Le marché français de l’investissement résidentiel s’est lui aussi contracté au 1er trimestre 2026. Mais dans des proportions moindres que l’investissement en immobilier d’entreprise. Le segment du résidentiel géré -surtout celui des résidences étudiantes- fait en outre mieux que résister.
Avec 703 M€ engagés au 1T 2026, contre 882 M€ un an plus tôt, l’investissement en actifs résidentiels accuse un recul d’une vingtaine de pour cent. Un recul significatif. Mais bien moindre que celui enregistré par les autres classes d’actifs immobiliers ce premier trimestre (-48%). Ce qui confère toujours à ce segment de marché un caractère résilient apprécié des investisseurs.
L’immobilier résidentiel, en tête des allocations immobilières des investisseurs
Rappelons qu’à l’échelle mondiale, l’immobilier résidentiel a définitivement pris la tête des allocations immobilières des investisseurs institutionnels depuis la crise Covid. Sa part dans les volumes investis est en effet passée de 24 % en moyenne sur la période 2015-2020 à 31 % depuis 2021, relève Knight Frank dans une étude récente[1]. Détrônant ainsi le bureau, qui occupait historiquement la première place. En 2025, cette tendance s’est confirmée, avec une part de marché de 30% (211 Md€) pour le secteur résidentiel. La tendance est identique au niveau européen, avec 47 Md€ investis en 2025 (+11 % sur un an). La France, avec 4,2 Md€, s’inscrit dans ce sillage. Sa progression est encore plus significative (+20% sur un an). Toutes les composantes de l’immobilier résidentiel n’y présentent toutefois pas les mêmes trajectoires.
Repli des segments classiques et intermédiaires
Au 1er trimestre 2026, les segments du résidentiel classique et intermédiaire français représentent toujours la majeure partie de l’activité. Avec 537 M€ investis, et 35 transactions recensées, ils accusent un recul de 23% sur un an. BNP Paribas RE, dans son commentaire sur les chiffres du 1T 2026, observe d’ailleurs que le marché du logement intermédiaire et intergénérationnel est actuellement « peu plébiscité par les investisseurs ». En effet, constate le courtier « une seule transaction a été recensée au cours du 1T 2026 pour un montant d’environ 7 M€. Soit un volume investi bien en deçà des niveaux habituellement constatés[2]». Ces segments restent néanmoins relativement liquides. « Au-delà de deux transactions supérieures à 40 M€, la liquidité repose sur une trentaine de petites opérations, principalement de nature value add », observe pour sa part Cushmann & Wakefield France dans son analyse des chiffres trimestriels d’Immostat.
Le résidentiel géré résiste mieux
Le troisième segment de l’immobilier résidentiel – le résidentiel géré- reste donc minoritaire en termes de montants relatifs. Avec 166 M€ recueillis au 1T 2026, il ne pèse qu’un peu moins de 25% du total investi. Son trend est en revanche moins baissier (-10%) que les deux autres composantes du secteur. Surtout, si les marchés du coliving et des résidences services seniors restent atones (33 M€ au 1T 2026), celui des résidences étudiantes continue de progresser. Avec 133 M€ investis, il affiche un niveau quasi égal à celui du 1T 2025. Rappelons que ce segment a signé un exercice exceptionnel l’an dernier. L’étude Knight Frank chiffre à 1,5 Md€ le montant investi en résidences étudiantes en 2025. Notamment en raison de méga-transactions comme la cession du portefeuille YouFirst Campus par Gecina à Nuveen, pour 567 M€.
Les résidences étudiantes, le segment qui poursuit sa croissance
Les chiffres du 1T 2026 semblent indiquer que ce segment maintient sa trajectoire. Avec 5 transactions enregistrées – dont une supérieure à 50 M€- , il s’impose comme la seule composante du résidentiel à résister à la contraction générale. Notons également, comme le rappelait Knight Frank dans son étude 2025, que cette classe d’actifs est devenue essentielle sur le marché des ventes en l’état futur d’achèvement. « Le marché des VEFA aurait été presque à l’arrêt s’il n’y avait pas eu l’intérêt des investisseurs, en particulier étrangers, pour le segment des résidences services étudiants », souligne le conseil. Le segment des RSE représentait en effet 70% des transactions en VEFA en 2025. C’est toujours le cas début 2026.
L’essentiel, en 3 points
| ① Un marché résidentiel en recul, mais plus résilient que les autres actifs. L’investissement résidentiel en France s’est contracté de 20% au 1er trimestre 2026 (703 M€ contre 882 M€ un an plus tôt). Un repli notable mais bien inférieur à la chute de 48% enregistrée par les autres classes d’actifs immobiliers. ② Le résidentiel classique et intermédiaire sous pression. Représentant l’essentiel des volumes (537 M€, 35 transactions), ces segments reculent de 23% sur un an. Le logement intermédiaire et intergénérationnel est particulièrement délaissé par les investisseurs, avec une seule transaction recensée au 1T 2026 pour seulement 7 M€. ③ Les résidences étudiantes, seul segment à résister. Avec 133 M€ investis, les résidences étudiantes s’imposent comme l’unique composante du résidentiel géré à tenir le choc. Ce segment représentait par ailleurs 70% des transactions en VEFA en 2025, confirmant son rôle de pilier du marché. |
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Acteur mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille investisseurs, propriétaires et entreprises utilisatrices dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe accompagne ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux, dans la valorisation de leurs actifs immobiliers en combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plateforme complète de solutions immobilières. Avec 52 000 collaborateurs, 400 bureaux et 60 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé un chiffre d’affaires de 9,4 milliards de dollars en 2024.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] « Le marché résidentiel en France – Bilan 2025 et perspectives 2026 » – Knight Frank, Mars 2026.
[2] 74 M€ en moyenne au T1 entre 2022 et 2025.
