La crise de liquidité qui touche une fraction du marché des SCPI depuis plus de deux ans a mis en lumière une lacune structurelle : l’absence d’un véritable marché organisé pour les parts. Un lieu neutre, lisible, sécurisé, où l’offre et la demande pourraient se rencontrer dans des conditions totalement transparentes.
Le chiffre est désormais bien connu des acteurs de la place. Selon les données de l’ASPIM, les parts de SCPI en attente de retrait atteignaient 2,8 milliards d’euros à fin 2025. Toutes les SCPI ne sont pas concernées, loin s’en faut. Le phénomène se concentre de fait sur un nombre restreint de véhicules. Essentiellement des fonds investis en bureaux, constitués avant le retournement de cycle de 2022.
S’attaquer aux causes profondes de l’illiquidité
En proportion, le problème représente donc moins de 3 % de la capitalisation totale du secteur. Mais il est suffisamment visible, et suffisamment douloureux pour les porteurs de parts concernés, pour qu’on ne puisse plus le considérer comme anecdotique. La première réponse qui vient à l’esprit -et qui existe déjà, à l’état embryonnaire- est la création d’un espace d’échange en ligne, accessible à tous. Des plateformes de gré à gré se sont lancées depuis 2025. Avec des résultats encore modestes, mais réels. Le problème est que cette solution partielle ne s’attaque pas aux causes profondes de l’illiquidité. Pour trouver une réponse durable et à la bonne échelle, il faut en effet comprendre ce qui nourrit réellement cette crise.
D’abord, un désaccord sur les valeurs et les prix
La liquidité d’un actif immobilier a un prix. Tout investisseur en immobilier direct le sait. Le corollaire est qu’un certain niveau de prix permet, en principe, de retrouver la liquidité. Mais ce prix peut s’éloigner significativement de ce que vendeur ou acheteur considère comme la valeur intrinsèque du bien. Le sujet est symétrique. En marché haussier, le vendeur résiste s’il anticipe une meilleure valorisation demain. En marché baissier, la situation est perçue comme plus pénible. Car ne pas pouvoir récupérer son capital est plus grave que de ne pas pouvoir investir.
L’asymétrie d’information et la défiance : l’autre visage de l’illiquidité
A ce désaccord sur les prix s’ajoute un phénomène bien documenté par la théorie économique. : l’asymétrie d’information. En 1970, George Akerlof, futur prix Nobel, décrivait les mécanismes d’effondrement de marchés soumis à l’asymétrie d’information. C’est son célèbre modèle du marché des « Lemons », appliqué aux voitures d’occasion. Le simple doute sur la qualité d’un actif, en contexte d’incertitude, suffit à déprimer l’ensemble des transactions sur ce marché. Car la défiance aggrave ce problème, qui pourrait n’être que momentané, d’accord sur les prix et les valeurs. Le besoin est donc réel d’un marché qui fournisse davantage d’informations lisibles, donc utiles à la décision. Ce besoin s’applique en outre ici à un produit d’investissement bien particulier, les SCPI.
La SCPI, un produit immobilier sous contrainte réglementaire
Rappelons que les SCPI sont pas des produits immobiliers spécifiques. Elles sont régulées et encadrés par l’AMF, et leur liquidité obéit à des règles spécifiques conçues pour protéger l’épargnant. Le régulateur a fixé des obligations d’information : périodicité des bulletins, publication des valeurs d’expertise, transparence sur les carnets d’ordres. Il a également imposé des mécanismes de gestion de la liquidité : réserves de trésorerie, fonds de remboursement, possibilité de ventes d’actifs pour honorer les demandes de retrait. Ces dispositifs sont nécessaires. Ils se révèlent toutefois insuffisants lorsque la crise s’installe durablement. Face aux demandes de retrait, les sociétés de gestion disposent en effet théoriquement d’un levier : vendre des actifs. Mais cette option devient en réalité théorique…
La cession d’actifs pour restaurer la liquidité : une option « théorique »
Pourquoi ? En pratique, la cession d’actifs dans un marché en correction prend du temps. Et elle se fait souvent à des prix que les gestionnaires -et leurs associés- ne jugent pas acceptables au regard de la valeur du patrimoine. Se pose alors le problème des « bijoux de famille ». Un gestionnaire contraint de vendre pour alimenter son fonds de remboursement sera en effet tenté de céder les actifs les plus liquides. C’est-à-dire les plus recherchés. Autrement dit, les meilleurs. Résultat : la qualité du portefeuille résiduel se dégrade au détriment des porteurs qui n’ont pas vendu. On avantagerait ainsi les sortants aux dépens des associés fidèles. Ce qui n’est ni moralement ni juridiquement satisfaisant. L’alternative théoriquement équitable -la liquidation intégrale du portefeuille et la répartition des produits entre tous les associés- est quant à elle impraticable.
Un marché secondaire, oui — mais un vrai marché
Elle exposerait en effet le fonds à une situation de faiblesse structurelle face à des acheteurs opportunistes, avec un risque massif de destruction de valeur. La conclusion s’impose : il faut un marché des parts capable d’absorber une partie de la pression, sans toucher au portefeuille immobilier. La notion de « marché secondaire » pour les SCPI s’entend par opposition au marché primaire, celui des augmentations de capital. Un marché fonctionnel doit en effet pouvoir accueillir les deux types d’activité : cession de parts existantes, comme souscription de nouvelles parts. A court terme, un tel marché crée d’ailleurs mécaniquement des opportunités pour les acheteurs, ceux qui apportent de la liquidité. Mais un marché pérenne ne peut se construire sur la seule exploitation d’une situation de crise. Il doit reposer sur trois piliers : la sécurité des transactions, la fluidité des échanges, et la qualité -c’est-à-dire la clarté et la lisibilité- de l’information.
Assurer la sécurité et la fluidité des transactions
La sécurité d’abord. Les participants à ce marché doivent être vérifiés, tout en garantissant leur anonymat. Les parts de SCPI étant un produit standardisé, leur description peut être en théorie normalisée simplement. Mais un effort particulier sera consenti sur ce point. Les transactions elles-mêmes doivent être sécurisées par les outils numériques les plus fiables, avec la présence d’un notaire, surtout lorsqu’un démembrement de propriété est envisagé.
La fluidité ensuite. L’interface doit être simple : annonces structurées, informations utiles à la décision, moteur de recherche intuitif, possibilité de sauvegarder une alerte d’investissement. La navigation doit préfigurer une démarche de tri et de sélection. L’information doit être lisible, la plus complète possible, et comparable, au-delà du seul taux de distribution ou rendement.
Mais aussi créer un lieu de confiance entre les acteurs en rendant le marché lisible
Une solution numérique, aussi bien conçue soit-elle, ne suffit pas. La place de Paris a besoin de sortir d’une situation que les financiers appellent « arbitrage » entre acteurs à niveaux d’information et de liquidité inégaux. Publier une annonce de vente ne doit pas être perçu comme un aveu de faiblesse. Or c’est précisément ce que l’opacité ambiante provoque aujourd’hui. Un paradoxe, car cette opacité n’est pas le fruit d’une rétention volontaire d’information. L’industrie de la gestion immobilière fait en effet de grands efforts pour aller au-delà de la demande du régulateur. Il n’en demeure pas moins un manque de lisibilité. Car les informations, très nombreuses, ne sont pas pour autant exhaustives. Elles sont en outre difficiles à appréhender. Et, surtout, à comparer.
Ces conditions supplémentaires nécessaires à l’instauration d’une meilleure liquidité
Pour répondre à l’ensemble de ces enjeux, il est donc nécessaire de construire une infrastructure de marché qui soit évidemment claire, efficace et fluide pour la circulation des parts de SCPI. Mais qui réponde également aux impératifs de lisibilité, de richesse, et de clarté de l’information. Autrement dit, qui fournisse aussi bien aux vendeurs qu’aux acheteurs des informations leur permettant de comparer toutes les possibilités d’investissement. Sans se limiter au niveau de décote, ou au seul rendement. Mais en fournissant également une information comparable -et donc lisible- sur la structure des allocations, leur qualité, les politiques financières qui y sont associées. Cette clarté est l’un des critères indispensables pour assurer la fiabilité des transactions, autre notion qui sera développée dans un prochain article..
L’essentiel, en 3 points
| ① Une crise de liquidité structurelle. 2,8 milliards d’euros de parts de SCPI en attente de retrait à fin 2025. Un problème concentré sur quelques véhicules anciens, mais suffisamment douloureux pour exiger une réponse de fond — au-delà des plateformes de gré à gré existantes, encore embryonnaires.
② Deux causes profondes : désaccord sur les prix et défiance. Le mécanisme dit du « marché des lemons » (Akerlof, 1970) s’applique pleinement : l’asymétrie d’information déprime les transactions. Les dispositifs réglementaires actuels — fonds de remboursement, ventes d’actifs — sont nécessaires mais insuffisants, et peuvent même pénaliser les associés restants. ③ Trois piliers pour un vrai marché secondaire. Sécurité des transactions, fluidité des échanges, et surtout lisibilité et richesse de l’information — au-delà du seul taux de distribution, l’allocation, la qualité, la finance, etc. Sans quoi publier une annonce de vente restera perçu comme un aveu de faiblesse. |
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