La SCPI Capiforce, gérée par Fiducial Gérance, publie son Bulletin Trimestriel du quatrième trimestre 2025, marqué par une progression de la distribution annuelle à 16,00 € par part, un taux de distribution porté à 7,36 %, un taux d’occupation financier supérieur à 93 % et la poursuite d’arbitrages créateurs de valeur dans un contexte macroéconomique plus stabilisé.
Collecte et souscriptions
La SCPI Capiforce est un véhicule à capital fixe dont le capital social demeure inchangé à 57,7 M€ sur l’exercice 2025, pour un total de 377 131 parts. La capitalisation ressort à environ 80 M€ et le nombre d’associés s’élève à 3 313 au 31 décembre 2025. Sur le marché secondaire, 1 726 parts ont été échangées au quatrième trimestre, à un prix d’exécution moyen hors frais de 193,17 €, tandis que 1 629 parts restent en attente de retrait à fin décembre.
Investissements, arbitrages et projets
Au cours du quatrième trimestre 2025, la SCPI a finalisé la cession d’une boutique située rue de la Jonquière à Paris 17ᵉ pour 160 k€ net vendeur, soit un prix supérieur de 6 % à la valeur d’expertise et générant une plus-value de 82 %. Une seconde boutique sur le même site fait l’objet d’une offre à un prix supérieur, avec une promesse de vente envisagée début 2026. Par ailleurs, l’actif vacant de Bruges a été reloué avec une option d’achat intégrée.
Activité opérationnelle
Au 31 décembre 2025, le patrimoine comprend 88 immeubles totalisant 49 410 m², loués à 134 locataires, pour 7,9 M€ de loyers quittancés annuels. Le taux d’occupation financier ressort à 93,47 % au quatrième trimestre, contre 94,01 % au trimestre précédent. Les relocations du trimestre représentent 87 725 € de loyers annuels, tandis que les libérations atteignent 153 661 €, traduisant une rotation locative active. Le taux d’endettement s’établit à 6,78 %, bien en deçà du plafond statutaire.
Distribution et rendement
La distribution du quatrième trimestre 2025 s’élève à 5,05 € par part. Sur l’ensemble de l’exercice, le dividende atteint 16,00 € par part, identique à 2024 mais versé sur un prix de part moyen plus faible. Le taux de distribution annuel ressort ainsi à 7,36 %, en progression par rapport à 6,83 % en 2024. La performance globale annuelle s’établit à 4,92 %, intégrant la variation du prix de part acquéreur moyen.
Valeur du patrimoine et des parts
Au 31 décembre 2025, la valeur de réalisation s’établit à 254,12 € par part et la valeur de reconstitution à 299,28 € par part. Le prix d’exécution hors frais ressort à 191 € lors de la confrontation de décembre 2025. Le patrimoine, évalué à 103,3 M€ en valeur vénale hors participations financières, est majoritairement composé de locaux commerciaux à hauteur de 70 %, complétés par des bureaux et des locaux d’activité.
Autres informations trimestrielles
La SCPI relève de l’article 6 du règlement SFDR. L’ensemble des mandats du Conseil de surveillance arrivant à échéance, un appel à candidatures est ouvert en vue de l’assemblée générale de 2026. La durée de placement recommandée demeure fixée à huit ans, dans un cadre de liquidité limitée propre aux SCPI à capital fixe.
Conclusion
Capiforce aborde 2026 dans un environnement immobilier plus lisible, avec des fondamentaux locatifs solides, une gestion active des arbitrages et un niveau de distribution élevé. La poursuite des cessions opportunistes, la sécurisation locative des actifs et une politique d’endettement maîtrisée constituent les principaux leviers identifiés pour l’évolution de la SCPI à moyen terme.
