Quand Bâle III renchérit le coût du crédit immobilier pour les SCPI…

Depuis le 1^er janvier 2025, le règlement européen CRR3 (Capital Requirements Regulation 3) transpose en droit européen la finalisation de Bâle III. Il modifie la pondération des crédits bancaires garantis par un bien immobilier. Les sociétés de gestion de SCPI sont directement concernées. Analyse.

Les SCPI ont toujours eu besoin de se financer — ou de se refinancer — pour accompagner leurs stratégies d’investissement et d’arbitrage. L’effet de levier du crédit est d’ailleurs, chez ces véhicules, globalement bien maîtrisé. Mais, avec l’introduction d’un nouveau règlement européen, leur coût de financement dépendra désormais du niveau de levier utilisé, actif par actif. Ce qui conduira, dans certains cas, à une hausse significative du prix de l’endettement. Explications.

SCPI : un marché globalement peu endetté… mais concentré

Petit rappel chiffré sur le sujet de l’endettement des SCPI : après une hausse significative de leur ratio d’endettement moyen en 2023[1] — 21,4 % fin 2023 selon l’ASPIM —, ces dernières sont revenues sous la barre des 20 % en 2024 (18,4 %). Et ont maintenu ce niveau en 2025 (18,3 %). Ce sont aujourd’hui près de 80 % des SCPI qui ont recours au crédit. Mais 17 % affichent en fait un ratio inférieur à 10 %. Quand 52 % se situent dans une fourchette modérée, entre 10 % et 30 %. Seul 1 % des véhicules dépasse 40 %, le plafond statutaire autorisé par l’AMF. Une précision s’impose toutefois : l’endettement est concentré sur un nombre restreint de véhicules. Fin 2024, les 10 SCPI les plus endettées représentaient en effet près de 60 % du volume total de dette du marché.

CRR3 : deux nouvelles méthodes de calcul

Jusqu’à présent, la réglementation appliquait une pondération forfaitaire de 50 % aux prêts garantis par un bien immobilier. CRR3[2] introduit deux nouvelles approches.

La première, dite loan splitting[3], ventile l’exposition en deux tranches : une part sécurisée jusqu’à 55% de la valeur du bien, et une part non sécurisée pour les 45% restants.
La seconde, l’approche whole loan[4], applique une pondération unique calculée en fonction du ratio LTV (Loan-to-Value).

Les prêts finançant l’immobilier locatif relèvent de la catégorie IPRE (Income Producing Real Estate). Avec la méthode whole loan, la pondération du risque pour l’immobilier commercial IPRE s’établit à

70 % pour un LTV inférieur ou égal à 60 %,
monte à 90 % pour un LTV compris entre 60 % et 80 %,
et peut atteindre 110 % au-delà.

Les expositions hors cadre réglementaire sont quant à elles pondérées à 150 %.

Deux exemples concrets

Premier exemple : prenons une SCPI core qui acquiert un bureau prime dans le triangle d’or parisien pour 100 M€. Le financement bancaire est de 40 M€ (LTV de 40 %). Avant CRR3, l’actif pondéré inscrit au bilan de la banque s’élevait à 20 M€. Avec CRR3 et une pondération IPRE de 70 %, il passe à 28 M€. Soit une hausse de 40 %.

Deuxième cas : une SCPI acquiert un actif tertiaire ancien, un immeuble de bureaux régional par exemple, pour 20 M€. Le financement est de 14 M€ (LTV de 70 %). Avant CRR3, l’actif pondéré s’établissait à 7 M€. Avec la nouvelle grille, la pondération de 90% porte cet actif à 12,6 M€. Soit une hausse, cette fois, de 80% par rapport à la situation antérieure… Ajoutons que si le LTV avait été de 85%, l’actif pondéré aurait alors été multiplié par 2,2…

L’écart de conditions entre actifs prime et actifs secondaires se creuse mécaniquement sous CRR3

Rappelons que l’actif pondéré détermine le capital réglementaire mobilisé par la banque prêteuse, et donc la rémunération qu’elle exige. Chaque tranche de dix points de pondération supplémentaire se traduit par huit à douze points de base de marge additionnelle. Concrètement, cela signifie qu’un actif tertiaire ancien financé avec un LTV élevé voit son taux s’alourdir de 50 à 70 points de base. Un actif prime faiblement financé n’est en revanche pénalisé que de 15 à 25 points de base. L’écart de conditions entre actifs prime et actifs secondaires se creuse donc mécaniquement sous CRR3.

Des impacts différenciés selon la taille des sociétés de gestion

Les grandes sociétés de gestion disposent de plusieurs amortisseurs : accès au marché obligataire, diversification géographique des actifs, et capacité de négociation avec leurs banques partenaires. Leur exposition au risque CRR3 reste donc limitée.

Les sociétés de gestion de taille intermédiaire sont en revanche plus vulnérables. Dépendantes du crédit bancaire classique, elles gèrent souvent des actifs tertiaires régionaux ou des classes d’actifs jugées plus risquées par les régulateurs. Pour ces acteurs, le durcissement du coût du crédit pèsera directement sur le taux de distribution.

Il est par ailleurs devenu structurellement plus coûteux de financer des bureaux de périphérie, des commerces de zone d’activité ou des parcs logistiques avec des LTV élevés. Les valeurs expertisées influenceront la pondération d’un côté, et les dépréciations opérées par les banques de l’autre.

Un plancher de sortie et une montée en charge progressive

CRR3 introduit également un plancher sur les calculs en approche IRB (Internal Ratings-Based) : les actifs pondérés ne peuvent descendre en dessous de 72 % de la valeur calculée en méthode standard. Jusqu’à présent, les banques pouvaient utiliser leurs propres modèles internes pour évaluer le risque de leurs prêts immobiliers, ce qui leur conférait un avantage concurrentiel. Ce modèle disparaît. Les banques françaises seront donc mécaniquement moins compétitives sur le financement des SCPI.

Trois conséquences structurelles pour les SCPI

Sachant que cette nouvelle règle entrera en vigueur progressivement jusqu’en 2030, il faut s’attendre à plusieurs conséquences pour les SCPI et leurs gestionnaires.

Première conséquence : les SCPI auront moins recours à la dette bancaire. Les sociétés de gestion devront arbitrer davantage en faveur de la collecte et du financement obligataire.
Deuxième conséquence : l’écart de performance entre SCPI diversifiées et SCPI thématiques positionnées sur des actifs risqués va s’accentuer. Le coût de financement pénalisera en effet davantage les stratégies les plus exposées.
Troisième conséquence : la consolidation du secteur sera accélérée. Les petites sociétés de gestion devront composer avec une capacité de distribution contrainte et un coût de financement structurellement plus élevé.

Conclusion

L’objectif de CRR3 n’était pas de réguler directement le marché de la pierre-papier. Mais le règlement récompense les actifs prime peu endettés et pénalise l’immobilier tertiaire ancien à fort LTV. Il resserre par ailleurs l’écart de compétitivité entre grandes banques universelles et établissements de taille intermédiaire. Désormais, plus le LTV sera élevé, plus le crédit immobilier consommera de fonds propres bancaires — et plus il coûtera cher à la SCPI qui emprunte…

Lire aussi

[1] Principalement sous l’effet des ajustements de valorisation intervenus dans un contexte de remontée rapide des taux d’intérêt.
[2] La CRR3 (Règlement n° 3 sur les exigences de fonds propres) est le règlement européen 2024/1623 du 31 mai 2024, publié au JOUE le 19 juin 2024.
[3] Ventilation du prêt.
[4] Montant total du prêt.