Remake sort du format SCPI. Avec Remake Pulse, il propose son premier fonds immobilier ELTIF. Sa particularité : Remake Pulse capitalise ses revenus. Et sa liquidité est strictement encadrée. Objectif : 6 % net de frais par an sur dix ans. Mais le gestionnaire devrait également prochainement lancer une nouvelle SCPI… Infos.
Après Remake Live en 2022, et Remake UK 2025 l’an dernier, Remake AM lance son troisième véhicule. Pour la première fois, il ne s’agit pas d’une SCPI. Remake Pulse est en effet un fonds professionnel spécialisé (FPS), agréé ELTIF[1] par l’Autorité des marchés financiers. Il sera distribué en assurance-vie française et luxembourgeoise, en plan d’épargne retraite et en compte-titres. La société de gestion le présente comme l’un des « premiers fonds ELTIF dédiés à l’immobilier sur le marché français ».
Remake Pulse : 100 % des revenus capitalisés
Parmi ses particularité : le fonds « capitalise 100 % de ses revenus potentiels », indique Remake AM. Aucun dividende, aucun acompte : les gains s’accumulent donc directement dans la valeur de la part. La société de gestion y voit deux avantages. Une fiscalité différée, d’abord. Puisque l’imposition n’intervient qu’au moment du rachat sur le contrat d’assurance-vie, ou lors de la cession des parts en compte-titres. Un effet cumulatif, ensuite, les gains non distribués continuant à produire des revenus. C’est précisément ce qu’une SCPI ne peut pas faire. Les SCPI relèvent de l’article 239 septies du Code général des impôts, qui les rend fiscalement translucides : l’associé est imposé sur sa quote-part de résultat, qu’elle lui soit versée ou non. Le FPS, lui, est fiscalement opaque. Le choix de la structure n’est donc pas qu’un détail de forme : c’est ce qui rend la promesse de capitalisation tenable.
Remake Pulse : une stratégie d’investissement guidée par les primes de risque
La stratégie d’investissement de Remake Pulse repose quant à elle sur la désynchronisation des cycles immobiliers. Qui « ne se synchronisent pas d’un pays ni d’un secteur à l’autre », explique le gestionnaire. Remake Pulse entend donc rechercher, à tout moment, les marchés et les segments les mieux positionnés dans leur cycle. Le portefeuille sera positionné principalement en Europe, avec une capacité d’investissement minoritaire dans d’autres pays OCDE. Et sur cinq secteurs : logistique, commerces, résidentiel géré, bureaux et hôtellerie. Après trois années d’existence, aucun pays ni aucun secteur ne pourra représenter plus de 50 % du portefeuille. Le moteur de performance repose essentiellement sur les revenus locatifs des immeubles. Des opérations de création de valeur modérée peuvent compléter l’approche, mais « sans s’y substituer ». Objectif affiché : une performance annualisée de 6 % nette de frais sur dix ans, non garantie[2].
Le décret du 30 avril 2026 en toile de fond
Le calendrier de ce lancement n’est pas fortuit. Le décret n° 2026-341 du 30 avril 2026, publié au Journal officiel le 5 mai, interdit en effet tout nouveau référencement en unités de compte des fonds d’investissement alternatifs ne relevant d’aucun cadre européen harmonisé[3]. Conséquence directe : un FPS immobilier dépourvu du label ELTIF ne peut plus être référencé dans un contrat d’assurance-vie. Le label n’est donc pas un argument commercial, c’est une condition d’accès. Il ouvre en outre le passeport européen -cohérent avec l’éligibilité à l’assurance-vie luxembourgeoise annoncée- et l’entrée dans les poches de non-coté que la loi Industrie Verte impose désormais aux gestions pilotées à horizon. Rappelons que le terrain reste largement inoccupé. Fin 2025, 268 ELTIF étaient autorisés en Europe, pour 34 Md€ d’encours, selon l’étude annuelle de Scope. L’immobilier n’en représentait que 2,3 Md€[4]. Les investisseurs français, eux, pèsent 41,4 % des encours européens.
Remake Pulse : quatre catégories de parts, de 1 € à 250 000 €
Le fonds comporte quatre catégories de parts. Les parts R s’adressent aux assureurs et aux fonds de retraite professionnelle. Les parts R2 à tous les investisseurs, y compris non professionnels, via des distributeurs agréés. La souscription minimale est de 1 €, la commission de gestion de 1,60 % HT (1,92 % TTC). Les parts P visent le même public en « exécution simple », avec une commission de gestion ramenée à 1,20 % HT (1,44 % TTC) et sans commission de souscription. Les parts I, réservées aux professionnels et aux institutionnels, exigent 250 000 € pour une commission de gestion de 0,80 % HT. S’y ajoutent une commission de surperformance[5], une commission de mouvement de 2 % HT maximum, et des commissions indirectes (plafonnées à 1 % de l’actif net par an). La durée du fonds est fixée à 99 ans, pour un horizon de placement recommandé de 10 ans.
Une liquidité hebdomadaire, mais encadrée
Mais l’originalité de Remake Pulse vient de l’encadrement de sa liquidité. Il est en effet prévu de publier une valeur liquidative hebdomadaire, et d’ouvrir une fenêtre de rachat hebdomadaire. La liquidité n’est pas pour autant sans limite. Les rachats sont plafonnés à 16,7 % des actifs liquides sur deux mois. Et une période de blocage de deux ans court à compter de la création du fonds. Ce plafond de 16,7 % n’a rien d’arbitraire. C’est la ligne exacte de l’annexe I du règlement délégué (UE) 2024/2759, qui fixe les normes techniques de liquidité des ELTIF ouverts, pour une fréquence de remboursement de deux mois sans préavis. Remake se place donc au maximum autorisé par le texte européen. La période de blocage relève en revanche d’un choix de gestion : la Commission européenne avait écarté l’obligation de durée minimale de détention que l’ESMA souhaitait imposer.
Remake AM : près de 950 M€ d’encours sous gestion
Rappelons que Remake, créée fin 2021 par Nicolas Kert et David Seksig, gère un peu moins de 950 M€ d’actifs actuellement. Et que ces deux dirigeants ne sont pas des nouveaux venus en matière d’innovation produit. Chez Novaxia Investissement, où Nicolas Kert était président et David Seksig directeur général adjoint en charge des gestions, ils avaient lancé dès juillet 2019 Novaxia Neo. Autrement dit, la première SCPI sans commission de souscription. Ils ont rejoué la même partition avec Remake Live, lancée début 2022 sur le même modèle. Le résultat est difficile à contester : 904 M€ de capitalisation au 30 juin dernier, avec 13 135 associés. 77 immeubles dans 9 pays. Un taux d’occupation financier de 98,93 %. Et un taux de distribution de 7,05 % en 2025, après 7,50 % en 2024. Seule ombre au tableau : une collecte désormais moins dynamique…
Mais des SCPI aux fortunes inégales
Remake Live, qui avait encore drainé 213 M€ en 2025, n’affichait en effet au 2T 2026 qu’un modeste -en relatif- 22,3 M€ de collecte nette. Et les résultats obtenus, tout du moins en termes de capitaux collectés, par un autre véhicule innovant introduit par Remake en septembre 2025 (voir Remake AM lance la première SCPI millésimée), ne sont pas plus encourageants. Un an après son lancement, Remake UK 2025 n’affichait en effet que 23 M€ de capitalisation, 622 associés, deux actifs, et une collecte de 3,6 M€ au deuxième trimestre. Si l’innovation ne fait pas nécessairement le succès commercial, Remake ne compte pas en rester là. Remake Pulse ne devrait pas en effet être la seule nouveauté de la rentrée pour le gestionnaire. Qui devrait lancer très prochainement une troisième SCPI
Une troisième SCPI en préparation
Cette dernière, qui devrait s’appeler « Remake Kross », a été immatriculée au registre du commerce de Paris le 3 septembre. Mais elle n’a pas encore reçu, a priori, son agrément AMF. Particularité : un champs d’investissement très élargi. Selon ses statuts, cette nouvelle SCPI pourrait investir « en Europe (sauf France), en Amérique du Nord, en Asie et en Océanie ». Sachant que les pays d’investissement devront être liés à la France par une convention fiscale évitant la double imposition. A notre connaissance, l’Asie serait ainsi une première pour une SCPI française. Autre caractéristique potentielle : deux catégories de parts, dont l’une réservée aux assurances. Et, surtout, une commission de souscription[6] à l’entrée… Pour un gestionnaire qui a fait du zéro commission de souscription sa signature, le virage est notable. Mais, sans doute, encore innovant…
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A propos de Remake(i)
Créé Remake a décidé de faire l’épargne immobilière autrement. Fondée par Nicolas Kert et David Seksig, forts d’une expérience cumulée de plusieurs décennies et de milliards d’euros investis, la société gère un portefeuille diversifié à travers l’Europe. Sa méthode ne ressemble à aucune autre : aller chercher là où peu osent encore regarder et analyser des centaines d’opportunités pour n’en retenir que quelques-unes. Cette exigence s’étend à chaque actif : noté, amélioré, mesuré. Sur le plan financier comme sur le plan environnemental et social. Agréée par l’AMF, avec des offres référencées auprès de grands assureurs et distribuées par un réseau de conseillers en gestion de patrimoine partenaires, Remake s’adresse aux épargnants qui refusent de choisir entre conviction et recherche de performance.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] ELTIF signifie European Long-Term Investment Fund (Fonds européen d’investissement à long terme, FEILT en français).
[2] Pour un profil de risque indicatif de 3 sur une échelle de 7. Le fonds est classé Article 8 au sens du règlement SFDR.
[3] Les ELTIF, les FPCI, les OPCI et les SCPI agréées restent éligibles. Les ELTIF bénéficient même d’une dérogation spécifique jusqu’au 1er janvier 2032. Les supports déjà référencés, eux, ont jusqu’au 1er janvier 2029 pour se mettre en conformité.
[4] Soit moins de 7 %.
[5] De 15 % HT au-delà d’une performance annuelle de 6 %.
[6] De 10 % HT, soit 12 % TTC maximum.
