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Pierval Santé : distribution annuelle 2020 « conforme aux années précédentes »

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management a versé un premier acompte sur dividende identique à celui des trimestres précédents. Le dividende 2020 devrait se situer au même niveau que l’an dernier, aux alentours de 5%. La SCPI semble de fait, pour l’instant, très peu affectée par la crise coronavirus.

« Les demandes de décalage reçues représentent à ce jour moins de 4% du montant annuel du loyer 2020, à périmètre constant », expliquent les dirigeants d’Euryale Asset Management dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI Pierval Santé.

Santé : un secteur résilient face à la crise

Le secteur de la santé est considéré, à l’instar de la logistique, comme l’un des plus résilients face à la crise du coronavirus. Pierval Santé est de fait essentiellement investie en murs d’EHPAD (56,1% des actifs[1]). Ou de cliniques et de maisons médicales (33,1%) et autres actifs de santé (10,8%). Raison pour laquelle son activité et sa rentabilité semblent, pour l’instant, peu affectées par les mesures de confinement. Au 1er trimestre 2020, la SCPI a collecté plus de 121 millions d’euros. Ce qui lui a permis de franchir le cap symbolique du milliard d’euros de capitalisation. Et de poursuivre, après un 4e trimestre déjà très dynamique, un programme d’investissements de près de 110 millions d’euros.

Une rentabilité élevée à l’acquisition

Dans des conditions de rentabilité parfaitement satisfaisantes. Les dernières acquisitions génèrent en effet un rendement brut moyen de 6,26%. Les baux signés avec les différents locataires sont en outre, comme traditionnellement dans le secteur médical, de très long terme. Près de 20 ans de durée résiduelle… A cette stabilité dans les recettes locatives prévisionnelles s’ajoute un taux d’occupation financier proche des sommets. Pierval Santé a même encore amélioré son score au cours du dernier trimestre. Son « TOF » est passé à 99,36% fin mars. Contre 98,60% en moyenne en 2019. Enfin, la SCPI joue peu de l’effet de levier. Sa dette à long terme s’affichait à 4% de la valeur de ses actifs fin mars. Contre un ratio d’endettement autorisé de 40%. Un chiffre auquel il convient toutefois d’ajouter un engagement financier de court terme, lié aux constructions en cours : 9,60%. Qui demeure toutefois lui aussi parfaitement raisonnable.

Un prix de souscription décoté

La SCPI bénéficie en outre des fondamentaux de son marché, « décorrélé de l’économie marchande ». Et d’une large diversification géographique. Pierval Santé est en effet désormais présente, outre en France (environ 41%), en Allemagne (31,6%), en Irlande (24,7%) et au Portugal (2,7%). Enfin, cerise sur le gâteau, si elle ne dispose pas d’un report à nouveau particulièrement élevé (27 jours de distribution à fin 2018[2]), le prix de ses parts reste très en deçà de la valeur de reconstitution. Celle-ci représente 104,71% du prix de souscription fin 2019. Cette décote du prix de souscription donne donc une marge de manœuvre, face à une éventuelle baisse de la valeur des actifs immobiliers. Elle signifie aussi que la SCPI recèle des plus-values potentielles non réalisées.

Maintien d’un objectif de distribution proche de 5%

Ces dernières, si elles étaient matérialisées, pourraient « venir compenser, si besoin, une baisse conjoncturelle du rendement annuel », souligne la société de gestion. Euryale Asset Management, malgré les précautions d’usage, semble donc assez confiante. Notamment dans sa capacité à maintenir un niveau de dividende en 2020 identique ou proche de celui de 2019. Le risque identifié sur, donc, 4% du montant annuel des loyers, devrait s’estomper sur le second semestre. Car les demandes de report formulées par les locataires ne portent que sur quelques mois… Pierval Santé maintient donc le versement d’un acompte sur dividende identique à celui versé au cours des trimestres précédents. A 12,624 € par part, « le rendement servi sera de 5% », rappelle la société de gestion. L’objectif annuel, proche de 5,05%, est maintenu. Une perspective qui pourrait toutefois évoluer. Si la crise sanitaire s’avérait plus longue que prévue…


Frédéric Tixier


[1] Données au 31/03/2020
[2] Les données 2019 ne sont pas encore disponibles


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance. Par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience. Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

 

 

Collecte en hausse de 80% pour Advenis REIM

Tirée par le succès de sa SCPI de bureaux allemands Eurovalys, Advenis REIM enregistre une collecte brute de plus de 232 millions d’euros en 2019. Sa capitalisation atteint 620 millions d’euros. Elle ambitionne de franchir le cap du milliard en 2021.

« Advenis REIM a de nouveau réussi à gagner des parts de marché l’an dernier. Grâce à son positionnement paneuropéen sur les SCPI d’entreprise », explique, d’entrée de jeu, Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM. C’est effectivement grâce à son produit phare, Eurovalys, que la société de gestion a pulvérisé son record annuel. Cette SCPI, avec 200 M€ de souscriptions nettes, représente près de 92% de sa collecte nette annuelle 2019.

SCPI Eurovalys, révision à la hausse du prix de souscription en 2019

Lancée en 2015, Eurovalys fait partie des premières SCPI à s’être aventurées sur le créneau de l’investissement européen. Et plus précisément allemand. Plus d’un an et demi, toutefois, après la pionnière du secteur, Novapierre Allemagne. Cette dernière, désormais remplacée par Novapierre Allemagne 2, visait le secteur du commerce. Eurovalys cible quant à elle les actifs de bureaux. Un secteur lui aussi porteur. Selon Advenis REIM, il a connu une croissance d’environ 10% au cours des deux dernières années. Un taux qui cumule à la fois l’augmentation des prix et la croissance des loyers de bureaux outre-Rhin. Et qui a permis à la SCPI de procéder, l’an dernier, à la revalorisation du prix de ses parts. En juillet dernier, celui-ci passait de 1 000 € (sa valeur d’origine) à 1 015 €. Soit une progression de 1,5%. Compte tenu de l’effet prorata temporis, Eurovalys affiche une VPM[1] de 0,85% en 2019.

Un taux de distribution de 4,53%

Auquel vient s’ajouter, pour les actionnaires de la SCPI, le versement d’un dividende annuel également en progression. Le dividende annuel 2019 s’établit en effet à 45,68 € par part[2]. Contre 45 € en 2018. Ce qui, compte tenu de la revalorisation des parts, conduit à un taux de distribution (DVM) très légèrement supérieur à celui de l’an dernier, à 4,53%[3]. La SCPI Eurovalys va en outre désormais offrir un nouveau service à ses futurs nouveaux actionnaires. Advenis REIM a en effet décidé d’autoriser les souscriptions en démembrement. La SCPI poursuit par ailleurs ses investissements. Après une année 2019 déjà dynamique, elle vient d’annoncer une nouvelle acquisition.

Déjà plusieurs acquisitions en 2020

L’actif se situe à Gaimersheim, près de Ingolstadt, la sixième plus importante ville de Bavière. Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage de bureaux, construit en 2015, et parfaitement entretenu. Son prix d’acquisition : 25 M€… La nouvelle SCPI lancée en 2019, Elialys, a quant à elle réalisé son premier investissement. Dédié aux pays d’Europe du Sud, elle vient de se porter acquéreur d’un immeuble de

bureaux à Madrid. Situé dans le quartier de La Florida, il développe une surface de 6 444 m². Et a été acquis pour 15,5 M€, hors droit. Un montant qui correspond presque très exactement au niveau des souscriptions recueillies par Elialys en 2019. Pour l’année en cours, Advenis REIM affiche d’ailleurs ses ambitions. Elle espère faire progresser la collecte de cette nouvelle SCPI. Ainsi d’ailleurs que celle de son dernier opus fiscal, Renovalys 7.


De 400 à 500 M€ d’investissements en Europe

Cette SCPI de déficit foncier n’a recueilli l’an dernier qu’un peu plus de 2,6 M€. Il lui reste l’année 2020 pour atteindre le niveau de collecte cible, d’environ 20 M€. Côté Eurovalys, la société de gestion est moins ambitieuse. Mais escompte néanmoins collecter au moins autant qu’en 2019. En vertu de ces objectifs, et d’un recours accru à la dette, Advenis REIM projette d’investir cette année entre 400 et 500 M€ en Europe. Avec une conviction : que le marché des bureaux, notamment en Allemagne et en Espagne, reste toujours aussi porteur.

Frédéric Tixier


[1] La VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part de SCPI. Elle est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.

[2] Dividende net des impôts étrangers et des prélèvements obligatoires prélevés à la source.

[3] Source : IEIF.


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A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM) est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de dix fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces dix SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 620 millions d’euros à fin 2019.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

Pierval Santé : un 4e trimestre très dynamique

La SCPI thématique gérée par Euryale Asset Management a investi plus d’une centaine de millions d’euros au cours du dernier trimestre 2019. Elle est désormais présente, outre la France, dans 3 pays européens, dont le Portugal.

Près de 200 M€ sur le 1er semestre, une grosse vingtaine sur le 3e trimestre et plus d’une centaine sur le dernier trimestre de l’année : la SCPI Pierval Santé boucle une nouvelle année particulièrement dynamique en termes d’acquisitions.

Implantation au Portugal

Après l’Allemagne (38% du portefeuille fin septembre), et l’Irlande (22%), elle a en outre pris pied au Portugal en novembre dernier. En se portant acquéreur d’une clinique ophtalmologique située à Lisbonne,  pour un peu plus de 3 M€. Et d’un portefeuille mixte de 5 Ehpad/résidences services seniors, pour un peu moins de 20 M€. « Nous avons choisi de nous implanter sur ce nouveau territoire pour une raison évidente de marché. Mais également au regard de la qualité des exploitants avec qui nous avons noué un partenariat sur le long terme », expliquait alors David Finck, directeur général d’Euryale Asset Management. Le Portugal constitue en effet une zone de choix pour un acteur opérant sur le segment de la santé. Le pays affiche un taux de croissance supérieur à la moyenne de la zone euro. Et une population de personnes âgées en forte augmentation.

Très active sur le marché français

La SCPI Pierval Santé a également poursuivi, au 4e trimestre, ses investissements en Irlande. Avec l’acquisition, pour un peu de 5 M€, d’un Ehpad géré par Knegare Nursing Homes. Et d’un autre, pour 16,5 M€, situé dans la banlieue de Dublin. Elle a aussi été très active sur le marché français. Notamment, via l’achat d’établissements en cours de construction. Elle s’est ainsi positionnée sur une nouvelle résidence services seniors à Montbéliard (15 M€, livraison 1er trimestre 2021), une clinique chirurgicale à Aubenas (10 M€, livraison 2e trimestre 2021) et une maison médicale à Villeneuve d’Ascq (7,6 M€, 3e trimestre 2021).

Déjà une première acquisition en 2020

Elle a également réalisé, en décembre, son 77e investissement, le dernier de l’année. Il s’agit d’une opération à plus de 26 M€ : la Clinique de la Pinède, à proximité immédiate de Perpignan. L’année 2020 semble elle aussi placée sous le signe des acquisitions. Pierval Santé vient en effet d’annoncer son premier investissement de l’année. Il s’agit d’une autre clinique de soins de suite et de réadaptation (SSR), celle de l’Oiseau Blanc, à Mantes-la-Jolie. Coût de l’opération : environ 27 M€. L’actif sera livré au 2e trimestre 2021.

Maintien de la rentabilité

Cette activisme acheteur s’explique par une forte croissance de la collecte. Evaluée à 240 M€ fin septembre, elle avait déjà progressé de 40% par rapport à l’exercice 2018. La SCPI a également utilisé un peu plus largement l’effet de levier. Son taux d’endettement s’établissait à environ 13% fin septembre 2019. Contre 9,23% fin 2018. La SCPI réussit néanmoins à préserver la forte rentabilité de ses placements : 6,53% sur les investissements réalisés sur les 3 premiers trimestres 2019. Et, grâce notamment à des baux de très long terme[1], à maintenir un taux d’occupation financier supérieur à 98%. Pierval Santé, qui a servi au cours des deux derniers exercices un rendement de 5,05% à ses actionnaires, devrait donc en toute logique maintenir ce niveau de distribution en 2019.

Frédéric Tixier

[1] Plus de 14 ans, en moyenne.


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A propos d’Euryale Asset Management(i)

Euryale Asset Management est une société de gestion de portefeuille qui se positionne avec une volonté de donner du sens à la finance par l’élaboration de stratégies d’investissements empruntées de la philosophie « d’Impact Investing ». Outre la recherche de performances financières dans la moyenne haute du marché et soucieuse d’anticiper les besoins de demain, elle oriente ses investissements sur des thématiques choisies à valeur ajoutée sociétale. Euryale Asset Management est une filiale du Groupe Elience, Groupe qui s’est imposé depuis plus de 20 ans comme l’un des leaders de l’administration de biens et de l’investissement immobilier. Positionné sur la chaîne des métiers de l’immobilier : promotion, distribution, et administration de biens, il est depuis septembre 2015, par un rapprochement capitalistique, investi dans une gestion d’actifs de plus de 5 milliards.  

 (i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

SCPI : de plus en plus européennes

Au 1er semestre 2019, les SCPI ont été encore plus actives à l’international que lors des 12 mois précédents. L’Allemagne reste leur pays de prédilection.

Sur les 3,6 Md€ investis par les SCPI au cours du 1er semestre, 33,9% l’auront été hors de France. Une proportion encore plus importante qu’en 2018, où les investissements à l’étranger de ces véhicules s’établissaient déjà à 30,8%.

Internationalisation des SCPI : une tendance qui se confirme

Un chiffre qui confirme une tendance amorcée en 2015, avec la multiplication des SCPI à vocation européenne (voir « SCPI : cap sur l’Europe ») et la montée en puissance des investissements hors de France pour de plus en plus de SCPI généralistes (voir « SCPI et OPCI : moins dynamiques au 1er trimestre 2016, mais de plus en plus européens »). Mais qui n’est devenue réellement « mainstream » à partir du 1er semestre 2017 (voir « Les investissements des SCPI en zone euro ont plus que doublé au 1er semestre 2017 ». Les raisons qui poussent les gestionnaires à investir à l’étranger demeurent : devant faire face à toujours autant de flux de souscriptions, et confrontés à un marché national très concurrentiel sur le segment des actifs de bonne qualité, c’est hors de France qu’ils recherchent à la fois de nouvelles sources de diversification et de rendements.

Internationalisation des SCPI : l’Allemagne, toujours, mais plus seulement

Le premier pays de prédilection reste l’Allemagne, avec 51,2% des investissements étrangers au 1er semestre 2019 (42,5% en 2018). Mais cette suprématie – qui n’est pas sans risque aujourd’hui, compte tenu de la situation économique en Allemagne…- masque la percée de nouvelles zones, notamment l’Europe du Sud (10,8% des investissements au 1S 2019) avec la montée en puissance de l’Italie et du Portugal. Comme l’expliquait en avril dernier Julien Guillemet, le responsable de la gestion des fonds immobiliers grand public de Swiss Life Asset Managers, les gestionnaires y trouvent  davantage de perspectives de croissance et « des couples rendement/risque » plus attractifs. Plus globalement, la répartition des investissements étrangers sur davantage de pays permet aux SCPI de jouer sur les différentiels de cycles économiques en Europe. Ce qui explique pourquoi, par exemple, comme le constate l’IEIF dans l’une de ses dernières publications[1], « les investissements des SCPI au Royaume-Uni restent stables (5%), malgré les perspectives d’un Hard Brexit ».

Investissements des SCPI : Paris monte en puissance

Les SCPI s’intéressent aussi toujours autant aux Pays-Bas (12,7% des investissements étrangers), à l’Italie donc (8,7%), à la Belgique (6,2%) et aux pays d’Europe du Nord (7,7%). Les pays d’Europe de l’Est restent marginaux (0,7%). Quant aux investissements nationaux des SCPI, même si ces véhicules participent activement au financement des économies régionales (voir « Quel est l’impact des fonds d’investissement en immobilier non cotés sur l’économie française ? »), ils restent majoritairement orientés sur la région parisienne (30,6% du total des investissements des SCPI au 1S 2019, contre 19,6% pour la province). Paris intra-muros connait pour sa part un regain d’intérêt, avec 15,9% des investissements au 1er semestre 2019, contre 11,3% sur l’ensemble de l’année 2018.

Frédéric Tixier


A propos de l’IEIF

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement) et les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, autres FIA). L’IEIF compte aujourd’hui plus de 120 sociétés membres (2/3 d’investisseurs, 1/3 d’autres acteurs : promoteurs, banques, experts immobiliers, conseils en immobilier, etc.). Le patrimoine immobilier des membres investisseurs représente une valeur globale de près de 300 milliards d’euros. L’IEIF s’appuie sur une équipe de 20 personnes issues à la fois des mondes de la finance et de l’immobilier, dont 6 chercheurs associés. Il dispose de nombreuses bases de données économiques, financières et immobilières, dont certaines ont plus de 30 ans d’historique.

[1] Le marché des SCPI Immobilier d’entreprise et des SCPI Résidentiel (non fiscales) du 1er semestre 2019 – IEIF – Septembre 2019

L’investissement en immobilier d’entreprise en Europe s’est stabilisé. Le volume annuel 2018, à 264,5 Md€, accuse une baisse d’à peine 1% par rapport à 2017, année « historique » selon BNP Paribas Real Estate. C’est le segment des bureaux qui s’est avéré le plus dynamique l’an dernier.

Les bureaux progressent (+4%), le commerce recule (-16%)… Les dernières statistiques publiées par BNP Paribas Real Estate sur le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en Europe attestent d’une stabilisation du marché en 2018.

Les bureaux dominent

Comme sur le seul marché français, c’est le segment des bureaux qui a tiré les volumes. Avec 45% des volumes investis (118,7 Md€), ils continuent de s’imposer comme la classe d’actifs la plus prisée des investisseurs. Le commerce, à 49,1 Md€, est en repli pour la 3année consécutive (- 16% par rapport à 2017). Il ne capte que 18% des flux, ce qui le ramène au niveau des actifs alternatifs « autres services », dont le volume progresse de 18%. Le secteur de l’industrie et de la logistique, qui avait fortement bondi en 2017, accuse le coup en 2018 (-7%), mais reste « proche du record de 38,2 Md€ atteint en 2017 », constate BNP Paribas Real Estate.


Moins d’investisseurs internationaux

Autre tendance de 2018 : le recul des investisseurs étrangers sur le marché européen. Leur part relative a baissé de 9% par rapport à 2017, mais demeure plus qu’importante : avec 124 Md€ investis en 2018, ils représentent toujours 47% du marché, « soit une part conforme à la moyenne quinquennale », rappelle BNP Paribas Real Estate. Les investisseurs américains, après avoir déserté le marché européen en 2016 (-40%), sont progressivement de retour (+7% en 2018). Les Asiatiques, en retrait par rapport à 2017 (-19%), « restent à des niveaux exceptionnels », souligne le conseil en immobilier, tandis que les investisseurs moyen-orientaux sont en net repli (-27%). C’est principalement le marché britannique qui est la cible du désamour relatif des investisseurs internationaux (-21% par rapport à 2017). Ces derniers représentent néanmoins toujours une part plus significative des volumes investis que dans la plupart des autres grands marchés européens (Allemagne et France).

Frédéric Tixier


A propos de BNP Paribas Real Estate(i)

BNP Paribas Real Estate, l’un des principaux prestataires de services immobiliers de dimension internationale, offre une gamme complète de services qui intègre l’ensemble du cycle de vie d’un bien immobilier : Promotion, Transaction, Conseil, Expertise, Property Management et Investment Management. Avec 5 100 collaborateurs, BNP Paribas Real Estate accompagne les propriétaires, les locataires, les investisseurs et les collectivités dans leurs projets grâce à son expertise locale dans 36 pays (15 à travers ses agences et 21 via son réseau Alliance) en Europe, au Moyen-Orient et en Asie. BNP Paribas Real Estate a engrangé 811 millions d’euros de chiffre d’affaires en 2017. En 2017, BNP Paribas Real Estate a poursuivi son expansion grâce à l’acquisition de Strutt & Parker, l’une des plus importantes sociétés immobilières en nom collectif indépendantes du Royaume-Uni. BNP Paribas Real Estate est une société du Groupe BNP Paribas.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Le résidentiel revient dans la course… Mais, explique Henry-Aurélien Natter, responsable de la recherche au sein de la Direction Recherche et Stratégie nouvellement créée par Primonial REIM, « le phénomène de métropolisation rebat les cartes des marchés de l’immobilier européen ». Et exige, pour y investir sereinement, une analyse spécifique à laquelle se sont livrées les équipes de l’asset manager.

Dans le contexte actuel de compression des taux de l’immobilier d’entreprise, le résidentiel revient dans la course avec des taux « prime » comparables à celui des meilleurs actifs de bureau. En outre, le phénomène de métropolisation avec, d’un côté, des territoires de plus en plus attractifs, et d’autres qui sont dévitalisés, rebat les cartes des marchés résidentiels en Europe et exige une analyse spécifique. Primonial REIM a construit un modèle statistique permettant de comprendre, pour un ensemble de marchés résidentiels – le Grand Paris, les métropoles régionales françaises et les métropoles européennes – la robustesse de leurs fondamentaux, leur potentiel de valorisation, et leur positionnement dans le cycle immobilier.

Où investir en zone euro ?

Toutes les métropoles européennes¹ne vont pas connaître les mêmes tendances à l’horizon 2050. On trouve d’un côté les grandes métropoles avec plus de 5 millions d’habitants (Paris-IDF, Madrid, Berlin, Barcelone, Milan et Rome) et, de l’autre, les dynamiques (Bruxelles, Helsinki, Anvers, Munich). Si Dublin résistera grâce aux naissances, Porto et Athènes risquent de décrocher. Les 20 métropoles analysées ont connu des destins contrastés après la crise financière de 2007-2008. Il apparaît clairement que les marchés résidentiels d’Europe du Nord ont vu leurs fondamentaux se renforcer, tant au niveau de la dynamique des loyers que de celle des prix. Des villes telles que Berlin, Munich, Vienne, Helsinki sont dans ce cas. À l’inverse, les métropoles du sud de l’Europe (Porto, Athènes) ou celles qui ont souffert en 2008 de la sur-représentation de la finance dans leur activité économique (Dublin) ont connu des corrections puis des redémarrages parfois erratiques. L’analyse des valeurs, des loyers et des taux met en lumière deux groupes sur la période 2009-2017. Dans le premier groupe, on trouve les économies robustes (Allemagne, Autriche, Belgique, Finlande, France, Pays-Bas). L’autre groupe est constitué de pays traversant ou ayant traversé une crise économique profonde (Italie, Espagne, Grèce, Irlande, Portugal). La croissance des loyers et/ou des valeurs est moins rapide et/ou n’a pas encore rattrapé son niveau d’avant-crise(exemple : Dublin).


Où investir en France ?

Pour les métropoles régionales françaises, les tendances à l’œuvre relèvent d’un phénomène d’intensification des migrations interrégionales dans les décennies à venir. La recherche d’une qualité de vie supérieure pousse les actifs, les étudiants et les retraités vers les métropoles de l’arc atlantique et celles de l’arc méditerranéen. Les 28 métropoles françaises analysées ont connu des progressions diverses des valeurs et des loyers sur la période 2002-2017. Cependant, ces métropoles se trouvent à des points de cycle très différents². Sur la période récente, les prix de certaines villes « dévissent » : c’est le cas de Limoges ou Caen par exemple. À l’inverse, d’autres villes ont déjà connu une envolée, comme Bordeaux. Des territoires comme Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Rennes ou Toulouse bénéficient de fondamentaux intéressants et offrent un point d’entrée plus favorable.


Où investir dans le Grand Paris ?

Avec déjà plus de 12 millions d’habitants, l’Ile-de-France va poursuivre sa croissance : elle captera une part forte du flux migratoire lié au travail, importera des naissances et exportera des retraités. Mais la création de valeur future est largement subordonnée à la livraison progressive des gares du plus grand projet urbain d’Europe. Nous avons donc privilégié l’étude d’impact de la première tranche du Grand Paris Express-GPE (2024/2025) dans le contexte des Jeux olympiques. Les 25 villes analysées ont connu une progression des valeurs et des loyers ainsi qu’une compression de leur taux sur la période 2002-2017. Toutefois, si des villes comme Puteaux ou Issy-les-Moulineaux ont déjà enregistré des prises de gains (plus forte croissance des prix du panel, supérieure à 5% en moyenne par an), celles-ci n’ont pas encore eu lieu pour les quartiers en devenir à l’ouest, au nord et au sud de Paris : Nanterre, Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen, Vitry, Villejuif… Ces zones devraient connaître de fortes évolutions de prix en lien avec la livraison des nouvelles gares. Des villes telles que Levallois-Perret ou Neuilly-sur-Seine se révèlent « neutres » en raison de valeurs déjà élevées et d’un impact limité du Grand Paris Express.


Quelles perspectives de performance pour l’immobilier résidentiel ?

Le modèle statistique de projection développé par Primonial REIM indique que la croissance en valeur devrait globalement croître annuellement en moyenne entre 2,5 et 3,5% d’ici 2020 en zone euro, dans un contexte de remontée de l’inflation et de perspectives de croissance du PIB. Certains marchés pourraient connaître une croissance en valeur moyenne annuelle supérieur à 5%, alors que d’autres marchés n’enregistreront aucune croissance. Concernant la croissance des revenus locatifs et dans une optique conservatrice, le modèle fait ressortir une croissance moyenne comprise entre 1,5% et 2% d’ici 2020. Toutefois, des risques pèsent sur ces perspectives : possible crise financière suivie par une récession mondiale, remontée trop brusque des taux d’intérêt, tensions commerciales, marge de relance budgétaire réduite pour certains pays et capacité d’action plus limitée que par le passé pour certaines banques centrales, sans oublier les aléas de la réglementation qui touchent les marchés résidentiels.


Convictions d’investissement

Dans ce contexte, nous ciblons des métropoles résilientes qui ont les caractéristiques suivantes :

  • un marché transparent et profond, afin de permettre la liquidité des blocs résidentiels ;
  • des flux de revenus potentiels basés sur la qualité de la zone d’emploi et les revenus disponibles de la population. À cet égard on a vu qu’après la crise financière, les villes d’Europe du Nord ont renforcé leur attractivité ;
  • une position attractive dans le cycle des prix et des loyers, notamment au regard de l’impact des nouvelles infrastructures de transport (Grand Paris Express, LGV…).

La zone euro constitue une mosaïque de marchés aux dynamiques et aux fondamentaux différents, incitant à diversifier les stratégies d’investissement en fonction des gains et des risques spécifiques à chaque pays. C’est pourquoi l’échelle européenne est la plus pertinente pour l’investissement en immobilier résidentiel.

Henry-Aurélien Natter


À propos d’Henry-Aurélien Natter (i)

Henry-Aurélien Natter a rejoint Primonial REIM en tant que responsable de la recherche en janvier 2018. Sa mission : développer des analyses et élaborer des recommandations sur les marchés de l’immobilier. Henry-Aurélien Natter a passé 12 ans chez BNP PRE, après un début de carrière effectué chez Les Echos Etudes puis chez C&W (ex-DTZ). Il est titulaire d’une maîtrise AES-Gestion des entreprises, d’un Master Degree en management et gestion des PME et d’un master international en commerce et marketing.

À propos de Primonial REIM(i)

Primonial REIM est une société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des marchés financiers. Elle crée, structure et gère des placements immobiliers collectifs de long terme destinés à des investisseurs particuliers et institutionnels. Avec plus de 17 Mds d’euros d’encours sous gestion, plus de 58 000 associés et 43 fonds, Primonial REIM s’affirme comme un acteur majeur sur le marché de l’investissement européen et de l’épargne immobilière en France.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

[1]Métropoles supérieures à 1 million d’habitants en Allemagne, Autriche, Belgique, Espagne, Finlande, France (Paris uniquement), Grèce, Irlande, Italie, Pays-Bas et Portugal.
[2]Hausse des prix supérieure à 5% en moyenne par an à Bordeaux depuis 2011 ou correction observée à Marseille, suivie d’un redémarrage des prix en 2017.

Novapierre Allemagne vient de réaliser une nouvelle acquisition en Westphalie. C’est sa 14opération depuis le début de l’année. La 1ère SCPI à s’être totalement dédiée aux investissements en Allemagne dépasse désormais les 400 M€ de capitalisation.

Novapierre Allemagne met les bouchés doubles… La SCPI gérée par Paref Gestion, 100% orientée investissements allemands, ajoute un nouvel actif à son portefeuille. Il s’agit cette fois d’un ensemble commercial d’une superficie d’environ 12 900 m2, le « Darley Park », situé près de Münster, en Rhénanie-du-Nord-Westphalie.

14e  opération depuis le début de l’année

Selon le gestionnaire, le bâtiment, achevé en 2006, est entièrement loué et occupé par deux enseignes phares outre-Rhin : Marktkauf, un acteur majeur de la grande distribution, filiale du groupe EDEKA, et Toom, l’une des principales chaînes de bricolage, filiale du groupe REWE. Novapierre Allemagne ajoute ainsi de nouvelles références à son portefeuille de locataires, déjà composé des plus grandes marques allemandes de distribution en alimentaire et en équipement de la personne ou de la maison. Cette transaction, dont le montant n’est pas encore communiqué, vient s’ajouter aux 13 investissements déjà réalisés depuis le début de l’année. La SCPI, dont le compteur des acquisitions s’affichait déjà à près de 160 M€ fin septembre (déjà trois fois plus qu’en 2017), devrait donc conclure l’année sur un niveau d’investissement record.

Dividendes de 3€ par trimestre

La SCPI, qui a dernièrement relevé son prix de souscription, connaît également une année exceptionnelle en termes de collecte. Sa capitalisation, qui frisait les 270 M€ fin 2017, a dépassé le seuil des 400 M€ fin septembre, soit une progression de déjà près de 50% sur les neuf premiers mois de l’année. Cette croissance se fait sans impact visible sur les indicateurs de gestion, Novapierre ayant encore préservé au 3trimestre un taux d’occupation financier supérieur à 97% (98% au 3T). Ce qui est toutefois assez normal pour une SCPI aussi jeune. Côté distribution, le rythme d’un acompte de dividende de 3 € par trimestre est lui aussi maintenu. Rappelons que la SCPI a distribué 12 € par part au cours des deux derniers exercices, ce qui laisse présager un niveau de distribution du même ordre en 2018. Compte tenu de la revalorisation du prix de souscription, le taux de distribution risque en revanche d’être légèrement inférieur à celui de l’an dernier (4,71%).

Frédéric Tixier


A propos de Paref Gestion(i)

Paref Gestion, filiale à 100 % de Paref, gère 8 SCPI : Pierre 48, SCPI de logements occupés en loi de 48 ou assimilés, Novapierre 1, SCPI de murs de magasins, Interpierre France, SCPI de bureaux et locaux d’activité, Capiforce Pierre, SCPI diversifiée constituée de commerces, bureaux et locaux d’activité, Novapierre Allemagne, SCPI investie exclusivement en Allemagne dans l’immobilier commercial, Atlantique Pierre 1, SCPI diversifiée constituée de commerces, bureaux et locaux d’activité, Cifocoma, SCPI de murs de boutiques et Cifocoma 2, SCPI de murs de boutiques. Paref Gestion a été agréée au début de 2008 par l’AMF en tant que société de gestion de portefeuille et gère 3 OPPCI investis dans l’immobilier de tourisme, loisirs et l’immobilier d’entreprise. Au 30 juin 2018, le groupe Paref détient un patrimoine immobilier de 149 M€ et gère en outre 1,6 Md€ d’actifs pour compte de tiers.

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C’est la question à laquelle tente de répondre le conseil en immobilier Savills. Selon lui, les bureaux « prime » les mieux situés sont encore attractifs dans bon nombre de grandes villes européennes. Mais les opportunités sur le segment des actifs à potentiel de création de valeur sont encore plus nombreuses.

Les capitaux investis dans l’immobilier commercial européen restent toujours aussi importants. Selon le conseil en immobilier Savills, leur volume devrait se situer, en dépit d’un léger recul au 3trimestre, autour de 160 Md€ sur les 9 premiers mois de 2018.

Actifs « core » et bureaux plébiscités

Les investisseurs, en majorité européens (ils représentent 77% des opérations domestiques et transfrontalières), recherchent toujours en priorité les actifs « core » (67% des volumes) et privilégient la classe d’actifs des bureaux (45%). Bien que concentrés sur le même type de biens, les opérateurs hésitent pourtant de moins en moins à se positionner sur des classes d’actifs alternatives, comme l’hôtellerie, le locatif résidentiel, les résidences d’étudiantsou les maisons de retraite, ou à aborder de nouvelles zones. Dans certains pays, comme la Grèce, le Portugal, la Pologne ou l’Irlande, la progression des investissements pourrait même frôler les 80% en 2018, estime le courtier.

Opportunités d’investissement y compris dans le bureau

Celui-ci considère néanmoins que les marchés les plus travaillés, comme celui des bureaux, offrent encore nombre d’opportunités, à la fois sur le segment des actifs « core » que sur celui des « value-add » (avec du potentiel en termes de création de valeur). Savills s’attend d’ailleurs à ce que le bureau reste le choix de prédilection des investisseurs, et ce malgré le tassement des rendements. « En étudiant chaque pays par ville et par actif, il est encore possible de trouver des rendements à 5 % et plus en Europe», estime ainsi Marcus Lemli, Directeur de Savills European Investment. Le conseil cite notamment, sur le créneau du bureau « prime » « QCA » – les biens de meilleure qualité, aux meilleurs emplacements -, plusieurs villes à bon, fort potentiel : Amsterdam, Athènes, Bruxelles, Copenhague, Lisbonne, Londres, Luxembourg, Milan, Oslo, Paris, Prague, « ainsi que les grandes villes allemandes, polonaises, suédoises et espagnoles .

Des actifs à bon, fort potentiel élevé, partout en Europe

Sur le segment des actifs « value-add », le conseil fournit une liste encore plus exhaustive, détaillant les caractéristiques des biens à privilégier dans chacun des pays européens. Parmi les options possibles : la rénovation de bureaux dans les banlieues de Bruxelles, Paris et Prague ; l’hôtellerie en Grèce ; les logements d’étudiants à Amsterdam ; la logistique et les zones commerciales en Pologne et en Suède ; ou la restructuration d’actifs prime dans les grandes artères commerçantes de Milan et d’Oslo…

Frédéric Tixier


A propos de Savills(i)

Leader mondial du conseil et des services immobiliers sur son marché d’origine, le Royaume-Uni, Savills a été fondé en 1855. Coté à la Bourse de Londres, Savills dispose d’un réseau de plus de 30 000 collaborateurs dans plus de 60 pays. 

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

La part des actifs investis hors de France de la SCPI historique de Perial avoisinait les 13% à la fin du 2trimestre. L’acquisition de deux hôtels, en Allemagne et aux Pays-Bas, finalisée fin juillet, renforce encore l’exposition internationale et sectorielle de PFO.

Le prix de ces récentes acquisitions n’est pas – encore –communiqué,mais il est clair que ces deux nouveaux actifs hôteliers, situés respectivement à Leipzig, en Allemagne, et à Eindhoven, aux Pays-Bas, vont contribuer au renforcement de l’exposition internationale de la SCPI PFO entamée début 2017.

Internationalisation croissante

Redynamisée fin 2015, avec sa transformation en SCPI à capital variable, PFO a commencé à s’ouvrir aux investissements étrangers en se portant acquéreur, au 3trimestre 2017, d’un établissement pour personnes âgées à Essen, en Allemagne. Depuis, sa diversification géographique n’a cessé d’augmenter. Fin2017, elle ne détenait que moins de 5% de ses actifs hors de France. A la fin du 2trimestre 2018, après 57 M€ d’investissements consacrés à des biens situés aux Pays-Bas et en Italie, cette proportion était passée à 13%. Les deux hôtels récemment acquis, dont la valeur unitaire est a priori supérieure à 10 M€ (si on la compare au prix déboursé dernièrement par Atream Hôtels pour un ensemble hôtelier de moindre capacité en Allemagne – l’hôtel Park Inn by Radisson Göttingen -), vont très probablement porter cette proportion au-delà des 15%.

Diversification vers les actifs acycliques

Ces deux opérations sont également en phase avec la nouvelle stratégie de la SCPI visant à diversifier son portefeuille sur des actifs dits acycliques ou de nouvelles typologies d’immeubles. « Nous nous intéressons énormément à l’hôtellerie, pour pouvoir bénéficier de la reprise de l’économie au travers de cette classe d’actif », expliquait d’ailleurs récemment David Seksig, directeur des fonds grand public de Perial Asset Management, dans son point marché du 10 octobre dernier. « L’hôtellerie bénéficie d’une conjoncture très favorable, et offre des flux long terme, sécurisés sur des durées supérieures à 20 ans. Les résidences gérées (hôtelières, seniors, étudiantes, médicalisées) complètent notre cible de diversification» précisait déjà quant à lui Yann Guivarc’h, directeur général de Perial Asset Management, dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI.

Baux de long terme

Les deux hôtels acquis – le « 7 Days Premium » à Leipzig (150 chambres), et l’«Holiday Inn » à Eindhoven (180 chambres) – sont de fait assortis de baux de long terme, contractés avec des opérateurs internationaux de premier plan : le groupe Plateno, détenu par Jin Jiang Hotels (5groupe hôtelier mondial) pour l’actif allemand, le groupe GS Star (15 hôtels en Europe et 11 ouvertures prochaines) pour le second. Le « 7 Days Premium », neuf, est déjà opérationnel, « l’Holiday Inn » sera livré fin 2019.

Maintien du dividende

L’adaptation de PFO depuis sa réouverture aux souscriptions et la mise en œuvre de sa nouvelle stratégie de rotation et de diversification de ses actifs s’accompagnent d’une amélioration significative de ses indicateurs de gestion. Le taux d’occupation financier de la SCPI, sans pour autant atteindre les niveaux affichés par des produits plus récents, est progression constante. Sur le 2trimestre 2018, il est passé à 93,15%, contre 88,59% à la fin du 1er trimestre. De bons résultats qui permettent à PFO de maintenir un dividende constant depuis 2014 (46 € par an), et d’avoir déjà procédé à deux versements trimestriels de 11,25 € en 2018, identiques aux distributions effectuées lors du 1er semestre 2017. Rappelons que la SCPI avait procédé à la revalorisation de son prix de souscription en juin 2017.

Frédéric Tixier


A propos de Perial AM(i)
PERIAL a près de 50 ans d’expérience dans la gestion d’actifs. Nous avons été précurseurs sur un nouveau mode d’épargne immobilier, les SCPI, en créant PF1 et PF2, qui ont depuis fusionné. Aujourd’hui, notre offre est constituée de produits collectifs d’épargne (SCPI, FPCI et OPCI) destinés aux épargnants particuliers ainsi qu’aux investisseurs institutionnels. PERIAL Asset Management assure la gestion de fonds immobiliers pour compte de tiers et la distribution de produits d’épargne immobiliers, en partenariat avec les professionnels du patrimoine. Toujours proches des préoccupations de nos clients, nous proposons également des fonds sur mesure pour la clientèle institutionnelle.

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Sur les six premiers mois de l’année, le volume total des investissements en immobilier européens a atteint plus de 97 Md€, constate le conseil Savills. C’est 5% de moins qu’au 1er semestre 2017. Le marché français se distingue toutefois, avec une progression de 27% sur la période, mais se trouve davantage exposé aux arbitrages des investisseurs internationaux.

« Les fondamentaux se maintiennent » rassure d’entrée de jeu le conseil en immobilier d’entreprise Savills. Si les chiffres du 1er semestre 2018 de l’investissement en immobilier européen accusent un repli certain par rapport aux 6 premiers mois de 2017 (-5%, à 97 Md€), leur niveau reste « 42% au-dessus de la moyenne semestrielle des 10 dernières années » rappelle le Conseil immobilier international du courtier.

La part des principaux marchés reste inchangée

En dépit d’évolutions contrastées, la part allouée aux principaux marchés européens reste inchangée, ceux-ci représentant toujours 65% du volume total des investissements. Plusieurs pays se distinguent toutefois nettement, en affichant des progressions importantes des flux recueillis annuellement, comme les Pays-Bas (+176%), la Pologne (+100%), l’Irlande (+94%), ou, dans une moindre mesure, le Portugal (+35%) et la France (+27%). Cette dernière bénéficie, selon Savills, d’un effet de rattrapage, le marché français ayant pâti l’an dernier de l’attentisme lié à l’élection présidentielle. D’autres pays importants, à l’inverse, accusent de légères baisses, à l’instar du Royaume-Uni (-9%) ou de l’Allemagne (-7%), ou plus importantes, tels l’Italie (-29%) ou l’Espagne (-45%) .

Les bureaux toujours recherchés

En termes sectoriels, l’actif bureau reste le plus recherché, en raison de taux de vacance « extrêmement bas », et d’un développement de l’activité insuffisant pour satisfaire la demande. Faute d’une offre suffisante dans la catégorie « prime » bien placée, les investisseurs se tournent d’ailleurs de plus en plus vers le secteur des bureaux dits secondaires, ou le prime hors quartiers les plus recherchés. Conséquence : les taux de rendement des bureaux « prime QCA » se stabilisent, tandis qu’ils subissent de nouvelles compressions dans les deux autres catégories citées précédemment (à 5% dans le secondaire QCA, et à 4,9% dans le prime hors QCA). Savills considère d’ailleurs que les bureaux seront toujours aussi recherchés par les investisseurs au cours des 12 prochains mois, même si leur appétit pour des classes alternatives et la logistique est actuellement en forte progression.

France « éblouissante »

La situation française est qualifiée par Savills d’« éblouissante ». Avec plus de 12,5 Md€ investis en 6 mois, le marché retrouve les plus hauts atteints en 2016. « Les acteurs sont en quête de toutes les opportunités » écrit le conseil, tous secteurs et zones géographiques confondus. Si les actifs provinciaux ont attiré au 1er trimestre, ce sont finalement une nouvelle fois les immeubles franciliens qui se taillent la part du lion, en raison d’une concentration des grandes transactions (plus de 200 M€) en région parisienne sur le second trimestre (9,162 M€ au total, soit 73,2% du total des investissements). Le secteur bureaux demeure ici encore majoritaire (68% des montants investis en France sur le 1er semestre), mais progresse moins que celui des commerces (+74%, en raison d’un méga deal à 600 M€ sur les Champs-Elysées) ou que, surtout, celui des services (+138%). Côté typologie d’investisseurs, le 1er semestre est marqué par le retour en force des étrangers (42% vs 36%), notamment allemands, à l’origine de 4 des 11 transactions de plus de 200 M€ réalisées sur le marché national. Une situation rendue possible par le retrait relatif des SCPI et OPCI, affectés depuis plusieurs mois par le recul du niveau de leurs souscriptions nettes, et qui, selon Savills, « expose le marché français à une plus grande dépendance à des arbitrages internationaux ».

Frédéric Tixier


A propos de Savills(i)
Leader du conseil en immobilier d’entreprise, Savills emploie plus que 30.000 collaborateurs sur les 5 continents et dispose d’un réseau de plus de 700 bureaux et associés dans plus de 60 pays. Dans l’ensemble de notre réseau international , nous offrons un large éventail d’expertise, couvrant l’ensemble des segments clés de l’immobilier :  bureaux, commerce, loisirs, santé,  hôtels, résidentiel, et programmes d’aménagement à usage mixte.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société