ainsi près de 115 véhicules au-dessus de la moyenne du marché. 43 affichent une Performance Globale Annuelle supérieure ou égale à 6%. 33 sont au niveau ou au-delà des 7%. 3 SCPI à capital variable (4 si l’on inclut la SCPI à capital fixe Pierre Sélection, chez BNP Paribas REIM[2]) se situent même au-dessus des 10%…
Trio de tête : Wemo One, Sofidynamic, Reason
On retrouve en tête de liste Wemo REIM, du fait de son seul Taux de Distribution (15,27%). Sofidynamic (Sofidy), grâce à une revalorisation de son prix en début d’année 2025 de +5% (PGA de 14,04%), grille la deuxième place à Reason. Cette dernière, qui a aussi revalorisé son prix de part l’an dernier (+1%), affiche une PGA (13,90%) supérieure à son TD. On compte ensuite deux SCPI affichant des PGA supérieures ou égales à 9%. Momentime, la nouvelle SCPI d’Arkéa REIM (9,25%). Et Comète (9%), le leader de 2024. Suivent 13 SCPI à capital variable dont la PGA est supérieure ou égale à 8%[3]. Et 12 dans la zone supérieure ou égale à 7%[4].
Plus de 60% des SCPI du top 33 ont moins de 3 ans d’existence
On notera, mais c’est devenu une évidence, que parmi les 33 SCPI affichant une PGA supérieure ou égale à 7% en 2025, 14 ont été lancées en 2024 et 6 en 2023. Deux seulement ont vu le jour avant 2020…
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] L’ASPIM-IEIF n’a pas encore détaillé le niveau global moyen des baisses de dividendes en 2025. On sait déjà néanmoins que 50% des SCPI ont réduit leurs dividendes en 2025, pour une baisse moyenne pondérée de 10%, contre 36% qui les ont augmentés, pour une hausse moyenne pondérée de 3%. On sait également que le prix moyen pondéré des parts des SCPI a baissé de 4,5% entre le 1er janvier et le 31 décembre 2024, selon le communiqué ASPIM-IEIF du 10 février 2025 (la baisse entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2025 est sans doute encore plus importante, si l’on ajoute les baisses actées par plusieurs SCPI de La Française REM en date du 1er janvier 2025). A priori, c’est donc bien l’effet « dénominateur » (la valeur du prix de part moyen au 1er janvier 2025, inférieure à sa valeur au 1er janvier 2024) qui explique la hausse globale du Taux de Distribution 2025. Et pas l’effet « numérateur » (la progression des dividendes)…
[2] Créditée d’une PGA de 11,21% par l’IEIF, résultant de l’addition d’un TD de 7,98% et d’une variation de valeur de la part de 3,23%.
[3] Et inférieure à 9%.
[4] Et inférieure à 8%.
