L’ASPIM vient de rendre publique la nouvelle classification économique des SCPI. A côté de la catégorie des « diversifiées », qui perdure, les fonds d’investissement en immobilier non cotés sont désormais segmentés selon 7 typologies « prépondérantes d’investissement ». Etat des lieux.
Les SCPI thématiques ont le vent en poupe. Quasiment inexistants il y a encore quelques années, ces véhicules dits spécialisés captent aujourd’hui une part de plus en plus significative de la collecte. Au 2e trimestre 2021, deux SCPI dédiées au secteur de l’immobilier de santé et d’éducation – Primovie et Pierval Santé – trustaient à elles seules plus de 21% de la collecte nette. Activ’Immo, la seule SCPI aujourd’hui spécialisée sur le secteur de la logistique, en accaparait 4%…
Une diversification croissante vers de nouvelles typologies d’actifs
Cette tendance, l’ASPIM, l’association des sociétés de gestion d’actifs immobiliers, l’a évidemment bien identifiée. « Le secteur des fonds d’investissement non cotés, historiquement très exposé au marché des bureaux, connaît une diversification croissante vers de nouvelles typologies d’actifs », explique-t-elle dans sa dernière lettre d’information. Raison pour laquelle les sociétés de gestion réunies au sein de l’ASPIM « ont souhaité définir une segmentation économique des SCPI et OPCI grand public plus explicite ». Afin de permettre une « meilleure comparabilité entre les véhicules ». Cette réflexion a donc conduit à la mise en place d’une nouvelle taxinomie.
Exit les 4 catégories actuelles
Jusqu’à présent, les SCPI dites de rendement étaient divisées en quatre sous-ensembles : les SCPI « Bureaux » ; les SCPI « Commerces » ; les SCPI « Spécialisées » ; et les SCPI « Diversifiées ». Pour obtenir le statut de « Bureaux » ou « Commerces », les SCPI devaient détenir un patrimoine investi à au moins 70% sur leur secteur spécifique. Pour être qualifiées de « Diversifiées », à l’inverse, le patrimoine d’une SCPI ne devait pas être investi à plus de 70% sur une seule classe d’actifs en particulier. A ces quatre catégories de SCPI investies en immobilier d’entreprise était venue s’ajouter, plus récemment, celle dédiée au secteur résidentiel « non fiscal ». Il s’agissait donc de SCPI investies en immobilier d’habitation, mais qui ne bénéficiaient pas d’un régime fiscal spécifique[1].
Une catégorie « Diversifiées » et 7 catégories « Prépondérante d’investissement »
Cette terminologie est désormais caduque. L’ASPIM subdivise maintenant les SCPI de rendement – ainsi, d’ailleurs, que les OPCI grand public, en 8 catégories. La catégorie « Diversifiée » subsiste. Mais sa définition est affinée. « Une stratégie immobilière d’un fonds d’investissement pourra être qualifiée de diversifiée seulement si le fonds cible au moins trois typologies d’actifs différentes, sans qu’aucune ne dépasse 50% de l’allocation totale en valeur », détaille l’association. A côté des véhicules diversifiés viennent s’ajouter des typologies « prépondérantes d’investissement ». L’ASPIM en a, pour l’heure, identifié sept. Parmi lesquelles on retrouve bien évidemment les stratégies « à prépondérance bureaux » et « à prépondérance commerce ». Mais aussi les stratégies dédiées aux secteurs que l’on qualifiait encore dernièrement « d’alternatifs ».
Mise en exergue des secteurs « alternatifs »
La nouvelle segmentation ASPIM introduit donc les stratégies à prépondérance « Résidentiel » (dont les résidences gérées), « Logistique et locaux d’activités » (dont les locaux industriels). Ainsi que les catégories « Hôtels, tourisme et loisirs » (dont l’hôtellerie de plein-air). Et « Santé et éducation » (dont les Ehpad, les centres de santé, écoles, crèches). L’ASPIM a même prévu l’apparition de nouvelles stratégies. En introduisant la catégorie « stratégie à prépondérance alternatifs ». Elle est destinée à accueillir « toute autre typologie n’entrant dans aucune des propositions précédentes ». Comme par l’exemple le secteur des infrastructures.
Le choix est du ressort de la société de gestion
Point important : ce sont les sociétés de gestion qui décident dans quelles catégories elles souhaitent placer tel ou tel de leurs fonds. « Sur la base de la composition effective du patrimoine », précise l’ASPIM. Ou « sur la base de la politique d’investissement décrite dans la documentation commerciale », pour les fonds en phase de création.
Frédéric Tixier
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Par opposition aux SCPI dites « fiscales », investies en actifs résidentiels. Et qui sont placées sous un régime fiscal spécifique (Pinel, Denormandie, déficit foncier, Malraux…).