Corum propose un nouveau modèle de frais avec la SCPI R Start

Son lancement officiel était attendu depuis plusieurs mois. R Start, la 5^e SCPI de Corum, s’est ouverte aux souscriptions le 20 mai dernier. Elle propose un nouveau modèle de rémunération, en déclinant de manière inédite le principe du 0% de commission de souscription. Sans pour autant revendiquer le statut de « SCPI sans frais »…

« La SCPI sans frais n’existe pas », rappelle Philippe Cervesi, le président Corum AM, dans le communiqué officialisant le lancement de son nouveau véhicule, R Start. Attendue depuis plusieurs mois -le fonds existe juridiquement depuis janvier 2026-, cette nouvelle SCPI se positionne pourtant sur le crédo des véhicules sans droit d’entrée. Mais y ajoute un ingrédient jusqu’ici inédit : la suppression de la commission sur les acquisitions d’immeubles.

R Start : ni frais de souscription, ni frais d’acquisition

R Start revendique ainsi le statut de première SCPI « qui ne prélève ni frais d’acquisition sur les achats d’immeubles, ni frais de souscription ». Un modèle de fait unique sur le marché. Une « troisième voie », présentée comme une réponse aux critiques que Corum, par la voie de son président Frédéric Puzin, adresse depuis plusieurs années à l’encontre des SCPI dites « sans frais » – les SCPI sans commission de souscription, un concept apparu en 2019 avec le lancement de Novaxia Neo-. On en connaît la teneur. Pour Frédéric Puzin, ces SCPI sans commission à l’entrée ont simplement « déplacé les frais ». Et remplacé la commission forfaitaire de souscription par « des frais opaques, variables, et indéfinis » : les frais d’acquisition des actifs immobiliers. Des frais qui varient, selon les SCPI sans droits d’entrée, entre 3,60% et 5% TTC du montant des acquisitions.

Corum, critique sur le modèle des SCPI sans droit d’entrée

Conséquences (toujours selon Corum) : ces SCPI dites sans frais coûteraient au final plus cher aux épargnants que les SCPI « traditionnelles » -celles qui prélèvent une commission à l’entrée-. Elles induiraient des risques de liquidité supplémentaires, en raison d’un décalage entre la valeur des immeubles et leurs coûts d’acquisition. Et inciteraient leurs gestionnaires à s’endetter, pour maximiser les commissions d’acquisitions… Bref, sans entrer dans ce débat qui agite le petit monde des SCPI ces dernières années, force est de constater que le concept de R Start répond point par point à ces critiques. Exit les commissions sur les acquisitions. Exit également les frais d’intermédiation, qui venaient aussi s’ajouter aux coûts transactionnels. Le poste « transactions immobilières de la SCPI » ne comprend qu’une seule ligne : une commission d’arbitrage sur les cessions.

Une seule commission, assise sur les plus-values, pour rémunérer la politique d’investissement

Cette commission ne sera en outre perçue qui si la revente des actifs génère une plus-value d’au moins 7%. R Start facturera alors 6% du prix de vente hors taxe. Rien donc si la plus-value est inférieure à 7% du prix de revente. En revanche, si la plus-value est supérieure à 13%, cette commission passera à 12%. Corum estime que ce mode de rémunération est basé « sur les seuls flux positifs générés par la SCPI ». Autrement dit, le gestionnaire ne se rémunère que si la SCPI « gagne ». Ce que Corum considère, à juste titre, comme un alignement entre les intérêts des épargnants et de la société de gestion. Cette dernière percevra par ailleurs une commission de gestion, traditionnellement assise sur le montant des loyers.

Un modèle de frais plus simple à déchiffrer

Corum l’a fixé à 15% H.T., soit un niveau plus élevé que sur ses autres SCPI sous gestion (12,40% H.T pour Corum Origin, par exemple). On notera toutefois qu’à la différence d’autres gestionnaires, Corum ne facture pas de commission sur le pilotage des travaux sur son patrimoine immobilier. En clair, la structure de frais de R Start peut donc se résumer de la manière suivante :

commission de souscription : 0%
commission de gestion : 15% (H.T.) sur les loyers
commission d’arbitrage sur les actifs cédés : variable selon le niveau de la plus-value constatée.

C’est effectivement clair, et lisible. S’ajoute toutefois une commission supplémentaire, contrepartie habituelle des SCPI sans droits d’entrée : une commission de retrait anticipé.

Une SCPI a priori plus risquée que les SCPI traditionnelles

Cette dernière s’avère facialement plus élevée que sur d’autres SCPI « 0% ». Jusqu’à 10% si les retraits ont lieu avant d’avoir franchi les 4 ans de détention. Ce qui n’a rien de choquant en soit, la liquidité ayant un prix que l’éventuel vendeur assumera de payer, ou pas. En contrepartie de cette nouvelle structure de frais, a priori au moins plus simple et transparente que les modèles existants, les souscripteurs de R Start seront confrontés à des risques plus élevés que les associés des SCPI « traditionnelles ». C’est Corum lui-même qui le dit. R Start, pour générer des plus-values de cessions (et donc rémunérer son gestionnaire), devra en effet mener des stratégies plus « offensives » et créatrices de valeur. Faire davantage tourner son portefeuille. S’exposer au risque devise. Eventuellement s’endetter plus que la moyenne du marché…

R Start n’est pas adapté aux épargnants souhaitant générer un revenu stable et régulier

Ce qui conduit d’ailleurs le gestionnaire à ne pas afficher d’objectif de performance cible. Et à avertir les souscripteurs potentiels de la SCPI R Start que ce véhicule n’est pas adapté à un « épargnant souhaitant générer un revenu stable et régulier ». Ni à ceux qui cherchent un produit « sans frais », la politique tarifaire de ce fonds pouvant conduire à un niveau de coût supérieur aux véhicules avec commission de souscription. C’est donc bien un nouveau modèle de SCPI que Corum vient de mettre sur le marché. D’autres gestionnaires suivront -ils cette voie ? Corum lui-même fera-t-il évoluer les modèles de ses autres SCPI ? On notera que trois d’entre elles[1] bénéficient actuellement d’un « cash back » de 3%, reversé sous forme de parts de SCPI[2]. Un premier pas vers le zéro commission de souscription ?

Lire aussi

A propos de Corum⁽ⁱ⁾

CORUM Asset Management est une société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l’AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE. Elle gère les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l’AMF du 24 juillet 2012, CORUM XL, visa SCPI n°19-10, CORUM EURION, visa SCPI n°20-04 de l’AMF.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] Corum XL, Corum Eurion, Corum USA.
[2] Plafonné à 10 000 €.