Quel avenir pour l’immobilier de commerce ?

La fréquentation des magasins physiques recule depuis plusieurs années. Le rythme de ces replis diffère selon le format des commerces. Savills relie ces écarts aux comportements des générations qui les fréquentent. C’est de fait en partie le vieillissement de la population qui dessine les grandes tendances des prochaines années…

Tous les formats de commerce physique voient leur fréquentation baisser depuis plusieurs années.. Selon une étude publiée par Savills en septembre dernier[1], le recul se chiffre à -1,7% rien qu’en 2025, tout type de commerces confondus. Les commerces de centre-ville subissent la correction la plus marquée à l’échelle nationale. Les centres commerciaux résistent mieux. Mais tous les formats voient leur taux de vacance augmenter. Le taux de vacance moyen est en effet passé à 11,6% en 2025. Contre 9,1% trois ans plus tôt.

Des replis qui varient selon le format commercial et l’âge des clients

Les plus touchés par ce phénomène de vacance sont les centres commerciaux. En 2025, leur taux de vacance a atteint 16,8 %. Contre 13,9 % en 2022. Les zones commerciales de périphérie restent les plus stables, avec 8,4 % de vacance en 2025.

Pour Savills, les causes de ces baisses de fréquentation varient selon les formats et la génération de leur clientèle.

Les centres commerciaux séduisent surtout la Gen Z et les Millennials

Ils y trouvent un lieu clos et sécurisé, une offre regroupée et des déjeuners à petit prix. Mais leur budget reste contraint : une part importante des dépenses de la Gen Z va aux abonnements (streaming, jeux, applications), et elle réalise la moitié de ses achats habituels sur internet, contre 29,5 % pour l’ensemble des Français. Pour les centres, la difficulté tient aussi à la rotation plus élevée des enseignes, qui gonfle mécaniquement le taux de vacance affiché.

Les commerces de centre-ville restent prisés des seniors, des baby-boomers et de la génération X

Ils sont notamment plébiscités pour leur accessibilité et leur proximité. Pourtant, ce sont eux qui subissent la correction la plus marquée à l’échelle nationale. Savills attribue la baisse de fréquentation de l’ensemble du commerce physique à la prudence des consommateurs dans leurs dépenses et à la progression du e-commerce. Dans ce contexte, les emplacements prime tiennent mieux que les rues secondaires.

Les zones commerciales de périphérie sont privilégiées par les Millennials et la génération X.

Les Millennials y trouvent une offre variée, notamment en entrée de gamme, et un accès facile en voiture. Ils y achètent surtout de la décoration, de l’ameublement et du bricolage. La génération X y valorise la profondeur de choix permise par des surfaces plus grandes qu’en centre-ville. Ces zones affichent d’ailleurs le taux de vacance le plus bas, à 8,4 % en 2025, et résistent donc le mieux.

Quelles tendances pour demain ?

Le vieillissement de la population va transformer la demande. En 2026, les moins de 16 ans ne représentent plus que 16 % de la population, et les 75 ans et plus 10 %. D’ici 2050, cette tranche pourrait dépasser 20 %. Soit près de 15 millions de personnes. La génération X et les Millennials, qui forment aujourd’hui le cœur des consommateurs, verront leur part reculer de 39 % à 32 %. Trois tendances se dessinent

Le centre-ville va gagner en importance, à condition de se réinventer

Les seniors privilégient l’accessibilité, la proximité et les services. Les commerces doivent donc améliorer le stationnement, les transports et l’expérience en magasin. Savills observe déjà des formats compacts, de 200 à 300 m², testés en éphémère, en centre commercial comme centre-ville. Ainsi que des concepts qui associent commerce et expérience (bars, animations, afterwork).

L’offre se raréfie, ce qui soutient les actifs existants.

Les autorisations de surfaces commerciales ont chuté de 23 % en 2025, et la zéro artificialisation nette impose de développer l’existant. Les projets se font donc surtout par extension ou restructuration. Les emplacements bien situés et bien équipés devraient en profiter, tandis que les actifs secondaires devront justifier leur place.

Les enseignes doivent s’adapter aux nouvelles attentes.

Les jeunes générations recherchent l’expérience, les produits de seconde main et les marques transparentes. Les nouveaux entrants (Lefties, Alo Yoga, Toca Social, par exemple) se développent aux côtés des acteurs établis, comme Uniqlo, qui multiplie les ouvertures dans les grandes agglomérations. Le marché se concentrera sur les actifs les mieux positionnés et les mieux adaptés aux générations qui fréquenteront les lieux demain.

Le commerce physique doit s’adapter au vieillissement de la population

L’immobilier de commerce n’est pas condamné, mais son avenir dépendra de sa capacité à s’adapter à une population plus âgée, plus attachée à la proximité et plus exigeante en services. Les actifs qui sauront répondre à ces attentes resteront attractifs. Les autres pourraient perdre des locataires et de la valeur.

Des générations qui consomment différemment

Les Millennials (29-44 ans) sont les plus gros acheteurs en ligne. 57 % d’entre eux préfèrent dépenser pour vivre une expérience plutôt que pour un bien matériel. Ils fréquentent à la fois le e-commerce, les retail parks et le centre-ville.
La génération X (45-59 ans) achète en ligne, mais reste fidèle aux marques et sensible au rapport qualité-prix. Elle est aussi la génération de transition entre habitudes traditionnelles et nouvelles technologies.
Les baby-boomers (60-75 ans) restent très attachés au magasin physique. 72 % d’entre eux achètent toujours en boutique. Leur consommation culmine au moment du départ à la retraite.
Les seniors (75 ans et plus) sont le premier moteur de fréquentation en magasin. Ils sont moins connectés : 26 % n’ont jamais acheté en ligne. Ils consacrent 46 % de leur budget à l’alimentation et privilégient les commerces de proximité.

Lire aussi

A propos de Savills(i)

Savills est un prestataire mondial de services immobiliers coté à la Bourse de Londres. Nous disposons d’un réseau international de plus de 700 bureaux et partenaires, et de plus de 42 000 collaborateurs à travers les Amériques, le Royaume-Uni, l’Europe continentale, l’Asie-Pacifique, l’Afrique et le Moyen-Orient, offrant une large gamme de services spécialisés de conseil, de gestion et de transaction à des clients dans le monde.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] « L’immobilier commercial à l’épreuve de la transition démographique » – Retail – France – 2026 – Savills