Immobilier dans l’économie : 17,6 % du PIB, et pourtant…

Si l’économie française était une immense forêt, l’immobilier en serait le plus grand massif : près de quatre arbres sur cinq sont faits de « pierre ». L’immobilier est aussi un important contributeur de la richesse nationale. Presque 1 euro sur 5 produit par le pays est issu des activités immobilières au sens large. Des activités parfois « virtuelles »… Explications.

Le produit intérieur brut (PIB) mesure la richesse créée en un an sur le territoire national. Pensez à une forêt. Le PIB, c’est son accroissement : le bois nouveau produit en douze mois. Si la France était une forêt, elle aurait produit 2 991 milliards d’euros de bois nouveau en 2025, selon l’Insee[1].

Ne pas confondre PIB et patrimoine

Le patrimoine, c’est tout le bois présent dans la forêt le jour de l’inventaire. Une forêt peut compter 10 000 mètres cubes de bois et n’en gagner que 300 par an. Le PIB et le patrimoine s’expriment tous deux en euros. On ne les compare pourtant pas. Pourquoi ? Le PIB est un flux. Il se mesure sur une période, comme le salaire du forestier. Le patrimoine est un stock. Il se mesure à une date, comme l’épargne de ce monsieur au 31 décembre. Un flux, c’est le robinet. Un stock, c’est le seau.

Le patrimoine national : le stock

Le stock, lui, se photographie à un instant donné. Le patrimoine économique national, c’est tout ce que possède le pays, une fois déduites ses dettes envers l’étranger. Fin 2024, il atteignait 19 559 milliards d’euros, selon l’Insee et la Banque de France[2]. 79 % étaient des biens immobiliers, murs et terrains confondus. Les ménages, c’est-à-dire les particuliers, possèdent 4 807 milliards d’euros de logements et 4 043 milliards de terrains bâtis[3]. Le terrain pèse presque autant que le bâti. Et c’est lui qui encaisse les variations de prix. En 2024, la valeur du bâti des ménages a progressé de 1,2 %. Celle des terrains a reculé de 3,2 %. Le béton vieillit à un rythme prévisible. Le sol, lui, porte l’emplacement. Et l’emplacement suit le marché, à la hausse comme à la baisse.

Les flux : les revenus de l’immobilier au sens large

Le stock dit ce que le pays possède. Les flux disent ce que l’immobilier rapporte chaque année. Au sens large, le poste immobilier regroupe toutes les activités qui génèrent des revenus à partir de la pierre : construire, louer, vendre, entretenir. L’immobilier, c’est en réalité tout ce qui reste sur place quand on déménage : le sol et ce qui est bâti dessus. Les comptes nationaux le rangent dans deux familles de métiers distinctes.

La construction regroupe ceux qui bâtissent, rénovent et réparent, du maçon au couvreur. Elle a produit 148,5 milliards d’euros de valeur ajoutée en 2025, soit 5 % du PIB[4].
Les activités immobilières font vivre un logement une fois construit. Agents immobiliers et administrateurs de biens encaissent les loyers et font appel au plombier ou au chauffagiste. Elles ont dépassé 376 milliards d’euros, soit 12,6 % du PIB.

Un chiffre en baisse ces dernières années

Ensemble, ces deux branches pèsent 525,2 milliards d’euros, soit 17,6 % du PIB. Ce chiffre est en baisse par rapport aux 18,5 % de 2017[5]. Mais la baisse n’est pas réelle : l’Insee a modifié sa méthode de calcul en 2024… Ce qui ne fait pas débat, c’est le recul de la production de logements neufs. Elle a diminué de 12,9 % en 2025, selon le service statistique du ministère chargé du Logement[6]. Mais une question reste d’actualité. Pourquoi les activités immobilières pèsent-elles deux fois et demie plus que la construction ? La réponse tient en grande partie au principe du loyer imputé.

Le paradoxe des loyers fictifs

La comptabilité nationale considère que le propriétaire qui occupe son logement se rend un service à lui-même. Il est son propre bailleur. On lui attribue donc un loyer fictif, estimé d’après les loyers de logements comparables. C’est le paradoxe : le propriétaire ne paie aucun loyer, pourtant la France compte un loyer dans sa richesse. Les montants ne sont pas anecdotiques. En 2025, ces loyers théoriques ont atteint 223,4 milliards d’euros. Les loyers réellement versés par les locataires ne s’élèvent qu’à 96,3 milliards. La France inscrit donc plus de deux fois plus de loyers fictifs que de loyers encaissés. Soit 7,5 % du PIB[7].

Pourquoi compter un loyer que personne ne paie ?

Prenons un locataire lyonnais qui achète l’appartement qu’il occupe. Tant qu’il louait, son loyer entrait dans le PIB. Devenu propriétaire, il ne paie plus rien. Sans correction, le PIB baisserait. Pourtant, l’appartement rend exactement le même service. La norme des Nations unies, imposée dans l’Union européenne, corrige cet écart. Elle évite qu’un pays de propriétaires affiche un PIB plus faible qu’un pays de locataires.

Vendre n’est pas produire

Seconde surprise : les ventes de logements anciens comptent à peine dans le PIB. Fin 2025, notaires et Insee recensaient 951 000 transactions sur douze mois[8]. Leur prix n’entre pourtant pas dans le calcul. Pourquoi ? Un appartement vendu 400 000 euros à Bordeaux change de mains. Il n’est pas construit une deuxième fois. Seuls comptent les services qui entourent la vente : honoraires d’agence, émoluments du notaire, droits de mutation. En 2025, la production des agences immobilières, des administrateurs de biens et des marchands de biens a progressé de 5,1 % en volume, une fois effacée la hausse des prix[9]. Les droits de mutation ont atteint 13,6 milliards d’euros, après deux années de baisse.

Trois chiffres, trois questions

Combien pèse l’immobilier ? Tout dépend donc de la question posée. Imaginons une famille : on peut demander ce qu’elle produit par son travail, ce qu’elle dépense pour vivre, ou ce qu’elle possède. Il en va de même pour la pierre.

Question 1 : que produit l’immobilier en France ? Réponse : 17,6 % du PIB chaque année. C’est un flux, la richesse créée en douze mois.

Question 2 : que dépense le pays pour se loger ? Réponse : 620,7 milliards d’euros en 2025, selon le compte du logement.[10] Loyers, énergie, charges, travaux et construction neuve. Soit 21 % du PIB, et 28 % du budget des ménages.

Question 3 : que possède la France ? Réponse : plus de 15 000 milliards d’euros d’immeubles et de terrains.[11] Sur cinq euros possédés, quatre sont faits de béton ou de terre. C’est un stock.

Ne pas comparer la fiche de paie du forestier à la valeur de sa maison

Trois chiffres exacts, trois questions distinctes. Les deux premiers mesurent la pousse annuelle de la forêt. Le troisième mesure le bois sur pied. Les confondre reviendrait à comparer la fiche de paie du forestier à la valeur de sa maison…

Lire aussi

[1] Insee, « Les comptes de la Nation en 2025 », Insee Première n° 2105, mai 2026.
[2] Insee et Banque de France, « Le patrimoine économique national en 2024 », Insee Première n° 2081, 6 novembre 2025.
[3] Insee et Banque de France, « Le patrimoine économique national en 2024 », op. cit.
[4] Insee, « Valeur ajoutée par branche », comptes nationaux annuels base 2020, 29 mai 2026. Parts calculées en rapportant la valeur ajoutée de chaque branche au PIB de 2025 (2 991,1 milliards d’euros), selon la méthode de l’infographie de 2017. Données 2025 provisoires.
[5] pierrepapier.fr, infographie « Le PIB », données 2017.
[6] Service des données et études statistiques, ministère chargé du Logement, Rapport du compte du logement 2025, 14 septembre 2026.
[7] Service des données et études statistiques, ministère chargé du Logement, Rapport du compte du logement 2025, 14 septembre 2026.
[8] Insee et Notaires de France, Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, quatrième trimestre 2025.
[9] Insee, « Le compte des services marchands en 2025 », Insee Première n° 2112, 23 juin 2026.
[10] Service des données et études statistiques, ministère chargé du Logement, Rapport du compte du logement 2025, op. cit.
[11] Insee et Banque de France, « Le patrimoine économique national en 2024 », op. cit. Total obtenu en appliquant 79 % à 19 559 milliards d’euros (soit environ 15 450 milliards d’euros).