Investissements en immobilier résidentiel : un troisième trimestre attentiste

Avec 3,1 milliards d’euros investis depuis le début de l’année, le résidentiel en bloc progresse de 14% sur un an glissant. Mais ce chiffre repose en grande partie sur une seule opération. Hors cette transaction, le marché recule, dans un contexte de remontée des taux.

Au troisième trimestre 2026, le volume investi en résidentiel en bloc atteint un peu plus de 646 millions d’euros selon le groupement Immostat. Il s’agit de l’un des plus faibles trimestres de l’année, ce qui reflète un ralentissement généralisé de l’activité, tant du côté des acquéreurs que des vendeurs. Le secteur subit un contexte économique difficile et la hausse des taux d’intérêt.

Un « jumbo deal » qui masque la réalité du marché du résidentiel

Cette progression s’explique surtout en outre par la cession, à la Caisse des Dépôts, du portefeuille de l’Agence des participations de l’État, pour un milliard d’euros. Jean-François Morineau, directeur général adjoint de BNP Paribas Real Estate Advisory France, estime que cette « transaction entre entités publiques ne reflète pas la réalité du marché actuel ». Hors ce « jumbo deal », le segment du résidentiel en bloc recule en effet de 23% par rapport à l’an dernier. Le résidentiel strict, c’est-à-dire le classique et l’intermédiaire, atteint quant à lui un peu plus de 1,4 milliard d’euros sur les neuf premiers mois. Il est en baisse de 10% sur un an. BNP Paribas Real Estate note toutefois une activité en hausse de plus de 20% sur le seul troisième trimestre. Jean-François Morineau décrit un marché plus sélectif, où les investisseurs restent attentifs à la qualité des fondamentaux.

Résidentiel géré : les résidences étudiantes portent le marché

Le cabinet Ikory présente un tableau différent, car son périmètre intègre le jumbo deal. Les actifs classiques et intermédiaires totalisent selon lui 2,4 milliards d’euros depuis janvier. Soit +55%. Et 330 millions d’euros au troisième trimestre. Soit +3%. Ces pourcentages ne sont donc pas directement comparables à ceux de BNP Paribas Real Estate. Selon ce dernier, le résidentiel géré dépasse 665 millions d’euros depuis janvier. Un niveau inférieur à sa moyenne de long terme de 752 millions sur la période 2019-2025. Les résidences étudiantes représentent 76% du volume, avec près de 509 millions d’euros engagés. Elles concentrent aussi l’intégralité des opérations supérieures à 40 millions d’euros. Le coliving se classe deuxième, avec 120 millions investis sur neuf mois, dont 74 millions sur trois transactions au troisième trimestre.

Les résidences seniors à l’arrêt

Les résidences seniors n’ont enregistré aucune transaction au dernier trimestre. Leur volume cumulé atteint tout de même 37 millions d’euros. Contre 17 millions un an plus tôt. IKORY note de son côté une baisse de 43% du géré depuis janvier, à 665 millions d’euros. Et de 6% au troisième trimestre, à 311 millions. Le cabinet relève aussi deux acquisitions de résidences étudiantes par Invesco, à Boulogne-Billancourt et à Issy-les-Moulineaux, pour environ 90 millions d’euros. Pour Gianni Vigezzi, directeur général adjoint d’Ikory Services Immobiliers, les grandes opérations masquent un marché « très attentiste en raison de la remontée des taux ». Beaucoup d’investisseurs ont reporté leurs projets ou formulé des offres inférieures à leurs prévisions initiales, ce qui a décalé de nombreuses transactions.

Des investisseurs qui temporisent

Il reste à savoir si les grands dossiers en cours seront signés en 2026 ou en 2027, alors que le rendement de l’OAT à 10 ans, à 3,61% fin juin, pèse sur les valorisations. Ikory souligne également l’activité soutenue de la Ville de Paris, qui a acquis un actif de 38 millions d’euros rue de la Convention, dans le XVe arrondissement, au-delà de ses montants habituels. Le tableau du premier semestre était déjà sombre. Pour mémoire, CBRE évoquait par exemple un trimestre historiquement faible, avec moins de 420 millions d’euros investis. Cushman & Wakefield chiffrait pour sa part le résidentiel à 1,2 milliard d’euros au premier semestre, en recul de 42%. Le troisième trimestre confirme donc la dynamique du premier semestre : un marché porté par les résidences étudiantes et par quelques grosses opérations. Mais freiné par la hausse des taux et par le manque d’actifs à la vente.

Lire aussi

A propos de BNP Paribas Real Estate⁽ⁱ⁾

BNP Paribas Real Estate est un leader international de l’immobilier, offrant à ses clients une large gamme de services couvrant l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier. Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 4 500 collaborateurs et en tant qu’entreprise « à guichet unique », BNP Paribas Real Estate accompagne propriétaires, locataires, investisseurs et collectivités. Grâce à son expertise locale, dans 23 pays (à travers ses implantations et son réseau d’alliances) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate fait partie du groupe BNP Paribas, leader mondial de services financiers.

A propos de CBRE⁽ⁱ⁾

CBRE Group, Inc. (NYSE : CBRE), société cotée du Fortune 500 et du S&P 500 dont le siège est basé à Dallas, est le leader mondial des services et de l’investissement en immobilier d’entreprise ainsi qu’un acteur majeur des services dédiés aux infrastructures (source : Chiffre d’affaires 2025). L’entreprise emploie plus de 155 000 personnes (Turner & Townsend inclus) et accompagne ses clients, dans plus de 100 pays, à travers quatre grands segments d’activité : Le Conseil (leasing, vente, debt origination, services hypothécaires, évaluation et valorisation), L’exploitation et l’expérience immobilière (exploitation et gestion de sites, espaces flexibles et expérience utilisateur, solutions pour data centers), la gestion de projet (Pilotage de projets, conseil en gestion des coûts et performance économique) et l’investissement en immobilier d’entreprise (conseil stratégique, gestion des investissements, développement).

A propos de Cushman & Wakefield⁽ⁱ⁾

Acteur mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille investisseurs, propriétaires et entreprises utilisatrices dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe accompagne ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plateforme complète de solutions immobilières. Avec 52 000 collaborateurs, 400 bureaux et 60 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé un chiffre d’affaires de 9,4 milliards de dollars en 2024.

A propos d’Ikory⁽ⁱ⁾

Créé en 2015, Ikory, est un acteur indépendant spécialiste de l’immobilier résidentiel pour le compte des grands propriétaires et investisseurs institutionnels. Véritable incubateur de l’innovation, il intervient à tous les niveaux, logement social ou intermédiaire, immobilier de luxe ou résidences gérées, ainsi que sur tous les métiers, du conseil à la cession en bloc, en passant par l’arbitrage par lot d’immeubles ou la gestion de projets de transformation. Ikory enregistre plus de 450 000 m2 de projets suivis, 1,3 md€ de transactions bloc signées sur plus de 100 immeubles depuis 2016 ainsi que 552 adresses commercialisées par appartement.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.