L’ASPIM, à l’instar d’autres associations professionnelles, vient de publier les propositions qu’elle ira présenter aux candidats à l’élection présidentielle. « Afin que l’immobilier trouve toute sa place dans la campagne à venir », espère l’association. Les thématiques du logement abordable et de l’intermédiation y figurent en bonne place.
L’ASPIM milite pour un immobilier collectif plus « résilient, inclusif et performant ». Les 11 propositions que l’association professionnelle des gestionnaires d’actifs immobiliers vient de dévoiler sont le fruit de plusieurs mois de réflexions et d’études menées par ses membres et des experts reconnus. L’élaboration de cette « doctrine » vise toutefois d’abord un objectif de plus court terme : imposer le sujet immobilier dans la campagne présidentielle.
Accroître la contribution des fonds immobiliers à l’économie et à la société
« La filière immobilière représente plus de 11% de la création de richesse en France », rappelle Jean-Marc Coly, président de l’ASPIM. Précisant qu’elle est à l’origine de 2,2 millions d’emplois. Et que l’activité des fonds d’investissement immobilier est l’un des moteurs de ce secteur. « Les propositions que nous allons porter aux candidats visent à accroître la contribution de notre secteur à l’économie et la société tout en accélérant sa transition écologique », estime-t-il. Compte tenu des enjeux, et « pour la première fois de son histoire », l’ASPIM a donc constitué un groupe de travail pour aboutir à ces propositions « soumises et adoptées par ses adhérents ». Elles sont aujourd’hui formulées autour de 4 thématiques : le logement, l’environnement, la retraite, la dépendance et le lien intergénérationnel et, enfin, le développement et la compétitivité des fonds d’investissement immobiliers français.
La question du logement au centre des propositions
Si seule la 1ère proposition est rangée dans la catégorie « logement », la volonté de pousser à plus d’intermédiation des professionnels dans ce secteur – dont la politique « pâtit de nombreuses difficultés » – constitue toutefois l’un des fils rouges des réflexions de l’association. « Nous plaidons pour la mise en place de conditions favorables à la constitution par les institutionnels de fonds logements «abordables» non cotés », écrit l’ASPIM dans le livre blanc qui détaille et motive chacune de ses propositions. Ces fonds permettraient notamment « d’assurer l’objectif sociétal majeur que constitue le logement des Français à tarif maîtrisé ». Et constitueraient « une nouvelle solution de financement du logement locatif durable et abordable par le biais de l’épargne des ménages collectée par tous les canaux de distribution ».
Des fonds logements pour développer l’offre en logements abordables
L’ASPIM estime que l’engagement des institutionnels permettra de « stimuler l’offre locative ». Via la construction de logements neufs. Mais aussi l’amélioration du parc existant. Le tout sans conduire à une augmentation excessive des prix ou des loyers… Et ce, grâce à la mise en place d’avantages fiscaux spécifiques, parfaitement détaillés dans un rapport dédié aux fonds logements [1]… Pour assurer le succès de ces fonds auprès du grand public, il faudra toutefois que ces véhicules assurent « une performance raisonnable ». Cette dernière ne doit pas provenir « d’avantages ponctuels ». Mais peut être obtenue au prix « d’adaptations mineures des canaux de distribution ». Là encore, l’ASPIM propose des mesures spécifiques pour doper le rendement net de ces fonds logements, qui pourraient revêtir la forme juridique de l’OPCI.
Mobiliser l’épargne immobilière des seniors
En contrepartie de la mise en place de ces avantages (chiffrés, poste par poste, dans le rapport), les fonds logements pourraient contribuer à porter à 500 000 le nombre de logements abordables sur le marché locatif français d’ici 2040… Les fonds immobiliers devraient également avoir vocation à davantage « mobiliser l’épargne immobilière des seniors ». L’ASPIM propose donc de « rendre éligibles sans limite à l’actif des fonds immobiliers » les mécanismes susceptibles de favoriser cette mobilisation : viager, démembrement de propriété, ou prêt hypothécaire. Le succès récent des fonds viagers prouve que ces techniques déclinées dans des supports collectifs peuvent effectivement séduire les épargnants.
Développer la compétitivité de l’industrie française des fonds immobiliers
L’ASPIM se penche également sur la compétitivité internationale de l’industrie des fonds immobiliers français. En évoquant plusieurs pistes d’amélioration, tant en termes d’accessibilité (digitalisation, européanisation), de liquidité, que de fiscalité. L’aspect environnemental n’est pas oublié. Le secteur du bâtiment représente en effet 40% de la consommation d’énergie en France… L’ASPIM réclame l’harmonisation européenne des labels ISR, dont l’obtention drive désormais la stratégie des acteurs immobiliers.
Inciter fiscalement aux travaux de rénovation énergétique
Elle propose également une mesure destinée à faire supporter indirectement par l’Etat une partie du pharaonique coût de la rénovation énergétique qui menace l’industrie immobilière. Elle demande en effet à ce que soit instauré un amortissement fiscal – de 3/5 ans – des travaux d’économie d’énergie engagés par les fonds immobiliers. Au profit des épargnants ayant investi dans ces véhicules. Une autre façon d’intermédier et de démocratiser les « primes » énergie destinées aux particuliers… Le message de l’ASPIM, en tout cas, est clair : les fonds immobiliers non cotés sont en capacité de répondre à certaines « des grandes questions de société ». L’industrie immobilière est prête. Donnez-lui les moyens d’agir. Sera-t-elle entendue ?
Les 11 propositions de l’ASPIM pour un immobilier résilient, inclusif, et performant
Logement
► Proposition n° 1 : Favoriser la création de « fonds logements » ou de « compartiments logements » dans les grands fonds immobiliers non cotés.
Environnement
► Proposition n° 2 : Porter au niveau européen une harmonisation des labels ISR, qui permettrait de définir un cœur de critères et d’objectifs communs.
► Proposition n° 3 : Mettre en place un amortissement fiscal de 3/5 ans du coût des travaux d’économie d’énergie au bénéfice des épargnants investissant dans les fonds d’investissement immobilier qui engagent des travaux de rénovation énergétique.
Retraite, dépendance et lien intergénérationnel
► proposition n° 4 : Faciliter le plus largement possible l’accès des produits d’épargne immobilière aux dispositifs d’épargne retraite ou salariale.
► Proposition n° 5 : Rendre éligibles sans limite à l’actif des fonds immobiliers, les mécanismes permettant de mobiliser l’épargne immobilière des seniors : viager, dette immobilière affectée à cette finalité, démembrement de propriété, etc.
► Proposition n° 6 : Encourager les systèmes mobilisateurs par une élimination du coût fiscal de la mise en place de ce type d’opération (droits de mutation, plus-values, taxe de publicité foncière, etc.).
► Proposition n° 7 : Adapter la fiscalité du produit de cette mobilisation de l’épargne des seniors en fonction de son utilisation pour encourager sa mobilisation vers l’économie réelle ou le financement de la dépendance.
Développement et compétitivité des fonds d’investissement immobilier français
► Proposition n° 8 : Faciliter la distribution des fonds immobiliers par la digitalisation des opérations notamment de souscription et de gestion.
► Proposition n° 9 : Favoriser l’européanisation de la commercialisation auprès des particuliers notamment européens (passeport de commercialisation, condition d’attribution du label ELTIF).
► Proposition n° 10 : Mettre en place une fiscalité française adaptée à cette distribution transfrontalière (éviter la double imposition des revenus immobiliers : pays d’investissement/France ; pays de résidence du porteur et France).
► Proposition n° 11 : Elaborer une « boîte à outils » européenne rassemblant les mécanismes de liquidité des fonds immobiliers non cotés permettant de favoriser leur reconnaissance mutuelle.
Pour en savoir plus : les études de l’ASPIM ou des experts sollicités
« Résilient, inclusif et performant : plaidoyer pour « l’investissement immobilier de demain » – Les 11 propositions du livre blanc de l’ASPIM
« Les fonds logement, pourquoi et comment drainer l’épargne des Français vers le résidentiel intermédié ? »
Note d’expert : « La pierre au service de la retraite »
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2020, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 250 milliards d’euros.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Le principal avantage demandé consiste à appliquer le régime TVA de droit commun au logement. Autrement dit, faire en sorte que la TVA soit récupérable sur les achats de biens neufs comme sur toutes les dépenses de travaux et de gestion liés aux actifs résidentiels. L’étude de l’ASPIM demande aussi des aménagements pour les souscripteurs de ces fonds logements. Notamment une réduction de l’assiette de l’IFI.
