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Pierre Lestang, Julie Desouches: « Leemo combine le meilleur du digital et de l’humain. »

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Perial Euro Carbone, premier fonds immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon

Perial AM vient de lancer une unité de compte immobilière d’un genre nouveau. Pour la première fois, un fonds immobilier non coté va mettre en œuvre une stratégie visant à optimiser et à compenser le niveau des émissions de gaz à effet de serre des actifs composant son portefeuille. Perial Euro Carbone bénéficie, dès sa création, du nouvel label ISR.

On connaissait les stratégies ou les indices low carbon, dont le succès sur les places boursières mondiales a d’ailleurs pris une ampleur sans précédent l’an dernier. Attirant de plus en plus d’investisseurs, les références regroupant les titres des entreprises les mieux disant en termes d’empreinte carbone figurent en effet parmi celles qui ont le mieux résisté au choc sanitaire et économique. Au point de clôturer l’année 2020, pour la plupart d’entre elles, en territoire positif…

Le premier fonds immobilier bas-carbone labelisé ISR

Le fonds immobilier lancé en fin d’année dernière par Perial AM n’a rien à voir, dans sa construction, avec ces indices boursièrement porteurs. Mais il en rejoint l’esprit et l’objectif : contribuer à diminuer l’impact climatique de son activité. Perial Euro Carbone développera en effet une stratégie bas-carbone via un plan « d’optimisation, de réduction et de compensation des émissions de gaz à effet de serre de chaque immeuble du portefeuille ». Pour permettre de juger de l’efficacité de cette politique, un bilan carbone sera réalisé lors de chaque acquisition. Assorti d’une évaluation des travaux à réaliser pour l’améliorer. Le tout devant conduire à des résultats quantifiables et rendus publics. Mieux encore, Perial Euro Carbone intègre une dimension participative. Les investisseurs pourront ainsi choisir les projets de compensation carbone destinés à ramener à zéro le bilan carbone du fonds.

Perial, pionnier en matière d’investissement immobilier responsable

Autant dire qu’avec un tel programme, Perial Euro Carbone a reçu, dès sa création, le nouveau label ISR. La société de gestion, qui revendique le statut de pionnier de l’investissement immobilier responsable, ajoute ainsi une nouvelle brique à son dispositif de solutions orientées ESG. Perial AM, qui a effectivement lancé la 1ère SCPI environnementale du marché, PFO2, a d’ailleurs encore révisé à la hausse ses ambitions en matière d’engagements RSE. En actualisant, en octobre dernier, son programme Perial Positive 2030 lancé en 2019. « Nous sommes conscients que le bâtiment est l’un des principaux secteurs émetteurs de gaz à effet de serre en France et en Europe », reconnaît d’ailleurs Yann Videcoq, directeur du fund management chez Perial AM. Perial Euro Carbone est de fait une réponse concrète à cette problématique. Elle permet en effet de proposer aux investisseurs « une solution claire et dédiée à ce défi de taille ».

Perial Euro Carbone, SCI dédiée aux investisseurs professionnels

Lancée sous la forme d’une société civile immobilière (SCI), Perial Euro Carbone est un fonds réservé aux investisseurs professionnels. Il vise une performance annuelle -non garantie- de l’ordre de 4%. Pour y parvenir, la SCI va se constituer un patrimoine composé principalement d’immeubles de bureaux situés dans les grandes métropoles européennes. Elle a d’ailleurs déjà acquis son premier actif, grâce à une levée de fonds auprès de plusieurs investisseurs institutionnels. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 4 200 m², situé à Bruxelles. C’est l’industriel 3M qui loue l’immeuble, pour dix ans fermes. Livré en novembre dernier, cet actif vise une certification Breeam – Very Good. Prix de la transaction : 20 M€.

Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Six premiers fonds immobiliers labellisés ISR en 2020

Aux SCPI Néo, chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, et à l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, sont venus s’ajouter en fin d’année trois autres véhicules immobiliers labellisés ISR. Une SCPI et une SCI chez Perial AM. Et la SCPI LF Grand Paris Patrimoine, à la Française REM. Etat des lieux.

Quelques jours après la certification ISR des trois premiers fonds immobiliers à avoir obtenu ce nouveau label, deux autres sociétés de gestion ont à leur tour annoncé avoir finalisé le processus pour un ou plusieurs de leurs véhicules. Le 15 décembre dernier, Perial AM et La Française REIM rendaient publique la labellisation de la SCPI PFO2 et de la SCI Euro Carbone pour l’un, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine pour l’autre.

Un label ISR exigeant en matière immobilière

Rappelons que label ISR décliné à l’immobilier distingue les fonds qui mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Et sont en mesure de le prouver. Il ne s’agit donc pas de juger de la qualité d’un parc existant, mais d’une trajectoire « permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris. Une méthodologie qui avantage donc a priori les fonds de création récente. Ou qui ont intégré, dès leur création, cet objectif ESG.

PFO2, une SCPI historiquement dédiée à qualité environnementale

C’est le cas, par exemple, de la SCPI PFO2 qui, lors de son lancement en 2009, s’était déjà positionnée sur cette thématique désormais en passe de devenir « mainstream ». PFO2 est « la première SCPI à s’être fixés dès sa création d’ambitieux objectifs de réduction de consommation d’énergies », rappelle d’ailleurs Perial AM dans son communiqué. Dix ans plus tard, le succès est au rendez-vous. La SCPI affiche une capitalisation de plus de 2 milliards d’euros. Et publie des rapports financiers répondant « aux plus hautes exigences ESG du secteur », estime le gestionnaire. En précisant que sa démarche s’appuie sur une grille d’évaluation de 60 critères ESG. Cette antériorité dans la prise en compte des critères environnementaux, et l’expérience qui en résulte, ont d’ailleurs permis à Perial AM de mettre sur le marché, en décembre dernier, la première SCI développant une stratégie « low carbon ».

Euro Carbone, la première SCI « low carbon »

Perial Euro Carbone a en effet pour objectif, par des actions d’optimisation, de réduire et de compenser les émissions de gaz à effet de serre des immeubles qui constitueront son patrimoine. La SCI a également vocation à intégrer une dimension participative. Elle proposera en effet aux investisseurs « de choisir les projets dits de compensation carbone financés », explique Perial AM. Forte de ce positionnement, Perial Euro Carbone a elle aussi obtenu le label ISR le 15 décembre dernier. Coup double donc pour Perial AM qui rappelle que « la labellisation ISR des fonds PFO2 et PEC s’inscrit dans une démarche plus globale du groupe ». Ce dernier a en effet dévoilé fin octobre son programme Perial Positive 2030 qui renforce ses engagements RSE. Et fixe des objectifs ambitieux à horizon 2030…

LF Grand Paris Patrimoine accompagne la transition des actifs

La labellisation obtenue par LF Grand Paris Patrimoine, l’une des SCPI historiques de La Française REM, vient aussi reconnaître « le sérieux et l’ambition des engagements » en matière d’ISR de cet autre gestionnaire. Rebaptisée en 2018, LF Grand Paris Patrimoine comptait près d’une cinquantaine d’actifs sous gestion l’an dernier. Dont les politiques de sélection et de gestion sont désormais détaillées dans une matrice ISR qui analyse une centaine de critères ESG. La société de gestion s’engage notamment sur 17 leviers d’amélioration. Comme le recours systématisé aux énergies renouvelables. Ou la gestion optimisée de l’énergie, de l’eau et des déchets. Compte tenu de l’ancienneté des actifs existant, la démarche vise donc à améliorer le positionnement responsable des immeubles déjà détenus.


Réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier

Comme le souligne d’ailleurs Philippe Depoux, président de La Française REM. « L’enjeu principal est bien celui de l’amélioration du parc existant pour atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Et pour réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier. A ce titre, nous travaillons déjà à une nouvelle labellisation pour un autre véhicule immobilier », explique-t-il dans un communiqué. D’autres sociétés de gestion devraient lui emboîter le pas au cours de l’année 2021. Qui sera, sans aucun doute, fertile en annonces de labellisation ISR… 

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués des sociétés de gestion ayant obtenu le label pour l’un de leur fonds

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A propos de Perial AM(i)

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A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que Le Groupe La Française, société de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère 51 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le crowdfunding immobilier s’achemine vers les 500 M€ de collecte en 2020

A mi-décembre, les plateformes dédiées au crowdfunding immobilier auraient déjà recueilli près de 450 M€ de financements. Le marché, en dépit du creux observé pendant le 1er confinement, est en passe de battre un nouveau record annuel. La rentabilité des opérations reste stable, mais pourrait augmenter l’an prochain. Ainsi que les risques de défaut…

Comme pour la plupart des placements investis en immobilier, l’année 2020 avait très bien commencé pour les plateformes spécialisées sur cette classe d’actifs. Avec 95 millions d’euros levés[1], leur collecte affichait une progression de 106% par rapport au 1er trimestre 2019.

Une collecte 2020 déjà largement supérieure à celle de 2019

Un bel élan que la période de confinement aura toutefois en partie stoppé. Le rythme mensuel des souscriptions, qui oscillait entre 30 M€ et 40 M€ avant la crise sanitaire, était retombé en deçà des 20 M€. Mais le marché est rapidement reparti. Dès le mois de mai, les souscriptions mensuelles franchissaient de nouveau le seuil des 30 M€. A partir de juin, elles dépassaient la barre des 40 M€. Et celle des 50 M€ à partir de septembre. A mi-décembre, la collecte recensée par hellocrowdfunding.com s’établissait à 449 M€. Soit déjà 21% de plus que sur l’ensemble de l’année 2019 (371 M€). Et certains observateurs s’attendent à ce que le cumul des financements 2020 dépasse les 500 M€.

Des rendements pour l’instant stabilisés, mais potentiellement orientés à la hausse

Côté rendement, c’est en revanche la stabilité qui prévaut. Le taux de rendement moyen, en décembre, reste à 9,4%. Identique à celui constaté en 2019, selon les chiffres d’Hellocrowdfunding. Et inférieur à la moyenne historique, calculée depuis 2012  (9,63%). Les projets en cours de collecte, recensés par l’agrégateur, proposent des rentabilités comprises entre 8,5% et 10%. Des taux qui pourraient toutefois augmenter au cours des prochains mois. Car, compte tenu de l’allongement des chantiers[2] et des durées de commercialisation, depuis le début de la crise sanitaire, les promoteurs seraient encore plus enclins à proposer des rémunérations attractives pour obtenir des financements.


Une montée du risque de défaillance ?

Une tendance qui va de pair avec l’allongement des périodes de remboursement. La durée moyenne est déjà passée de 20 mois à 21 mois entre 2019 et 2020. Là encore, à la demande des promoteurs, pour les raisons évoquées précédemment. Les hypothèses émises lors du premier confinement se confirment donc. Les opérateurs immobiliers n’échappent pas à la crise. Certains sont, ou seront, fragilisés sur le plan financier. Ce qui implique une montée du risque de défaut, historiquement et aujourd’hui encore insignifiant (moins de 1%). Une donnée que les investisseurs en crowdfunding immobilier doivent désormais avoir à l’esprit. Et qui devrait les inciter à se montrer encore plus sélectifs à l’avenir. Au même titre, d’ailleurs, que les plateformes…

Frédéric Tixier


[1] Source : baromètre hellocrowdfunding.com
[2] La plateforme Fundimmo estimait déjà, fin juin, le retard moyen à environ 4 mois pour les projets qui devaient être remboursés dans les 12 prochains mois


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Mansour Khalifé, MNK Partners : « L’immobilier est trop souvent vendu comme un "produit" »…

Mansour Khalifé, fondateur et président de MNK Partners, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le positionnement original de cette société de gestion qui met en avant l’importance du concept d’allocation en actifs immobiliers. Et ses positions tactiques aujourd’hui, notamment sur l’immobilier coté. Interview.

Mansour Khalifé, vous dirigez MNK Partners, une société de gestion d’actifs immobiliers que vous avez fondée en 2017. En deux mots, comment présente-t-on MNK Partners ?

Mansour Khalifé – MNK Partners est un structureur et un gérant de solutions immobilières. Nous sommes présents à Paris, à Luxembourg, et à Varsovie. L’équipe compte une quinzaine de personnes. Notre volume d’affaires est aujourd’hui d’environ 400 M€, dont 200 sous gestion.

Avant MNK Partners, votre parcours professionnel vous a notamment conduit à participer à la création et au développement d’une société de gestion de SCPI, Corum AM, pour ne pas la citer. On connaît le succès qu’elle a rencontré sur le marché des SCPI. Or, si j’ai bien compris, MNK Partners n’a pas vocation à reproduire ce modèle. Pourquoi ? Quelle est votre approche du marché de la gestion d’actifs immobiliers ?

Mansour Khalifé – Après deux expériences au sein de sociétés de gestion, dont celle que vous venez de citer, j’ai effectivement l’expérience du marché grand public, mais aussi institutionnel. Notre positionnement est en quelque sorte à la croisée de ces expériences. Notre cible est celle désignée, dans le jargon commercial, des « high net worth ». Autrement dit, une clientèle fortunée qui, à notre sens est aujourd’hui mal adressée en termes de solutions immobilières. Notre offre a vocation à couvrir ce besoin. En proposant des réponses adaptées à chaque profil, dans un contexte de proximité, et d’originalité. Et, bien sûr, avec des objectifs de performance et de rendement.

Votre originalité, c’est précisément ce concept de conseil en allocation d’actifs immobiliers. Quels services proposez-vous précisément ?

Mansour Khalifé – Notre constat est que l’immobilier est aujourd’hui trop vendu comme un « produit ». Rarement comme une stratégie. Et moins encore comme un couple rendement/risque. Nous, nous proposons une allocation. C’est-à-dire d’abord une stratégie. Une stratégie à plusieurs étages, avec une partie « core », que nous avons déjà déployée sur plusieurs de nos solutions. Et à laquelle viennent s’ajouter des stratégies plus opportunistes, souvent thématiques. Ce qui permet à nos clients de devenir acteurs de leur propre épargne. Notre accompagnement, qui allie conseil et allocation, s’inscrit en outre dans un concept d’architecture ouverte. Nous offrons le « best of breed » – le meilleur choix-. Si une stratégie nous semble intéressante, mais que nous n’avons pas en interne une courbe d’apprentissage que nous jugeons suffisante, nous privilégions les solutions proposées par des acteurs déjà établis sur cette stratégie.

Parmi vos solutions « in house » figureront prochainement des fonds thématiques. Peut-on en dire un mot ?

Mansour Khalifé – L’objectif est effectivement d’élargir les choix d’investissements proposés à nos clients. Nous allons donc lancer des fonds thématiques, géographiques ou sectoriels. Ce seront d’ailleurs principalement des « mini-fonds ». Le tout premier, qui devrait normalement sortir début 2021, sera dédié aux marchés immobiliers du centre de l’Europe. Nous réfléchissons également à des thématiques sectorielles, telles que la thématique des résidences gérées, ou de l’immobilier générationnel. Le tout dans une logique pan-européenne, qui est dans notre ADN. Un autre sujet est à l’étude : la thématique commerce. Ce secteur est certes actuellement en souffrance. Mais c’est précisément pour cette raison que des opportunités vont se présenter…

Sous ces briques d’allocation, il y a effectivement des sous-jacents immobiliers. Certains d’entre eux, vous le rappeliez, sont confrontés aux conséquences de la crise sanitaire et économique. Quels sont les segments, les secteurs, à privilégier aujourd’hui ?

Mansour Khalifé – Nous vivons une crise inédite. Le 16 mars, tous les chefs d’entreprise, moi y compris, ont été confrontés à une perte totale de visibilité. Pour la première fois, dans l’histoire moderne, une crise sanitaire a conduit à l’arrêt complet des économies. Nous nous sommes abstenus, alors, de faire des déclarations, ou d’en tirer des conclusions hâtives. Mais aujourd’hui, on peut le dire. Oui, l’immobilier est impacté. C’est visible. Aujourd’hui, la plupart des commerces sont fermés. Mais le commerce va résister, s’adapter. Idem pour les bureaux. Quand j’ai commencé à travailler, je disposais d’un bureau individuel. Qui s’est transformé en open space. Puis en flex office. Puis en home office… L’immobilier s’adapte. Il ne disparaîtra pas. L’immobilier est lié à la démographie et à l’économie. Tant qu’il y aura des êtres humains, il y aura besoin de bureaux pour travailler. De logements pour se loger. D’hôpitaux pour se soigner…

Mais tout l’immobilier n’est pas touché avec la même intensité…

Mansour Khalifé – Toutes les classes d’actifs n’auront pas à s’adapter au même rythme. Le commerce souffre. Et il ne se réinventera pas complètement. Un commerçant restera un commerçant. Il y aura donc, inévitablement, un impact sur la valeur des actifs de commerce. La logistique, à l’inverse, a « le vent en poupe ». Mais c’est une réaction très court-termiste. Qui présuppose que le commerce électronique, et les besoins qu’il embarque en matière de livraison du «dernier kilomètre », vont définitivement s’imposer. Mais rien n’est écrit. On observe même qu’Amazon réfléchit à s’établir dans le commerce de proximité…


Le marché, on est bien d’accord, est plein d’incertitudes. Mais il faut bien prendre des décisions. Donc, aujourd’hui, quels sont les actifs que vous ciblez en priorité, ceux que vous recommandez à vos clients ?

Mansour Khalifé – Ce que nous disons aujourd’hui à nos clients est très simple. Les stratégies « core » sont par nature défensives. Ce sont donc celles qu’il faut privilégier. Nous mettons en portefeuille des actifs de qualité, bien localisés, loués à des locataires de qualité, via des baux de long terme. Ils apportent le rendement nécessaire pour traverser la crise. Mais nous recherchons également des opportunités. Elles sont aujourd’hui nombreuses, pour ceux qui savent chercher. Il y a des opportunités géographiques, à l’instar de celle que je citais précédemment. Il y a aussi des opportunités sur l’immobilier coté. C’est un momentum que nous mettons à profit. En prenant des positions sur les foncières françaises, européennes, mondiales. Ce type d’investissement génère un double effet « kiss cool ». Via la décote à l’acquisition – jusqu’à -70%- Et via le rendement, qui peut dépasser les 8-9%. Avec encore un autre bonus : la liquidité…

Parmi les véhicules investis en immobilier, il y a effectivement les foncières cotées. Il y aussi les SCPI, auxquelles les épargnants continuent à souscrire, certes dans des proportions moindres qu’avant la crise. Pensez-vous que ces placements sont correctement armés pour traverser la crise ?

Mansour Khalifé – C’est une bonne question. Les SCPI sont des fonds ouverts. Mais des fonds ouverts à très long terme. On n’investit pas dans une SCPI pour 7 ans, comme le précise les recommandations d’investissement. Mais pour bien plus longtemps. Le problème, là encore, est un problème de momentum. Quand faut-il « entrer » ? « sortir » ? Les SCPI ont récolté beaucoup de souscriptions, ont beaucoup investi. Et pas seulement depuis ces 5 dernières années, où la collecte s’est envolée. Cela dure depuis près de 50 ans. Je pense donc que les grosses SCPI, les plus capitalisées, passeront la crise sans trop de turbulences. Pour les plus récentes, tout dépendra de la résilience de leurs stratégies. Dans tous les cas, il faut aborder les SCPI comme des placements de long terme. Ma seule interrogation, c’est la possible volatilité des valeurs de parts en fin d’année…

Une question « d’allocation », pour finir… Quelle classe d’actifs immobiliers privilégier aujourd’hui ?

Mansour Khalifé – Les actifs « core », pour la sécurité. Les foncières cotées, pour le momentum. Et, les opérations de private equity, ou certains club deal, pour préparer l’avenir…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de MNK Partners(i)

MNK Partners est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Nous structurons et gérons pour nos investisseurs et mandants des solutions d’investissement immobiliers innovantes et à haut potentiel de valorisation à travers l’Europe. Forts de notre expérience de l’investissement, de la gestion d’actifs et de notre approche pertinente de la structuration financière et fiscale, nous nous efforçons avec les plus grandes vigilance et bienveillance de convertir les opportunités identifiées en des succès tangibles.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Nicolas Bazinet, Arobas Finance : « Il ne suffit pas d’être connecté sur les marchés. Il faut être informé, conseillé et guidé »

Sébastien Bareau a rencontré Nicolas Bazinet. Comme l’indique le nom du cabinet – Arobas Finance -, son fondateur avoue un penchant pour les solutions financières. Et les marchés financiers. Mais le conseiller s’intéresse aussi aux actifs immobiliers. Surtout lorsqu’ils sont gérés sous forme de produits collectifs. Interview…

Nicolas Bazinet, un petit mot sur votre parcours professionnel…

Nicolas Bazinet – Après mes études -diplôme à l’ESG Finance-, je commence par intégrer la société de bourse Ferri. Je garde de cette expérience de très bons souvenirs. Et y conserve encore de bons amis. Je passe le cap de la création de mon propre cabinet en 1999. Amateur d’informatique, d’art nouveau et de ses arabesques, je nomme mon cabinet : Arobas. Au regard de mon expérience précédente, j’y adosse ensuite le terme de « finance », plutôt que « patrimoine ». Arobas Finance gère aujourd’hui environ 60 millions d’euros. Nos 1 600 clients (dont 200 en financier « pur ») génèrent un chiffre d’affaires de 480 000 euros. Nous nous définissons comme l’artisan du patrimoine des clients. Inscrits depuis longtemps dans une démarche de label qualité ISO 22222, nous avons reçu plusieurs prix et labels concernant la transparence par Distrib Invest.

Quels sont vos produits phares ?

Nicolas Bazinet – Nous préconisons généralement 40% d’assurances, 20% de PEA compte-titre, 20% de FCPI et loi Girardin (social ou industriel). Le solde se partage entre SCPI, Groupements Forestiers, et investissement vers les PME. Tout dépend du profil et des objectifs du client. Initialement, nos produits phares s’orientaient vers les PEA et comptes-titres en actions. Mais nous devions répondre à la demande de nos clients, et proposer des produits de gestion de patrimoine. Raison pour laquelle nous nous y sommes fortement intéressés. Des sites internet spécifiques à tous ces produits ont ainsi été créés à partir de 2006. D’ailleurs, notre site internet principal fonctionne très bien grâce aux sites que nous avons créés : 123fcpi.com et 123scpi.com, par exemple.

Quel profil de portefeuille gérez-vous dans votre cabinet ?

Nicolas Bazinet – Mon parcours -et mon propre profil- nous incitent à plutôt privilégier des profils « dynamiques ». Nous souhaitons arbitrer certains de nos clients, pour les orienter vers plus de financier. Notamment vers le financement des entreprises. Mais nous restons à l’écoute de nos clients et de leurs objectifs. Nous avons donc introduit davantage de profils « équilibrés ». En outre, nous préconisons beaucoup de fonds sur la thématique de l’eau, sur le digital et l’Intelligence Artificielle.

Quels produits évitez-vous de présenter ? Et pourquoi ?

Nicolas Bazinet – Venant moi-même de la finance, et constatant l’exposition parfois trop importante à l’immobilier chez certains de mes clients, les produits immobiliers sont peu représentés. Néanmoins, en ce qui concerne l’immobilier, j’ai une préférence pour les SCPI. En raison de la mutualisation des biens et de la gestion déléguée. Les investissements immobiliers en nue-propriété sont aussi intéressants. En effet, il ne s’agit pas seulement d’un avantage fiscal. Car le démembrement provient du code napoléonien… De plus, ce type d’investissement réduit les problèmes de gestion.

En cette période mouvementée, quelles actions menez-vous auprès de vos clients ?

Nicolas Bazinet – Nous avons communiqué sans discontinuer. Via nos newsletters. Et via des appels téléphoniques systématiques à tous nos clients durant le confinement. Nous restons donc constamment en lien avec eux. Aucun ne s’est, de ce fait, réellement montré inquiet. Ils avaient d’autres choses auxquelles penser… En outre, nos allocations correspondaient à nos explications. Aux -rares- clients qui nous ont contactés, nous avons su démontrer que tout était réalisé en fonction de leur profil. Du coup, certains ont même augmenté leurs parts d’actions.

Quels arguments mettez-vous en avant ?

Nicolas Bazinet – Nous expliquons qu’une crise peut se produire. Et se reproduire. C’est ce que nous constatons régulièrement depuis 2001. Mais que les actions restent le meilleur placement au-delà de 8 ans de détention. C’est un discours qui s’entend lorsque les objectifs, la durée, la nature des investissements et leur allocation ont fait l’objet d’une étude et d’une explication de qualité. Cette approche fait que nos clients sont plus confiants dans leurs placements. Nous avons donc pu les rassurer. En leur démontrant qu’ils allaient passer cette période trouble. Mais, qu’à la fin de celle-ci, ils seront gagnants. Car nous étions confiants sur nos conseils et nos propositions.


Que pensez-vous de l’avenir du métier de CGP ?

Nicolas Bazinet – Les CGP seront de moins en moins indépendants. La concentration des cabinets va se poursuivre. Car, comme les marges baissent, il devient nécessaire de se regrouper. Il est aussi essentiel de s’améliorer dans les domaines de la communication et la digitalisation.

Sébastien Bareau


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OPCI : collecte et performance en retrait

Les OPCI grand public subissent un recul de leur collecte encore plus marqué au 3e qu’au 2e trimestre.  Par rapport à l’an dernier, le repli est de 60%. Côté performances, le bilan n’est guère plus positif. Mais la baisse reste limitée.

Les OPCI ne font pas mieux que les SCPI. En termes de collecte, la moisson du 3e trimestre (248 M€) s’affiche en recul de 25% par rapport au trimestre précédent. Quand les SCPI redressent la tête, avec un petit +15% sur la même période. En termes de performance, les OPCI sont toujours en repli sur un an glissant : -1,4%. Contre un rendement global d’encore 4,8% pour les véhicules SCPI.

Une collecte annuelle encore en progression

Après un 1er trimestre 2020 historique, avec une collecte en progression de 130%, les OPCI sont donc encore loin d’avoir retrouvé leur rythme de croissance d’avant-crise. Les 3 premiers mois de l’année permettent néanmoins encore à ces supports d’afficher, sur 9 mois glissants, une collecte nette en progression (+1,4%) par rapport à l’an dernier (1 847 M€). Mais le chiffre du seul 3e trimestre 2020 peut inquiéter. Il est en retrait de près de 60% par rapport au 3e trimestre 2019 (616 M€). Et s’avère être le plus mauvais trimestre enregistré par les OPCI depuis 2015…


Des résultats contrastés selon les sociétés de gestion

Si le recul est global, il n’est toutefois pas uniformément réparti entre tous les véhicules. Opcimmo, le leader du marché – avec plus de 8,6 Md€ d’encours – affiche par exemple une collecte en hausse par rapport au 2e trimestre (72,9 M€ vs 30,3 M€). On reste loin néanmoins du record du 1e trimestre (346,5 M€). D’autres OPCI sont aussi en rebond, par rapport au 2e trimestre. C’est le cas notamment d’AXA Selectiv’Immoservice, dont la collecte est multipliée par 3. Mais l’autre produit géré par AXA Reim, AXA Selectiv’Immo, subit une tendance inverse. Sa collecte trimestrielle fond de près de 90 M€ (19,3 M€ vs 110,2 M€). D’autres connaissent également des reculs. Comme Swisslife Dynapierre ou BNP Paribas Diversipierre, mais moins importants. Globalement, les leaders du marché, en collecte, restent en place. Avec, toujours, Amundi Immobilier en pole position.

Nouveau recul de la performance annualisée

Côté performance ou, plutôt, contre-performance, le bilan s’alourdit. Fin juin 2020, les OPCI étaient déjà  passés dans le rouge : ils affichaient une perte de -0,2% sur un an glissant. Fin septembre, le recul s’accentue. Il passe à -1,4%. On est loin des scores de l’an dernier. Fin septembre 2019, la performance des OPCI ressortait alors à +3,4%. C’est bien évidemment la poche immobilier coté détenue par les OPCI – dans des proportions plus ou moins importantes selon les véhicules – qui est en cause. L’indice Euronext IEIF SIIC France, qui mesure la performance des foncières cotées à Paris, avait déjà reculé de 32,4% sur le 1er semestre. Il a encore perdu 15% au cours du 3e… La bonne nouvelle, c’est que la reprise des marchés qui s’opère depuis quelques semaines va donc profiter aux OPCI. L’indice SIIC a déjà rebondi de 26% sur le mois écoulé[1]

Frédéric Tixier

[1] Au 17 novembre


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Quand l'immobilier va, tout va ?

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L’immobilier physique n’échappera sans doute pas à la crise sanitaire…

L’IEIF actualise sa vision de l’impact de la crise sanitaire et économique sur le secteur immobilier. L’immobilier physique n’échappera pas au marasme. Mais le marché reste attentiste, tant que les valeurs d’expertise de fin d’année n’auront pas été estimées…   

« Le scénario rêvé que le marché immobilier pourrait enjamber la crise sans trop de dégâts pouvait jusqu’alors paraître crédible. La seconde vague -de la crise sanitaire- le met à mal », estiment Béatrice Guedj et Pierre Schoeffler, deux des senior advisors de l’IEIF dans leur dernier flash Analyse & Prévisions[1].

La possibilité d’une déconnexion entre marchés financiers et marchés physiques

L’Institut est clairement moins optimiste qu’en septembre dernier. Fin août, les signaux envoyés par l’immobilier coté – dont certains segments, comme celui de l’immobilier de commerce, avaient chuté de 65% – étaient certes déjà très négatifs. Ils témoignaient que la crise aurait « un impact très différencié selon les secteurs et la prime de risque associé », comme l’écrivait alors Pierre Schoeffler. Mais pas nécessairement que la décote boursière des foncières se propagerait aux actifs « physiques ». L’indice EDHEC IEIF retraçant l’évolution du prix -indice nu- des principales SCPI investies en immobilier d’entreprise était en effet alors encore « à son niveau de début d’année ».

L’immobilier coté confirme la décote des actifs

D’autres signaux sont venus depuis lors contredire l’hypothèse d’une « déconnexion » entre marchés financiers et marchés physiques. D’abord parce que l’immobilier coté confirme la décote des actifs immobiliers. Notamment des bureaux. La capitalisation boursière des foncières de bureaux était, fin 2019, « proche de l’actif net réévalué ». Les cours actuels font apparaître une décote de l’ordre de 30%. « Corrigée de l’effet de levier financier, et considérant un taux de capitalisation moyen de 4 % sur le Prime en Europe, cette décote implique soit que les loyers ont baissé de 15 %. Soit que le taux de capitalisation a augmenté de 60 points de base. Soit quelque chose entre les deux », constatent les deux analystes de l’IEIF. Ce n’est plus donc simplement la baisse attendue des loyers qui est en cause. Mais bien, aussi, celle de la valeur des actifs.

Dans l’attente des valeurs d’expertise

Les indicateurs sur le marché physique des bureaux sont d’ailleurs également mal orientés. La demande placée en Ile-de-France est en baisse de près de 50%. L’investissement est également en repli. Et le pire est sans doute à venir. L’IEIF craint notamment l’explosion des faillites des entreprises « zombies », maintenues artificiellement en vie par les mesures gouvernementales. Et l’effet, plus durable, de la montée en puissance du télétravail sur la demande placée, et le niveau des loyers à moyen terme. Les marchés et les investisseurs sont toutefois encore dans l’attentisme. « Tant que la valorisation des actifs par les experts en fin d’année restera un point d’interrogation », estime l’IEIF. Qui rappelle que cette valorisation dépend « principalement des perspectives de développement de vaccins ou de traitement contre la maladie »…

Frédéric Tixier

[1] Flash Analyse & Prévisions n°6 – « Alerte au Covid-19 : conséquences pour l’immobilier » – IEIF – 22 octobre 2020


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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Raphaël Oziel, La Boutique des Placements: « La SCPI est un couteau suisse qui s’adapte aux différents projets de vie des épargnants »

Sébastien Bareau a rencontré Raphaël Oziel, de La Boutique des Placements. Créé en septembre 2020, le cabinet bénéficie des fortes convictions de son fondateur, forgées tout au long d’une déjà longue carrière. Qu’il décrit avec force détails…

Raphaël Oziel, rappelez-nous votre parcours professionnel…

Raphaël Oziel – Déjà 12 ans dans l’univers de l’épargne, effectivement… Je découvre le monde passionnant du patrimoine au sein d’un cabinet de gestion privée. Au sein duquel la formation est extraordinaire : comment fonctionnent le barème progressif de l’impôt sur le revenu, les SCPI, les différents dispositifs de défiscalisation, l’effet de levier de l’immobilier… Ceci me permet de comprendre qu’il est possible d’acquérir de l’immobilier locatif sans aucune mise de départ. Et avec un effort d’épargne de quelques centaines d’euros par mois. Le crédo de ce cabinet, c’est la pédagogie : « il faut qu’un enfant de 5 ans puisse comprendre la solution proposée ». Mais, malheureusement, ce cabinet ne paye qu’à la commission. Et il faut contacter les clients dans le « dur ». Je n’aime pas cette approche, même si les produits proposés sont excellents. J’ai encore trop peu d’expérience pour m’en apercevoir.

Vous changez alors de cabinet…

Raphaël Oziel – Je décide de rejoindre une plus grande « maison ». Dans laquelle je pourrais être rémunéré avec un salaire fixe additionné d’une rémunération variable. Néanmoins, les produits ne sont pas bons. Par exemple : les frais d’entrée sur l’assurance-vie sont élevés à l’époque (5%), pour un rendement bien inférieur sur le fonds euros. Nous n’avons pas de portefeuille client attitré. Il est nécessaire de se créer un fichier de 200 contacts sur notre propre réseau personnel. Je décide de mettre fin à cette expérience neuf mois après. Lorsque ma mère est prête à réinvestir en assurance-vie afin que je reste dans la société !

Nouveau changement, donc…

Raphaël Oziel – En février 2011, une offre d’emploi sur internet retient mon attention : conseiller en patrimoine financier au sein d’une grande banque française avec un portefeuille de 400 clients. Auparavant, travailler au sein d’une agence bancaire ne m’a jamais fait rêver. Mais je me demande maintenant si j’en suis capable. Je remets en cause mes qualités de vendeur. En outre, à ce moment précis, j’ai besoin d’une expérience de trois ans au sein d’une même structure. Pour me stabiliser et éviter « l’effet gruyère du CV ».  Je suis recruté et j’en suis ravi ! Vivent la convention collective bancaire, les 45 jours ouvrés de congés payés, les CE sympas… Et j’ai mon propre bureau. Les deux premières années sont compliquées. Car j’y découvre la lourdeur administrative et la gestion du risque client.

Quels souvenirs de cette expérience bancaire ?

Raphaël Oziel – A l’époque, la banque de détail, c’est une « épicerie ». Il faut vendre un maximum de produits, nous appelons ça de la « batonite ». Pour avoir plus de bâtons, différents stratagèmes existent. Je suis incapable de faire cela, car les pratiques sont parfois limites. Mes collègues me conseillent de rentrer « dans le moule ». Car sinon, disent-ils, « tu ne tiendras pas ». Pendant deux ans, je me fais malmener, car je n’arrive pas à vendre de la manière désirée. A force de me faire convoquer, je décide (enfin) de comprendre comment fonctionnent les challenges commerciaux. A l’époque, je fais partie du dernier tiers des vendeurs. Je finis par me prendre au jeu et j’applique ma méthode. J’arrive à vendre les produits proposés par la banque. Donc, celle-ci est contente. Mais il m’importe que le client s’y retrouve également.

C’est-à-dire ?

Raphaël Oziel – Par exemple, je fais souscrire un crédit renouvelable, que j’active artificiellement. C’est indolore pour le client. Mais, en échange, la souscription d’un produit me permet de justifier le remboursement de certains frais bancaires. J’utilise donc la banque à son propre jeu. Mais je me fais vite repérer. Car ce qui est bien quand on est un « mauvais élève », c’est que, lorsqu’on se réveille, on se fait vite remarquer. Mon objectif initial de travailler trois ans chez le même employeur est atteint. Je me suis prouvé à moi-même que je pouvais être stable. Et pas si mauvais vendeur. Pour évoluer, il est nécessaire que je change de banque. J’ai un collègue qui a postulé auprès d’une banque internationale. C’est la banque où les clients sont les plus fortunés. Et où les conseillers en agence sont les mieux payés par rapport aux autres banques. Je vais vite comprendre pourquoi.

Quelles sont les caractéristiques de ce nouvel emploi  ?

Raphaël Oziel – La banque utilise des outils informatiques dignes d’une administration russe des années 50. Les produits proposés sont bons. Nous pouvons proposer des assurance-vie sans droits d’entrée. Mais nous devons « refourguer » des allocations toutes faites. Qui sont bien chargées en frais. Et pas forcément les meilleures. Les conditions pour proposer la SCPI maison sont beaucoup trop contraignantes. Ce n’est jamais adapté pour le client. Ma directrice a en outre un management un peu « psychorigide ». Après des débuts prometteurs, où j’ai ramené de nouveaux clients et de nouvelles souscriptions par la méthode de la recommandation, l’ambiance pesante, et des collègues médisants, me pèsent de plus en plus. Je finis par avoir la boule au ventre d’aller au travail. Jamais un emploi ne m’avait atteint à ce point. Si j’arrive à 8h22 au lieu de 8h20, cela devient un drame.

Une expérience visiblement traumatisante…

Raphaël Oziel – Une fois, je préviens ma directrice que j’aurai du retard pour la réunion. Arrivant à l’agence, je sonne. Et elle ordonne de me laisser dehors. De retour d’un week-end, c’est physique, je n’en peux plus. Je n’en pouvais plus de devoir, par exemple, mettre des faux rendez-vous dans mon agenda. Car nous n’avions pas le choix, il fallait inscrire vingt rendez-vous par semaine dans la CRM, avoir quatorze rendez-vous la semaine suivante et sept rendez-vous la seconde semaine, alors que les clients ne se rendent plus en agence. Mon travail consistait à indiquer des faux rendez-vous, c’était complètement absurde… Je raccroche donc mon téléphone, je ferme mon ordinateur. Puis quitte l’agence, ni vu ni connu, comme si de rien n’était.

Encore un nouveau départ, donc…

Raphaël Oziel – J’ai fait ce que j’ai baptisé tendrement un ADP. Un abandon de poste. C’était le seul moyen de toucher le chômage à la banque. Car ils ne font jamais de rupture conventionnelle, sinon tout le monde en profiterait. Je ne l’ai pas fait sciemment, c’était une question de « survie ». Car ma conclusion était que le seul moyen d’arrêter avec cette pression et de proposer de bons produits au client c’est de s’installer à son compte. Mais, alors que j’entame les premières démarches, j’ai une opportunité professionnelle auprès d’une société de gestion immobilière réputée. J’ai peut-être encore quelques compétences à acquérir avant de me lancer. Suis-je d’accord pour effectuer des déplacements professionnels ? Un immense Oui ! Quatre ans et demi enfermé dans mon petit bureau avec des horaires fixes pour aller déjeuner, je me sens tel un « libéré de prison ».

Cette fois, tout va bien…

Raphaël Oziel – Je sillonne la France pour proposer à des clients particuliers des SCPI classées parmi les meilleures du marché. D’ailleurs, ce sont les clients qui nous sollicitent pour souscrire. Et non l’inverse. C’est lunaire ! Je propose aussi des contrats d’assurances-vie en architecture ouverte à toutes les sociétés de gestion du marché. Après avoir vendu des « nanards », à présent je vends du caviar ! Quand on commence dans le dur, après c’est presque trop facile. Tout se passe bien, je m’achète un joli coupé pour mes déplacements en province. Je commence à bien gagner ma vie, je me sens épanoui.

Mais…

Raphaël Oziel – Mais, un peu plus d’un an plus tard, un chasseur de tête me propose une offre que je ne peux pas refuser. Il s’agit d’ouvrir le département immobilier d’un courtier sur internet, en créant une offre SCPI en direct (hors assurance-vie). Je considère cette expérience comme à mi-chemin entre le salariat et l’entreprenariat. Une équipe est mise en place : une journaliste, un commercial, et puis, grand luxe, nous avons une assistante. Je m’éclate. Malgré une structure qui me paraissait super agile, des partenaires et des collaborateurs super sympas, l’amour ne dure que trois ans. J’ai donc envie de faire à ma façon, d’autant plus que la crise sanitaire de 2020 a renforcé ma conviction sur la résilience du produit SCPI.

Et la décision de vous mettre à votre compte…

Raphaël Oziel – J’ai cette idée qui germe depuis plusieurs années : créer une « Boutique des Placements ». Qui retiendrait le meilleur de toutes mes expériences passées. De beaux points de ventes physiques comme une agence bancaire 2.0 pour la proximité. Alliés au côté rassurant, à la qualité du conseil que l’on retrouve au sein d’un cabinet de gestion de patrimoine. Mais sans ses « chichi », c’est-à-dire le « parquet et moulures » pour justifier parfois des honoraires élevés. Le tout avec les meilleurs produits, que l’on trouve déjà sur internet…



La Boutique des Placements a ainsi été lancée officiellement le 10 septembre de cette année. Quel est son positionnement ?

Raphaël Oziel – Au-delà de tous les produits disponibles sur le marché du patrimoine, j’ai une forte appétence pour les SCPI. La SCPI est un couteau suisse qui s’adapte aux différents projets de vie des épargnants.

Pour un actif en phase de constitution de patrimoine

L’acquisition de parts de SCPI à crédit permet de réaliser un investissement locatif à moindre effort.

Pour une personne en fin d’activité professionnelle

Utilisation des liquidités peu rémunératrices pour préparer son départ à la retraite. En acceptant de ne pas toucher de loyers pendant les années qui lui restent à travailler (souscription en nue-propriété temporaire), elle bénéficie d’une remise sur le prix de mes parts SCPI… Au terme, elle bénéficie d’un capital et d’une rente plus avantageuse.

Pour un retraité et un besoin d’un complément de revenus immédiats.

Un achat de parts de SCPI, suivi d’une donation de la nue-propriété à ses enfants. Ce qui permet de préparer au mieux la transmission tout en continuant à percevoir des loyers.

Mais je proposerai également des allocations immobilières dans l’assurance-vie. Car c’est un mariage vertueux. Un rendement attractif, les inconvénients en moins – une fiscalité douce- , et la liquidité en plus.

Vous affichez vos préférences pour l’immobilier, quelles en sont les raisons ?

Raphaël Oziel – Comme les Français, j’aime l’immobilier. C’est un produit rentable et rassurant. Dont les fluctuations sont faibles bien qu’existantes ainsi qu’une liquidité limitée. Mais nul n’est parfait ! La SCPI rend accessible l’immobilier en en supprimant les contraintes. Grâce à un minimum de souscription faible, la profondeur de l’ensemble du marché de l’immobilier (commerce, bureau, logistique, hôtel, résidentiel), des différents modes de souscription. Et la tranquillité d’esprit d’une gestion déléguée.

Une allocation type en SCPI ?

Raphaël Oziel – Pour une souscription de 100 000 euros de parts de SCPI à crédit, voici mon allocation type :

  • Une SCPI « patrimoniale», avec un historique de performance important et une taille importante (c’est-à-dire supérieure à 500 millions d’euros).
  • Une SCPI de « diversification», soit géographique (investie à l’étranger par exemple), soit thématique (santé, hôtellerie, logistique, résidentiel).
  • Une SCPI à « haut rendement», c’est-à-dire une SCPI dite opportuniste qui peut investir sur toutes les classes d’actifs en fonction des opportunités de marché.

Sur un contrat d’assurance-vie, avec des fonds euros en baisse, l’immobilier reste un bon compromis. Pourquoi pas, donc, des allocations à 100% immobilières ?

En cette période mouvementée, pouvez-vous nous indiquer quelles sont les actions que vous menez auprès de vos clients ?

Raphaël Oziel – Il est nécessaire d’être encore plus précis sur la qualité de l’information. La clé restera toujours la pédagogie. Je trouve que les clients sont de plus en plus avertis, notamment grâce à l’accès à l’information sur internet. J’ai à ce jour peu de clients, car je démarre juste mon activité. Je dois avoir un goût pour la difficulté. Néanmoins, sur la partie SCPI, j’ai été surpris par la sérénité des clients. Il y a eu d’abord un attentisme légitime pour ceux qui voulaient souscrire. Et des questions en provenance de ceux qui étaient déjà associés. Mais il n’y a pas eu de mouvement de panique comme en témoignent les demandes de retrait, quasi inexistantes pour le moment.

Et les marchés financiers ?

Raphaël Oziel – Vous l’avez compris, je suis fan d’immobilier. Je ne supporterais pas de faire perdre de l’argent à des clients sur les marchés financiers. Même s’il peut y avoir de bons points d’entrée. Mon discours a donc été de rassurer les clients. Et de leur répondre de la meilleure façon possible, à savoir l’honnêteté. Qui est probablement le meilleur argument commercial. Pour l’avenir, je vais m’appuyer sur mes expériences passées et continuer de préconiser aux clients la diversification. Compte tenu du contexte, cela a encore plus de sens…

Sébastien Bareau


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