Toutes les performances des SCPI en 2025

Les SCPI auront distribué, en moyenne, un rendement de 4,91% à leurs souscripteurs en 2025. Un peu plus qu’en 2024 (4,72%). Leur performance globale annuelle (PGA) moyenne ressort quant à elle à 1,46%. Mais l’écart entre les meilleures (+15,27%) et les moins bien-disantes (-41,53%) est particulièrement élevé. Datas, et commentaires.

En termes de rendement, les SCPI ont fait mieux qu’en 2024. Selon les données publiées par l’ASPIM-IEIF, le Taux de Distribution moyen du marché en 2025 ressort en effet à 4,91%. Soit 0,19 point de plus que sur l’exercice précédent (4,72%). C’est d’ailleurs la 3^e année consécutive de hausse de la rémunération des SCPI…

Le Taux de Distribution moyen des SCPI ressort à 4,91% en 2025

L’ASPIM rappelle que la moitié des SCPI ont maintenu ou augmenté le niveau de leur distribution par rapport à 2024. Ce qui signifie que l’autre moitié l’a diminué. Et même fortement diminué, la baisse moyenne pondérée ressortant à -10%… Contrairement à ce que l’on pourrait penser, on ne retrouve pas que des SCPI « à problème » dans cette catégorie. Où figurent aussi de jeunes SCPI revenues à un rythme de croisière en termes de rentabilité… Mais, globalement, le millésime 2025 est plutôt dans la fourchette haute en termes de rémunération. On décombre de fait 85 SCPI au-dessus de la moyenne du marché (4,91%), 43 en dessous. Les mieux-disantes du classement, comme prévu, établissent de nouveaux records. En tête, la jeune Wemo One s’affiche à 15,27%. Suivi d’autres jeunes véhicules, tels que Reason (+12,90%), Momentime (+9,25%), Sofidynamic (+9,04%) ou Comète (+9%).

43 SCPI affichent des rendements supérieurs à 6%

En 2025, ce sont au total 43 SCPI qui auront affiché des niveaux de rémunération supérieurs ou égaux à 6%. Elles n’étaient que 24 en 2024. A l’autre extrême du palmarès annuel, on dénombre une quinzaine de SCPI en dessous de la barre des 4%. Parmi ces dernières, et si l’on exclut les véhicules atypiques (alternatif, résidentiel, spécialisés…), figurent essentiellement des produits souvent en mal de liquidité, gérés par des gestionnaires « historiques ». En termes sectoriels, on retrouve, comme au cours des exercices précédents, la suprématie des SCPI diversifiés. Leur Taux de Distribution moyen (6%) les place de nouveau en tête, devant le segment logistique et locaux d’activités (5,6%) et tourisme (5,1%). Sous la barre des 5% figurent les commerces (4,9%) et les bureaux (4,6%). En queue de peloton, les secteurs santé/éducation et résidentiel font jeu égal (4,2%).

Le classement par Performance Globale Annuelle accentue l’hétérogénéité des SCPI

Ces disparités entre SCPI sont encore plus marquées si on les compare à l’aune du nouvel indicateur de performance introduit par l’ASPIM en octobre dernier, la Performance Globale Annuelle. Rappelons que cette PGA résulte tout simplement de l’addition du Taux de Distribution et de la variation du prix de souscription au cours du même exercice[1]. Elle mesure donc à la fois les revenus distribués aux associés et le gain -ou la perte- théorique en capital de leur placement au cours d’une année donnée. On sait que certains gestionnaires -ceux qui étaient en mesure de le faire- ont utilisé l’arme de la revalorisation du prix de souscription pour doper leur PGA annuelle. 18 au total… Les mieux-disants ont pu ainsi récupérer jusqu’à 5 points de performance supplémentaire. Les hausses annoncées étant toutefois plus proches, en moyenne, des 1% à 2%…

Le prix de part moyen pondéré recule de 3,45%

Pour les SCPI contraintes de baisser leur prix de souscription, les variations sont en revanche nettement plus significatives… Jusqu’à -43% par exemple pour la SCPI Novapierre Résidentiel, dont la variabilité du capital a été suspendue en avril 2025. Et dont la valeur de la part, lors de la confrontation des ordres sur le marché secondaire, s’est effondrée. D’autres SCPI, qui ont acté l’an dernier des baisses de prix, comme Paref Hexa, Primovie, Edissimmo ou Patrimmo Commerce, accusent des replis de valeur supérieurs à 9%. Au total, selon les données ASPIM-IEIF, ce sont 14 SCPI à capital variable qui ont baissé le prix de leur part l’an dernier. Compte tenu de leurs poids en termes de capitalisation, ces baisses conduisent à un recul du prix de part moyen pondéré de -3,45% en 2025[2]. Elles ont aussi pour conséquence de fortement peser sur la PGA moyenne du marché, qui s’affiche de ce fait à 1,46%[3].

Des PGA comprises entre +15,27% et -41,53%

Pour les SCPI « baissières », les PGA sont évidemment le plus souvent en territoire négatif. Novapierre Résidentiel affiche logiquement la plus mauvaise performance (-41,53%). Suivie d’Ufifrance Immobilier, une SCPI à capital fixe (-21,36%). Au total, ce sont 11 SCPI qui se retrouvent en performance négative en 2025. Entre les meilleurs du classement en PGA (Wemo One reste en tête avec ses 15,27% de rendement) et les derniers (-41,53% donc), l’écart est donc de près de 57%…

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A propos de l’ASPIM⁽ⁱ⁾

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants.

A propos de l’IEIF⁽ⁱ⁾

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] Ce calcul ne vaut que pour les SCPI à capital variable. Pour les SCPI à capital fixe, la PGA se calcule en additionnant le Taux de Distribution annuel et la variation du prix de part acquéreur moyen entre l’année N et l’année N-1.
[2] Ce chiffre intègre les variations de parts actées entre le 31 décembre 2024 et le 1^er janvier 2026. Donc celles intervenues au 1^er janvier 2025 (celles des SCPI de La Française essentiellement). Si l’on exclut les baisses actées le 1^erjanvier 2025, l’évolution moyenne des prix de parts s’établit à -1,89%.
[3] Ce chiffre tient compte des baisses de prix de parts actées au 1^er janvier 2025. En excluant les baisses du 1^er janvier 2025, la performance globale ressortirait à +3,02%.