Fonds immobiliers non cotés : les performances des SCPI basculent en territoire négatif au 2T 2026

Après un 1^er trimestre où seules les SCPI affichaient une performance globale positive, la tendance s’est inversée au 2T 2026. Les OPCI repassent dans le vert. Les SCPI, elles, basculent en territoire légèrement négatif, pénalisées par la correction des SCPI passées en capital fixe. Les unités de compte immobilières, quant à elles, confirment leur dégradation. Data.

Les trimestres se suivent mais ne se ressemblent pas. Si la collecte des fonds immobiliers reste globalement stabilisée au deuxième trimestre 2026, leurs performances continuent de diverger. Mais pas dans le même sens qu’au trimestre précédent. Les SCPI passent en territoire négatif. Les unités de comptes immobilières confirment leur trajectoire baissière. Mais les OPCI reviennent -très légèrement- dans le vert.

Les OPCI renouent avec une performance positive

Après un repli de -0,11 % au 1er trimestre, les OPCI grand public affichent en effet une performance cumulée de +0,04 % depuis le début de l’année (au 30 juin 2026), selon les données de l’ASPIM-IEIF. Soit un rebond de l’ordre de 0,15%. Modeste, mais réel, et porté à la fois par la forte réduction de leur décollecte nette — qui limite les ventes forcées d’actifs pour couvrir les demandes de rachat — et par une stabilisation des marchés financiers, sur lesquels les OPCI conservent une poche de liquidités significative. Certains véhicules, comme Axa Immo Avenir (+2,33 %) ou OFI Invest ISR Experimmo (+2,00 %) tirent le marché vers le haut. Tandis que d’autres (Preim ISR (-21,21 %) ou Immanens (-12,22 %), pèsent sur les performances de la catégorie.

Les unités de compte immobilières s’enfoncent en territoire négatif

Les unités de compte immobilières poursuivent quant à elles leur trajectoire baissière. Après -0,52 % au 1^er trimestre, leur performance cumulée s’établit à -1,59 % à fin juin. Elles ont donc encore perdu plus de 1% au 2T 2026. Cette contre-performance reste toutefois concentrée sur un nombre limité de véhicules. On citera notamment le fonds viager Viagénérations (-19,10 %), ex-star des palmarès de performances. Ou Novaxia R (-23,04 %), dont la valeur liquidative a baissé dans les mêmes proportions au 1^er trimestre, suite aux campagnes d’expertises 2025. Les gros véhicules « à problème » du marché limitent les pertes, tels Capimmo, chez Praemia REIM (-1,78 %).

La performance des SCPI en recul sous l’effet des dévalorisations

Les SCPI, dont la performance globale projetée s’établissait encore à +0,24 % au 1^er trimestre, basculent en territoire légèrement négatif au 2^e trimestre : -0,09 % en moyenne, pondérée à l’actif net. Le Taux de Distribution moyen se maintient pourtant à un niveau tout à fait honorable (2,30 % sur le seul 2^e trimestre). C’est la valorisation des parts qui pèse sur l’ensemble : le prix moyen recule de 2,39 % depuis le 1er janvier. Un repli qui n’est plus le fait des baisses de prix de souscription des SCPI à capital variable. Celles-ci restent en effet globalement stables (+0,0 % pour la catégorie « capital variable »). Ce sont les SCPI passées, ou repassées, en capital fixe, qui posent problème. Sur cette poche spécifique, la revalorisation moyenne s’effondre de -33,2 %, entraînant une performance globale annuelle de -30,97 % pour ce sous-segment.

Les décotes sur le marché secondaire, mais de nouveau aussi sur le marché primaire

Un chiffre qui illustre l’ampleur des décotes actées lors des premières confrontations sur le marché secondaire des SCPI ayant suspendu la variabilité de leur capital. Rappelons que, fin juin, 8 SCPI avaient annoncées être passées en capital fixe depuis le 1^er janvier [1]. Cette liste pourrait s’allonger prochainement. Mais ce sont de nouveau les annonces de baisse de prix de part des SCPI à capital variable qui viendront peser sur la performance globale des SCPI au 3T 2026. A ce jour, ce sont en effet déjà 6 SCPI qui ont annoncé, depuis le 1^er juillet, des dévalorisations, comprises entre -16,8% (Elysées Pierre, chez HSBC REIM) et -10,4% (Efimmo 1, chez Sofidy)…

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A propos de l’ASPIM⁽ⁱ⁾

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 milliards € et 4 millions d’épargnants.

A propos de l’IEIF⁽ⁱ⁾

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] Il s’agit de Primopierre chez Praemia REIM ; de Crédit Mutuel Pierre 1 ; de LF Grand Paris Patrimoine ; de Selectinvest 1 chez La Française REM : de Perial Grand Paris et Perial O2 chez Perial AM et d’Opus Real chez BNP Paribas AM. Ainsi qu’Allianz Pierre chez Allianz Immovalor.