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    mercredi 16 septembre
    Opinion d'expert

    Des professions de santé de proximité à la stratégie de la SCPI Pierre Expansion Santé

    Par 6 Mins de lecture
    Jean-Philippe Martin, FIDUCIAL Gérance

    Jean-Philippe Martin, directeur général de Fiducial Gérance, rappelle que son groupe, leader dans l’accompagnement des artisans, commerçants, TPE et professions libérales, scrute au plus près les réalités des professionnels de santé. Une expertise qui dope la stratégie immobilière de Pierre Expansion Santé, entre stabilité et ancrage territorial… 

    Adossée au groupe Fiducial, Fiducial Gérance dispose de datas précises et régulières sur la micro-économie des professionnels de santé. Un argument de taille pour piloter sélection et gestion locative… Ces observatoires, réalisés annuellement et segmentés par métier, nous permettent aussi d’analyser les corrélations entre besoins des professionnels et la nature des actifs de santé.

    Santé de proximité : des usages professionnels aux fondamentaux immobiliers

    La santé de proximité s’impose aujourd’hui comme un acteur incontournable des territoires. Derrière cette notion se cachent des réalités professionnelles bien identifiées : cabinets médicaux, officines, structures paramédicales et lieux de soins de premier recours. Leur évolution économique, organisationnelle et territoriale éclaire donc directement la pertinence de l’immobilier qui les accueille.

    Des professionnels ancrés localement, aux besoins immobiliers spécifiques

    Les données issues des observatoires Fiducial 2025 montrent une stabilité de l’activité des professions de santé libérales dans un environnement contraint.

    • Médecins généralistes

    Leurs honoraires progressent de +1,4 % en 2024, avec une amélioration corrélée avec le résultat d’exploitation, traduisant une bonne maîtrise des charges. Près de 65 % des cabinets sont ouverts au moins cinq jours par semaine, confirmant le rôle central du cabinet médical comme infrastructure de proximité. L’essor de la téléconsultation, proposée par 85 % des cabinets, n’a pas remis en cause l’ancrage physique. Mais a en revanche renforcé le besoin de locaux fonctionnels et bien situés.

    • Chirurgiens-dentistes

    Ils affichent pour leur part une stabilité du résultat d’exploitation, malgré la hausse des cotisations sociales personnelles. Les soins conservateurs représentent environ 70 % de l’activité, confirmant un socle de revenus récurrents. Les dépenses immobilières restent contenues, autour de 3 à 4 % des honoraires. Ce qui souligne ainsi l’importance d’un loyer soutenable et d’un emplacement pérenne.

    • Pharmacies : un « commerce » de santé à part entière

    Les officines constituent une part de marché significative de la santé de proximité. En 2024, leur chiffre d’affaires moyen progresse de +7,8 %, malgré une pression accrue sur les marges liée aux médicaments chers. Les pharmacies restent fortement ancrées dans leur environnement immédiat : 43 % en milieu rural, 51 % en milieu urbain, avec un effectif moyen de 5,2 salariés. Là encore, la charge immobilière demeure contenue, autour de 1% du chiffre d’affaires. Soulignant de fait la recherche d’équilibres économiques durables entre exploitant et bailleur.

    Paramédical : une activité soutenue et une logique de regroupement

    • Infirmiers libéraux

    Leur activité demeure élevée depuis la crise sanitaire. En 2024, le résultat d’exploitation progresse de 6,5 %, tandis que l’exercice regroupé continue de se développer. Près de 53 % des cabinets sont situés en zone rurale, illustrant le rôle de la santé de proximité dans les territoires moins densément peuplés. Les charges immobilières restent modérées, autour de 2-3 % des honoraires. Renforçant ainsi l’attractivité de locaux adaptés et bien insérés dans le tissu local.

    • Les masseurs-kinésithérapeutes

    Ils présentent un profil comparable : une activité stable, une progression modérée du chiffre d’affaires (+1,7%) et une montée progressive des formes d’exercice coordonné. Si seuls 9 % exercent aujourd’hui en maison médicale, près de la moitié mutualisent déjà certains moyens, traduisant une évolution structurelle des usages immobiliers.

    Pierre Expansion Santé : une lecture immobilière des usages de santé

    Ces données éclairent la stratégie déployée par la SCPI Pierre Expansion Santé. En ciblant majoritairement des actifs occupés par des professionnels de santé de proximité (cabinets médicaux, pharmacies, laboratoires d’analyses, structures paramédicales ou de bien-être…) la SCPI s’inscrit dans une logique d’investissement fondée sur des usages pérennes, faiblement délocalisables.

    • Résultats 2025 de la SCPI Pierre Expansion Santé

    La stabilité des résultats économiques des professions locataires, la modération structurelle des charges immobilières et la longueur des cycles d’exploitation constituent autant de facteurs favorables à la régularité des flux locatifs. Fin 2025, la SCPI affiche un taux d’occupation financier supérieur à 99 %, un taux de rendement interne à 10 ans de 5,76%, et un taux de PGA 2025 de 5,04% (identique au taux de distribution de 5,04 %), dans un cadre de gestion labellisé ISR.

    • Une convergence entre utilité sociale et résistance patrimoniale

    L’immobilier de santé de proximité ne relève plus d’une simple diversification sectorielle. Il répond à des besoins sociétaux profonds : accès aux soins, maintien du lien social, équilibre territorial. Pour l’investisseur, il offre une lecture renouvelée de la valeur immobilière, fondée non seulement sur l’emplacement et la qualité du bâti, mais aussi sur la pérennité des usages.

    Conclusion

    Dans un contexte marqué par le vieillissement de la population et la transformation des parcours de soins, la santé de proximité apparaît ainsi comme l’un des segments où recherche de performance financière et utilité collective convergent le plus naturellement.

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    A propos de Fiducial Gerance(i)

    Fiducial Gérance est une des principales Sociétés de Gestion indépendantes du marché des SCPI depuis plus de 40 ans. Elle gère pour le compte de tiers, qu’ils soient particuliers ou institutionnels, des Fonds d’Investissements Alternatifs Immobiliers et des Groupements Forestiers. Avec près de 2 milliards d’euros d’actifs gérés, répartis à travers 8 SCPI, Fiducial Gérance propose une gamme de SCPI complémentaires et différenciantes (bureaux parisiens, commerce, santé, résidences gérées, résidentiel, diversifiée), couvrant les différents segments du marché. Fiducial Gérance gère également 6 groupements forestiers, trois groupements forestiers d’investissement Forecial et un fonds de fonds immobilier Fidimmo. Adossée au groupe Fiducial, Fiducial Gérance bénéficie de la solidité d’un grand groupe et de ses compétences pluridisciplinaires.

    (i) Information extraite d’un document officiel de la société.

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    Jean-Philippe Martin est Directeur Général de Fiducial Gérance depuis Juillet 2024. Il est fort de 30 ans d’expérience dans le secteur bancaire et financier. Il a travaillé au Crédit Agricole, à la Banque Palatine et à BNP Paribas. Il a ensuite été Président du Directoire de la Banque Fiducial, Président de Fiducial Conseil puis, dernièrement, Partner au sein du cabinet de conseil Visconti, accompagnant des dirigeants.

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