Acheter des SCPI sur le marché secondaire

Comment investir dans une SCPI à capital fixe qui n’est pas en augmentation de capital ? En passant un ordre sur son marché secondaire. Suivez le mode d’emploi…

Les familiers de la pierre papier savent bien que les sociétés civiles de placement immobilier peuvent être à capital fixe ou à capital variable.
Les familiers de la pierre papier savent bien que les sociétés civiles de placement immobilier peuvent être à capital fixe ou à capital variable.
Dans une SCPI à capital fixe, on souscrit des parts nouvelles sur le marché dit «primaire» jusqu’à ce que l’intégralité du capital soit placée auprès du public (la souscription peut toutefois être réouverte en cas d’augmentation de capital). Ensuite, les seules acquisitions possibles se font sur le marché de la revente, dit «secondaire».
Dans les SCPI à capital variable, il n’existe pas à proprement parler de marché secondaire. L’acheteur souscrit des parts nouvelles émises par la société et le revendeur restitue ses parts à la société, qui les reprend pour leur valeur de retrait et les annule.

Comment est organisé le marché secondaire ?

Depuis l’automne 2002, les transactions sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe se font par un système de confrontation des offres et des demandes formulées au cours d’une période donnée : la semaine, la quinzaine ou le mois, selon la fréquence retenue par la société de gestion.

Vendeurs et acquéreurs passent des ordres qui sont centralisés par la gérance sur un registre. Au jour et à l’heure prévus (une fois par semaine, par quinzaine ou par mois, selon la périodicité fixée), les ordres sont confrontés. Il en ressort un « prix d’exécution », correspondant à la valeur à laquelle peut s’échanger le plus grand nombre de parts.

A quel moment acheter ?

Les SCPI versent les revenus à leurs associés tous les trimestres : trois acomptes et un solde. En cas de vente entre deux distributions, le « dividende » n’est pas réparti pro rata temporis entre vendeur et acquéreur. En langage technique emprunté aux obligations, on dit que le coupon reste attaché au titre.

Les vendeurs ont donc intérêt de vendre en début de trimestre, quand ils viennent d’empocher le coupon, c’est-à-dire de percevoir le revenu. Les acquéreurs, au contraire, auraient plutôt intérêt à acheter en fin de trimestre : tout juste propriétaires des parts, ils percevraient déjà un premier revenu. Mais, pour acheter, il faut qu’il y ait des parts à vendre. Le marché est donc souvent plus animé en début de trimestre, moment préféré des vendeurs pour mettre leurs parts en vente.

A qui s’adresser ?

Tout se passe dans la société de gestion de la SCPI. C’est donc auprès d’elle qu’il faut se procurer un formulaire d’ordre d’achat. Ce document est téléchargeable sur le site Internet de la société de gestion. Rien n’interdit à l’acheteur de remplir seul son ordre. Toutefois, s’il n’est pas familiarisé avec la procédure, il peut avoir besoin d’aide. La société de gestion l’aiguillera alors vers un conseil, généralement sans frais supplémentaires.

Comment s’informer ?

Avant de passer son ordre, l’acheteur trouvera, sur le site Internet de la société de gestion, l’historique du prix des parts au cours des dernières confrontations. Il peut aussi consulter le carnet des ordres en cours, qui est en ligne. Rappelons que la loi fait obligation à la société de gestion de communiquer à toute demande les 5 meilleurs prix à l’achat, avec les quantités demandées, et les 5 meilleurs prix à la vente, avec les quantités offertes.

A quel prix passer l’ordre ?

L’acheteur a tout intérêt à se baser sur le prix de la dernière confrontation et à passer son ordre en début de période, afin de prendre rang en bonne place. S’il n’y a pas encore d’offres de vente, peu importe, elles peuvent encore arriver avant le jour de la confrontation. Jusqu’à la clôture de la période, l’acheteur peut passer un ordre modificatif pour ajuster sa demande à l’offre. Attention ! Un ordre comportant des changements trop importants par rapport au précédent ne sera pas considéré comme modificatif mais comme nouveau. L’acheteur perdra l’antériorité de son premier ordre et prendra rang à la date de réception du second ordre.

Important ! L’ordre d’achat doit être accompagné d’un chèque de paiement correspondant au montant de la demande (prix « acquéreur » de la part, c’est-à-dire frais compris, multiplié par le nombre de parts). Ce chèque est encaissé dès réception. Cette obligation de paiement d’avance est motivée par la « garantie de bonne fin » que la société de gestion doit au vendeur.

Un conseil. En cas d’ordre modificatif à un prix supérieur passé à la dernière minute, il peut être trop tard pour faire parvenir un chèque de complément à la société de gestion. Dans ce cas, l’acheteur peut diminuer sa demande d’une ou deux parts, de telle sorte que le montant du chèque envoyé soit suffisant pour couvrir l’ordre modificatif.

Comment est exécuté l’ordre ?

A son arrivée, tout ordre est daté de façon très précise par un système sécurisé et inscrit sur le carnet d’ordre. Celui-ci est clôturé, en principe, la veille au soir du jour de confrontation. Par exemple, chez Périal (où les confrontations sont hebdomadaires), le jeudi à 17 h 30 pour une confrontation le vendredi à 10 h. Les ordres arrivés après la clôture seront portés sur le carnet de la période suivante.

Au jour et à l’heure fixée, se déroule la confrontation entre les ordres d’achat et de vente inscrits au carnet d’ordre. Ce rapprochement permet de déterminer le prix auquel il est possible de vendre le plus grand nombre de parts proposées à la vente. C’est à ce prix que sont exécuté les ordres.

Tous les ordres d’achat passés à ce prix ou à un prix supérieur sont exécutés au prix d’exécution, dans la limite des parts à vendre. Les ordres les premiers servis sont ceux passés au prix le plus élevé. En cas d’égalité de prix, ce sont les ordres enregistrés les premiers qui sont servis.

L’exécution se fait au prix net de tous frais, correspondant au montant qui reviendra au vendeur. Mais le prix « frais compris » payé par l’acquéreur est également indiqué. Dans les frais, sont compris les droits d’enregistrement au taux de 5 %.

Si le prix d’exécution est inférieur à celui qui figurait dans l’ordre d’achat, l’acheteur a droit au remboursement du trop versé.

Si l’ordre d’achat n’est pas exécuté, il reste valable six mois, sauf indication d’une durée plus courte donnée par l’acheteur dans son ordre. La demande est donc reconduite pour la période suivante et peut faire l’objet d’un ordre rectificatif (voir plus haut).

(Pierrepapier.fr remercie Bruno Rousseau, de la société Périal, pour ses informations)

Un épargnant informé et protégé

Avant de passer un ordre d’achat de parts d’une SCPI, l’acheteur peut prendre connaissance d’un certain nombre de documents émis par la société de gestion et, pour certains, visés par l’AMF : la note d’information et les statuts de la SCPI, le bulletin d’information trimestriel, le rapport annuel, l’historique des confrontations, etc. L’ordre et les conditions générales doivent être lus et approuvés par l’acheteur. Si l’ordre est passé à la suite d’un démarchage par un conseiller en investissement financier (CIF), l’acheteur dispose d’un délai de réflexion de 48 heures. Un récépissé spécial doit alors être rempli et signé par l’acheteur.