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Six premiers fonds immobiliers labellisés ISR en 2020

Aux SCPI Néo, chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, et à l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, sont venus s’ajouter en fin d’année trois autres véhicules immobiliers labellisés ISR. Une SCPI et une SCI chez Perial AM. Et la SCPI LF Grand Paris Patrimoine, à la Française REM. Etat des lieux.

Quelques jours après la certification ISR des trois premiers fonds immobiliers à avoir obtenu ce nouveau label, deux autres sociétés de gestion ont à leur tour annoncé avoir finalisé le processus pour un ou plusieurs de leurs véhicules. Le 15 décembre dernier, Perial AM et La Française REIM rendaient publique la labellisation de la SCPI PFO2 et de la SCI Euro Carbone pour l’un, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine pour l’autre.

Un label ISR exigeant en matière immobilière

Rappelons que label ISR décliné à l’immobilier distingue les fonds qui mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Et sont en mesure de le prouver. Il ne s’agit donc pas de juger de la qualité d’un parc existant, mais d’une trajectoire « permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris. Une méthodologie qui avantage donc a priori les fonds de création récente. Ou qui ont intégré, dès leur création, cet objectif ESG.

PFO2, une SCPI historiquement dédiée à qualité environnementale

C’est le cas, par exemple, de la SCPI PFO2 qui, lors de son lancement en 2009, s’était déjà positionnée sur cette thématique désormais en passe de devenir « mainstream ». PFO2 est « la première SCPI à s’être fixés dès sa création d’ambitieux objectifs de réduction de consommation d’énergies », rappelle d’ailleurs Perial AM dans son communiqué. Dix ans plus tard, le succès est au rendez-vous. La SCPI affiche une capitalisation de plus de 2 milliards d’euros. Et publie des rapports financiers répondant « aux plus hautes exigences ESG du secteur », estime le gestionnaire. En précisant que sa démarche s’appuie sur une grille d’évaluation de 60 critères ESG. Cette antériorité dans la prise en compte des critères environnementaux, et l’expérience qui en résulte, ont d’ailleurs permis à Perial AM de mettre sur le marché, en décembre dernier, la première SCI développant une stratégie « low carbon ».

Euro Carbone, la première SCI « low carbon »

Perial Euro Carbone a en effet pour objectif, par des actions d’optimisation, de réduire et de compenser les émissions de gaz à effet de serre des immeubles qui constitueront son patrimoine. La SCI a également vocation à intégrer une dimension participative. Elle proposera en effet aux investisseurs « de choisir les projets dits de compensation carbone financés », explique Perial AM. Forte de ce positionnement, Perial Euro Carbone a elle aussi obtenu le label ISR le 15 décembre dernier. Coup double donc pour Perial AM qui rappelle que « la labellisation ISR des fonds PFO2 et PEC s’inscrit dans une démarche plus globale du groupe ». Ce dernier a en effet dévoilé fin octobre son programme Perial Positive 2030 qui renforce ses engagements RSE. Et fixe des objectifs ambitieux à horizon 2030…

LF Grand Paris Patrimoine accompagne la transition des actifs

La labellisation obtenue par LF Grand Paris Patrimoine, l’une des SCPI historiques de La Française REM, vient aussi reconnaître « le sérieux et l’ambition des engagements » en matière d’ISR de cet autre gestionnaire. Rebaptisée en 2018, LF Grand Paris Patrimoine comptait près d’une cinquantaine d’actifs sous gestion l’an dernier. Dont les politiques de sélection et de gestion sont désormais détaillées dans une matrice ISR qui analyse une centaine de critères ESG. La société de gestion s’engage notamment sur 17 leviers d’amélioration. Comme le recours systématisé aux énergies renouvelables. Ou la gestion optimisée de l’énergie, de l’eau et des déchets. Compte tenu de l’ancienneté des actifs existant, la démarche vise donc à améliorer le positionnement responsable des immeubles déjà détenus.


Réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier

Comme le souligne d’ailleurs Philippe Depoux, président de La Française REM. « L’enjeu principal est bien celui de l’amélioration du parc existant pour atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Et pour réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier. A ce titre, nous travaillons déjà à une nouvelle labellisation pour un autre véhicule immobilier », explique-t-il dans un communiqué. D’autres sociétés de gestion devraient lui emboîter le pas au cours de l’année 2021. Qui sera, sans aucun doute, fertile en annonces de labellisation ISR… 

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués des sociétés de gestion ayant obtenu le label pour l’un de leur fonds

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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 30/09/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que Le Groupe La Française, société de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère 51 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Un bilan plutôt positif pour les SCPI en 2020

Une collecte toujours positive, des investissements qui restent soutenus, et des rendements confortables : les SCPI signent un millésime 2020 assez exceptionnel, compte tenu du contexte sanitaire et économique. Ce qui est loin d’être le cas pour tous les placements de long terme. Explications.  

On le sait, l’année écoulée n’aura pas été favorable aux placements de long terme. Les sommes économisées par les Français durant les périodes de confinement se sont en effet massivement portées vers les supports les plus liquides. Au premier rang desquels le Livret A, avec une collecte nette, fin novembre, de 27,23 Md€. A l’inverse, l’assurance-vie, comme bon nombre d’autres formules d’investissement de plus long terme, qui avait attiré 23,3 Md€ de capitaux nets sur les onze premiers mois de l’année 2019, est en décollecte en 2020. De -7,3 Md€ à fin novembre. Les SCPI, quant à elles, tirent beaucoup mieux leur épingle du jeu.

Une collecte qui reste positive

A la fin du 3e trimestre, elles affichaient une collecte nette de plus de 4,4 Md€, selon les données ASPIM-IEIF. C’est, certes, moins qu’en 2019, où ces fonds immobiliers avaient recueilli plus de 6 Md€ sur la même période. Mais la tendance reste positive. Et fait figure d’exception. Ce flux de nouvelles souscriptions aura en outre eu deux effets bénéfiques. Il aura assuré la parfaite liquidité du marché des parts de SCPI. Il aura également permis à ces fonds immobiliers de continuer à investir. Certes, là encore, moins qu’en 2019, mais sans que l’on puisse véritablement parler d’un coup d’arrêt.


Les SCPI continuent d’investir

Ces investissements, qui se chiffraient à 17,7 Md€ fin septembre, sont en outre le gage de la rentabilité future des SCPI. Qui ont d’ailleurs investi au 3e trimestre 2020 (2,5 Md€ environ) plus qu’elles n’ont collecté au cours de ce même trimestre (1 Md€). Le signe que les gestionnaires de ces fonds croient au potentiel de leurs marchés immobiliers sous-jacents. Ces derniers sont aujourd’hui, pour partie, soumis à des pressions baissières. Ils recèlent donc, pour des professionnels aguerris, des opportunités qu’ils comptent bien mettre à profit. Pour générer plus-values et rendements futurs… En 2020, la rentabilité des SCPI est d’ailleurs restée dans le haut de la fourchette.

Des rendements a priori toujours autour de 4%

La plupart des observateurs du marché estiment qu’elle devrait se situer autour de 4%. Un taux qui, bien qu’inférieur à celui de 2019 (4,4%), reste bien supérieur à ceux délivrés par les autres placements de long terme. Ce taux moyen attendu masque en outre de fortes disparités. Certaines SCPI, positionnées sur des secteurs très affectés par la crise sanitaire et ses conséquences économiques (tourisme, commerces…), ont revu drastiquement leurs perspectives de distribution en 2020. D’autres, dont les actifs sont plus largement répartis sur plusieurs types d’actifs, ont mieux résisté. Certaines d’entre elles vont d’ailleurs afficher des rendements encore supérieurs à 5%. Enfin, la résilience des SCPI en termes de valorisation semble, pour l’heure, au rendez-vous. A quelques exceptions près, la valeur de leurs parts ne devrait pas être révisée à la baisse fin 2020. Ce qui, là encore, ne sera pas le cas pour beaucoup de placements de long terme…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Diversipierre, Fair Invest et Néo, premiers fonds immobiliers labellisés ISR

Deux SCPI, Néo chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, ainsi que l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, annoncent l’obtention du label ISR immobilier. Ce sont les trois premiers véhicules à bénéficier de ce nouveau certificat « investissement responsable », récemment étendu au secteur des fonds immobiliers. D’autres devraient suivre très prochainement.

Plusieurs dizaines de véhicules sont aujourd’hui en course. Depuis l’extension du label ISR aux fonds immobiliers, officiellement entré en vigueur le 23 octobre dernier, plusieurs sociétés de gestion d’actifs immobiliers se sont en effet engagées dans un processus de certification de certains de leurs produits. Les noms des premiers « vainqueurs » viennent de sortir…

Trois premiers fonds d’investissement en immobilier labelisés ISR

Il s’agit respectivement des SCPI Néo, chez Novaxia Investissement, et Fair Invest, chez Norma Capital. Et de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, chez BNP Paribas REIM. Cette première vague de labellisation a visiblement été délivrée par AFNOR Certification, l’un des certificateurs agréés par le Cofrac sur le label ISR. Il semblerait que l’AFNOR ait été plus rapide dans la mise en œuvre de ses audits de certification que ses deux « concurrents », E&Y, et Deloitte, nouvellement promu à ce statut. L’annonce de l’obtention du label ISR n’a en tout cas été rendue officielle que via des communiqués spécifiques des sociétés de gestion concernées.

Un label très exigeant

Le label ISR décliné à l’immobilier est d’ailleurs réputé comme très exigeant. Son objectif n’est pas en effet de simplement distinguer les fonds qui investissent dans les actifs les plus performants en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Mais également ceux qui « mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris.

Intégrer la démarche ISR dès la création

Un énorme chantier que tous les fonds immobiliers n’auront pas nécessairement la capacité de mener à bien. Surtout pour les plus anciens d’entre eux. Pour satisfaire aux conditions du label, « il faut être agile. Et intégrer dès la création l’ensemble de la démarche. Notamment les contraintes en termes de reporting extra-financiers », prétend d’ailleurs Vincent Aurez, directeur de l’innovation et du développement durable de Novaxia. Ce n’est peut-être pas par hasard si deux des trois premiers fonds labellisés sont de création récente. Et s’étaient présentés, dès leur lancement, comme des véhicules construits autour d’une démarche responsable.

Une thématique ISR native pour Néo : le renouvellement urbain

Lors de son lancement, en juillet 2019, Néo s’était de fait positionnée comme un produit « disruptif » dans l’univers des SCPI. Non seulement en raison d’une commission de souscription fixée à 0%. Mais également par le positionnement choisi pour ses investissements immobiliers : le renouvellement urbain. Une thématique que sa société de gestion, Novaxia Investissement, revendique d’ailleurs comme son « cheval de bataille ». Le gestionnaire, qui est par ailleurs le seul du secteur à s’être constitué en « entreprise à mission », s’inscrit dans une démarche de « renouveau de la ville ». En privilégiant les opérations de réhabilitation, il entend limiter « l’artificialisation nette des sols ». Et agir « au bénéfice du plus grand nombre », notamment en améliorant le confort des habitants des immeubles réhabilités.

Fair Invest, pour favoriser les activités socialement utiles

Chez Norma Capital, la SCPI Fair Invest lancée quelques mois plus tôt visait elle-aussi, dès l’origine, des objectifs ESG bien définis. Son crédo : favoriser les « activités socialement utiles ». Sa stratégie de gestion consiste donc à investir dans des bâtiments pouvant accueillir des locataires positionnés sur ce type de prestations. Tels que ceux appartenant aux secteurs associatifs promouvant la cohésion sociale, ceux de la santé, de l’éducation, de l’insertion à l’emploi, de l’entraide sociale. Ou bien encore des énergies renouvelables. Fair Invest a également pour objectif de rendre les bâtiments plus écoresponsables. Ainsi que de sensibiliser leurs locataires à cette problématique. Par ailleurs, Fair Invest s’interdit d’avoir recours à l’effet de levier.

Diversipierre, pour renforcer la résilience des immeubles

L’OPCI Diversipierre, bien plus ancien -il a été lancé en 2013- rappelle qu’il s’est également constitué autour d’une démarche responsable. Celle visant à renforcer « la qualité et la résilience des immeubles détenus ». BNP Paribas REIM, son gestionnaire, a développé une grille de notation ISR dédiée. Chaque immeuble détenu, ou en phase d’acquisition, est évalué à l’aune de 13 thématiques et de 65 critères. Si la note obtenue est inférieure à 15 sur 100, le processus d’achat est interrompu. Diversipierre se positionne en outre dans une approche « best-in-progress ». C’est-à-dire d’amélioration continue de son patrimoine. Fin juin dernier, celui-ci obtenait une note globale de 43 sur 100. BNP Paribas espère porter cette note à 68/100 à l’horizon 2023.

Une offre ISR désormais incontournable

Ces trois premières labellisations ne sont que le prélude d’un processus qui va s’étaler dans le temps. Mais qui est désormais inéluctable. L’enjeu est bien sûr avant tout environnemental et sociétal. Mais aussi commercial. Selon un récent sondage réalisé pour le Forum pour l’investissement responsable, 62% des Français accordent aujourd’hui une place importante aux impacts environnementaux et sociaux dans leurs décisions d’investissements. Leurs conseillers financiers aussi. « En 2025, tous nos partenaires CGP voudront disposer d’au moins un fonds immobilier ISR dans leur offre », estime Vincent Aurez, à partir d’une étude réalisée par Novaxia auprès de ses distributeurs. Qui ne seraient que 75% à considérer, aujourd’hui, ce type de proposition indispensable.

Dans l’attente des prochains nominés à l’ISR

Les solutions immobilières estampillées ISR devraient donc fleurir au cours des prochains mois. Les candidats, au sein de l’univers SCPI, sont nombreux. Parmi les plus fréquemment cités, parce qu’effectivement conçus dès l’origine comme des véhicules écologiquement ou socialement responsables, on retrouve l’historique PFO2 de Perial. Mais aussi les SCPI lancées par Kyaneos Pierre, chantre de la réhabilitation des actifs résidentiels. Mais ce sont loin d’être les seuls… A suivre.

Frédéric Tixier


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A propos de BNP Paribas REIM(i)

BNP Paribas REIM, une ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, offre une gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement répondant aux besoins d’investisseurs internationaux à travers toutes les typologies d’actifs et dans toute l’Europe. Avec une présence locale dans huit pays (France, Allemagne, Italie, Royaume-Uni, Pays-Bas, Espagne, Luxembourg et Belgique), BNP Paribas REIM emploie plus de 350 collaborateurs. Et offrent des solutions à plus de 100 000 clients, investisseurs institutionnels et particuliers. En fin d’année 2019, BNP Paribas REIM gérait 30,1 milliards d’euros d’actifs en Europe.

A propos de Normal Capital(i)

Agréée par l’AMF depuis le 9 juin 2016, Norma Capital est une société de gestion de portefeuille détenue de manière décisive par son management. Sa maîtrise des véhicules réglementés, OPPCI et SCPI, et le savoir-faire lié lui permettent d’offrir à ses clients des capacités d’innovation, de flexibilité et de réactivité. Ses stratégies et leur mise en œuvre lui ont permis d’acquérir notoriété et reconnaissance dans la presse spécialisée notamment à travers ses produits grand public, la SCPI Vendôme Régions et la SCPI Fair Invest.

A propos de Novaxia Investissement(i)

Novaxia Investissement est une société de gestion agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée des véhicules d’investissements immobiliers dédiés à la transformation urbaine. Elle gère une gamme de produits pour le compte d’une clientèle privée (fonds et club deals) dont le montant de souscriptions s’élève de 180 euros à plusieurs millions d’euros. Parmi les différents produits, Novaxia Investissement propose une offre immobilière éligible au PEA/PEA-PME et au réemploi de produits de cession – Novaxia Immo Club 6 – ainsi qu’un nouveau modèle de SCPI moderne, accessible, simple et innovant – NEO.

  (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Faut-il craindre une baisse de la valeur des parts des SCPI ?

Le contexte sanitaire et économique a refroidi les ardeurs des épargnants pour les placements de long terme. Un attentisme qui touche aussi les SCPI. Mais dans une moindre mesure. Au centre des interrogations : la capacité de ces véhicules à traverser la crise. Et notamment à éviter une baisse de la valeur de leurs parts dans les prochains mois…

Les chiffres de la collecte en SCPI du 3e trimestre confirment que les épargnants sont devenus encore plus frileux en matière de placements de long terme. Sur le sujet des SCPI, même si le flux des souscriptions est loin de s’être tari – contrairement à d’autres supports d’investissement… -, les interrogations sont toujours là. Et la seconde période de confinement ne va pas aider à les lever. Au centre des questionnements, la capacité de ces véhicules immobiliers à traverser « sereinement » la crise. C’est-à-dire à maintenir des rendements corrects. Tout en conservant des valeurs de parts inchangées.

Des acomptes sur dividendes révisés à la hausse

Sur le premier point, les acomptes sur dividende du 3e trimestre sont de nature à rassurer les investisseurs. A l’exception de quelques véhicules spécialisés, très affectés par la crise, la grande majorité des SCPI les ont revus à la hausse. « Les acomptes du trimestre progressent de 12% par rapport au second trimestre », constatent l’ASPIM et l’IEIF, dans leur dernier communiqué. Idem, donc, pour les rendements. Certes, par rapport au 3e trimestre 2019, la tendance reste baissière. L’évolution moyenne des acomptes, sur les neuf premiers mois de l’année, est en recul de 8,4%. Ce qui signifie, toute chose égale par ailleurs, que le rendement moyen courant des SCPI s’établirait, en 2020, dans une zone proche de 4%. Ce que confirme pour l’heure la performance de l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France.

Un rendement 2020 des SCPI dans la zone des 4% ?

Sur un an glissant, fin septembre, la progression de l’indice, sur sa seule partie dividendes réinvestis, s’affiche à 4,2%[1]. Un rendement qui, bien qu’inférieur à celui de l’an dernier (4,40%), demeure donc plus que raisonnable. Et se situe toujours très nettement au-delà de ceux délivrés par la plupart des autres placements… Le taux de recouvrement des loyers affiché par la plupart des SCPI fin septembre est en outre bien supérieur à ceux estimés lors du premier confinement. Ce qui signifie que cette perspective de rendement a de grandes chances de se confirmer. La seconde période de confinement et de crise sanitaire affaiblit certes quelque peu cette hypothèse, côté loyers. Dans quelles proportions ? Réponse en fin d’année…

Dans l’attente des valorisations des parts de SCPI

Sur le second point, celui de la valeur des parts, il faudra aussi encore attendre quelques mois avant d’être fixé. Les premières expertises, destinées à estimer la valeur des patrimoines des SCPI en fin d’année, viennent de débuter. A en croire plusieurs sociétés de gestion d’actifs immobiliers, les premiers retours sont plutôt encourageants. Mais très différenciés selon les classes d’actifs sous-jacents… Certains secteurs – celui de l’hôtellerie, pour ne pas le citer -, s’attendent à des révisions à la baisse, parfois importantes. D’autres, comme celui des bureaux, sont clairement plus résilients. Or, les bureaux constituent l’essentiel -environ 60%- du patrimoine des SCPI. En 2019, dans un marché immobilier en forte hausse, les valeurs d’expertise ont en outre été fixées de manière assez prudente. Il en sera de même en 2020. Afin, dans les deux cas, de gommer les excès – à la hausse, ou à la baisse – des marchés immobiliers sous-jacents.

Un mécanisme amortisseur pour les SCPI

Les SCPI bénéficient, de plus, d’un mécanisme qui leur permet d’amortir une éventuelle baisse de la valeur de leurs actifs. Une sorte d’assurance contre la volatilité, en quelque sorte. Leur prix n’est pas, en effet, forcément égal à la valeur de leur patrimoine[2]. Il peut s’établir dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à leur valeur dite de « reconstitution »[3]. Ce qui donne aux sociétés de gestion une certaine marge de manœuvre dans la fixation du prix des parts. Le prix de souscription de la plupart des SCPI est d’ailleurs aujourd’hui souvent inférieur à la valeur d’expertise 2019. Bon nombre d’entre elles, là aussi par prudence, ont privilégié le bas de la fourchette. Les SCPI en ont, en quelque sorte, « gardé sous le pied »…

Une question qui risque de rester d’actualité

Même si les expertises de l’année 2020 s’avéraient en partie défavorables, tous les gestionnaires ne seront donc pas contraints de réviser à la baisse les valeurs des parts de leurs SCPI. Plusieurs opérateurs -comme, par exemple, Sofidy pour la SCPI Immorente – ont d’ailleurs déjà annoncé qu’ils n’envisageaient pas de modifier les prix de souscription. Pour 2020… Si les incertitudes économiques demeurent, si de plus en plus d’entreprises locataires subissent la crise,  il est toutefois à craindre que la question des valorisations reste d’actualité en 2021. Voire au-delà… L’attentisme des épargnants et des investisseurs en général vis-à-vis de ce placement immobilier risque donc de perdurer. Et pourtant…

Ne pas se focaliser sur une éventuelle baisse de la valeur des parts des SCPI

« Se focaliser sur une éventuelle baisse de la valeur des parts -qui, si elle intervenait, ne dépassera pas, en moyenne, quelques pourcents-, est une erreur fondamentale », s’agace le responsable d’une société de gestion. « D’abord, parce que l’investissement en SCPI se mesure sur le long terme. Dans 10 ou 15 ans, l’impact de cette baisse éventuelle sera totalement gommé », explique-t-il. Ensuite, parce que si la valeur des parts venait à baisser, « c’est parce que le marché immobilier sous-jacent serait lui aussi en baisse. Ce qui, pour les professionnels, signifie des opportunités d’investissement créatrices de performances sur le long terme », ajoute-t-il.

Attentisme ne rime pas avec opportunité

Ce qui revient à dire que les associés de SCPI, actuels ou futurs, bénéficieraient eux aussi de ces « opportunités de marché ». Alors, face aux risques d’une baisse des SCPI, attentisme, ou opportunité ? Aux épargnants de faire leur choix…

Frédéric Tixier


[1] En rendement courant.
[2] Ou, plus exactement, à la valeur de reconstitution de la SCPI.
[3] La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine. Elle est publiée dans le rapport annuel et approuvée par l’assemblée générale annuelle des associés.


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

OPCI : collecte et performance en retrait

Les OPCI grand public subissent un recul de leur collecte encore plus marqué au 3e qu’au 2e trimestre.  Par rapport à l’an dernier, le repli est de 60%. Côté performances, le bilan n’est guère plus positif. Mais la baisse reste limitée.

Les OPCI ne font pas mieux que les SCPI. En termes de collecte, la moisson du 3e trimestre (248 M€) s’affiche en recul de 25% par rapport au trimestre précédent. Quand les SCPI redressent la tête, avec un petit +15% sur la même période. En termes de performance, les OPCI sont toujours en repli sur un an glissant : -1,4%. Contre un rendement global d’encore 4,8% pour les véhicules SCPI.

Une collecte annuelle encore en progression

Après un 1er trimestre 2020 historique, avec une collecte en progression de 130%, les OPCI sont donc encore loin d’avoir retrouvé leur rythme de croissance d’avant-crise. Les 3 premiers mois de l’année permettent néanmoins encore à ces supports d’afficher, sur 9 mois glissants, une collecte nette en progression (+1,4%) par rapport à l’an dernier (1 847 M€). Mais le chiffre du seul 3e trimestre 2020 peut inquiéter. Il est en retrait de près de 60% par rapport au 3e trimestre 2019 (616 M€). Et s’avère être le plus mauvais trimestre enregistré par les OPCI depuis 2015…


Des résultats contrastés selon les sociétés de gestion

Si le recul est global, il n’est toutefois pas uniformément réparti entre tous les véhicules. Opcimmo, le leader du marché – avec plus de 8,6 Md€ d’encours – affiche par exemple une collecte en hausse par rapport au 2e trimestre (72,9 M€ vs 30,3 M€). On reste loin néanmoins du record du 1e trimestre (346,5 M€). D’autres OPCI sont aussi en rebond, par rapport au 2e trimestre. C’est le cas notamment d’AXA Selectiv’Immoservice, dont la collecte est multipliée par 3. Mais l’autre produit géré par AXA Reim, AXA Selectiv’Immo, subit une tendance inverse. Sa collecte trimestrielle fond de près de 90 M€ (19,3 M€ vs 110,2 M€). D’autres connaissent également des reculs. Comme Swisslife Dynapierre ou BNP Paribas Diversipierre, mais moins importants. Globalement, les leaders du marché, en collecte, restent en place. Avec, toujours, Amundi Immobilier en pole position.

Nouveau recul de la performance annualisée

Côté performance ou, plutôt, contre-performance, le bilan s’alourdit. Fin juin 2020, les OPCI étaient déjà  passés dans le rouge : ils affichaient une perte de -0,2% sur un an glissant. Fin septembre, le recul s’accentue. Il passe à -1,4%. On est loin des scores de l’an dernier. Fin septembre 2019, la performance des OPCI ressortait alors à +3,4%. C’est bien évidemment la poche immobilier coté détenue par les OPCI – dans des proportions plus ou moins importantes selon les véhicules – qui est en cause. L’indice Euronext IEIF SIIC France, qui mesure la performance des foncières cotées à Paris, avait déjà reculé de 32,4% sur le 1er semestre. Il a encore perdu 15% au cours du 3e… La bonne nouvelle, c’est que la reprise des marchés qui s’opère depuis quelques semaines va donc profiter aux OPCI. L’indice SIIC a déjà rebondi de 26% sur le mois écoulé[1]

Frédéric Tixier

[1] Au 17 novembre


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’ASPIM et l’IEIF chiffrent à 1 milliard d’euros la collecte nette des SCPI sur le 3e trimestre. C’est 45% de moins que l’an dernier. Les véhicules immobiliers redressent toutefois la tête par rapport au 2e trimestre, avec une progression de 15% des souscriptions. Mais peut-on vraiment parler de rebond ?

C’est mieux. Avec une collecte nette, véhicules dédiés à l’immobilier d’entreprise et résidentiel non fiscal confondus, de 1 004,3 M€, les SCPI repassent la barre du milliard de souscriptions nettes trimestrielles. Par rapport au 2e trimestre 2020, marqué par un véritable trou d’air et un point bas quasi historique (875 M€), la reprise est bien là. Mais ces 15% de progression sont un peu décevants. Car le marché espérait un véritable rebond…

Attentisme persistant

« La reprise de la collecte post-confinement n’a pas été aussi forte qu’espérée, du fait de l’attentisme persistant des épargnants », reconnaît d’ailleurs Jean-Marc Coly, le nouveau président de l’ASPIM. Cet attentisme, il est à craindre qu’il ne perdure encore plusieurs mois. « La réplique du confinement pourrait avoir un nouvel impact », estime d’ailleurs l’ASPIM. Mais « plus marginal, car atténué par les mesures du gouvernement visant à accompagner les bailleurs qui consentiraient à abandonner les loyers », ajoute l’association. On est toutefois en droit de se demander en quoi des « abandons de loyers » constitueraient un facteur de nature à lever les réticences des investisseurs… Qui s’interrogent toujours, plus globalement, sur la capacité des SCPI à traverser la crise. C’est-à-dire à maintenir des rendements corrects. Tout en conservant des valeurs de parts inchangées.


Un niveau de collecte à relativiser

Si les chiffres de la collecte du 3e trimestre témoignent de l’impact persistant de la crise sur le moral et l’appétit des épargnants pour le placement SCPI, ils sont toutefois à relativiser. Il est clair que la dynamique haussière réamorcée en 2019 semble brisée. Mais le flux des souscriptions reste néanmoins à un niveau historiquement élevé. Rappelons qu’avant 2015, les SCPI collectaient moins de 3 Md€ par an. Soit une collecte trimestrielle moyenne inférieure à 750 M€. Et que ce 3e trimestre 2020 n’est pas si éloigné des scores obtenus aux 3e trimestres 2017 et 2018 (avec 1,1 milliard de souscriptions nettes chacun). Le tassement de la collecte ne doit d’ailleurs pas apparaître comme un risque, tout du moins à court terme, pour les porteurs de parts de SCPI. Il pourrait le devenir si le marché secondaire en était affecté.

Un marché secondaire toujours liquide

Ce n’est pas le cas pour l’instant. « Le marché secondaire des parts de SCPI fonctionne normalement, avec un montant des parts en attente de cession aussi faible que l’an dernier », relèvent d’ailleurs Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, senior advisors à l’IEIF, dans l’une de leur dernière analyse[1]. Fin septembre, 89,7 M€ de parts étaient en attente de cession. Soit à peine 0,14% de la capitalisation totale des SCPI. La diminution de la collecte nette de ces véhicules pourrait en revanche être plus problématique pour les sociétés de gestion. Elle implique moins de commissions de souscription, à court terme. Et moins de commissions de gestion futures. Mais, plus globalement, une moindre collecte signifie surtout moins d’investissements dans les actifs immobiliers.

Impact sur le marché sous-jacent de l’investissement en immobilier d’entreprise

C’est le vrai sujet. Depuis plusieurs années, les SCPI figurent en bonne place parmi les investisseurs en immobilier d’entreprise en France. L’an dernier, elles représentaient 15,3% des montants investis dans l’Hexagone. Et encore 16,8% à la fin du premier semestre 2020. Au 3e trimestre, les SCPI ont investi plus qu’elles n’ont collecté : 2,5 Md€, dont environ 1,9 Md€ sur le marché français. Mais, déjà, leur part relative, sur un marché lui-même déclinant, est en réduction. Ces 1,9 Md€ ne représentent plus que 10,5% des 17,7 Md€ investis au 3e trimestre[2]. « L’activité d’investissement sur l’immobilier d’entreprise est en baisse de 40% par rapport à 2019 », rappelle d’ailleurs l’IEIF dans l’étude précitée. Ajoutant : « cela correspond à la baisse de la collecte nette des SCPI investies en immobilier d’entreprise durant le troisième trimestre par rapport au même trimestre de l’année dernière ». Dont acte…

Frédéric Tixier


[1] Flash Analyse & Prévisions 7 – 10 novembre 2020 – IEIF

[2] Source : BNP Paribas Real Estate – “At a glance 2020 T3”


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Jean-Marc Coly à la présidence de l’ASPIM

Le directeur général d’Amundi Immobilier succède à Frédéric Bôl, le patron de Swiss Life AM, arrivé au terme de son second mandat. Il compte poursuivre les chantiers entamés par l’ASPIM ces dernières années. Et répondre aux défis réglementaires, écologiques et sociétaux de l’industrie des fonds immobiliers.

« Mon mandat incarnera le changement dans la continuité », explique Jean-Marc Coly dans le communiqué annonçant sa nomination à la présidence de l’ASPIM. Le conseil d’administration de l’association des gestionnaires de fonds immobiliers -dont les SCPI et les OPCI- a en effet choisi le directeur général d’Amundi Immobilier pour remplacer Frédéric Bôl, actuel président du directoire de Swiss Life Reim.

Changement dans la continuité

Jean-Marc Coly assure vouloir poursuivre les « chantiers essentiels » engagés par l’ASPIM ces dernières années. Y compris et notamment « la valorisation de notre activité économique » et « la pédagogie sur la réalité de notre activité ». L’association a publié pour la première fois, en octobre dernier, une étude chiffrant les retombées socio-économiques de l’industrie des fonds immobiliers. Cette initiative devrait donc être renouvelée. Jean-Marc Coly compte aussi continuer « l’amélioration de la maîtrise » des données publiées par l’association.

Réglementation européenne et transition écologique

De nouveaux défis attendent également le nouveau président. Dont celui de l’élargissement européen de l’activité des fonds, et ses conséquences réglementaires. Un sujet que maîtrise parfaitement le directeur général d’Amundi Immobilier. Dont la société de gestion a été la première à commercialiser un OPCI en dehors des frontières. Et qui reste très en pointe sur la thématique des fonds européens d’investissement à long terme (FEILT, ou ELTIF en anglais). Jean-Marc Coly devra aussi poursuivre les chantiers de l’adaptation de l’industrie immobilière aux enjeux écologiques et sociétaux. Un pas important a été franchi cet été avec l’officialisation d’un label ISR dédié au secteur des fonds immobiliers.

Petit jeu de chaises musicales

L’implication de Jean-Marc Coly, professionnel reconnu de l’industrie des fonds immobiliers, ne fait aucun doute. Son prochain départ à la retraite -et donc d’Amundi Immobilier- lui permettra de se consacrer pleinement à ses nouvelles missions. Sa nomination à la tête de l’ASPIM -dont la rumeur courait depuis plusieurs mois- a d’ailleurs donné lieu à un petit jeu de chaises musicales. Le nom de Marc Bertrand, président de La Française REM jusqu’à la fin du mois, est en effet évoqué pour le remplacer à la direction d’Amundi Immobilier. Le successeur de Marc Bertrand est quant à lui déjà connu. Il s’agit de Philippe Depoux, jusqu’à présent directeur général de la Compagnie Lebon. Rappelons que l’ancien président du directoire du Groupe La Française, Xavier Lépine, vient quant à lui d’être nommé à la présidence de l’IEIF.

Frédéric Tixier


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A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

OPCI : la performance plus impactée que la collecte

Sur l’ensemble du 1er semestre 2020, les OPCI affichent une collecte en progression par rapport à l’an dernier. Ils font donc mieux, de ce point de vue, que les SCPI. Mais, côté performance, le bilan est moins positif. La faute à la poche foncières cotées…

Les OPCI ont eux aussi pâti de la période de confinement. Ces véhicules immobiliers s’étaient offerts un 1er trimestre 2020 historique, avec une collecte en progression de 130%. Une croissance stoppée nette par la crise sanitaire.

Forte chute du rythme de la collecte mensuelle

Alors que leur collecte mensuelle dépassait encore les 500 M€ en février et mars, « les souscriptions nettes ont chuté à 130 M€ en avril », constatent l’ASPIM et l’IEIF dans leur communiqué du 25 août dernier. En mai, les OPCI n’auront même collecté que 34 M€. Le mois de juin amorce, avec 168 M€, un semblant de reprise. Mais, au total, le second trimestre se termine avec un solde certes positif (332 M€), mais en retrait de 50% par rapport au second trimestre 2019. Un recul important, mais néanmoins inférieur à celui subi par les SCPI sur la même période (-60%). Surtout, les OPCI affichent un 1er semestre 2020 en progression. Avec une collecte de 1,6 Md€, ils progressent de 32% par rapport au 1er semestre 2019. Contre un repli, rappelons-le, de 20% pour les SCPI.


Contre-performance des OPCI

Côté performance, le bilan est moins positif. Alors que les SCPI, sur un an glissant à fin juin, rapportaient encore en moyenne 5,35%, les OPCI, eux, étaient passés dans le rouge : -0,2%. Cette contre-performance, mesurée par l’indice IEIF OPCI Grand Public, s’explique surtout par les résultats du 1er semestre 2020. L’indice des OPCI recule, sur cette période, de 2,6%. La faute, essentiellement, à la poche d’immobilier coté dont sont pourvus, dans des proportions plus ou moins importantes, la quasi-totalité des OPCI. Les foncières cotées ont, on le sait, à l’instar de l’ensemble des actions, été fortement corrigées durant la crise sanitaire. Même si certains sous-secteurs ont mieux tiré leur épingle du jeu (secteur résidentiel et logistique, notamment), le repli a été massif. L’indice Euronext IEIF SIIC France, par exemple, a reculé de 32,4% sur le 1er semestre…

Un 3e trimestre peu porteur

Compte tenu de la poursuite de la baisse des Bourses, au comportement de plus en plus erratique, il a peu de chances que la performance des OPCI se redresse au cours du 3e trimestre. En juillet, elle s’était toutefois reprise, avec un gain de 0,16%. Mais le recul de l’immobilier coté, qui s’est encore creusé depuis fin juin (-37,64% pour l’indice Euronext IEIF SIIC France au 4 septembre[1]) débouchera nécessairement sur un repli encore plus accentué pour les OPCI sur les 9 premiers mois de l’année. La collecte, elle, à l’instar de ce qu’anticipent les gestionnaires sur le segment des SCPI, pourrait fort bien se reprendre…

Frédéric Tixier

[1] Performance depuis le 1er janvier 2020


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L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : trou d’air dans la collecte du 2e trimestre confirmée

Selon les chiffres établis par l’ASPIM et l’IEIF, la collecte des SCPI a reculé de 60% au 2e trimestre. Sur l’ensemble du 1er semestre, la baisse s’établit à -20%, grâce à un 1er trimestre record. Mais les gestionnaires de SCPI espèrent un rebond au 3e trimestre.

Recul confirmé… Les chiffres publiés par l’ASPIM/IEIF fin août sont venus conforter les premières analyses du marché de la collecte des SCPI établies par certains courtiers dès le mois de juillet. Le confinement a bien eu un effet fortement négatif sur les souscriptions. Le 2e trimestre 2020, avec une collecte nette de seulement 875 M€, s’inscrit en recul de 60% par rapport au 2e trimestre 2019 (2,2 Md€).

Un premier semestre en repli de 20%

Sur l’ensemble du semestre, le repli est moins prononcé, grâce à un premier trimestre record. En dépit d’un mois de mars en partie amputé, les SCPI avaient en effet enregistré un nouveau plus haut historique sur les 3 premiers mois de l’année, à 2,5 Md€. Le 1er semestre 2020 (3,43 Md€) s’inscrit ainsi en retrait de seulement 20% par rapport au 1er semestre 2019. Du côté de l’ASPIM, on souligne en outre que la collecte, durant le confinement, est restée positive. Ce qui n’est pas le cas de tous les produits d’épargne… Des flux qui auront notamment permis de « maintenir une excellente liquidité sur le marché des parts de SCPI », précise l’ASPIM.


Pas de problème de liquidité

Si le marché secondaire s’est accéléré au 2e trimestre (300 M€ de retraits compensés par des souscriptions, en hausse de 33% par rapport au 1er trimestre), il est en effet resté parfaitement fluide. Le taux de rotation des parts, qui mesure la part de la capitalisation totale des SCPI changeant de main sur une période donnée, est en effet demeuré stable. Il s’établissait à seulement 0,86% sur le 1er semestre 2020, en phase avec le chiffre enregistré l’an dernier sur la même période (0,82% au 1er semestre 2019, selon l’IEIF). La preuve que les détenteurs de SCPI n’ont pas massivement cherché à revendre leurs parts durant le confinement… Et que ceux qui ont procédé à des rachats n’ont eu aucun mal à trouver une contrepartie.

Des espoirs de reprise au 3e trimestre

Le trou d’air du 2e trimestre a en outre toutes les chances d’être rapidement effacé. Selon plusieurs courtiers, une forte reprise de l’activité s’est fait sentir dès le mois de juin. Une tendance que confirment plusieurs sociétés de gestion interrogées fin juillet. Chez Amundi, par exemple, on observe que la collecte est repartie dans les réseaux début juillet. Même son de cloche chez Sofidy, qui constatait une relance dès la mi-juin, « confirmée en juillet ». Même les petites sociétés de gestion, à l’instar de Foncières & Territoires, notaient l’intérêt de nouveaux associés pour la formule SCPI…

Pas de pause dans les investissements

Les gestionnaires de SCPI espéraient d’ailleurs sans doute ce retour des souscriptions. Ils n’ont en tout cas pratiquement pas levé le pied en termes d’investissements durant le confinement. Selon les chiffres ASPIM/IEIF, les SCPI ont investi 3,5 Md€ au cours du 1er semestre 2020. Soit pratiquement autant qu’au cours du 1er semestre 2019 (3,6 Md€). En termes de classe d’actifs, les bureaux sont restés la cible majoritaire (57% des acquisitions). Et, poursuite et accentuation d’une tendance amorcée depuis désormais plusieurs années, ce sont les opérations hors de France qui s’arrogent la part du lion, avec 43% des investissements en valeur sur le 1er semestre.

Baisse -temporaire ? – des rendements

Le bilan global du placement SCPI s’avère finalement, en comparaison avec d’autres placements de long terme, relativement positif. L’un de ses points noirs serait la poursuite de la baisse des rendements qui s’est enclenchée au 2e trimestre, avec la réduction des acomptes sur dividendes. Selon les chiffres publiés en juillet dernier par l’IEIF, 52% des SCPI avaient procédé à une révision baissière de l’acompte du 1er trimestre. Les acomptes s’affichent en retrait de 10% sur l’ensemble du 1er semestre, comparativement à 2019. La situation pourrait toutefois s’améliorer au second semestre, espère l’ASPIM, en raison d’une « amélioration des taux de recouvrement ». L’indice EDHEC IEIF SCPI d’entreprise, qui avait amorcé un mouvement baissier en avril dernier, s’est d’ailleurs repris en juin dernier. A la fin du semestre, il affichait une performance globale de 5,3% sur un an glissant. Contre 3,54% à fin mai… A suivre.



Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI, OPCI : l’année 2020 avait si bien démarré

Comme le laissait entendre la plupart des sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI, la collecte du 1er trimestre 2020 était partie pour battre un nouveau record. L’ASPIM et l’IEIF viennent de le confirmer. La progression globale est de 47% par rapport au volume du 1er trimestre 2019. Mais ce trimestre record n’est évidemment pas un indicateur de la tendance 2020…

« S’il est encore trop tôt pour mesurer les conséquences des crises sanitaire et économique sur le secteur et la performance des fonds, force est de constater que les SCPI et OPCI ont abordé la crise en bonne condition », explique Frédéric Bohl, le président de l’ASPIM, dans le communiqué diffusé par l’association des gestionnaires d’actifs immobiliers mardi dernier.

Un 1er trimestre 2020 très porteur

Avec une collecte trimestrielle en hausse, tous véhicules confondus, de 3,8 Md€, SCPI et OPCI avaient effectivement très bien commencé l’année. Les SCPI, avec une collecte nette de 2,56 milliards, enregistrent une progression de 22% par rapport au 1er trimestre 2019. Et réalisent le meilleur 1er trimestre de leur histoire. Les OPCI font mieux en pourcentage. Leur collecte du 1T 2020 – 1,28 Md€- s’avère 130% plus élevée que celle du 1T 2019, période où les souscriptions commençaient déjà à rebondir. Et il s’agit, là aussi, d’un quasi record historique en termes de collecte trimestrielle. Au total, la collecte des SCPI et des OPCI affichait, fin mars, un rebond de 47% par rapport au 1er trimestre 2019.


Fort ralentissement, mais pas d’arrêt de la collecte depuis le confinement

Ce trimestre performant n’est toutefois plus un indicateur fiable de la tendance 2020. Pendant la période du confinement, et surtout à partir d’avril, toutes les sociétés de gestion le reconnaissent, la collecte s’est essoufflée. Mais pas totalement tarie. « La collecte s’est poursuivie en avril. Et, comme attendu, son rythme est très inférieur à celui de la période avant confinement », confirme l’ASPIM, pour le segment des SCPI. La tendance reste donc néanmoins positive. D’autant que les SCPI ne font pour l’heure l’objet d’aucune demande de rachat significative. Mais impossible d’estimer les flux à venir… Côté OPCI, « aucun ralentissement notable des souscriptions n’est à relever avant la 1ere quinzaine du mois d’avril », constate l’ASPIM. Leur flux net s’élevait alors à 60 M€. Contre 190 M€ sur la dernière quinzaine de mars.


Le poids des performances

Là encore, impossible d’anticiper si de nouvelles souscriptions – essentiellement en provenance des contrats d’assurance-vie – viendront alimenter l’encours des OPCI au cours des prochains moins. Les performances obtenues par les véhicules de la pierre-papier entreront sans doute pour partie dans les choix des souscripteurs. Côté SCPI, on sait qu’une partie d’entre elles ont décidé de réduire le premier acompte trimestriel, en anticipation de taux d’impayés en augmentation. « Ces baisses conjoncturelles ne préjugent néanmoins pas du niveau de distribution annuel », rappelle l’ASPIM. Le rendement 2020 dépendra effectivement d’autres facteurs, davantage liés aux conséquences de la crise économique qui s’annonce, qu’à celles du confinement lui-même.

Entre 3,5% et 4% pour les SCPI en 2020 ?

Il devrait toutefois rester largement positif. Plusieurs plateformes de distribution estiment qu’il pourrait être compris entre 3,5% et 4% en 2020. Donc parmi les plus élevés des rendements servis par les placements de long terme. Sur un an glissant, la performance globale des SCPI, mesurée par l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France, reste d’ailleurs très confortable. Elle s’établissait à +6,7% à fin mars. Un niveau à peu près identique à celui observé en fin d’année dernière (+6,42%).


Performance flat sur un an pour les OPCI

Côté OPCI, les résultats sont en revanche moins flatteurs. En raison de la chute des indices boursiers et du cours des valeurs foncières cotées en Bourse (-35% sur les 3 premiers mois de l’année[1]), leurs valeurs liquidatives ont, elles aussi, reculé. Dans des proportions heureusement bien inférieures. Fin mars, l’indice IEIF OPCI Grand Public[2] accusait un repli de 2,47% par rapport à fin février. Et de 2,9% depuis début janvier. Les détenteurs d’OPCI Grand Public ont toutefois vu fondre, sur un an glissant, les gains précédemment engrangés. La performance moyenne de l’indice, sur la période, ressort en effet à …0%.

Frédéric Tixier


[1] Indice Euronext IEIF SIIC France

[2] Indice qui mesure la performance des OPCI Grand Public


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L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) promeut, représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. Au 31 décembre 20198, les fonds d’investissement alternatifs (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI, OPPCI et autres FIA) ont une capitalisation globale de 200 milliards d’euros.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société