Libre arbitre, pédagogie et diversification : Emmanuel Narrat, dirigeant fondateur de Haussmann Patrimoine, expose ses convictions sur les SCPI. Sélection des équipes, prudence face aux effets de mode et investissement responsable : une approche inscrite dans la durée.
Alexandra Giacalone – Votre ambition est de faire mieux que la banque privée. Quelle est votre différence ?
Indépendance capitalistique et architecture ouverte
Emmanuel Narrat – Notre modèle conjugue indépendance capitalistique totale et architecture ouverte. Nous sélectionnons les solutions en fonction des besoins du client, sans avoir de produits maison à privilégier. La rémunération de nos conseillers est neutre, quel que soit le produit recommandé. Cette organisation vise à éviter que leur intérêt commercial influence leur préconisation. Nous réunissons aussi plusieurs expertises : ingénierie patrimoniale, allocation d’actifs, analyse des placements financiers et immobiliers. L’enjeu est de construire un portefeuille cohérent, diversifié et adapté aux risques que le client peut effectivement supporter.
Alexandra Giacalone – Pourquoi recommander les SCPI et à qui peuvent-elles convenir ?
La SCPI, une classe d’actifs parmi d’autres
Emmanuel Narrat – La SCPI est une classe d’actifs parmi d’autres : nous ne sommes pas des vendeurs de SCPI et nous pouvons conseiller d’autres investissements plus adaptés aux besoins de nos clients. Ceci dit, les SCPI permettent de détenir un patrimoine immobilier diversifié, dont la gestion est déléguée, et de percevoir des revenus réguliers, sans que ceux-ci soient garantis. Celui qui refuse les risques de baisse des parts et de faible liquidité ne devrait pas investir en SCPI. Nous raisonnons sur des horizons longs, de dix à vingt-cinq ans selon les projets. L’investissement peut même prendre une dimension transgénérationnelle. Sa place dépend des objectifs, des besoins de revenus et de la tolérance au risque, sans proportion universelle. Nous expliquons ces éléments, notamment par écrit, pour que le client conserve ses repères lorsque le marché devient moins favorable.
Choisir une SCPI : d’abord les équipes de gestion
Alexandra Giacalone – Quels critères privilégiez-vous pour sélectionner une SCPI et sa société de gestion ?
Emmanuel Narrat – Nous examinons d’abord les équipes des Sociétés de Gestion et leur capacité à maîtriser toute la chaîne de valeur immobilière : acheter les actifs sous-jacents, gérer les locataires, entretenir les immeubles, les adapter et les céder. La connaissance du terrain, la présence locale et la qualité de l’asset management sont essentielles. Une stratégie marketing, séduisante sur le papier, ne suffit pas.
Privilégier les SCPI généralistes et diversifiées
Emmanuel Narrat – Nous privilégions les véhicules généralistes et diversifiés, qui disposent de davantage de latitude pour saisir les opportunités. Une spécialisation thématique peut être pertinente, mais elle enferme aussi le gérant dans un secteur susceptible de traverser une période difficile. Nous n’excluons pas les SCPI de commerces, de santé ou d’hôtellerie, mais leur spécialisation exige de diversifier l’allocation. Une thématique porteuse ne doit pas devenir une conviction exclusive. Les conditions économiques et les usages évoluent. Nous préférons laisser aux équipes de gestion la latitude d’adapter leurs investissements plutôt que présumer qu’un secteur restera le plus porteur. La taille des actifs compte. Des immeubles de dix à trente millions d’euros nous paraissent offrir une granularité intéressante. Une concentration sur quelques très gros immeubles peut réduire la souplesse des arbitrages et peser sur la valorisation des actifs.
Alexandra Giacalone – Comment diversifier et intégrer les nouvelles SCPI ?
Diversifier ses SCPI sur plusieurs sociétés de gestion
Emmanuel Narrat – Pour les patrimoines significatifs, nous pouvons répartir l’investissement entre au moins une dizaine de SCPI relevant de sociétés de gestion distinctes. Plusieurs véhicules d’une même maison ne diversifient pas nécessairement les méthodes de gestion. Nous croisons les expositions sectorielles et géographiques pour rechercher une bonne diversification et une moindre exposition à un risque spécifique. Les nouvelles SCPI peuvent apporter des stratégies complémentaires ou des frais réduits. Mais leur jeunesse ne constitue pas à elle seule un avantage décisif. Il faut confronter l’expérience des équipes et leurs promesses aux résultats. La diversification géographique et sectorielle ne s’improvise pas et il faut disposer de réelles compétences en asset management y compris lorsque les demandes de retrait s’accumulent.
Alexandra Giacalone – Quels modes de détention privilégiez-vous ? Et le crédit ?
Détention des SCPI : sur mesure, prudence sur le crédit
Emmanuel Narrat – Nous considérons les objectifs et la situation du client. La nue-propriété peut répondre au besoin de capitaliser sans percevoir immédiatement de revenus, avec un traitement fiscal à étudier selon la situation, notamment au regard de l’IFI. L’usufruit peut présenter un intérêt pour certaines sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés. L’assurance-vie dépend notamment de la qualité des SCPI accessibles dans le contrat. Et dans les contrats luxembourgeois nous écartons les SCPI pour éviter les doubles impositions. Nous restons réservés sur le crédit. L’effet de levier amplifie les conséquences d’une mauvaise évolution du placement, tandis que les échéances restent dues. Il faut examiner le coût du financement, sa durée (souvent trop courte pour les projets d’investissement en SCPI), les revenus espérés et les contraintes de liquidité. Les taux actuels renforcent cette vigilance. Investir sans emprunter évite d’ajouter ces contraintes au risque immobilier.
Baisses de prix des SCPI : le rôle de la diversification
Alexandra Giacalone – Comment accompagner les baisses de prix et les difficultés de retrait ?
Emmanuel Narrat – La sélection et la diversification initiales doivent en limiter les effets. Sur un portefeuille bien construit et diversifié on peut éviter voire limiter ces difficultés. Nous suivons les expositions pour mesurer les effets à l’échelle du patrimoine du client. La pédagogie doit commencer avant la souscription et continuer ensuite. Dans les périodes de tension, les décisions irrationnelles voire les réactions de panique peuvent aggraver les déséquilibres. Nous rappelons l’horizon initial, tout en regardant la situation propre à chaque véhicule et pour ceux qui ont réellement besoin de liquidités nous pouvons les accompagner dans la recherche de solutions. Nous attendons des gérants des actions concrètes : utilisation des réserves disponibles, cessions d’actifs et mesures susceptibles de soutenir les souscriptions, telles que la suppression du délai de jouissance, par exemple.
Retraits difficiles : des mesures concrètes attendues des gérants
Emmanuel Narrat – Nous préférons ces démarches au passage au capital fixe, que nous considérons comme le constat d’un échec du fonctionnement antérieur. Ces leviers dépendent évidemment des possibilités de chaque SCPI.
Alexandra Giacalone – Que répondez-vous à un épargnant inquiet pour les commerces après les destructions et pillages récents ?
Commerces sinistrés : mesurer l’exposition réelle des SCPI
Emmanuel Narrat – Ce fléau doit être pris au sérieux car ses effets impactent largement le système économique : les commerçants, certes, les propriétaires, les assureurs, les sociétés locataires qu’elles soient cotées ou non, et, indirectement, les épargnants. Mais il faut mesurer l’exposition réelle du portefeuille avant de conclure que tout l’immobilier commercial serait affecté de la même manière. Ce risque qui émerge conforte l’intérêt d’un patrimoine diversifié, et l’idée qu’il faut être présent dans plusieurs secteurs. La diversification permet de mieux absorber un choc localisé, sans supprimer le risque. Il faut également examiner les assurances et leurs limites : elles ne peuvent constituer une réponse indéfinie à des sinistres répétés. L’action publique est donc indispensable.
Alexandra Giacalone – Votre expérience de l’ISR remonte aux années 1990 chez Robeco. Comment distinguer conviction et marketing ?
ISR : distinguer engagement réel et discours commercial
Emmanuel Narrat – L’investissement responsable a longtemps progressé lentement en France. Aujourd’hui, les démarches sérieuses et sincères côtoient les discours commerciaux. En immobilier, il faut regarder ce qui est effectivement réalisé sur les bâtiments et ce que cela apporte à leur usage. La performance énergétique, le confort et l’adaptation aux attentes des occupants peuvent contribuer à l’attractivité locative. Ils comptent pour attirer des locataires solvables et répondre aux exigences de certains utilisateurs institutionnels. Ils peuvent aussi soutenir la valeur à la revente ou faciliter les transactions. L’enjeu est de préserver la qualité patrimoniale des actifs et leur capacité à produire des revenus durables. Un engagement crédible suppose des moyens et des réalisations, au-delà de l’affichage d’un label.
Alexandra Giacalone – Quel regard portez-vous sur les bureaux ?
Bureaux : des opportunités à sélectionner avec soin
Emmanuel Narrat – Tous les secteurs et classes d’actifs connaissent des cycles et des crises. L’hôtellerie l’a illustré pendant la crise sanitaire. Le désintérêt actuel pour les bureaux ne signifie pas que tout investissement y serait condamné. Il peut créer des opportunités, à condition d’être sélectif, de comprendre les besoins des occupants et de disposer d’un horizon suffisamment long. Nous assumons cette approche à contre-courant de la mode, sans généraliser à tous les actifs.
Alexandra Giacalone – Et sur les nouvelles générations d’épargnants ?
Emmanuel Narrat – Notre clientèle comprend principalement des quadragénaires, quinquagénaires et seniors recherchant une alternative à la banque privée. Nous privilégions cette clientèle réceptive à la prudence, plutôt qu’une conquête de jeunes épargnants fougueux qui pensent être autonomes grâce à l’Internet et à l’IA et qui ont besoin de faire leur propre courbe d’expérience avant de comprendre qu’ils auraient besoin de notre aide.
Avant d’investir en SCPI : les coûts à anticiper
Alexandra Giacalone – Quelle question faut-il impérativement se poser avant d’investir ?
Emmanuel Narrat – Commençons par rappeler qu’avant de produire un rendement potentiel, l’immobilier génère des coûts. Taxe foncière, entretien, travaux, gardiennage, équipes de gestion locative, fiscalité… Nous sensibiliserons l’épargnant à ses objectifs, son horizon et aux risques qu’il est prêt à accepter. Ensuite viennent les questions sur les équipes de la Société de Gestion, les frais, la liquidité et la diversification. Le rendement affiché ne dispense surtout pas de comprendre ce que l’on achète. Une recommandation pertinente associe donc diversification et qualité des solutions, dans un équilibre adapté à l’épargnant.
A retenir
- Un conseil adapté basé sur une offre large et des convictions. Architecture ouverte et rémunération neutre des conseillers doivent permettre de recommander les solutions adaptées aux clients.
- Expliquer plutôt que convaincre. Il faut arbitrer en connaissance de cause avec un horizon de dix à vingt-cinq ans et une pédagogie constante sur les avantages et inconvénients tels que les baisses possibles des parts et les contraintes de liquidité.
- Une diversification sélective. Pour les patrimoines significatifs, au moins une dizaine de SCPI de sociétés distinctes, avec une préférence pour les véhicules généralistes, les équipes expérimentées et les actifs de taille intermédiaire.
- Une prudence affirmée face au crédit. Les modes de détention sont adaptés aux objectifs, au patrimoine et à la fiscalité du client.
- Des opportunités au-delà des effets de mode. Les bureaux peuvent retrouver un intérêt. Qualité énergétique, confort et adaptation aux usages soutiennent l’attractivité et la valeur potentielle des immeubles.
A propos d’Haussmann Patrimoine(i)
Haussmann Patrimoine est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine fondé en 2002 et dirigé par Emmanuel Narrat. Il accompagne une clientèle privée dans la constitution, la diversification et la transmission de son patrimoine. Son approche privilégie le conseil personnalisé, la sensibilisation aux risques et une relation inscrite dans la durée.
