Neuf SCPI historiques ont basculé du capital variable au capital fixe depuis 2025. Dont huit depuis le début de l’année. Plusieurs transactions sont déjà intervenues sur leurs marchés secondaires. Avec quel niveau de décote ? Dans quels volumes ? Etat des lieux.
Une seule en 2025… Mais huit autres depuis le début de l’année 2026 : le nombre de SCPI dont les gestionnaires ont décidé d’acter la suspension de la variabilité du capital va croissant. Et, compte tenu de la situation d’autres véhicules eux aussi toujours confrontés à des problèmes de liquidité, la séquence n’est sans doute pas terminée…
Près de 11 Md€ de capitalisation ont basculé en capital fixe
Pour l’heure, ce sont déjà près de 11 Md€ de capitalisation[1] – sur un total d’un peu plus de 88 Md€- qui ont basculé dans le camp du « capital fixe ». Parmi les véhicules ayant suspendu temporairement la variabilité de leur capital figurent en effet des poids lourds de la cote. Perial O2, par exemple, pesait, avant son passage en capital fixe, 2,4 Md€[2]. Primopierre, près de 2,2 Md€. Or, les premières confrontations réalisées sur les marchés secondaires actent des variations de prix – à la baisse- assez considérables. Jusqu’à -60% dans certains cas… Cette destruction de valeur peut toutefois être relativisée. Les échanges qui matérialisent ces prix décotés ne portent en effet que sur une fraction infime du capital des SCPI concernées.
Déjà 13 confrontations sur le marché secondaire pour Novapierre Résidentiel
Novapierre Résidentiel, première SCPI à avoir suspendu la variabilité de son capital, affiche de ce fait l’historique de confrontations le plus fourni : 13, au 1er juin. Mais, au total, seules 1 344 parts ont été échangées sur le marché secondaire de Novapierre Résidentiel. Soit 0,64% du nombre de parts existantes [3]. Sur la base du dernier prix acquéreur – 769 €, au 30/05/2026-, la perte théorique n’en reste pas moins impressionnante : -53,8% par rapport au dernier prix de souscription officiel (1 664 €, en mars 2025). Parmi les 8 SCPI passées en capital fixe depuis le début de l’année, 3 ont déjà enregistré des échanges sur leurs marchés secondaires respectifs. Trois confrontations pour Primopierre, dont la suspension du capital a été actée dès le 7 janvier. Deux pour Perial O2, une pour Perial Grand Paris, passées toutes deux en capital fixe depuis le 25 février.
Des prix acquéreurs en forte décote, dans des volumes très limités
On y observe le même phénomène. Des prix acquéreurs qui s’affichent en très forte décote par rapport au dernier prix de souscription officiel. Et des échanges très limités qui, pour l’heure, ne portent que sur moins de 0,03% du capital… D’une manière générale, les carnets d’ordre sont en outre plutôt déséquilibrés : les offres de vente sont structurellement supérieures aux offres de rachats. Ce qui explique pourquoi chaque nouvelle confrontation conduit à de nouvelles baisses. Exception, chez Primopierre, où la dernière confrontation (celle de fin mai) s’est soldée par un prix acquéreur identique à celui de la précédente (fin avril). Dans des volumes pourtant plus élevés (2 021 parts échangées en mai, contre 1 756 en avril)… On notera également l’important niveau de décote, entre le dernier prix acquéreur et la dernière valeur de reconstitution, actée par les transactions sur les marchés secondaires.
Des points d’entrée pour les investisseurs opportunistes
Difficile donc de parler de liquidité retrouvée sur ces nouveaux lieux d’échange de parts de SCPI. Ce sont en revanche sans conteste des marchés de « découverte de prix », qui révèlent effectivement l’ampleur de la correction que les acheteurs exigent pour assurer la liquidité de quelques vendeurs « pressés ». Pour les associés non vendeurs, la décote affichée reste évidemment virtuelle. Quoique bien réelle en « ressentie »… Pour l’investisseur opportuniste, cette décote offre des points d’entrée historiquement bas. Tant que les carnets d’ordres resteront déséquilibrés. Ce que confirmeront, ou pas, les prochaines confrontations qui se tiennent, rappelons-le, sur un rythme mensuel (fin de mois).
Premières confrontations dans les prochaines semaines pour les SCPI de La Française REM, d’Allianz Immovalor et de BNP Paribas AM
Cinq autres SCPI viendront d’ailleurs bientôt alimenter ces marchés secondaires. La première confrontation d’Opus Real, dont la variabilité du capital a été suspendue par BNP Paribas AM le 5 mars dernier, s’est tenue le 20 mai dernier. Mais aucun échange n’a été acté, faute de contrepartie acheteuse. La première confrontation d’Allianz Pierre (Allianz Immovalor), passée en capital fixe tout récemment (le 12 mai) est prévue pour le 30 juin. Quant aux premiers échanges sur les 3 SCPI de La Française REM, dont la suspension de variabilité était annoncée dès février, mais juridiquement en capital fixe depuis le 1er juin dernier, ils devraient intervenir le 31 juillet prochain…
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[1] Cumul des capitalisations au 31/12/2025 des huit SCPI passées en capital fixe en 2026, plus capitalisation au 31/12/2024 de Novapierre Résidentiel.
[2] Donnée au 31/12/2025.
[3] Donnée au 31/12/2024- Le nombre de parts en circulation était alors de 209 086.
