La 8e édition de l’étude annuelle de Cushman & Wakefield consacrée au marché des maisons de retraite médicalisées au sens large – nursing homes – en Europe pointe une très nette reprise des investissements en 2025, après 3 ans de stagnation. Les perspectives 2026 sont encourageantes. Synthèse.
16,1 Md€ ont été investis en Europe dans le nursing home — l’immobilier de santé à destination des personnes âgées dépendantes — l’an dernier. C’est deux fois plus qu’en 2024. Quatre fois plus qu’en 2023. Et le niveau le plus élevé jamais enregistré depuis que Cushman & Wakefield publie cette étude annuelle[1]. Pour trouver un volume comparable, il faut remonter au point haut de 2021, qui plafonnait à 8,3 Md€ — soit à peine la moitié du chiffre 2025.
Près de 12 Md€ investis dans le « nursing home » en Europe en 2025
Cette envolée spectaculaire appelle cependant une lecture nuancée. Car elle est portée à près de 75 % par le seul Royaume-Uni, dont le niveau d’activité historique -11,8 Md€ ! – a été dopé par les capitaux américains, constate C&W. Hors Royaume-Uni, la reprise est néanmoins bien réelle, mais plus modeste. Les volumes ont quasi doublé par rapport à 2024 sur le continent, grâce cette fois aux pays nordiques. En excluant ces derniers, la progression retombe à +20%. Elle est encore plus modeste sur le marché français. Les investissements en immobilier de santé y ont atteint environ 670 M€ en 2025, un niveau stable par rapport à 2024. La part dédiée aux seules maisons de retraite au sens large (nursing homes) s’établit à environ 230 M€, contre environ 200 M€ en 2024.
Plusieurs facteurs expliquent le retour des investisseurs
Le retour des investisseurs s’explique, selon Cushmann & Wakefield, par la conjugaison de plusieurs facteurs. D’abord, en raison de la correction des valorisations amorcée en 2022, désormais largement absorbée. Les taux de rendement prime se sont donc stabilisés autour de 5,00% dans la plupart des marchés matures. Notamment en France. En outre, les opérateurs -locataires de ces nursing homes- ont retrouvé des marges plus stables et des taux d’occupation en hausse. La consolidation du secteur a par ailleurs renforcé la solidité des locataires. Enfin, et c’est peut-être l’argument le plus structurant : la demande de soins aux personnes âgées dépendantes est inélastique, portée par un déficit durable de lits à l’échelle européenne, largement décorrélée des cycles économiques de court terme.
Le marché français animé par les opérations de sale-and-leaseback
Le marché français est particulièrement « bien situé » de ce point de vue, avec un déficit considérable de l’offre disponible (615 000 lits) face aux besoins identifiés (920 000 lits à l’horizon 2045). Il figure aussi parmi les pays où les opérateurs privés (24% des lits) subissent le plus de contraintes financières. Ce qui les pousse à céder une partie de leurs actifs immobiliers en sale-and-leaseback. Ce type d’opérations a d’ailleurs largement alimenté le marché transactionnel l’an dernier. Elles devraient se poursuivre en 2026, au profit des investisseurs institutionnels -dont les SCPI- en leur permettant d’acquérir des actifs opérés par des contreparties de premier plan, avec des baux longs et des loyers indexés. Côté investisseurs, des mouvements de concentration sont également à l’œuvre.
Mouvement de concentration des acteurs au niveau européen
La plus emblématique est la fusion en cours entre Cofinimmo et Aedifica, deux foncières cotées belges spécialisées dans l’immobilier de santé européen, qui donnera naissance à la plus grande plateforme européenne dédiée à cette classe d’actifs. Parallèlement, emeis (ex-Orpea) a noué début 2026 un partenariat avec Farallon Capital et TwentyTwo Real Estate pour lancer Isemia, société dédiée à l’immobilier de santé en France, Espagne et Allemagne. Officialisé au premier trimestre 2026, ce véhicule porte sur un portefeuille initial de 68 actifs et 761 lits, apportés par emeis dans le cadre de sa stratégie de désendettement.
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A propos Cushman & Wakefield(i)
Acteur mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille investisseurs, propriétaires et entreprises utilisatrices dans toute leur chaîne de valeur immobilière, de la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe combine perspective mondiale et expertise locale à travers une plateforme complète de solutions immobilières : Agence et conseil à la transaction, Capital Markets, Valuation & Advisory, Asset Services, Facilities Management, Project Management et Design+Build. Avec près de 53 000 collaborateurs, 350 bureaux dans 60 pays et un chiffre d’affaires de 10,3 milliards de dollars en 2025, Cushman & Wakefield est animé par la conviction que l’excellence est un objectif permanent — « Better never settles ».
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Cushman & Wakefield, MarketBeat Nursing Home in Europe 2026.
