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Le label ISR déjà à la croisée des chemins

Ce n’est pas faire injure à l’auguste institution qu’est l’Inspection Générale des Finances (IGF) de rappeler que nombre de rapports produits en son sein connaissent une destinée éphémère. Tel ne devrait cependant pas être le cas du « Bilan et perspectives du label ISR » daté de décembre 2020, et diffusé récemment.

Ce n’est pas faire injure à l’auguste institution qu’est l’Inspection Générale des Finances (IGF) de rappeler que nombre de rapports produits en son sein connaissent une destinée éphémère. Trop souvent, et en dépit de la qualité du travail réalisé, la publication d’un nouvel opus donne lieu à un droit de réponse des personnes visées. Quelques échos dans la presse spécialisée sans que soient modifiés les pratiques ni le droit positif… Tel ne devrait cependant pas être le cas du « Bilan et perspectives du label ISR » daté de décembre 2020 et diffusé récemment.

Un bilan sévère sur l’efficacité du label ISR paru en 2016

Le bilan de la mission sur le label paru en 2016 est sévère et à peine tempéré par le langage diplomatique d’usage. Extraits : « À moins qu’il n’évolue radicalement, le label ISR s’expose à une perte inéluctable de crédibilité et de pertinence. Nonobstant son succès quantitatif, il présente des faiblesses intrinsèques qui obèrent son adaptation à un marché en forte évolution » (p. 1). « Aucun critère ne vient encadrer la construction des notes ESG, par exemple en définissant des standards à partir desquels évaluer la durabilité des entreprises » (p. 7). « Les exigences du label sont difficilement conciliables avec l’objectif de contribution au développement durable, pourtant affiché dans ses documents fondateurs et ses supports de communication » (p. 13). « Cette situation est de nature à occasionner des malentendus et expose le label et ses parties prenantes à un risque de réputation » (p. 14). Aïe !

Un rapport qui préfigure la nécessaire réforme du label, cinq ans après son lancement

Mais plutôt qu’une critique définitive de cette entreprise dans laquelle certaines sociétés de gestion françaises ont particulièrement brillé, le rapport de l’IGF préfigure la nécessaire réforme structurelle du label cinq ans après son lancement. Au fond, l’Inspection ne fait qu’exposer ce que les professionnels de la Place savent déjà. Apparu dans le sillage du plan de la Commission européenne pour le financement de la croissance durable (2018), un nouveau tsunami réglementaire est en train de rebattre les cartes, qu’il soit d’origine nationale (loi Pacte, article 29 de la loi Énergie-Climat) ou européenne (taxonomie, SFDR, éco-label). La préoccupation des autorités publiques sur les macro-enjeux environnementaux (biodiversité, climat, ressources en eau …) est tardive mais sincère. Elles entendent désormais permettre à l’investisseur d’apprécier effectivement si les acteurs de la finance agissent conformément à ses convictions et/ou ses engagements. Nul ne s’en plaindra.

Et l’immobilier dans tout ça ? Tout va bien, merci !

Le rapport de l’IGF ne fait que mentionner l’intégration récente de la gestion d’actifs réels dans le champ du label, par un arrêté ministériel du 8 juillet 2020 : « Pour ces fonds immobiliers, le label ISR prévoit toutefois des exigences spécifiques distinctes de celles applicables aux instruments mobiliers » (ann. III, p. 2). Surtout, les professionnels de la gestion des SCPI et OPCI à l’origine du référentiel immobilier ont eu tout loisir d’analyser le cadre existant. Et de prendre en considération les caractéristiques de ce métier pour pousser au maximum le curseur des exigences opposables aux gestionnaires. On rappellera principalement que le fonds immobilier labellisé ISR, au contraire de celui spécialisé dans les titres financiers, est directement propriétaire de l’actif qui est la source de « l’effet ESG ».


Le fonds immobilier dispose de leviers d’actions effectifs

Il dispose donc des leviers d’action effectifs pour agir positivement et faire connaître aux investisseurs les résultats de son travail et les progrès à venir. Quand on améliore la performance énergétique d’un immeuble, quand on veille à la qualité de l’air intérieur, quand on promeut l’accès non polluant au bâtiment ou encore quand on sensibilise les locataires sur les bonnes pratiques ESG, on est typiquement dans une démarche ISR.

L’ESG et l’immobilier font décidément bon ménage. Peut-être le sujet d’un prochain rapport d’une mission de l’IGF ?

Arnaud Dewachter


En savoir plus

Bilan et perspectives du label « Investissement socialement responsable » (ISR) – Décembre 2020


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Six premiers fonds immobiliers labellisés ISR en 2020


A propos d’Arnaud Dewachter

Arnaud Dewachter a été délégué général de l’ASPIM de 2008 à 2018. Il est consultant indépendant et associé-fondateur d’Ethiket, un cabinet spécialisé dans l’accompagnement dans le développement durable des gestionnaires d’actifs immobiliers

SCPI : comment améliorer leur liquidité ?

L’IEIF a évalué la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période. En dépit de résultats plutôt probants, l’évolution du marché – notamment sa taille et celle des véhicules qui le composent – imposerait quelques changements. Lesquels ? Focus sur quelques propositions…  

La conclusion de l’étude que Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, a menée à la demande de l’ASPIM sur la liquidité des fonds immobiliers non cotés grand public, est globalement positive. « Le modèle des SCPI à capital variable s’est avéré résilient depuis plus de 50 ans », expliquait-il lors d’un webinaire organisé par l’IEIF le 4 mars dernier (voir l’article « SCPI : quid de leur liquidité »). Les SCPI ont en effet résisté à la crise immobilière des années 1990. A la crise financière globale de 2008. Et le constat vaut à la fois pour l’ensemble du marché et pour chaque véhicule pris individuellement.

Un modèle résilient sur le long terme, qui a résisté à la crise sanitaire

Sur le modèle des OPCI, qui entraient aussi dans le champs de l’étude, le constat est moins tranché. « Il est encore un peu tôt pour juger de la résilience du modèle des OPCI, qui n’a que dix ans d’existence. Bien qu’aucun problème de liquidité ne soit apparu jusqu’à présent », considère Pierre Schoeffler. Les crises sanitaire et économique amorcées en mars 2020 n’ont en outre pas mis à mal le modèle des fonds immobiliers non cotés. Alors que les fonds obligataires ont subi des retraits massifs, SCPI et OPCI sont restés droits dans leurs bottes. Ils ont même continué à collecter, certes à rythme ralenti par rapport à 2019. Mais cette résilience est-elle pérenne ? La crise économique va avoir des conséquences sur la rentabilité et les défaillances d’entreprise. Une baisse des revenus locatifs devrait s’en suivre.

Cette résilience est-elle pérenne ?

« Cela aura des répercussions sur le rendement courant de l’immobilier », alerte Pierre Schoeffler. Mais aussi, sans doute, sur les rendements en capital. Ce qui pourrait affecter le marché des parts des SCPI. Celui-ci ne serait donc pas totalement à l’abri d’une prochaine correction… Plus globalement, Pierre Schoeffler estime qu’en dépit d’un bilan largement positif, il serait sans doute nécessaire aujourd’hui de « faire évoluer certaines pratiques ». Pour renforcer les outils de gestion de la liquidité dont disposent déjà les sociétés de gestion (voir l’article « SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ? »). Parce que le marché des SCPI, sa structure, sa taille, la taille des véhicules qui le composent, a fortement changé au cours des 10 dernières années. Mais quelles « pratiques » faudrait-il donc faire évoluer ?

Création d’une plateforme centralisée pour gérer la liquidité du marché secondaire

Pierre Schoeffler recommande par exemple de faire appel à des techniques plus efficientes pour gérer la liquidité. La gestion de cette liquidité est aujourd’hui éclatée entre une trentaine de sociétés de gestion et près de 200 véhicules. Il serait pertinent d’imaginer « une plateforme centralisée permettant de rassembler l’ensemble des ordres », suggère Pierre Schoeffler. Une vieille idée qui n’a pour l’heure jamais vu le jour… Il serait aussi possible de s’inspirer de ce que d’autres pays ont mis en place. En Allemagne, par exemple, ce sont développées des plateformes de distribution. Elles assurent, de facto, une partie de la liquidité du marché secondaire des fonds immobiliers. Marc Bertrand, nouveau président d’Amundi Immobilier, qui intervenait également dans le webinaire de l’IEIF, acquiesce. Précisant qu’en France, ce sont les assureurs, de plus en plus acheteurs de solutions immobilières, qui jouent en partie ce rôle de « chambre de compensation ».

Améliorer les incitations à la conservation des parts de SCPI

Marc Bertrand estime également qu’il serait souhaitable « d’améliorer les incitations à la conservation des parts » des SCPI. Comment ? En prévoyant une rémunération plus incitative pour les réseaux de distribution et les conseillers en gestion de patrimoine. L’effort à déployer lors de la commercialisation d’une SCPI est important. Car il s’agit d’un produit sans garantie de rendement, ou même de liquidité. Cet effort est aujourd’hui correctement rémunéré. Par une importante rétrocession sur les droits d’entrée. «Il n’y a en revanche pas -ou très peu- de rétrocessions des frais de gestion », constate Marc Bertrand. Comme cela se pratique, rappelle-t-il, sur les OPCVM. Or, pour fidéliser les souscripteurs de SCPI, la force de conviction de leurs conseillers n’est pas non plus à négliger. Rémunérer cette force de conviction pourrait donc faire sens.

Redéfinir la taxinomie des SCPI

Il faudrait sans doute également « améliorer la segmentation » des SCPI, propose Pierre Schoeffler. La « vieille » taxinomie entre SCPI bureaux, commerces, diversifiées, spécialisées, n’a plus guère de sens. Elle ne renseigne pas sur le niveau de risque associé à chaque véhicule. Dont les stratégies, en termes de diversification, d’effet de levier, de gestion des réserves, de renouvellement du patrimoine, sont de plus en plus divergentes. « Un outil de classification des risques -mais qui ne soit pas un jugement de valeur- serait le bienvenu », reconnaît d’ailleurs Jean-Marc Coly, autre intervenant du webinaire. Le président de l’ASPIM ajoute d’ailleurs que l’association « y réfléchit ».

Faire sauter quelques corsets réglementaires

D’autres réformes juridiques seraient aussi à envisager. Pour Marc-Olivier Penin, directeur général de La Française REIM, la suppression de quelques « corsets réglementaires » permettrait, par exemple, de simplifier les processus d’achat-vente. Si la souscription en ligne est désormais possible, certaines règles empêchent encore une totale digitalisation des process « KYC[1] ». La décimalisation des parts, à l’heure où de plus en plus de sociétés de gestion mettent en place des plans de versements programmés, est un autre sujet qui mérite réflexion. A suivre…

Frédéric Tixier

[1] KYC, Know Your Customer


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ?

L’IEIF a évalué la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période. Les résultats sont plutôt probants. Ils s’expliquent notamment par les outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion. Mais quels sont précisément ces outils ?

Les SCPI ont traversé sans encombre la crise sanitaire. Tout du moins en termes de liquidité. C’est ce que démontre une analyse que Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, a réalisée à la demande de l’ASPIM (voir l’article « SCPI : quid de leur liquidité ? »). Pour expliquer cette résilience, il s’est intéressé à l’efficacité relative des outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion de SCPI.

Premier levier : une bonne diversification des actifs des SCPI

Ces dernières peuvent, en premier lieu, intervenir au niveau de l’actif des SCPI. « Une bonne diversification, sectorielle et géographique, réduit le risque global des portefeuilles. Et assure une protection contre un assèchement localisé de la liquidité des actifs sous-jacents », rappelle Pierre Schoeffler. La fréquence à laquelle sont évalués les actifs peut également constituer un levier de protection. C’est vrai, en tout cas, pour l’approche française. Des expertises annuelles, actualisées trimestriellement ou semestriellement, avec une méthodologie construite sur la valeur de marché – et non pas d’usage ou de remplacement -, protègent contre une trop forte distorsion entre la valeur affichée et le sentiment des investisseurs. « L’expérience prouve, affirme Pierre Schoeffler, que des valorisations trop systématiques, ou trop espacées, sont nuisibles à la liquidité ». En faisant, bien sûr, référence aux véhicules anglo-saxons, adeptes du mark-to-market

Les outils de gestion du passif des SCPI

Les SCPI, mais plus encore les OPCI, peuvent aussi compter sur une poche de liquidité – plus ou moins importante -, qui leur permet de faire face à une partie des demandes de rachat.
Côté passif, les armes ne manquent pas non plus. Il y a l’augmentation de la collecte, bien sûr. Mais qui ne se décide pas. Il y a celle de l’endettement, pour doper la trésorerie disponible nécessaire pour faire face aux rachats. Ou les cessions d’actifs, qui visent le même objectif. « Ces deux techniques posent toutefois des problèmes de dilution. En outre, les cessions d’actifs peuvent être contre-productives, par leur effet d’entraînement sur les marchés sous-jacents », avertit Pierre Schoeffler. Autre outil à disposition, le ratio d’emprise, qui va permettre de diversifier les sources de financement. Les SCPI, enfin, peuvent jouer sur les conditions de rachat. Autrement dit, faire payer aux souscripteurs le prix de la liquidité.

Jouer sur la valeur des parts des SCPI

La société de gestion est en effet en capacité, par exemple, de modifier le prix des parts des SCPI. Pour l’ajuster à une valeur « discountée » du patrimoine. Cette pratique, régulièrement mise en œuvre par les SCPI ces dernières années, s’est plutôt traduite par une augmentation des prix de souscription. Mais elle peut aussi être utilisée dans l’objectif de dissuader les souscripteurs de mener à bien leur projet de cession. Cette fois en procédant à une baisse de la valeur des parts. La société de gestion peut également modifier le niveau des droits d’entrée ou de sortie. Ce qui aura, là aussi, un effet dissuasif en termes de prix. Donc, sur les cessions.

Limiter directement la liquidité des parts

Le gestionnaire de SCPI peut enfin limiter directement la liquidité des parts. Soit en augmentant la période de préavis. Soit en plafonnant les rachats. Il dispose même d’une option ultime : la suspension des rachats. Sur les SCPI à capital variable, cette décision est possible dès lors que les parts en attente de cession, sur une période d’un an, représentent au moins 10% de la capitalisation. Cette « arme nucléaire » n’a jamais été utilisée par les SCPI. Mais les OPCVM ont déjà eu l’occasion de la mettre en œuvre », précise Pierre Schoeffler. Celui-ci rappelle aussi une pratique dont les modalités sont d’importance : la fréquence de valorisation. « Une publication journalière a pour conséquence un carnet d’ordre peu fourni. Une publication mensuelle assure une meilleure confrontation des offres. Et donc un meilleur équilibre avec la demande », assure-t-il.

Faut-il faire évoluer les outils de gestion de la liquidité ?

Là encore, la comparaison entre le modèle anglo-saxon, où les valorisations sont quotidiennes, et le modèle français, plus conservateur, plaide en faveur du second. Aucune SCPI, en 2020, n’a fermé ses portes en raison d’une crise de liquidité. A l’inverse, plusieurs fonds immobiliers anglais, pourtant réputés plus liquides, ont disparu l’an dernier…

Le bilan des fonds immobiliers non cotés français est donc, en termes de liquidité, globalement très positif. Mais ne faudrait-il pas néanmoins prendre en compte les évolutions du marché -notamment de la taille des véhicules, bien plus imposante que lors de la dernière réforme réglementaire- pour faire évoluer certaines règles ou pratiques des SCPI ? Pierre Schoeffler, et plusieurs dirigeants de société de gestion, ont plusieurs propositions en la matière. A suivre…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : quid de leur liquidité ?

Elles ont traversé sans encontre la crise sanitaire. Si même si le marché secondaire des SCPI a été plus animé en 2020, tous ses indicateurs de liquidité sont restés au vert. C’est le constat d’une étude menée par l’IEIF. Qui a évalué, plus globalement, la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période… 

Au début de la crise sanitaire, et dans les quelques mois qui ont suivi le début du 1er confinement, certains craignaient que des retraits massifs viennent affecter la liquidité des parts de SCPI. Il n’en a heureusement rien été. La collecte s’est, certes, affaiblie. Et le marché secondaire des SCPI a connu, en 2020, la plus forte activité de son histoire.

Des indicateurs rassurants sur longue période

Mais guère beaucoup plus (1,25 Md€) qu’au cours des deux années précédentes. Qui avaient, elles-aussi, « connu des volumes de transactions supérieurs au milliard d’euros », rappelait Stéphanie Galiègue, directrice générale adjointe en charge de la recherche et des études à l’IEIF, lors d’un webinaire organisé par l’IEIF le 4 mars dernier. Les autres indicateurs de la liquidité des SCPI sont tout aussi rassurants. Le taux de rotation des parts, qui évolue dans un tunnel compris entre 1,4% et 2% depuis 10 ans, est resté dans l’épure, à 1,8%. Surtout, le pourcentage des parts en attente rapportées à la capitalisation demeure à ses plus bas historique (0,15% vs 0,12% en 2019). Ce qui témoigne, malgré la crise, que le marché secondaire « a fonctionné sans aucune tension. Et qu’aucune demande de retrait massif n’a été observée », résume Stéphanie Galiègue.

Evaluation de la robustesse du modèle de liquidité

Ce constat positif n’empêche pas de s’interroger sur d’éventuelles améliorations à apporter au modèle de liquidité des SCPI. Ou à celui des OPCI. Lesquels n’ont d’ailleurs pas davantage montré de signes de tension que leurs ainées ces derniers mois. C’est la raison pour laquelle l’ASPIM a confié à Pierre Schoeffler, senior adviser à l’IEIF, la réalisation d’une étude. Pour évaluer, sur le long terme, la robustesse du modèle des fonds immobiliers non cotés grand public en matière de liquidité. Question implicite : quelles seraient les conséquences d’une crise de liquidité affectant les sous-jacents immobiliers -qui n’est pas à l’ordre du jour, mais sait-on jamais…- sur la fluidité du marché des parts de SCPI ? Car, par nature, les fonds immobiliers ouverts au public sont exposés à un risque de transformation. Celui de la liquidité entre leurs actifs et leurs passifs. Cette transformation est-elle créatrice de liquidité ?

Et pourtant… les SCPI détruisent de la liquidité

Ou, au contraire, destructrice ? Le constat de Pierre Schoeffler est sans appel. « Les SCPI sont en réalité moins liquides que leurs sous-jacents », explique-t-il. Chiffres à l’appui. Le volume des transactions annuelles sur l’immobilier d’entreprise représente en effet, selon les pays, de 10 à 15% du stock investi. Or, on l’a dit, le taux de rotation des SCPI est inférieur à 2%. Les SCPI détruisent donc de la liquidité… Cela ne semble toutefois ne pas avoir eu de conséquences dramatiques sur la fluidité de leur propre marché. « Sur longue période, le ratio parts en attente/capitalisation n’a jamais dépassé 3% », affirme Pierre Schoeffler. Sauf au plus fort de la crise des années 90, où ce rapport a pu atteindre 3,5%. Quelques véhicules, pris isolément, ont certes, ponctuellement, connu pire (jusqu’à 35%).

Quels outils pour gérer la liquidité des SCPI ?

Mais il s’agissait de SCPI très faiblement capitalisées. Ces écarts à la norme remontent en outre assez loin. « Avant les réformes réglementaires de 2002 et de 2013 qui ont aménagé le mécanisme de liquidité des SCPI », souligne Pierre Schoeffler. Mais quels sont, précisément, ces outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion de SCPI ? A suivre

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement. 

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L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : où ont-elles investi en 2020 ?

L’an dernier, les SCPI ont investi plus de 8,4 milliards d’euros. Un peu moins qu’en 2019 (9,2 Md€). Toujours autant en bureaux (plus de 65%). Mais encore plus hors de France (40%). Leur part dans l’investissement global augmente. Explications.

A l’instar de l’ensemble des investisseurs institutionnels, les SCPI ont moins investi en 2020 qu’en 2019. L’an dernier, sous l’effet de la crise sanitaire, le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise a de fait reculé de 35%. Pour s’établir à 28,2 milliards d’euros. Contre 43,4 milliards en 2019, selon les chiffres de BNP Paribas Real Estate. Une situation que l’on retrouve, bien sûr, dans des proportions à peine moins sensibles, au niveau européen. Ce marché régresse quant à lui de 23%. Passant, toujours selon BNP Paribas RE, de 289 à 223 Md€.

SCPI : 8,4 milliards d’euros d’investissement en 2020

Dans ce contexte semi-récessif, les SCPI se sont finalement montrées moins frileuses que d’autres catégories d’investisseurs. Avec 8,4 Md€ investis en 2020, contre 9,2 Md€ en 2019, leur contribution au marché de l’investissement ne recule que de 8,70%, selon les chiffres de l’IEIF et de l’ASPIM. Propulsant leur part dans l’investissement en immobilier d’entreprise en France de 15,2% à 17,7%. Un score d’autant plus louable que, dans le même temps, leur collecte reculait, elle, d’environ 30%. Mais dans quoi ont-elles investi ? Si les montants diffèrent quelque peu, les grandes tendances, tout du moins en termes sectoriels, demeurent. Comme au cours des années précédentes, les SCPI ont majoritairement privilégié les bureaux. En 2020, toujours selon l’IEIF, elles y ont consacré 65,5% de leurs investissements. C’était 62,7% en 2019. Et 64,1% en 2018.


Le secteur du bureau toujours privilégié

Le poste « commerces », qui avait plutôt tendance à diminuer ces dernières années (passant de 20,3% en 2017 à 12,1% en 2019), paradoxalement, remonte. Les SCPI y ont investi 1,3 milliard d’euros l’an dernier, soit 15,5% de leurs investissements. Le secteur logistique, que l’on aurait aussi pu croire en phase ascendante (il représentait 14,4% des investissements des SCPI au 1er trimestre 2020), recule lui aussi. Il ne représente, en montant annuel, que 6,4% des investissements. Contre 8,9% en 2019. Les autres secteurs dits « alternatifs » – bien qu’ils le soient de moins en moins – restent en dessous de la barre des 5%. C’est le cas pour le secteur hôtelier (4% vs 4,2% en 2019). Pour la santé, qui représente un peu plus de 4%. Ou pour le secteur résidentiel (1%), pourtant de plus en plus prisé des investisseurs, y compris institutionnels.


Toujours plus d’investissements hors de France

L’année 2020 consacre en revanche le retour d’une tendance de fonds amorcée en 2017 : l’internationalisation croissante des portefeuilles. L’an dernier, les SCPI ont investi 3,4 milliards d’euros sur les marchés européens. Soit 40% de leurs investissements. C’est beaucoup plus qu’en 2019 (28,4%), une année de repli en termes d’internationalisation. Mais également davantage qu’en 2018 (30,8%) et 2017 (34,2%). L’Allemagne reste la destination préférée des SCPI hors de France (36% des investissements étrangers). Mais moins qu’en 2019 (48%). Les Pays-Bas viennent en deuxième position (16%), suivis du Royaume-Uni (14%). Les SCPI ont également cédé l’an dernier moins d’actifs détenus à l’étranger que d’actifs nationaux. Sur leurs 1,2 milliard d’euros de cessions, les actifs français – essentiellement des bureaux, à 76% – représentent 97% des désinvestissements.

Frédéric Tixier


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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

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Tous les rendements et performances des SCPI en 2020

Le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 est de 4,18%. Un chiffre inférieur à celui de l’exercice précédent (4,40%). Mais qui cache, comme d’habitude, de fortes disparités. La mieux-disante affiche du… 10,40%. La moins performante, 0,38 %. Focus sur les performances de toutes les SCPI en 2020.

Le chiffre est tombé hier: 4,18%. Le rendement des SCPI en 2020 s’inscrit, comme attendu, en baisse par rapport à 2019 (4,40%). Leur performance globale, si l’on ajoute la variation des parts (+1,12%), ressort à 5,30%. En retrait elle aussi, comparée à 2019 (5,60%). Mais ces rendements et performances moyens masquent, comme d’habitude, de fortes disparités.

Des rendements compris en 0,38 % et 10,40 %

Les 102 SCPI investies en immobilier d’entreprise et en immobilier résidentiel recensées par l’IEIF affichent en effet des rendements compris entre 0,38% et 10,40%. En performance globale, la meilleure atteint 22,88%. La moins-disante, -14,36%. Des résultats liés à des opérations sur la valeur des parts qui ne reflètent toutefois pas la tendance du marché. Plus parlants sont en revanche les rendements obtenus par certains véhicules. On notera l’étonnant 10,40% de Corum Eurion, lancée l’an dernier par le gestionnaire Corum. Il s’agit toutefois d’un rendement exceptionnel, comme le reconnaît la société de gestion. Qui s’explique par la taille encore très faible du patrimoine (22 804 m² répartis sur 6 actifs). Et qui ne se reproduira pas en 2021. Eurion reste en revanche sur un objectif de 4,5% de rendement annuel. Corum, habituée des palmarès, place ses deux autres SCPI en 10e (Corum Origin ) et 11e (Corum XL) positions.

Habituées des premières places et nouvelles venues

Comme en 2019, on retrouve aussi dans les premières places des véhicules lancés en cours d’année. En 2019, c’étaient Néo et Altixia Commerces qui trustaient les pole positions. En 2020, deux nouvelles venues s’arrogent les 2e (Iroko Zen) et 5e (PF Hospitalité Europe) places. Leurs rendements, de respectivement 7,56% et 6,25%, sont toutefois à relativiser : il s’agit en effet de DVM « annualisés ». Kyaneos Pierre, la jeune SCPI sociétale résidentielle confirme sa résilience rentable. Et se hisse de nouveau dans le haut des palmarès, avec 6,10% (6,81% en 2019). Tout comme Cœurs de Régions, chez Sogenial Immobilier, qui fait encore mieux qu’en 2019 (6,30% vs 6,25%). Notons également les bons résultats d’ActivImmo, la seule SCPI logistique du marché. Et des deux SCPI régionales, Vendôme Régions (Normal Capital) et Cap Foncières & Territoires (Foncières & Territoires).

56 SCPI au-dessus de la moyenne du marché

Vingt-cinq des 102 SCPI affichent un rendement supérieur à 5%. Et cinquante-six sont au-dessus de la moyenne du marché (4,18%). Seules 12 SCPI ont connu une baisse du prix de leurs parts. 41 valeurs de parts ont en revanche été révisées à la hausse.

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

SCPI : 4,18% confirmé en 2020

L’ASPIM-IEIF vient de divulguer le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 : 4,18%. Il se situe dans le haut de la fourchette attendue. Les OPCI accusent quant à eux une performance, dividendes réinvestis, de -1,54%. Côté collecte, les véhicules de la pierre-papier affichent un volume global de 8 Md€.

Le marché s’attendait à un taux de rendement des SCPI 2020 compris entre 4,12% et 4,20%. Le chiffre officiel, communiqué aujourd’hui par l’ASPIM-IEIF, s’inscrit dans le haut de la fourchette, à 4,18%. Un score inférieur, comme prévu, à celui, finalement assez exceptionnel, de 2019 (4,4%). Mais qui demeure « attractif », comme le souligne l’Association française des sociétés de placement immobilier. Côté variation de la valeur des parts, les SCPI terminent l’année sur une progression moyenne de 1,12%.

Une performance globale de 5,30% pour les SCPI en 2020

« En raison des revalorisations de prix qui avaient été constatées en début d’année », précise l’ASPIM. Ajoutant que, sur le second semestre, les prix des parts sont « globalement restés stables ». Ce sont les SCPI diversifiées qui affichent, comme l’an dernier, le meilleur taux de rendement : 4,82%. Suivies, étonnement, par les SCPI commerces qui font mieux qu’en 2019 : 4,67%, vs 4,42% en 2019. Viennent ensuite les SCPI spécialisées, à 4,41%. Les SCPI bureaux ferment la marche, à 4,04%. Ces dernières se situent en revanche à la deuxième place si l’on ajoute la variation de leurs parts (+1,40%). Leur performance globale s’inscrit alors à 5,44%. Derrière celle des diversifiées (5,73%). Et devant les commerces (4,90%) et les spécialisées (4,44%). La performance globale des SCPI, elle, ressort à 5,30%. Contre 5,60% en 2019.


Valeur liquidative en baisse, mais rendement courant en hausse pour les OPCI

Les OPCI s’en sortent moins bien. Plus exposés aux variations des cours des foncières cotées qui composent une partie de leurs actifs, ils terminent l’année sur un recul de 1,54%, dividendes réinvestis. Cet effet marché se ressent de fait essentiellement sur la valeur des parts, qui baisse de 2,87% en moyenne. Le rendement courant, procuré par le versement des dividendes, se trouve en revanche supérieur (+1,33%) à celui généré en 2019 et 2018 (1,2%). Rappelons qu’en 2019, la revalorisation des parts avait atteint le niveau exceptionnel de 4,3%. Précisément en raison de l’envolée du cours des foncières cotées sur la période. La contre-performance 2020 aurait d’ailleurs pu s’avérer plus sensible, si les valeurs foncières n’avaient pas relevé la tête en fin d’année. Un rebond qui aura permis aux OPCI d’enregistrer une hausse de 0,9% de leur valeur liquidative sur le dernier trimestre 2020.


Un rebond de la collecte au 4e trimestre pour les SCPI

Côté collecte, les résultats sont finalement meilleurs qu’attendu. Pour les SCPI, le trou d’air du 2e trimestre (875 M€) avait déjà été en partie compensé par le rebond -timide- du 3e trimestre. Période au cours de laquelle la collecte des SCPI avait repassé la barre du milliard d’euros. Au 4e trimestre, le rebond est beaucoup plus net. A 1,56 Md€, le volume collecté progresse de 54% par rapport au trimestre précédent. Ce qui ouvre des horizons plus porteurs pour 2021. L’année 2020 s’achève néanmoins sur une collecte de 6,03 Md€, en repli de 29,5% par rapport à 2019. Un niveau qui demeure néanmoins, comme le rappelle l’ASPIM dans son communiqué, exceptionnel. Puisque ce résultat constitue « la 3e plus forte collecte de l’histoire des SCPI ». Les OPCI montrent moins de vigueur. Leur collecte annuelle se repli aussi d’environ 30%. Mais le 4e trimestre confirme une tendance toujours baissière…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Bonnes pratiques des SCPI en matière de communication de crise

Une étude publiée par Mazars, en collaboration avec l’ASPIM, analyse la qualité de la communication des SCPI et des OPCI depuis le début de la crise sanitaire. Les SCPI ont fait preuve de plus de transparence que les OPCI. Mais le bilan est globalement très positif. Même si certains indicateurs, notamment extra-financiers, demandent à être améliorés.

« En 2020, 100% des véhicules étudiés ont mis une information circonstanciée sur le contexte particulier lié à la Covid 19 », reconnaissent d’entrée de jeu les auteurs de l’étude que le cabinet Mazars, en partenariat avec l’ASPIM, a consacrée à la communication financière des SCPI et des OPCI grand public[1].

Une communication qui s’est adaptée à la crise sanitaire

Après avoir analysé les documents mis à la disposition du public par les véhicules gérés par 36 gestionnaires immobiliers (soit 169 SCPI et 18 OPCI), l’étude constate en effet que l’information fournie est « globalement lisible et pertinente ». SCPI et OPCI ont correctement communiqué sur leurs indicateurs clefs en matière de risque ou de performance. Face à la crise de la Covid-19, ils ont utilisé tous les supports de communication disponibles. Leurs rapports annuels 2019, dont la plupart a été publié durant le premier confinement, y font largement référence. Mieux encore, de « nombreuses sociétés de gestion ont rapidement mis en place une communication ad hoc via leur site internet », souligne l’étude, comme le constatait déjà pierrepapier.fr en mars dernier. Les bulletins d’information ont également été mis à profit. Pour donner aux associés une estimation des conséquences de la crise sanitaire sur la rentabilité de leur placement.

Des niveaux d’information et de transparence variables selon les véhicules

Mazars souligne d’ailleurs qu’en dépit de la suppression de l’obligation de publier ces documents trimestriellement, « 70% des sociétés de gestion étudiées » étaient encore sur ce rythme trimestriel au 31 mars dernier. Parmi les informations fournies, l’étude relève que la plupart des SCPI précisent désormais le taux d’impayés (99%) ou d’encaissement des loyers (90%). Contrairement aux OPCI, mauvais élèves en la matière. Le taux d’occupation financier (TOF) est quant à lui systématiquement précisé par les SCPI. Moins unanimes (59%) sur le sujet du taux d’occupation physique. Les OCPI sont en revanche plus transparents sur la thématique de la dette. Le taux d’endettement est systématiquement précisé dans le rapport des OPCI. Il n’apparaît en revanche que dans 73% des cas pour les SCPI. Le bulletin d’information périodique des OPCI le rappelle dans 57% des cas. Contre seulement 36% pour les SCPI.

Focus sur les indicateurs extra-financiers

Mazars s’intéresse également aux indicateurs extra-financiers publiés par les FIA immobiliers. Un sujet d’autant plus d’actualité depuis la mise en place du nouvel label ISR immobilier fin 2020. Et auquel prétend un nombre croissant de véhicules. L’étude constate que la thématique RSE est désormais présente dans bon nombre de rapports annuels. C’est le cas pour 47% des SCPI. Et 33% des OPCI. Des indices de mesure globale de la performance RSE figurent dans 32% des rapports des SCPI. Dans 22% de ceux des OPCI. Les sociétés de gestion précisent souvent les labels ou niveau de certification des immeubles acquis au cours de l’exercice. Certaines ont développé des processus internes de notation. Mais, déplore Mazars, ces pratiques sont « très différentes selon les acteurs. Ce qui peut rendre difficile la comparabilité ».

De bonnes pratiques qui pourraient encore être plus généralisées

Plus globalement, l’étude conclut d’ailleurs sur une « synthèse des bonnes pratiques relevées ». Mais elle insiste sur celles « qui pourraient encore être plus généralisées ». Notamment en termes d’information sur les risques locatifs, de ratio de valorisation. Mais aussi d’explication sur l’origine des revenus. OPCI et, surtout SCPI, sont donc plutôt de bons élèves en termes de communication financière. Mais ils peuvent encore mieux faire…

Frédéric Tixier


[1] « Communication financière et stratégie des FIA immobiliers grand public – SCPI et OPCI » – Etude 2020 – 3e édition – Mazars, ASPIM


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A propos de Mazars(i)

Mazars est un cabinet international et intégré spécialisé dans l’audit, le conseil et l’expertise comptable, ainsi que dans les services financiers, fiscaux et juridiques. Présents dans plus de 90 pays et territoires, nous nous appuyons sur l’expertise de nos 40 400 professionnels – 24 400 au sein de notre partnership intégré et 16 000 au sein de “Mazars North America Alliance”- pour accompagner les entreprises de toutes tailles à chaque étape de leur développement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Six premiers fonds immobiliers labellisés ISR en 2020

Aux SCPI Néo, chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, et à l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, sont venus s’ajouter en fin d’année trois autres véhicules immobiliers labellisés ISR. Une SCPI et une SCI chez Perial AM. Et la SCPI LF Grand Paris Patrimoine, à la Française REM. Etat des lieux.

Quelques jours après la certification ISR des trois premiers fonds immobiliers à avoir obtenu ce nouveau label, deux autres sociétés de gestion ont à leur tour annoncé avoir finalisé le processus pour un ou plusieurs de leurs véhicules. Le 15 décembre dernier, Perial AM et La Française REIM rendaient publique la labellisation de la SCPI PFO2 et de la SCI Euro Carbone pour l’un, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine pour l’autre.

Un label ISR exigeant en matière immobilière

Rappelons que label ISR décliné à l’immobilier distingue les fonds qui mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Et sont en mesure de le prouver. Il ne s’agit donc pas de juger de la qualité d’un parc existant, mais d’une trajectoire « permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris. Une méthodologie qui avantage donc a priori les fonds de création récente. Ou qui ont intégré, dès leur création, cet objectif ESG.

PFO2, une SCPI historiquement dédiée à qualité environnementale

C’est le cas, par exemple, de la SCPI PFO2 qui, lors de son lancement en 2009, s’était déjà positionnée sur cette thématique désormais en passe de devenir « mainstream ». PFO2 est « la première SCPI à s’être fixés dès sa création d’ambitieux objectifs de réduction de consommation d’énergies », rappelle d’ailleurs Perial AM dans son communiqué. Dix ans plus tard, le succès est au rendez-vous. La SCPI affiche une capitalisation de plus de 2 milliards d’euros. Et publie des rapports financiers répondant « aux plus hautes exigences ESG du secteur », estime le gestionnaire. En précisant que sa démarche s’appuie sur une grille d’évaluation de 60 critères ESG. Cette antériorité dans la prise en compte des critères environnementaux, et l’expérience qui en résulte, ont d’ailleurs permis à Perial AM de mettre sur le marché, en décembre dernier, la première SCI développant une stratégie « low carbon ».

Euro Carbone, la première SCI « low carbon »

Perial Euro Carbone a en effet pour objectif, par des actions d’optimisation, de réduire et de compenser les émissions de gaz à effet de serre des immeubles qui constitueront son patrimoine. La SCI a également vocation à intégrer une dimension participative. Elle proposera en effet aux investisseurs « de choisir les projets dits de compensation carbone financés », explique Perial AM. Forte de ce positionnement, Perial Euro Carbone a elle aussi obtenu le label ISR le 15 décembre dernier. Coup double donc pour Perial AM qui rappelle que « la labellisation ISR des fonds PFO2 et PEC s’inscrit dans une démarche plus globale du groupe ». Ce dernier a en effet dévoilé fin octobre son programme Perial Positive 2030 qui renforce ses engagements RSE. Et fixe des objectifs ambitieux à horizon 2030…

LF Grand Paris Patrimoine accompagne la transition des actifs

La labellisation obtenue par LF Grand Paris Patrimoine, l’une des SCPI historiques de La Française REM, vient aussi reconnaître « le sérieux et l’ambition des engagements » en matière d’ISR de cet autre gestionnaire. Rebaptisée en 2018, LF Grand Paris Patrimoine comptait près d’une cinquantaine d’actifs sous gestion l’an dernier. Dont les politiques de sélection et de gestion sont désormais détaillées dans une matrice ISR qui analyse une centaine de critères ESG. La société de gestion s’engage notamment sur 17 leviers d’amélioration. Comme le recours systématisé aux énergies renouvelables. Ou la gestion optimisée de l’énergie, de l’eau et des déchets. Compte tenu de l’ancienneté des actifs existant, la démarche vise donc à améliorer le positionnement responsable des immeubles déjà détenus.


Réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier

Comme le souligne d’ailleurs Philippe Depoux, président de La Française REM. « L’enjeu principal est bien celui de l’amélioration du parc existant pour atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Et pour réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier. A ce titre, nous travaillons déjà à une nouvelle labellisation pour un autre véhicule immobilier », explique-t-il dans un communiqué. D’autres sociétés de gestion devraient lui emboîter le pas au cours de l’année 2021. Qui sera, sans aucun doute, fertile en annonces de labellisation ISR… 

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués des sociétés de gestion ayant obtenu le label pour l’un de leur fonds

Le Label ISR immobilier, décerné à la SCPI LF Grand Paris Patrimoine

2 fonds labélisés ISR Immobilier pour Perial Asset Management : la SCPI PFO₂ et la SCI PERIAL Euro Carbone

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Norma Capital obtient le label ISR immobilier

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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 30/09/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que Le Groupe La Française, société de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère 51 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Un bilan plutôt positif pour les SCPI en 2020

Une collecte toujours positive, des investissements qui restent soutenus, et des rendements confortables : les SCPI signent un millésime 2020 assez exceptionnel, compte tenu du contexte sanitaire et économique. Ce qui est loin d’être le cas pour tous les placements de long terme. Explications.  

On le sait, l’année écoulée n’aura pas été favorable aux placements de long terme. Les sommes économisées par les Français durant les périodes de confinement se sont en effet massivement portées vers les supports les plus liquides. Au premier rang desquels le Livret A, avec une collecte nette, fin novembre, de 27,23 Md€. A l’inverse, l’assurance-vie, comme bon nombre d’autres formules d’investissement de plus long terme, qui avait attiré 23,3 Md€ de capitaux nets sur les onze premiers mois de l’année 2019, est en décollecte en 2020. De -7,3 Md€ à fin novembre. Les SCPI, quant à elles, tirent beaucoup mieux leur épingle du jeu.

Une collecte qui reste positive

A la fin du 3e trimestre, elles affichaient une collecte nette de plus de 4,4 Md€, selon les données ASPIM-IEIF. C’est, certes, moins qu’en 2019, où ces fonds immobiliers avaient recueilli plus de 6 Md€ sur la même période. Mais la tendance reste positive. Et fait figure d’exception. Ce flux de nouvelles souscriptions aura en outre eu deux effets bénéfiques. Il aura assuré la parfaite liquidité du marché des parts de SCPI. Il aura également permis à ces fonds immobiliers de continuer à investir. Certes, là encore, moins qu’en 2019, mais sans que l’on puisse véritablement parler d’un coup d’arrêt.


Les SCPI continuent d’investir

Ces investissements, qui se chiffraient à 17,7 Md€ fin septembre, sont en outre le gage de la rentabilité future des SCPI. Qui ont d’ailleurs investi au 3e trimestre 2020 (2,5 Md€ environ) plus qu’elles n’ont collecté au cours de ce même trimestre (1 Md€). Le signe que les gestionnaires de ces fonds croient au potentiel de leurs marchés immobiliers sous-jacents. Ces derniers sont aujourd’hui, pour partie, soumis à des pressions baissières. Ils recèlent donc, pour des professionnels aguerris, des opportunités qu’ils comptent bien mettre à profit. Pour générer plus-values et rendements futurs… En 2020, la rentabilité des SCPI est d’ailleurs restée dans le haut de la fourchette.

Des rendements a priori toujours autour de 4%

La plupart des observateurs du marché estiment qu’elle devrait se situer autour de 4%. Un taux qui, bien qu’inférieur à celui de 2019 (4,4%), reste bien supérieur à ceux délivrés par les autres placements de long terme. Ce taux moyen attendu masque en outre de fortes disparités. Certaines SCPI, positionnées sur des secteurs très affectés par la crise sanitaire et ses conséquences économiques (tourisme, commerces…), ont revu drastiquement leurs perspectives de distribution en 2020. D’autres, dont les actifs sont plus largement répartis sur plusieurs types d’actifs, ont mieux résisté. Certaines d’entre elles vont d’ailleurs afficher des rendements encore supérieurs à 5%. Enfin, la résilience des SCPI en termes de valorisation semble, pour l’heure, au rendez-vous. A quelques exceptions près, la valeur de leurs parts ne devrait pas être révisée à la baisse fin 2020. Ce qui, là encore, ne sera pas le cas pour beaucoup de placements de long terme…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

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