La collecte nette des fonds immobiliers non cotés reste positive au troisième trimestre 2026, toujours portée par les SCPI. Mais la collecte brute de ces dernières recule, et son cumul sur neuf mois baisse pour la première fois depuis 2024. Les OPCI et sociétés civiles en unités de compte restent en décollecte.
Au troisième trimestre 2026, l’ensemble des fonds immobiliers non cotés affiche une collecte nette d’environ 0,8 milliard d’euros. Ce niveau recule légèrement par rapport au 2T, où il atteignait 0,9 milliard, et reste stable sur un an. Les SCPI, avec 922 millions d’euros, portent toujours l’essentiel du total. Les OPCI grand public et les sociétés civiles en unités de compte enregistrent, eux, une décollecte cumulée d’environ 160 millions. Sur neuf mois, la collecte nette globale ressort à environ 2,3 milliards d’euros.
La collecte brute des SCPI en recul de 14 % sur un an
Les causes de ce repli sont, cette fois, à rechercher du côté des SCPI. Ces dernières ont collecté 1,2 milliard d’euros de capitaux bruts au 3T 2026. Ce montant recule de 12 % par rapport au trimestre précédent. Il baisse aussi de 14 % par rapport au 3T 2025, selon l’ASPIM et l’IEIF. Et, sur neuf mois, le repli de la collecte brute s’affiche à 3% (3,9 milliards). Il s’agit du premier recul cumulé de ce type depuis 2024. La collecte nette suit la même pente. Elle s’établit à 922 millions d’euros au troisième trimestre. Elle recule ainsi de 14 % sur le trimestre et de 17 % sur un an. Sur neuf mois, elle totalise 3,1 milliards. Soit 4,2 % de moins que l’an dernier.
SCPI : une collecte toujours portée par les diversifiées
Ce sont, comme c’est devenu la norme ces dernières années, les SCPI diversifiées qui captent l’essentiel de la collecte. Elles s’accaparent encore 70,8 % de la collecte brute du trimestre, contre 74 % au 3T 2025. Les SCPI à prépondérance bureaux remontent néanmoins à 22,1 %. Contre 14 % un an plus tôt. Mais il s’agit en réalité de la conséquence du changement de catégorie de certaines SCPI structurellement collectrices… Viennent ensuite la logistique (2,4 %), la santé et l’éducation (1,9 %) et les commerces (1,3 %). Le résidentiel pèse 1,1 %, l’hôtellerie-tourisme-loisirs 0,5 %.
SCPI : marché des parts toujours actif, mais hausse des parts en attente
Le marché des parts reste actif. Retraits compensés, remboursements et cessions secondaires atteignent 725 millions d’euros sur neuf mois. Soit 19 % de la collecte brute. Contre 18% au semestre précédent. Ce ratio progresse surtout parce que la collecte brute recule, les sorties restant stables. Les retraits compensés pèsent 85 % du total. « Loin devant les retraits sur fonds de remboursement (12 %) et les cessions sur le marché secondaire (3 %) », précisent l’ASPIM et l’IEIF dans leur communiqué. La valeur des parts en attente, qui avait reculé à la fin du 1er semestre (de 31 % depuis fin 2025), est en revanche repartie à la hausse. L’ASPIM la chiffre à 2 milliards d’euros. Soit 2,6 % de la capitalisation du marché (2,2% fin juin).
Les flux vendeurs ne se tarissent pas
Le stock n’a pas bénéficié ce trimestre de l’effet « suspension de la variabilité du capital », décision prise par 11 SCPI au 1er semestre. Pour les SCPI restées à capital variable, la valeur des parts en attente a continué de progresser, de 122 millions d’euros au 3T 2026. Et d’environ 450 millions d’euros depuis janvier. Côté SCPI à capital fixe, la situation n’est guère plus brillante avec, selon l’ASPIM, « 30 millions d’euros supplémentaires de parts inscrites dans les carnets d’ordres ». Les baisses de prix encore annoncées au 3T par certaines SCPI à capital variable, et les valeurs d’échanges constatées sur les marchés secondaires, en très fort repli, expliquent pour partie la persistance de ces flux vendeurs.
OPCI et sociétés civiles : une décollecte globalement réduite, mais persistante
Les OPCI grand public enregistrent quant à eux 43 millions d’euros de décollecte au 3T. Contre 63 millions au 2T et 241 millions un an plus tôt. Sur neuf mois, la décollecte atteint 380 millions, en baisse de 54 %. Six fonds sont désormais en liquidation. L’actif net s’établit à 10,26 milliards d’euros. Les sociétés civiles en unités de compte immobilières affichent pour leur part 116 millions de décollecte au 3T. Le 2T en comptait 104 millions. Sur neuf mois, elle s’élève à 380 millions, soit plus du double des 170 millions enregistrés un an plus tôt. Leur actif net atteint 19,9 milliards.
Un marché « ajusté », une collecte plus sélective
Même si les chiffres de la collecte sont en berne, l’ASPIM rappelle toutefois que les niveaux actuels, pour les SCPI tout du moins, sont « proches de ceux de 2025 ». Et que le marché a de fait retrouvé les chiffres d’avant Covid et du cycle de forte croissance des années 2019/2022. Le marché des SCPI s’est donc « ajusté », dans une logique de collecte « plus sélective ». Il n’en reste pas moins, concède Philippe Depoux, le président de de l’ASPIM, que le nouveau contexte économique et monétaire pèse sur l’attractivité de l’immobilier. Avec une OAT à dix ans proche de 5 %, « la prime de risque de l’immobilier s’efface », reconnaît-il.
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A propos de l’ASPIM(i)
L’ASPIM – Association française des Sociétés de Placement Immobilier- est l’association qui regroupe les professionnels de l’investissement immobilier collectif. Créée il y a 50 ans, elle réunit 146 adhérents dont 112 sociétés de gestion. Encadrées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), les fonds qu’elles gèrent investissent près de 300 milliards d’euros confiés notamment par 4 millions d’épargnants, dans des actifs immobiliers répondant à des besoins essentiels aux territoires et aux Français. Logistique, commerces, bureaux, établissements de santé et d’enseignement, résidences gérées, logements : les fonds d’investissement immobilier contribuent de manière tangible et directe à l’économie réelle.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
