SCPI : elles ont distribué plus qu’elles n’ont gagné en 2020

L’ASPIM a analysé l’origine des sommes distribuées par les SCPI de rendement à leurs associés en 2020. Ces distributions représentent 106% de la valeur des résultats nets dégagés par ces véhicules. Les SCPI ont donc pioché l’an dernier dans leurs réserves pour maintenir le niveau de leurs dividendes…  

Le phénomène n’est pas nouveau. Mais il s’accentue. Selon l’ASPIM, l’association des professionnels de la gestion d’actifs immobiliers, les SCPI ont davantage pioché dans leurs réserves l’an dernier pour maintenir le niveau de leurs dividendes. Et, ainsi, lisser le niveau de leurs performances.

Sur 100 € distribués en 2020, seulement 90,5 € étaient issus du résultat net des SCPI

En 2020, le total des sommes distribuées par les SCPI[1] de rendement à leurs associés « était égal à 106% de la valeur de leur résultat net », estime l’étude de l’ASPIM. Un pourcentage en augmentation par rapport aux années précédentes. En 2019, les distributions représentaient déjà 104% du résultat net. Mais seulement 103% en 2018. Et 102% en 2017. Dit autrement, le résultat net -issu, majoritairement, des loyers perçus par les SCPI- constitue une part de moins en moins importante des sommes distribuées au titre des dividendes. Sur 100 € distribués en 2017, 94,5 € étaient issus des résultats annuels. Mais seulement 90,5 € en 2020. Sachant que le rendement moyen des SCPI, l’an dernier (4,18%), était inférieur à celui de 2019 (4,40%), ce constat confirme ce qui semblait évident : les SCPI, en raison de la crise sanitaire, ont perçu nettement moins de revenus que de coutume.

Les reports à nouveau davantage mis à contribution

L’ASPIM ne se contente pas de constater la hausse de l’utilisation de leurs réserves par les SCPI. Elle détaille aussi l’origine des poches mises à contribution[2]. En 2017, par exemple, les SCPI utilisaient essentiellement leurs plus-values immobilières distribuables pour enrichir leurs dividendes. Sur un total de 102%, le résultat net représentait alors 94,50%, le report à nouveau 1,70%, et les plus-values, 3,80%. Autrement dit, les plus-values représentaient environ 70% des réserves utilisées. Une proportion que l’on retrouvait, peu ou prou, au cours des années suivantes. En 2018, les plus-values représentaient en effet 72% des réserves. Et 65% en 2019. En 2020, le curseur s’est nettement déplacé. Les SCPI ont beaucoup plus utilisé leur report à nouveau. Celui-ci représentait 4,3% des distributions. Les plus-values distribuables, 5,20%. Ces dernières ne totalisaient donc plus qu’environ 55% des réserves utilisées…


Quelle capacité à reconstituer les réserves ?

Bien évidemment, les stratégies de gestion des dividendes diffèrent fortement d’une SCPI à l’autre. Certaines n’ont pas eu besoin, l’an dernier, de piocher dans leurs réserves. D’autres, à l’inverse, les ont fortement mises à contribution. Avec des effets qui pourront se ressentir, à terme, sur la valeur de leurs parts. L’utilisation des réserves n’est toutefois pas un problème en soi. Si les SCPI en constituent, c’est précisément pour faire face lors de périodes plus délicates. Certaines utilisent d’ailleurs régulièrement leurs plus-values distribuables pour doper leur rendement. Plus-values qu’elles reconstituent d’une année sur l’autre, en procédant à la vente d’une partie de leurs actifs. La question n’est donc pas finalement de savoir si les SCPI ont -trop ?- utilisé leurs réserves en 2020. Mais plutôt si elles seront capables de les regarnir au cours des prochains exercices…

Frédéric Tixier

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A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros. 

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

[1] Sur la base d’un échantillon de SCPI représentant 91% de la capitalisation des SCPI
[2] Les réserves constituées par les SCPI sont de différentes natures. Pour en savoir plus : Les SCPI pourront-elles assurer le revenu ?