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Rendement de 3,98% pour les SCPI au 1er trimestre

La plateforme France SCPI évalue à 3,98% le TDVM – taux de distribution sur valeur de marché – annualisé des SCPI sur le 1er trimestre. Une baisse par rapport au taux 2020 qui s’expliquerait par un plus faible encaissement des loyers. Mais aussi – ou surtout ? – par la prudence des gestionnaires.

« Historiquement, le 1er trimestre était généralement annonciateur du reste de l’année », précise de suite Paul Bourdois, président et fondateur de la plateforme France SCPI. Ce n’est plus le cas en ce début d’année 2021, toujours marqué par la crise sanitaire.

Baisse des loyers encaissés ou prudence des gestionnaires ?

Avec les incertitudes, lot quotidien depuis le début de la pandémie, les habitudes ont changé. Et les sociétés de gestion des SCPI, dorénavant, « jouent la prudence », estime Paul Bourdois. Difficile, dans ces conditions, d’extrapoler les données recueillies par France SCPI auprès d’un panel représentatif de gestionnaires. Données qui placent à 3,98% le taux de rendement moyen annualisé des SCPI sur le 1er trimestre 2021. Une baisse significative par rapport au score 2020. Estimé à 4,20% par France SCPI (4,18% selon l’ASPIM/IEIF). Ce recul peut résulter d’un « plus faible encaissement des loyers », interprète Paul Bourdois. Mais il peut aussi s’expliquer « par la prudence des sociétés de gestion ». Comme l’an dernier, lors des 3 premiers trimestres, certaines préfèrent mettre de côté les revenus encaissés. Quitte à réviser à la hausse leurs acomptes en fin d’exercice. Comme ce fut le cas en 2020…

Les SCPI spécialisées sur les secteurs porteurs affichent les meilleurs rendements

Selon France SCPI, les SCPI bureaux accusent un repli plus important que la moyenne du marché : 3,83%. Les SCPI spécialisées sur les secteurs « star » depuis un an font mieux que résister. Celles dédiées à la logistique ou au résidentiel restent au-delà des 6%. Les spécialistes de la santé, de 5%. A l’inverse, les SCPI hôtellerie demeurent dans le bas des classements, avec des TDVM « autour de 2% ». En termes de collecte, ces dernières sont d’ailleurs totalement boudées par les investisseurs. Selon France SCPI, elles n’ont reçu aucune souscription au cours du 1er trimestre… Pour l’ensemble du marché, les chiffres sont plus réjouissants. France SCPI estime à 1,7 Md€ la collecte du 1T 2021. Un chiffre inférieur à celui, exceptionnel, du 1T 2020 (2,4 Md€). Mais qui se situe au-dessus de la moyenne trimestrielle de 2020 (1,4 Md€).

Une redistribution de la collecte entre les différentes catégories de SCPI

Si la collecte des SCPI n’est pas revenue à ses niveaux pré-Covid, elle semble donc néanmoins repartie sur un rythme soutenu. La répartition entre les différentes catégories de véhicules a toutefois fortement évolué. Les SCPI Commerces ne représentent plus que 3% de la collecte. Elles se situaient à plus de 15% en 2017… Les SCPI Bureaux reculent à 39%. Contre plus de 50% avant la crise. Les diversifiées confirment leur score moyen, autour de 25%. Le contexte Covid favorise les SCPI Spécialisées. Tout du moins celles dédiées aux secteurs porteurs évoqués précédemment. Elles ont trusté 32% de la collecte au 1er trimestre, selon France SCPI. Un basculement qui profite aux gestionnaires indépendants, les seuls à s’être positionnés sur ces créneaux spécifiques…

Frédéric Tixier


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A propos de France SCPI(i)

France SCPI est un site qui permet à ses utilisateurs de comprendre simplement les SCPI, de réaliser des comparatifs, des simulations, de les choisir mais aussi d’y souscrire en ligne de manière totalement digitalisée. Leader dans le domaine de la pierre-papier, France SCPI répond également aux personnes qui voudraient être conseillées et orientées grâce à une équipe d’experts. Créée en 2015, la plateforme donne accès à toute l’offre SCPI existante et compte désormais plusieurs centaines de clients, particuliers, entreprises ou associations

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : les indépendants augmentent leur part relative en termes de collecte

Si Primonial REIM se place une nouvelle fois en tête des classements en termes de collecte, les gestionnaires de SCPI adossés à des groupes bancaires rétrogradent dans le palmarès. Amundi Immobilier passe de la 2e à la 5e place. BNP Paribas REIM de la 6e à la 7e

La part relative des gestionnaires de SCPI adossés à des réseaux de distribution bancaires s’érode. Tout du moins en termes de collecte. En 2020, dans un contexte de baisse générale des souscriptions, les sociétés de gestion dites indépendantes -ou considérés comme telles- ont mieux tiré leur épingle du jeu.

La collecte des gestionnaires affiliés ne représente plus que 17% de la collecte totale

Primonial REIM se positionne une nouvelle fois à la 1ère place des sociétés les plus collectrices. Comme en 2019, comme en 2018, comme en 2017, elle place notamment deux de ses SCPI vedettes parmi les premières marches du podium. De ce côté-là, rien donc de très nouveau. Ce qui l’est davantage, c’est la rétrogradation des grandes sociétés de gestion affiliées à des groupes bancaires. La deuxième place, occupée ces dernières années par Amundi Immobilier – sur le seul segment de la collecte en SCPI[1] -, est prise par La Française REIM. Amundi Immobilier passe à la 5e place, avec une collecte de 484,1 M€. BNP Paribas REIM recule quant à elle encore d’une place. En 2020, elle se positionne à la 7e marche (372,7 M€). Contre la 6e en 2019. Et la 5e en 2018 et 2017. AEW Ciloger, enfin, passe de la 8e à la 10e place.


Plusieurs typologies de distributeurs

Ces trois sociétés de gestion dotées de réseaux affiliés ne pèsent plus, au total, que pour 17% de la collecte totale en SCPI. Contre 25% en 2019. Est-ce à dire que les réseaux indépendants ont mieux su s’adapter à la crise sanitaire que les réseaux bancaires ? Plus certainement, le fait de disposer de plusieurs typologies de distributeurs a sans doute joué en faveur des gestionnaires non bancaires. Plus certainement encore lorsqu’ils proposaient des véhicules correspondant davantage aux tendances du moment. Le cas d’Euryale Asset Management, gérant de Pierval Santé, est à cet égard exemplaire. Sa SCPI, qui bénéficie à plein de l’aura « résiliente » de son secteur d’intervention, a collecté à elle seule plus de 500 M€. Soit plus de 8% de l’ensemble du marché. Et presque autant que la collecte cumulée de toutes les SCPI gérées par BNP Paribas et AEW Ciloger…


Les SCPI santé s’imposent en 2020

Pierval Santé est suivie, dans le palmarès des SCPI les plus collectrices en 2020, par … Primovie. Cette autre SCPI dédiée au secteur de la santé et de l’éducation, fait elle-aussi un carton. Avec 428 M€ de souscriptions nettes, elle réalise toutefois un score inférieur à celui de 2019 (629,5 M€). Et ne retrouve pas la 1ère place qu’elle occupait déjà en 2018 (489 M€). L’année 2020 marque aussi une remontée en puissance de La Française REM. En 2e position cette année. Contre une 4e et une 7e place respectivement en 2019 et 2018. Les gestionnaires montants de ces dernières années, Corum (4e vs 3e) et Atland Voisin (8e vs 7e), maintiennent quant à eux leurs positions. En termes d’encours, le poids du passé reste en revanche toujours prégnant. Les gestionnaires adossés occupent toujours 3 des 5 premières places…

Frédéric Tixier

[1] Amundi Immobilier reste leader en termes de collecte SCPI et OPCI confondue, avec une collecte globale de 926,5 M€


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : comment améliorer leur liquidité ?

L’IEIF a évalué la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période. En dépit de résultats plutôt probants, l’évolution du marché – notamment sa taille et celle des véhicules qui le composent – imposerait quelques changements. Lesquels ? Focus sur quelques propositions…  

La conclusion de l’étude que Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, a menée à la demande de l’ASPIM sur la liquidité des fonds immobiliers non cotés grand public, est globalement positive. « Le modèle des SCPI à capital variable s’est avéré résilient depuis plus de 50 ans », expliquait-il lors d’un webinaire organisé par l’IEIF le 4 mars dernier (voir l’article « SCPI : quid de leur liquidité »). Les SCPI ont en effet résisté à la crise immobilière des années 1990. A la crise financière globale de 2008. Et le constat vaut à la fois pour l’ensemble du marché et pour chaque véhicule pris individuellement.

Un modèle résilient sur le long terme, qui a résisté à la crise sanitaire

Sur le modèle des OPCI, qui entraient aussi dans le champs de l’étude, le constat est moins tranché. « Il est encore un peu tôt pour juger de la résilience du modèle des OPCI, qui n’a que dix ans d’existence. Bien qu’aucun problème de liquidité ne soit apparu jusqu’à présent », considère Pierre Schoeffler. Les crises sanitaire et économique amorcées en mars 2020 n’ont en outre pas mis à mal le modèle des fonds immobiliers non cotés. Alors que les fonds obligataires ont subi des retraits massifs, SCPI et OPCI sont restés droits dans leurs bottes. Ils ont même continué à collecter, certes à rythme ralenti par rapport à 2019. Mais cette résilience est-elle pérenne ? La crise économique va avoir des conséquences sur la rentabilité et les défaillances d’entreprise. Une baisse des revenus locatifs devrait s’en suivre.

Cette résilience est-elle pérenne ?

« Cela aura des répercussions sur le rendement courant de l’immobilier », alerte Pierre Schoeffler. Mais aussi, sans doute, sur les rendements en capital. Ce qui pourrait affecter le marché des parts des SCPI. Celui-ci ne serait donc pas totalement à l’abri d’une prochaine correction… Plus globalement, Pierre Schoeffler estime qu’en dépit d’un bilan largement positif, il serait sans doute nécessaire aujourd’hui de « faire évoluer certaines pratiques ». Pour renforcer les outils de gestion de la liquidité dont disposent déjà les sociétés de gestion (voir l’article « SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ? »). Parce que le marché des SCPI, sa structure, sa taille, la taille des véhicules qui le composent, a fortement changé au cours des 10 dernières années. Mais quelles « pratiques » faudrait-il donc faire évoluer ?

Création d’une plateforme centralisée pour gérer la liquidité du marché secondaire

Pierre Schoeffler recommande par exemple de faire appel à des techniques plus efficientes pour gérer la liquidité. La gestion de cette liquidité est aujourd’hui éclatée entre une trentaine de sociétés de gestion et près de 200 véhicules. Il serait pertinent d’imaginer « une plateforme centralisée permettant de rassembler l’ensemble des ordres », suggère Pierre Schoeffler. Une vieille idée qui n’a pour l’heure jamais vu le jour… Il serait aussi possible de s’inspirer de ce que d’autres pays ont mis en place. En Allemagne, par exemple, ce sont développées des plateformes de distribution. Elles assurent, de facto, une partie de la liquidité du marché secondaire des fonds immobiliers. Marc Bertrand, nouveau président d’Amundi Immobilier, qui intervenait également dans le webinaire de l’IEIF, acquiesce. Précisant qu’en France, ce sont les assureurs, de plus en plus acheteurs de solutions immobilières, qui jouent en partie ce rôle de « chambre de compensation ».

Améliorer les incitations à la conservation des parts de SCPI

Marc Bertrand estime également qu’il serait souhaitable « d’améliorer les incitations à la conservation des parts » des SCPI. Comment ? En prévoyant une rémunération plus incitative pour les réseaux de distribution et les conseillers en gestion de patrimoine. L’effort à déployer lors de la commercialisation d’une SCPI est important. Car il s’agit d’un produit sans garantie de rendement, ou même de liquidité. Cet effort est aujourd’hui correctement rémunéré. Par une importante rétrocession sur les droits d’entrée. «Il n’y a en revanche pas -ou très peu- de rétrocessions des frais de gestion », constate Marc Bertrand. Comme cela se pratique, rappelle-t-il, sur les OPCVM. Or, pour fidéliser les souscripteurs de SCPI, la force de conviction de leurs conseillers n’est pas non plus à négliger. Rémunérer cette force de conviction pourrait donc faire sens.

Redéfinir la taxinomie des SCPI

Il faudrait sans doute également « améliorer la segmentation » des SCPI, propose Pierre Schoeffler. La « vieille » taxinomie entre SCPI bureaux, commerces, diversifiées, spécialisées, n’a plus guère de sens. Elle ne renseigne pas sur le niveau de risque associé à chaque véhicule. Dont les stratégies, en termes de diversification, d’effet de levier, de gestion des réserves, de renouvellement du patrimoine, sont de plus en plus divergentes. « Un outil de classification des risques -mais qui ne soit pas un jugement de valeur- serait le bienvenu », reconnaît d’ailleurs Jean-Marc Coly, autre intervenant du webinaire. Le président de l’ASPIM ajoute d’ailleurs que l’association « y réfléchit ».

Faire sauter quelques corsets réglementaires

D’autres réformes juridiques seraient aussi à envisager. Pour Marc-Olivier Penin, directeur général de La Française REIM, la suppression de quelques « corsets réglementaires » permettrait, par exemple, de simplifier les processus d’achat-vente. Si la souscription en ligne est désormais possible, certaines règles empêchent encore une totale digitalisation des process « KYC[1] ». La décimalisation des parts, à l’heure où de plus en plus de sociétés de gestion mettent en place des plans de versements programmés, est un autre sujet qui mérite réflexion. A suivre…

Frédéric Tixier

[1] KYC, Know Your Customer


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ?

L’IEIF a évalué la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période. Les résultats sont plutôt probants. Ils s’expliquent notamment par les outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion. Mais quels sont précisément ces outils ?

Les SCPI ont traversé sans encombre la crise sanitaire. Tout du moins en termes de liquidité. C’est ce que démontre une analyse que Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, a réalisée à la demande de l’ASPIM (voir l’article « SCPI : quid de leur liquidité ? »). Pour expliquer cette résilience, il s’est intéressé à l’efficacité relative des outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion de SCPI.

Premier levier : une bonne diversification des actifs des SCPI

Ces dernières peuvent, en premier lieu, intervenir au niveau de l’actif des SCPI. « Une bonne diversification, sectorielle et géographique, réduit le risque global des portefeuilles. Et assure une protection contre un assèchement localisé de la liquidité des actifs sous-jacents », rappelle Pierre Schoeffler. La fréquence à laquelle sont évalués les actifs peut également constituer un levier de protection. C’est vrai, en tout cas, pour l’approche française. Des expertises annuelles, actualisées trimestriellement ou semestriellement, avec une méthodologie construite sur la valeur de marché – et non pas d’usage ou de remplacement -, protègent contre une trop forte distorsion entre la valeur affichée et le sentiment des investisseurs. « L’expérience prouve, affirme Pierre Schoeffler, que des valorisations trop systématiques, ou trop espacées, sont nuisibles à la liquidité ». En faisant, bien sûr, référence aux véhicules anglo-saxons, adeptes du mark-to-market

Les outils de gestion du passif des SCPI

Les SCPI, mais plus encore les OPCI, peuvent aussi compter sur une poche de liquidité – plus ou moins importante -, qui leur permet de faire face à une partie des demandes de rachat.
Côté passif, les armes ne manquent pas non plus. Il y a l’augmentation de la collecte, bien sûr. Mais qui ne se décide pas. Il y a celle de l’endettement, pour doper la trésorerie disponible nécessaire pour faire face aux rachats. Ou les cessions d’actifs, qui visent le même objectif. « Ces deux techniques posent toutefois des problèmes de dilution. En outre, les cessions d’actifs peuvent être contre-productives, par leur effet d’entraînement sur les marchés sous-jacents », avertit Pierre Schoeffler. Autre outil à disposition, le ratio d’emprise, qui va permettre de diversifier les sources de financement. Les SCPI, enfin, peuvent jouer sur les conditions de rachat. Autrement dit, faire payer aux souscripteurs le prix de la liquidité.

Jouer sur la valeur des parts des SCPI

La société de gestion est en effet en capacité, par exemple, de modifier le prix des parts des SCPI. Pour l’ajuster à une valeur « discountée » du patrimoine. Cette pratique, régulièrement mise en œuvre par les SCPI ces dernières années, s’est plutôt traduite par une augmentation des prix de souscription. Mais elle peut aussi être utilisée dans l’objectif de dissuader les souscripteurs de mener à bien leur projet de cession. Cette fois en procédant à une baisse de la valeur des parts. La société de gestion peut également modifier le niveau des droits d’entrée ou de sortie. Ce qui aura, là aussi, un effet dissuasif en termes de prix. Donc, sur les cessions.

Limiter directement la liquidité des parts

Le gestionnaire de SCPI peut enfin limiter directement la liquidité des parts. Soit en augmentant la période de préavis. Soit en plafonnant les rachats. Il dispose même d’une option ultime : la suspension des rachats. Sur les SCPI à capital variable, cette décision est possible dès lors que les parts en attente de cession, sur une période d’un an, représentent au moins 10% de la capitalisation. Cette « arme nucléaire » n’a jamais été utilisée par les SCPI. Mais les OPCVM ont déjà eu l’occasion de la mettre en œuvre », précise Pierre Schoeffler. Celui-ci rappelle aussi une pratique dont les modalités sont d’importance : la fréquence de valorisation. « Une publication journalière a pour conséquence un carnet d’ordre peu fourni. Une publication mensuelle assure une meilleure confrontation des offres. Et donc un meilleur équilibre avec la demande », assure-t-il.

Faut-il faire évoluer les outils de gestion de la liquidité ?

Là encore, la comparaison entre le modèle anglo-saxon, où les valorisations sont quotidiennes, et le modèle français, plus conservateur, plaide en faveur du second. Aucune SCPI, en 2020, n’a fermé ses portes en raison d’une crise de liquidité. A l’inverse, plusieurs fonds immobiliers anglais, pourtant réputés plus liquides, ont disparu l’an dernier…

Le bilan des fonds immobiliers non cotés français est donc, en termes de liquidité, globalement très positif. Mais ne faudrait-il pas néanmoins prendre en compte les évolutions du marché -notamment de la taille des véhicules, bien plus imposante que lors de la dernière réforme réglementaire- pour faire évoluer certaines règles ou pratiques des SCPI ? Pierre Schoeffler, et plusieurs dirigeants de société de gestion, ont plusieurs propositions en la matière. A suivre…

Frédéric Tixier


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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : quid de leur liquidité ?

Elles ont traversé sans encontre la crise sanitaire. Si même si le marché secondaire des SCPI a été plus animé en 2020, tous ses indicateurs de liquidité sont restés au vert. C’est le constat d’une étude menée par l’IEIF. Qui a évalué, plus globalement, la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période… 

Au début de la crise sanitaire, et dans les quelques mois qui ont suivi le début du 1er confinement, certains craignaient que des retraits massifs viennent affecter la liquidité des parts de SCPI. Il n’en a heureusement rien été. La collecte s’est, certes, affaiblie. Et le marché secondaire des SCPI a connu, en 2020, la plus forte activité de son histoire.

Des indicateurs rassurants sur longue période

Mais guère beaucoup plus (1,25 Md€) qu’au cours des deux années précédentes. Qui avaient, elles-aussi, « connu des volumes de transactions supérieurs au milliard d’euros », rappelait Stéphanie Galiègue, directrice générale adjointe en charge de la recherche et des études à l’IEIF, lors d’un webinaire organisé par l’IEIF le 4 mars dernier. Les autres indicateurs de la liquidité des SCPI sont tout aussi rassurants. Le taux de rotation des parts, qui évolue dans un tunnel compris entre 1,4% et 2% depuis 10 ans, est resté dans l’épure, à 1,8%. Surtout, le pourcentage des parts en attente rapportées à la capitalisation demeure à ses plus bas historique (0,15% vs 0,12% en 2019). Ce qui témoigne, malgré la crise, que le marché secondaire « a fonctionné sans aucune tension. Et qu’aucune demande de retrait massif n’a été observée », résume Stéphanie Galiègue.

Evaluation de la robustesse du modèle de liquidité

Ce constat positif n’empêche pas de s’interroger sur d’éventuelles améliorations à apporter au modèle de liquidité des SCPI. Ou à celui des OPCI. Lesquels n’ont d’ailleurs pas davantage montré de signes de tension que leurs ainées ces derniers mois. C’est la raison pour laquelle l’ASPIM a confié à Pierre Schoeffler, senior adviser à l’IEIF, la réalisation d’une étude. Pour évaluer, sur le long terme, la robustesse du modèle des fonds immobiliers non cotés grand public en matière de liquidité. Question implicite : quelles seraient les conséquences d’une crise de liquidité affectant les sous-jacents immobiliers -qui n’est pas à l’ordre du jour, mais sait-on jamais…- sur la fluidité du marché des parts de SCPI ? Car, par nature, les fonds immobiliers ouverts au public sont exposés à un risque de transformation. Celui de la liquidité entre leurs actifs et leurs passifs. Cette transformation est-elle créatrice de liquidité ?

Et pourtant… les SCPI détruisent de la liquidité

Ou, au contraire, destructrice ? Le constat de Pierre Schoeffler est sans appel. « Les SCPI sont en réalité moins liquides que leurs sous-jacents », explique-t-il. Chiffres à l’appui. Le volume des transactions annuelles sur l’immobilier d’entreprise représente en effet, selon les pays, de 10 à 15% du stock investi. Or, on l’a dit, le taux de rotation des SCPI est inférieur à 2%. Les SCPI détruisent donc de la liquidité… Cela ne semble toutefois ne pas avoir eu de conséquences dramatiques sur la fluidité de leur propre marché. « Sur longue période, le ratio parts en attente/capitalisation n’a jamais dépassé 3% », affirme Pierre Schoeffler. Sauf au plus fort de la crise des années 90, où ce rapport a pu atteindre 3,5%. Quelques véhicules, pris isolément, ont certes, ponctuellement, connu pire (jusqu’à 35%).

Quels outils pour gérer la liquidité des SCPI ?

Mais il s’agissait de SCPI très faiblement capitalisées. Ces écarts à la norme remontent en outre assez loin. « Avant les réformes réglementaires de 2002 et de 2013 qui ont aménagé le mécanisme de liquidité des SCPI », souligne Pierre Schoeffler. Mais quels sont, précisément, ces outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion de SCPI ? A suivre

Frédéric Tixier


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L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : où ont-elles investi en 2020 ?

L’an dernier, les SCPI ont investi plus de 8,4 milliards d’euros. Un peu moins qu’en 2019 (9,2 Md€). Toujours autant en bureaux (plus de 65%). Mais encore plus hors de France (40%). Leur part dans l’investissement global augmente. Explications.

A l’instar de l’ensemble des investisseurs institutionnels, les SCPI ont moins investi en 2020 qu’en 2019. L’an dernier, sous l’effet de la crise sanitaire, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise a de fait reculé de 35%. Pour s’établir à 28,2 milliards d’euros. Contre 43,4 milliards en 2019, selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate. Une situation que l’on retrouve, bien sûr, dans des proportions à peine moins sensibles, au niveau européen. Ce marché régresse quant à lui de 23%. Passant, toujours selon BNP Paribas RE, de 289 à 223 Md€.

SCPI : 8,4 milliards d’euros d’investissement en 2020

Dans ce contexte semi-récessif, les SCPI se sont finalement montrées moins frileuses que d’autres catégories d’investisseurs. Avec 8,4 Md€ investis en 2020, contre 9,2 Md€ en 2019, leur contribution au marché de l’investissement ne recule que de 8,70%, selon les chiffres de l’IEIF et de l’ASPIM. Propulsant leur part dans l’investissement en immobilier d’entreprise en France de 15,2% à 17,7%. Un score d’autant plus louable que, dans le même temps, leur collecte reculait, elle, d’environ 30%. Mais dans quoi ont-elles investi ? Si les montants diffèrent quelque peu, les grandes tendances, tout du moins en termes sectoriels, demeurent. Comme au cours des années précédentes, les SCPI ont majoritairement privilégié les bureaux. En 2020, toujours selon l’IEIF, elles y ont consacré 65,5% de leurs investissements. C’était 62,7% en 2019. Et 64,1% en 2018.


Le secteur du bureau toujours privilégié

Le poste « commerces », qui avait plutôt tendance à diminuer ces dernières années (passant de 20,3% en 2017 à 12,1% en 2019), paradoxalement, remonte. Les SCPI y ont investi 1,3 milliard d’euros l’an dernier, soit 15,5% de leurs investissements. Le secteur logistique, que l’on aurait aussi pu croire en phase ascendante (il représentait 14,4% des investissements des SCPI au 1er trimestre 2020), recule lui aussi. Il ne représente, en montant annuel, que 6,4% des investissements. Contre 8,9% en 2019. Les autres secteurs dits « alternatifs » – bien qu’ils le soient de moins en moins – restent en dessous de la barre des 5%. C’est le cas pour le secteur hôtelier (4% vs 4,2% en 2019). Pour la santé, qui représente un peu plus de 4%. Ou pour le secteur résidentiel (1%), pourtant de plus en plus prisé des investisseurs, y compris institutionnels.


Toujours plus d’investissements hors de France

L’année 2020 consacre en revanche le retour d’une tendance de fonds amorcée en 2017 : l’internationalisation croissante des portefeuilles. L’an dernier, les SCPI ont investi 3,4 milliards d’euros sur les marchés européens. Soit 40% de leurs investissements. C’est beaucoup plus qu’en 2019 (28,4%), une année de repli en termes d’internationalisation. Mais également davantage qu’en 2018 (30,8%) et 2017 (34,2%). L’Allemagne reste la destination préférée des SCPI hors de France (36% des investissements étrangers). Mais moins qu’en 2019 (48%). Les Pays-Bas viennent en deuxième position (16%), suivis du Royaume-Uni (14%). Les SCPI ont également cédé l’an dernier moins d’actifs détenus à l’étranger que d’actifs nationaux. Sur leurs 1,2 milliard d’euros de cessions, les actifs français – essentiellement des bureaux, à 76% – représentent 97% des désinvestissements.

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Tous les rendements et performances des SCPI en 2020

Le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 est de 4,18%. Un chiffre inférieur à celui de l’exercice précédent (4,40%). Mais qui cache, comme d’habitude, de fortes disparités. La mieux-disante affiche du… 10,40%. La moins performante, 0,38 %. Focus sur les performances de toutes les SCPI en 2020.

Le chiffre est tombé hier: 4,18%. Le rendement des SCPI en 2020 s’inscrit, comme attendu, en baisse par rapport à 2019 (4,40%). Leur performance globale, si l’on ajoute la variation des parts (+1,12%), ressort à 5,30%. En retrait elle aussi, comparée à 2019 (5,60%). Mais ces rendements et performances moyens masquent, comme d’habitude, de fortes disparités.

Des rendements compris en 0,38 % et 10,40 %

Les 102 SCPI investies en immobilier d’entreprise et en immobilier résidentiel recensées par l’IEIF affichent en effet des rendements compris entre 0,38% et 10,40%. En performance globale, la meilleure atteint 22,88%. La moins-disante, -14,36%. Des résultats liés à des opérations sur la valeur des parts qui ne reflètent toutefois pas la tendance du marché. Plus parlants sont en revanche les rendements obtenus par certains véhicules. On notera l’étonnant 10,40% de Corum Eurion, lancée l’an dernier par le gestionnaire Corum. Il s’agit toutefois d’un rendement exceptionnel, comme le reconnaît la société de gestion. Qui s’explique par la taille encore très faible du patrimoine (22 804 m² répartis sur 6 actifs). Et qui ne se reproduira pas en 2021. Eurion reste en revanche sur un objectif de 4,5% de rendement annuel. Corum, habituée des palmarès, place ses deux autres SCPI en 10e (Corum Origin ) et 11e (Corum XL) positions.

Habituées des premières places et nouvelles venues

Comme en 2019, on retrouve aussi dans les premières places des véhicules lancés en cours d’année. En 2019, c’étaient Néo et Altixia Commerces qui trustaient les pole positions. En 2020, deux nouvelles venues s’arrogent les 2e (Iroko Zen) et 5e (PF Hospitalité Europe) places. Leurs rendements, de respectivement 7,56% et 6,25%, sont toutefois à relativiser : il s’agit en effet de DVM « annualisés ». Kyaneos Pierre, la jeune SCPI sociétale résidentielle confirme sa résilience rentable. Et se hisse de nouveau dans le haut des palmarès, avec 6,10% (6,81% en 2019). Tout comme Cœurs de Régions, chez Sogenial Immobilier, qui fait encore mieux qu’en 2019 (6,30% vs 6,25%). Notons également les bons résultats d’ActivImmo, la seule SCPI logistique du marché. Et des deux SCPI régionales, Vendôme Régions (Normal Capital) et Cap Foncières & Territoires (Foncières & Territoires).

56 SCPI au-dessus de la moyenne du marché

Vingt-cinq des 102 SCPI affichent un rendement supérieur à 5%. Et cinquante-six sont au-dessus de la moyenne du marché (4,18%). Seules 12 SCPI ont connu une baisse du prix de leurs parts. 41 valeurs de parts ont en revanche été révisées à la hausse.

Frédéric Tixier


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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

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L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

SCPI : 4,18% confirmé en 2020

L’ASPIM-IEIF vient de divulguer le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 : 4,18%. Il se situe dans le haut de la fourchette attendue. Les OPCI accusent quant à eux une performance, dividendes réinvestis, de -1,54%. Côté collecte, les véhicules de la pierre-papier affichent un volume global de 8 Md€.

Le marché s’attendait à un taux de rendement des SCPI 2020 compris entre 4,12% et 4,20%. Le chiffre officiel, communiqué aujourd’hui par l’ASPIM-IEIF, s’inscrit dans le haut de la fourchette, à 4,18%. Un score inférieur, comme prévu, à celui, finalement assez exceptionnel, de 2019 (4,4%). Mais qui demeure « attractif », comme le souligne l’Association française des sociétés de placement immobilier. Côté variation de la valeur des parts, les SCPI terminent l’année sur une progression moyenne de 1,12%.

Une performance globale de 5,30% pour les SCPI en 2020

« En raison des revalorisations de prix qui avaient été constatées en début d’année », précise l’ASPIM. Ajoutant que, sur le second semestre, les prix des parts sont « globalement restés stables ». Ce sont les SCPI diversifiées qui affichent, comme l’an dernier, le meilleur taux de rendement : 4,82%. Suivies, étonnement, par les SCPI commerces qui font mieux qu’en 2019 : 4,67%, vs 4,42% en 2019. Viennent ensuite les SCPI spécialisées, à 4,41%. Les SCPI bureaux ferment la marche, à 4,04%. Ces dernières se situent en revanche à la deuxième place si l’on ajoute la variation de leurs parts (+1,40%). Leur performance globale s’inscrit alors à 5,44%. Derrière celle des diversifiées (5,73%). Et devant les commerces (4,90%) et les spécialisées (4,44%). La performance globale des SCPI, elle, ressort à 5,30%. Contre 5,60% en 2019.


Valeur liquidative en baisse, mais rendement courant en hausse pour les OPCI

Les OPCI s’en sortent moins bien. Plus exposés aux variations des cours des foncières cotées qui composent une partie de leurs actifs, ils terminent l’année sur un recul de 1,54%, dividendes réinvestis. Cet effet marché se ressent de fait essentiellement sur la valeur des parts, qui baisse de 2,87% en moyenne. Le rendement courant, procuré par le versement des dividendes, se trouve en revanche supérieur (+1,33%) à celui généré en 2019 et 2018 (1,2%). Rappelons qu’en 2019, la revalorisation des parts avait atteint le niveau exceptionnel de 4,3%. Précisément en raison de l’envolée du cours des foncières cotées sur la période. La contre-performance 2020 aurait d’ailleurs pu s’avérer plus sensible, si les valeurs foncières n’avaient pas relevé la tête en fin d’année. Un rebond qui aura permis aux OPCI d’enregistrer une hausse de 0,9% de leur valeur liquidative sur le dernier trimestre 2020.


Un rebond de la collecte au 4e trimestre pour les SCPI

Côté collecte, les résultats sont finalement meilleurs qu’attendu. Pour les SCPI, le trou d’air du 2e trimestre (875 M€) avait déjà été en partie compensé par le rebond -timide- du 3e trimestre. Période au cours de laquelle la collecte des SCPI avait repassé la barre du milliard d’euros. Au 4e trimestre, le rebond est beaucoup plus net. A 1,56 Md€, le volume collecté progresse de 54% par rapport au trimestre précédent. Ce qui ouvre des horizons plus porteurs pour 2021. L’année 2020 s’achève néanmoins sur une collecte de 6,03 Md€, en repli de 29,5% par rapport à 2019. Un niveau qui demeure néanmoins, comme le rappelle l’ASPIM dans son communiqué, exceptionnel. Puisque ce résultat constitue « la 3e plus forte collecte de l’histoire des SCPI ». Les OPCI montrent moins de vigueur. Leur collecte annuelle se repli aussi d’environ 30%. Mais le 4e trimestre confirme une tendance toujours baissière…

Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bureaux en Ile-de-France : forte chute de la demande et des investissements confirmée en 2020

La demande pour les bureaux franciliens a baissé de 45% en 2020. Les investissements sur cette classe d’actifs reculent de 33%. En cause, la « révolution des usages » et le manque de visibilité économique. L’IEIF vient d’ailleurs de publier une étude sur l’impact potentiel du télétravail sur la demande de bureaux.

Les chiffres sont sans appel : le 4e trimestre confirme la forte contraction de la demande pour les bureaux franciliens. Avec un nouveau repli de 40% sur les trois derniers mois (par rapport à la même période en 2019), l’année 2020 termine en retrait de 45%. Un millésime qui « restera dans les annales du marché tertiaire francilien », reconnaît d’ailleurs le conseil en immobilier Cushman & Wakefield, dans l’analyse qu’il consacre au marché des bureaux en Ile-de-France.

Un rebond possible en 2021

Le courtier, comme d’autres observateurs, espère toutefois un « rebond » en 2021. « Les résultats du 4e trimestre 2020 révèlent en effet un volume de demande placée de l’ordre de 408 700 m². Certes, en baisse de 40% d’une année sur l’autre. Mais toutefois bien supérieur aux 200 000-250 000 m² enregistrés respectivement cet été et à l’automne », rappelle Cushman & Wakefield. Des chiffres qui « redonnent de l’espoir quant à la résilience du marché ». Et « permettent d’envisager un rebond en 2021, plus particulièrement au 2e semestre », écrit Ludovic Delaisse, directeur général et Head of Agency Office & Industrial du courtier.

Des entreprises toujours en phase de réflexion

Tout dépendra de l’évolution de la crise sanitaire et économique. Et des réponses que lui apporteront les entreprises utilisatrices de bureaux, pour l’heure encore en phase de réflexion quant à l’adaptation de leur outil immobilier. « 2021 sera une année charnière », considère pour sa part Grégoire de La Ferté, Executive Director Bureaux Ile-de-France chez JLL. Une année marquée à la fois par un besoin de « réduction des coûts immobiliers » et « d’hybridation des modes de travail ». Le passage en mode « action » pourrait alors alimenter le volume des transactions. Celui-ci, estimé à 1,3 million de mètres carrés en 2020 – un point bas sur les 20 dernières années – pourrait rebondir à « 1,7 million de mètres carrés » cette année, estime Cushman & Wakefield. C’est évidemment en partie de la manière dont les entreprises vont pérenniser, ou non, le télétravail, que dépendront les évolutions à venir.

L’IEIF évalue l’impact potentiel du télétravail sur la demande des bureaux

L’IEIF vient, pour la première fois, d’en chiffrer l’impact potentiel. Dans une étude parue le 11 janvier, l’Institut rappelle d’abord qu’une réduction du nombre de postes de travail ne se répercute pas de manière symétrique sur les surfaces occupées par les entreprises. Plusieurs critères entrent en outre en ligne de compte. Selon les trois scénarii envisagés – un scénario « si la crise n’avait pas eu lieu », un scénario « accélération de la transformation des modes de travail », un scénario « le monde d’après en rupture » -, qui variabilisent notamment le nombre de jours de télétravail mis en place par les entreprises – de 1 jour à 2,2 jours par semaine -, l’IEIF estime que l’impact pourrait se chiffrer entre 873 000 m² et 6 millions de mètres carrés. Soit entre 1,7% et 11,8% du parc actuel de bureaux franciliens.


Un impact « déflationniste » étalé sur une dizaine d’années

Cet « impact déflationniste », quelle que soit son ampleur finale, prendra du temps, précise toutefois l’IEIF.  Celui, pour les entreprises, de définir puis d’implémenter leurs nouvelles stratégies d’organisation du travail. Et d’arriver au terme des baux existants. Pour « passer des stocks aux flux », il faudra environ 10 ans, a ainsi estimé l’Institut. Selon les divers scénarii retenus, l’impact pourrait alors représenter 4%, 14% ou 24% de la demande placée annuelle[1]… Des hypothèses que l’IEIF affinera dans les prochains mois. En attendant, la baisse constatée de la demande placée n’a eu qu’un impact marginal sur le niveau de loyers et des valorisations. En tout cas sur les bureaux de première main.

Révision contenue des loyers en 2021 ?

Lesquels « finissent l’année 2020 sur une croissance moyenne de 2% à l’échelle de l’Ile-de-France. Et de 8% si on ne considère que Paris QCA », comme le rappelle Magali Marton, directrice des études chez Cushman & Wakefield. Ce sont d’ailleurs « les nouvelles exigences des entreprises quant à la qualité des surfaces et des services proposés » qui devraient contenir une potentielle correction des loyers en 2021. Mais pas pour tous les types de biens. C’est d’ailleurs la seule certitude pour les mois à venir : la poursuite des écarts entre les profils de risque des différents actifs, en fonction de leur qualité intrinsèque et de celle de leurs locataires…

Frédéric Tixier


[1] Par rapport à la moyenne 2010-2019.


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Un bilan plutôt positif pour les SCPI en 2020

Une collecte toujours positive, des investissements qui restent soutenus, et des rendements confortables : les SCPI signent un millésime 2020 assez exceptionnel, compte tenu du contexte sanitaire et économique. Ce qui est loin d’être le cas pour tous les placements de long terme. Explications.  

On le sait, l’année écoulée n’aura pas été favorable aux placements de long terme. Les sommes économisées par les Français durant les périodes de confinement se sont en effet massivement portées vers les supports les plus liquides. Au premier rang desquels le Livret A, avec une collecte nette, fin novembre, de 27,23 Md€. A l’inverse, l’assurance-vie, comme bon nombre d’autres formules d’investissement de plus long terme, qui avait attiré 23,3 Md€ de capitaux nets sur les onze premiers mois de l’année 2019, est en décollecte en 2020. De -7,3 Md€ à fin novembre. Les SCPI, quant à elles, tirent beaucoup mieux leur épingle du jeu.

Une collecte qui reste positive

A la fin du 3e trimestre, elles affichaient une collecte nette de plus de 4,4 Md€, selon les données ASPIM-IEIF. C’est, certes, moins qu’en 2019, où ces fonds immobiliers avaient recueilli plus de 6 Md€ sur la même période. Mais la tendance reste positive. Et fait figure d’exception. Ce flux de nouvelles souscriptions aura en outre eu deux effets bénéfiques. Il aura assuré la parfaite liquidité du marché des parts de SCPI. Il aura également permis à ces fonds immobiliers de continuer à investir. Certes, là encore, moins qu’en 2019, mais sans que l’on puisse véritablement parler d’un coup d’arrêt.


Les SCPI continuent d’investir

Ces investissements, qui se chiffraient à 17,7 Md€ fin septembre, sont en outre le gage de la rentabilité future des SCPI. Qui ont d’ailleurs investi au 3e trimestre 2020 (2,5 Md€ environ) plus qu’elles n’ont collecté au cours de ce même trimestre (1 Md€). Le signe que les gestionnaires de ces fonds croient au potentiel de leurs marchés immobiliers sous-jacents. Ces derniers sont aujourd’hui, pour partie, soumis à des pressions baissières. Ils recèlent donc, pour des professionnels aguerris, des opportunités qu’ils comptent bien mettre à profit. Pour générer plus-values et rendements futurs… En 2020, la rentabilité des SCPI est d’ailleurs restée dans le haut de la fourchette.

Des rendements a priori toujours autour de 4%

La plupart des observateurs du marché estiment qu’elle devrait se situer autour de 4%. Un taux qui, bien qu’inférieur à celui de 2019 (4,4%), reste bien supérieur à ceux délivrés par les autres placements de long terme. Ce taux moyen attendu masque en outre de fortes disparités. Certaines SCPI, positionnées sur des secteurs très affectés par la crise sanitaire et ses conséquences économiques (tourisme, commerces…), ont revu drastiquement leurs perspectives de distribution en 2020. D’autres, dont les actifs sont plus largement répartis sur plusieurs types d’actifs, ont mieux résisté. Certaines d’entre elles vont d’ailleurs afficher des rendements encore supérieurs à 5%. Enfin, la résilience des SCPI en termes de valorisation semble, pour l’heure, au rendez-vous. A quelques exceptions près, la valeur de leurs parts ne devrait pas être révisée à la baisse fin 2020. Ce qui, là encore, ne sera pas le cas pour beaucoup de placements de long terme…

Frédéric Tixier


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