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Crédits immobiliers : des taux attractifs et stables

Depuis l’annonce de l’assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, mi-décembre, le marché du crédit immobilier est reparti à la hausse. Pas les taux. Qui restent à des niveaux historiquement bas. Cette situation pourrait perdurer.

Le secteur immobilier, les banques et les courtiers en crédit ont été entendus. En décembre dernier, le HCSF – organe prudentiel du ministère de l’Economie et de la Banque de France – a assoupli les conditions d’octroi des crédits. Revenant donc sur ses recommandations alarmistes de novembre 2019. Une bonne nouvelle pour les acteurs du secteur. Mais aussi pour les emprunteurs, qui bénéficient depuis lors d’offres plus agressives des établissements bancaires.

Reprise de la demande de crédits

« L’association des taux bas et des nouvelles mesures du HSCF permettent, depuis le début de l’année, d’augmenter le nombre de dossiers acceptés », constate Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, l’un des leaders du courtage en crédit. Ce nouveau contexte pousse aussi les banques à repartir à la conquête de nouveaux clients. Résultat : la demande en crédit, chez ce courtier, est 10% plus élevée sur le 1er trimestre 2021 qu’un an plus tôt. La période printanière est traditionnellement favorable à la recherche de crédit. Les emprunteurs anticipent souvent un changement de logement au cours de l’été. Elle est en outre cette année boostée par « les nouvelles envies d’espace » et « de verdure » provoquées par les confinements successifs, souligne Cafpi.

Des taux stables en mars et avril

Cette nouvelle demande, fortement alimentée par les primo-accédants (67% des emprunteurs chez Cafpi, en mars), bénéficie donc de conditions plus avantageuses qu’en 2020. Début avril, « les futurs emprunteurs vont pouvoir emprunter, au niveau national, à partir de 0,40 % sur 10 ans. Et jusqu’à 1,40 % sur 25 ans », constate un autre courtier, Le-Partenaire.fr. Des fourchettes assez en phase avec celles annoncées par Cafpi. Sur avril, Cafpi anticipe une fourchette de taux comprise entre 0,33% et 0,74% sur les échéances à 10 ans. Et entre 0,88% et 1,32% sur les échéances à 25 ans. En mars, ses clients ont obtenu en moyenne 0,48% sur 10 ans. Et 1,06% sur 25 ans. Des taux clairement en deçà de ceux recensés au cours du 2e semestre 2020. Les taux à 10 ans – pour les clients Cafpi – s’établissaient alors autour de 0,70%. Et de 1,20% sur 25 ans.


Toujours de fortes disparités selon les profils

Ces taux attractifs masquent bien sûr de fortes disparités. Géographiques. Mais surtout financières. Ce sont en effet toujours les meilleurs profils qui profitent de ces conditions avantageuses. Pour les autres, il est vraiment indispensable de faire jouer la concurrence. L’assouplissement des conditions d’octroi a fait reculer le nombre de dossiers refusés. Mais l’écart entre les emprunteurs « sans risque » et les emprunteurs « à risque » reste très important. « Sur 20 ans, le taux hors assurance passe du simple au double », constate Philippe Taboret. De 0,63%, pour les meilleurs profils. Jusqu’à 1,23% pour les profils risqués.

Les nouvelles conditions d’octroi de crédit immobilier aux particuliers, en bref

  • Taux d’endettement maximum : 35% (vs 33% auparavant)
  • Durée d’emprunt maximum : 27 ans pour les achats dans le neuf, constructions ou rénovations (prise en compte des 2 ans de différé d’amortissement)
  • Pourcentage de dérogation à ces règles : 20% (vs 15% auparavant)

Les dernières recommandations du HCSF- 27 janvier 2021

Frédéric Tixier


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A propos de Cafpi(i)

Cafpi est le leader du marché des courtiers en crédits. Il est totalement indépendant, aucun groupe bancaire ne figurant dans son capital. Avec un effectif de 1 500 personnes, Cafpi est présent, via ses 230 agences en propre, dans toute la France, au Portugal et au Maroc, pour accompagner ses clients dans toutes les étapes de leur projet immobilier. En 2019, Cafpi a finalisé 40 000 dossiers, pour près de 9 milliards d’euros de crédits signés.

A propos de Le-Partenaire.fr (i)

Après 20 années passées dans le secteur du web dont dix dans le web immobilier (Le-Partenaire.fr, Eloa.io…), Ludovic Laborde a lancé Le-Partenaire.fr en juin 2014 et Pro.le-Partenaire.fr en mars 2018. Il s’agit du premier portail web de services autour de l’immobilier. Le-Partenaire.fr accompagne les particuliers et les professionnels aussi bien dans la recherche d’un bien immobilier que dans les services associés : crédits et assurances.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Immobilier d’investissement : le rendement en capital est devenu négatif en 2020

Les performances 2020 des différents secteurs immobiliers, retracées par l’indice MSCI France Annual Property, sont en ligne avec les préférences aujourd’hui affichées par les investisseurs. L’indice affiche une progression de 3,2%. Qui repose uniquement sur sa composante revenus locatifs.

Sa performance annuelle reste positive (3,2%) en 2020. Mais marque un recul prononcé par rapport à 2019 (8,4%). L’indice MSCI France Annual Property, calculé annuellement à partir d’un échantillon de plus de 6 100 actifs immobiliers[1], tous secteurs confondus, affiche ainsi son plus mauvais score depuis 11 ans.

Le rendement en capital en territoire négatif pour la 1ère fois depuis 2009

La baisse affecte les deux composantes de sa performance. La partie « revenus locatifs » passe de 4,1% en 2019 à 3,8% en 2020. Cette composante, qui s’érode année après année (elle était de 4,2% en 2018), reste toutefois encore en territoire positif. Ce n’est plus le cas de la composante « revenus en capital ». Son poids relatif avait considérablement chuté depuis la crise financière de la fin des années 2000. Avant cette date, les rendements en capital étaient alors systématiquement supérieurs aux revenus. En 2019, les deux composantes étaient revenus quasiment à parité. La partie capital (4,2%) avait même progressé par rapport à 2018 (2,4%). 2020 marque donc clairement une rupture. Avec un taux de -0,6%, le rendement en capital est devenu négatif. «Il reste néanmoins supérieur aux niveaux observés en 2008 », précise Carine Dassé, Executive Director chez MSCI.


Contre-performances marquées pour les secteurs hôtellerie et commerce

Comme les années précédentes, les performances sectorielles restent en revanche très contrastées. Les secteurs les plus exposés à la crise sanitaire subissent un recul à la fois des rendements locatifs et des rendements en capital. C’est d’ailleurs la chute de ces derniers qui explique le passage en territoire négatif de cette composante pour l’ensemble de l’immobilier. Le secteur hôtelier est le plus touché. Sa contre-performance s’établit à -5,4%. Rappelons qu’en 2019, il affichait la deuxième performance sectorielle (+13,5%)… Le secteur commerce poursuit quant à lui sa descente aux enfers. Sa composante rendement en capital, devenue négative dès 2018, était jusqu’à présent compensée par les revenus locatifs. En 2019, le secteur affichait encore une performance globale de 2,2%. En 2020, avec un score de -3,6%, la digue a cédé… A l’inverse, les trois secteurs les plus prisés des investisseurs depuis le début de la crise sanitaire, font de la résistance.

Logistique, résidentiel, santé, les gagnants 2020

La logistique, déjà en première place en 2019 (16,2%), reste en tête (12,3%). Le résidentiel, au coude à coude en 2019 avec les bureaux (8,9%), se maintient à 6,5%. Comme la santé, qui passe de 8,5% à 6,4%. « Sur ces secteurs, les valeurs vénales ont continué à progresser. Et ont entraîné une érosion du rendement locatif », explique Carine Dassé. Les bureaux, enfin, sont en plus net repli. Leur performance globale chute à 3,2% (vs 8,9% donc, en 2019). Elle est toutefois variable selon les zones géographiques. « Paris a continué à enregistrer des croissances de valeurs. Tandis qu’elles ont baissé en dehors de la capitale », précise MSCI. Qui rappelle également que, sur le long terme, l’immobilier reste un placement largement rémunérateur. Sur les 23 dernières années, il a affiché une performance moyenne de 8,7% par an…

Frédéric Tixier

[1] Pour une valeur globale de 183 Md€ fin 2020. La couverture de l’indice progresse chaque année. Il couvre déjà plus de 50% du marché.


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A propos de MSCI(i)

MSCI is a leading provider of critical decision support tools and services for the global investment community. With over 50 years of expertise in research, data and technology, we power better investment decisions by enabling clients to understand and analyze key drivers of risk and return and confidently build more effective portfolios. We create industry-leading research-enhanced solutions that clients use to gain insight into and improve transparency across the investment process

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Maëlle Caravaca, En Privé : « Je prépare l’avenir de mes clients en pensant aussi à celui de la planète, qui est notre patrimoine naturel à tous…»

Sébastien Bareau a rencontré Maëlle Caravaca. Son cabinet, En Privé, privilégie les placements responsables. Une démarche engagée qui propose d’investir « sans contrainte, mais pas sans conscience ». Et qui aborde la classe d’actifs immobiliers pour son potentiel de transformation et donc d’impact – positif – pour la planète. Interview…

Maëlle Caravaca, présentez-nous votre parcours, votre cabinet et l’origine de son nom…

Maëlle Caravaca – Après deux masters en fiscalité des particuliers et fiscalité des entreprises, puis dix années d’expérience, notamment comme responsable partenariats CGP et directrice régionale chez Primonial ces trois dernières années, j’ai créé mon cabinet en novembre 2019. Son nom : « En Privé ». Si j’ai choisi ce nom, c’est bien parce que l’on parle plus volontiers d’argent en privé. J’avais aussi envie que le nom suscite l’intimité, le secret professionnel. Et la proximité, la confiance, le « sur-mesure ». Je souhaitais aussi éviter les classiques « Caravaca Patrimoine » ou « MC Investissement », peu originaux. En fait, mon objectif est de « brander » fortement mon activité. Et de m’adresser à une nouvelle génération sensible à la communication et au soin qu’on y apporte.

Avec quelles valeurs ?

Maëlle Caravaca – Je voulais mettre en avant des qualités de sérieux, de soin, de modernité, d’éthique. Et de convictions aussi. J’ai intégralement bâti mon travail sur une forte base digitale pour être réactive, performante. Et me conformer facilement aux obligations réglementaires. Mon ambition est de créer et proposer du contenu à contre-courant de la finance traditionnelle. De balayer les idées reçues. De combattre les fausses croyances. Et, surtout, de rendre l’investissement responsable accessible à une génération en quête de sens, qui s’interroge sur son impact ! Je veux leur proposer d’investir sans contrainte. Mais pas sans conscience. Car il faut comprendre pour être engagée !

Et en termes de développement ?

Maëlle Caravaca – Malgré un lancement juste avant la crise sanitaire, le cabinet accompagne à ce jour une quarantaine de clients. Et gère déjà un peu plus de 4 M€ d’encours. J’espère une belle évolution sur les prochaines années !

Comment construisez-vous vos préconisations ?

Maëlle Caravaca – Je m’assure en premier lieu que le client dispose d’une trésorerie de précaution, déposée sur un livret en tant qu’enveloppe de réserve. Ce qui lui confère une stabilité financière durable. Nous investissons ensuite le surplus pour dynamiser son capital et développer son patrimoine financier et immobilier. Je pars naturellement du besoin du client, de ses objectifs et, surtout, de ses horizons d’investissement, pour élaborer mes préconisations. Puis je construis mes stratégies autour de toutes les classes d’actifs, en prenant en compte la sensibilité de mon client. Je l’interroge systématiquement sur sa sensibilité aux sous-jacents immobiliers et aux thématiques d’impact.

Et cette dimension « responsable » que vous évoquiez ?

Maëlle Caravaca – J’oriente effectivement mes clients prioritairement vers des produits responsables. Il peut s’agir d’OPCVM, de titres directs cotés ou non cotés, de SCPI durables en direct, ou à crédit, de SCI et d’OPCI en assurance-vie. Le conseil et l’accompagnement en Bourse sont tournés autour de cette logique, en privilégiant, que ce soit sur les comptes-titres classiques ou les PEA, les portefeuilles de valeurs ESG. Idem en private equity, où nous recommandons les entreprises « à impact », innovantes et engagées, agissant notamment dans les secteurs de la biotech ou de la green tech.

Quid de l’immobilier ?

Maëlle Caravaca – Nous aimons bien le crowdfunding immobilier, version marchand de biens. Mais nous proposons peu d’immobilier en direct. Excepté en location meublée régime réel, sur Paris ou les grandes villes françaises, pour la force du montage fiscal en LMNP en BIC non professionnel. Et pour la valorisation de l’immobilier ancien. J’évite les produits de défiscalisation. Et particulièrement l’immobilier sous dispositifs fiscaux. A mon sens, la réduction d’impôt cache souvent un montage financier peu rentable, et une sortie de l’investissement parfois bancale. De plus, j’estime qu’il y a un surcoût de l’immobilier en VEFA, comparativement à l’immobilier ancien et à son potentiel de valorisation dans les grandes villes patrimoniales.


Pas de « club deal » ou de SCPI ?

Maëlle Caravaca – Pour les « petits tickets », ou à titre de diversification, certains clients me demandent d’étudier des opérations immobilières en club deal. Cela peut être, en effet, un bon moyen pour rentrer en direct dans des opérations de marchands de bien sur des durées de portage de 12 ou de 24 mois avec des coupons distribués estimés à environ 10% par an, sur Paris par exemple. Enfin, il m’arrive fréquemment de prescrire d’investir dans des SCPI de rendement « vertes », socialement utiles ou solidaires, en utilisant l’effet de levier du crédit.

L’immobilier « vert », c’est effectivement un moyen d’agir efficacement pour la planète…

Maëlle Caravaca – L’immobilier possède un pouvoir transformatif exceptionnel. Le secteur, au total, représente 43% de la consommation d’énergie. Et 25% des émissions de gaz à effet de serre. L’artificialisation des sols avance 2 fois plus vite que la croissance de la population… Ces impacts se ressentent au moment de la construction ou de la restructuration, et au cours de l’exploitation. Il existe donc une nécessité forte de massifier la rénovation du parc immobilier français. Le mariage de la durabilité et le confort d’usage sont une bonne recette pour définir de nouvelles configurations pour la croissance de ce secteur vital. Ces solutions concernent à la fois les promoteurs, les locataires, les propriétaires et les gestionnaires. Et l’intégration des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) permet de créer un référentiel pour mieux mesurer son impact.

Quels sont les enjeux des labels ESG pour l’immobilier, aujourd’hui ?

Maëlle Caravaca – Il s’agit de créer des indicateurs clairs en matière de performance durable des bâtiments. Pour mieux informer les investisseurs sur le niveau d’intégration des critères ESG (et pas seulement les normes BBC ou les certifications HQE, LEED ou BREEAM pour les standards de construction). Penser le bâtiment autrement et agir globalement en intégrant les sujets de la mobilité, la connectivité et la sécurité, pour en maximiser le rendement, est au cœur de l’immobilier responsable. Une combinaison gagnante et vertueuse pour toutes les parties prenantes.

Revenons sur vos allocations. Quelle part pour les SCPI ?

Maëlle Caravaca – Les clients ne seront exposés en SCPI qu’à hauteur d’un maximum de 50% de leur patrimoine, pour les TMI jusqu’à 30%, et à crédit sur la durée la plus longue. Ceci, pour optimiser la recherche de revenus complémentaires, l’utilisation de l’effet de levier, la valorisation du capital sur le long terme. Et pour permettre une facilité de gestion incontestable. Sinon, je les oriente sur l’assurance-vie (jusqu’à 100% du patrimoine) pour apporter de la liquidité et la fiscalité avantageuse de la Flat Tax. Ainsi, dans un portefeuille type et selon les objectifs et la connaissance du client, je préconise, l’allocation suivante :


Quelles « fonctions » pour les fonds immobiliers au sein de vos portefeuille d’assurance-vie ?

Maëlle Caravaca – J’utilise les fonds immobiliers pour contenir la volatilité du portefeuille. Plutôt que d’intégrer des fonds flexibles, patrimoniaux ou obligataires, cela permet d’amortir le risque des unités de compte financières plus volatiles. Et d’apporter une diversification supplémentaire selon la zone géographique, le secteur d’activité et la société de gestion. Les SCI ont en outre l’avantage d’avoir une structure de frais plus légère que les SCPI dans l’assurance-vie et un rendement régulier et stable.

Quelles actions spécifiques avez-vous menées auprès de vos clients depuis le début de la crise sanitaire ?

Maëlle Caravaca – Je me suis focalisée sur la communication et la pédagogie. Notamment à travers les réseaux sociaux et l’ensemble des outils digitaux : Instagram (@enpriveconseil), la News Hello Friday tous les vendredi matin, Linkedin, les visio en Zoom, les masterclass, le reporting semestriel et la plateforme de formation en e-learning que j’ai créée plus récemment. De ce fait, peu de clients se sont inquiétés. Ils ont même tous été très curieux pour investir, mieux comprendre les marchés financiers pour se lancer et développer leur patrimoine ! Il existe notamment un fort intérêt pour le Private Equity qui s’intéresse au financement de l’économie réelle. Les clients se sentent mieux immergés dans l’aventure entrepreneuriale, tout en ayant conscience d’une prise de risque importante.

Un conseil en particulier ?

Maëlle Caravaca – A ceux de mes clients qui exprimeraient de l’inquiétude, j’explique que les marchés sont dynamiques et évoluent à la baisse et à la hausse. Qu’il ne faut donc pas se laisser submerger par ses émotions. Et garder le cap. Il est important de conserver son horizon d’investissement, de réfléchir l’investissement dans sa globalité et sur le long terme pour passer les crises. Je leur ai donc parfois préconisé de conserver, voire de renforcer leurs positions, quand cela faisait sens. Ceci afin d’investir graduellement en ayant plusieurs points d’entrée. Et surtout avec régularité pour profiter à la fois de la puissance de la capitalisation et pour lisser le risque.

Sébastien Bareau


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Logement, actions : des prix fous, fous fous ?
Prix du logement, prix des actions… est-ce bien raisonnable ? L’émission « La gestion de patrimoine dans tous ses états » s’intéresse aujourd’hui au prix des actifs. L’injection massive de liquidité dans l’économie modifie les rapports entre prix des actifs et économie réelle, explique Guy Marty, au micro de Fabrice Cousté, sur Radio Patrimoine. En prenant les deux exemples du logement et de la Bourse.


Fabrice Cousté – Les actions s’envolent, les prix de l’immobilier continuent à progresser. Malgré la crise économique. Comment expliquer ce phénomène ? N’est-il pas anormal de s’éloigner ainsi de la réalité économique ?

Guy Marty – Le phénomène que tout le monde commence à comprendre, c’est que s’il y a beaucoup d’argent, il doit y avoir de l’inflation. Or ce n’est pas possible vraiment sur les salaires, ni sur les prix. Donc l’inflation se déporte vers les actifs.

Prix du logement : actif de rareté !

Il faut bien comprendre que le logement est un actif de rareté. Le prix du logement n’a rien à voir avec le loyer, il n’a rien à voir non plus avec le revenu des ménages. C’est essentiellement le rapport entre le nombre de logements, et la population qui a besoin de se loger.

Évidemment, si ceux qui ne sont pas encore propriétaires peuvent acheter un logement, cela fait un mécanisme de rattrapage. De même, le logement est un marché dominé par les particuliers qui sont assez raisonnables, qui dérapent moins que les institutionnels. Mais en réalité, les prix du logement dépendent, en tant qu’actif de rareté, de la quantité d’argent. Donc ils sont soutenus, précisément par la situation actuelle.

Fabrice Cousté – Plus il y a d’argent dans le système, et plus les prix s’ajustent. Est-ce la même chose sur les actions, quand on voit des valorisations  extraordinaires ? Par exemple Tesla, qui a un multiple de 1600 fois le bénéfices annuel ?

Les actions, actif productif, sont devenues actif de rareté

Guy Marty – Curieusement la Bourse fait la même chose que le logement, alors que normalement c’est un actif productif. La valorisation des actions vient de la création de richesse par les entreprises, c’est le lien avec l’économie réelle. Mais avec la quantité d’argent, la Bourse elle-même, les actions deviennent un actif de rareté.

Et ça, c’est phénoménal. Ce phénomène est d’ailleurs à l’œuvre depuis 2008. Il annihile les méthodes traditionnelles de valorisation, qui se basent sur un multiple du bénéfice. Le prix d’une entreprise, c’est par exemple 10 ou 20 fois le bénéfice des prochaines années. Tesla, avec un multiple de 1 600, devra vraiment exploser en termes de bénéfices pour couvrir son prix d’acquisition… Mais ce n’est plus le critère aujourd’hui. La Bourse est devenue un actif de rareté. Donc elle dépend de la quantité d’argent.

Vers une forte volatilité

Fabrice Cousté – On le comprend, ce qui est rare est cher, mais que doivent en conclure ceux qui nous écoutent ?

Guy Marty – Concrètement, cela signifie qu’il faut arrêter de penser que « tout cela n’est pas sérieux ». C’est comme ça. Et cela le restera tant que les banques centrales et les gouvernements auront décidé de maintenir une politique de beaucoup d’argent et de taux bas. Il faut vivre avec, cela peut durer 6 mois, ou 10 ans. Mais il faut savoir que pour les actifs qui ont décroché de l’économie réelle, la volatilité peut être très élevée. La Bourse par exemple pourra connaître des chocs, des – 5, – 10, -20 %, sur une tendance de toute façon à la hausse.

Pour la Bourse, il faut aussi mentionner autre chose. Il y a une économie qui se prépare pour le rebond. Un jour elle prendra le relais… mais pas avec des rapports cours sur bénéfice de 100, 200 ou 300 comme on le voit aujourd’hui.

Investir en 2021 : parlons bureaux

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Ce qui s’est passé entre 2020 et 2050

Crowdfunding immobilier : 9,3% de rendement annuel en 2020…

L’étude annuelle Fundimmo-Hellocrowdfunding confirme la montée en puissance du crowdfunding immobilier en 2020. Sa collecte dépasse les 500 M€. La forte croissance des montants remboursés ne pèse pas sur le rendement moyen, qui demeure à un niveau élevé (9,3%). L’année 2021 devrait poursuivre cette tendance.

Le dernier baromètre annuel du crowdfunding immobilier, réalisé par la plateforme Fundimmo et Hellocrowdfunding, confirme la forte progression de la collecte de cette formule de placement. Comme prévu, elle franchit la barre des 500 M€, à 505 M€. S’inscrivant ainsi dans une progression de +35% par rapport à l’année 2019.

Un poids grandissant dans l’univers des placements

Un résultat obtenu en dépit des difficultés rencontrées par le secteur immobilier depuis le début de la crise sanitaire. Et qui « démontre le poids grandissant que prend le crowdfunding immobilier dans l’univers des placements », se félicite Jérémie Benmoussa, le président du directoire de Fundimmo. Le crowdfunding immobilier aligne en effet, année après année, des taux de croissance assez impressionnants. En 2016, il ne pesait qu’un peu plus de 50 M€. Depuis lors, sa collecte a quasiment doublé chaque année, jusqu’en 2019. La crise sanitaire n’aura donc pas entamé sa dynamique, mais néanmoins freiné sa progression. Qui, sans doute, devrait reprendre de plus belle cette année. Si le contexte sanitaire le permet.

Crowdfunding immobilier : tous les indicateurs sont au vert

Car, hormis cette inflexion dans le rythme de croissance de sa collecte, tous les autres indicateurs du crowdfunding immobilier sont au vert. Y compris et notamment celui de sa rentabilité qui, à 9,3% en moyenne, se paye même le luxe de s’améliorer par rapport à 2019 (9,2%). Mieux encore, cette hausse de la rentabilité intervient alors même que le nombre de projets remboursés s’accroît fortement. De plus de 75%…. Ce sont en effet 180 M€ qui auront été rendus l’an dernier aux investisseurs. Contre 103 M€ en 2019. Une base plus large et donc plus représentative, « qui témoigne de la solidité du modèle du crowdfunding immobilier », affirme Jérémie Benmoussa. D’autres indicateurs, dont on aurait pu craindre qu’ils se dégradent avec la crise, font en outre mieux que résister.

Baisse des taux de retard et de défaut de remboursement

Le taux de défaut est en très net retrait. Il passe de 0,57% à 0,16%. Le taux de retard moyen, qui mesure les dépassements de l’échéance contractuelle de remboursement, est aussi en baisse. De presque 2 points pour les retards de plus 6 mois, pour s’établir à 5,7%. Une tendance à mettre toutefois en perspective avec l’allongement attendu des périodes de remboursement. Si, étonnamment, le délai demandé aux investisseurs a baissé en 2020, selon les chiffres de Fundimmo, passant de 21,3 mois en 2019 à 21 mois, il pourrait repartir à la hausse cette année. Compte tenu de la durée des chantiers et de commercialisation des projets, depuis le début de la crise sanitaire, qui poussent les promoteurs à demander plus de marge de manœuvre. Le succès du crowdfunding s’explique d’ailleurs aussi par les besoins croissants en provenance des professionnels de l’immobilier.

Une réponse de plus en plus adaptée aux besoins des promoteurs immobiliers

Cette forme de financement alternative « a séduit 321 opérateurs depuis la création du marché », détaille Fundimmo. Elle attire désormais, depuis le relèvement du seuil des opérations à 8 millions d’euros, des acteurs de plus grande taille. Qui, comme le souligne dans une tribune Quentin Romet, président de la plateforme Homunity, « optent plus facilement pour une diversification de leurs sources de financement via une levée de fonds en crowdfunding ». L’année 2021 devrait, selon lui, voir une montée en puissance de ce type de demande. D’autant, souligne Quentin Romet, que les promoteurs, y compris les plus gros d’entre eux, « pourraient avoir besoin de plus de fonds propres après la crise ». Alors qu’en parallèle, les banques pourraient leur en demander davantage. « Une difficulté à laquelle le crowdfunding est prêt à répondre en 2021 », estime-t-il…

Frédéric Tixier


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Perial Euro Carbone, premier fonds immobilier à mettre en œuvre une stratégie low carbon

Perial AM vient de lancer une unité de compte immobilière d’un genre nouveau. Pour la première fois, un fonds immobilier non coté va mettre en œuvre une stratégie visant à optimiser et à compenser le niveau des émissions de gaz à effet de serre des actifs composant son portefeuille. Perial Euro Carbone bénéficie, dès sa création, du nouvel label ISR.

On connaissait les stratégies ou les indices low carbon, dont le succès sur les places boursières mondiales a d’ailleurs pris une ampleur sans précédent l’an dernier. Attirant de plus en plus d’investisseurs, les références regroupant les titres des entreprises les mieux disant en termes d’empreinte carbone figurent en effet parmi celles qui ont le mieux résisté au choc sanitaire et économique. Au point de clôturer l’année 2020, pour la plupart d’entre elles, en territoire positif…

Le premier fonds immobilier bas-carbone labelisé ISR

Le fonds immobilier lancé en fin d’année dernière par Perial AM n’a rien à voir, dans sa construction, avec ces indices boursièrement porteurs. Mais il en rejoint l’esprit et l’objectif : contribuer à diminuer l’impact climatique de son activité. Perial Euro Carbone développera en effet une stratégie bas-carbone via un plan « d’optimisation, de réduction et de compensation des émissions de gaz à effet de serre de chaque immeuble du portefeuille ». Pour permettre de juger de l’efficacité de cette politique, un bilan carbone sera réalisé lors de chaque acquisition. Assorti d’une évaluation des travaux à réaliser pour l’améliorer. Le tout devant conduire à des résultats quantifiables et rendus publics. Mieux encore, Perial Euro Carbone intègre une dimension participative. Les investisseurs pourront ainsi choisir les projets de compensation carbone destinés à ramener à zéro le bilan carbone du fonds.

Perial, pionnier en matière d’investissement immobilier responsable

Autant dire qu’avec un tel programme, Perial Euro Carbone a reçu, dès sa création, le nouveau label ISR. La société de gestion, qui revendique le statut de pionnier de l’investissement immobilier responsable, ajoute ainsi une nouvelle brique à son dispositif de solutions orientées ESG. Perial AM, qui a effectivement lancé la 1ère SCPI environnementale du marché, PFO2, a d’ailleurs encore révisé à la hausse ses ambitions en matière d’engagements RSE. En actualisant, en octobre dernier, son programme Perial Positive 2030 lancé en 2019. « Nous sommes conscients que le bâtiment est l’un des principaux secteurs émetteurs de gaz à effet de serre en France et en Europe », reconnaît d’ailleurs Yann Videcoq, directeur du fund management chez Perial AM. Perial Euro Carbone est de fait une réponse concrète à cette problématique. Elle permet en effet de proposer aux investisseurs « une solution claire et dédiée à ce défi de taille ».

Perial Euro Carbone, SCI dédiée aux investisseurs professionnels

Lancée sous la forme d’une société civile immobilière (SCI), Perial Euro Carbone est un fonds réservé aux investisseurs professionnels. Il vise une performance annuelle -non garantie- de l’ordre de 4%. Pour y parvenir, la SCI va se constituer un patrimoine composé principalement d’immeubles de bureaux situés dans les grandes métropoles européennes. Elle a d’ailleurs déjà acquis son premier actif, grâce à une levée de fonds auprès de plusieurs investisseurs institutionnels. Il s’agit d’un immeuble de bureaux de 4 200 m², situé à Bruxelles. C’est l’industriel 3M qui loue l’immeuble, pour dix ans fermes. Livré en novembre dernier, cet actif vise une certification Breeam – Very Good. Prix de la transaction : 20 M€.

Frédéric Tixier


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Diversipierre, Fair Invest et Néo, premiers fonds immobiliers labellisés ISR


A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 31/12/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Six premiers fonds immobiliers labellisés ISR en 2020

Aux SCPI Néo, chez Novaxia, et Fair Invest, chez Norma Capital, et à l’OPCI BNP Paribas Diversipierre, sont venus s’ajouter en fin d’année trois autres véhicules immobiliers labellisés ISR. Une SCPI et une SCI chez Perial AM. Et la SCPI LF Grand Paris Patrimoine, à la Française REM. Etat des lieux.

Quelques jours après la certification ISR des trois premiers fonds immobiliers à avoir obtenu ce nouveau label, deux autres sociétés de gestion ont à leur tour annoncé avoir finalisé le processus pour un ou plusieurs de leurs véhicules. Le 15 décembre dernier, Perial AM et La Française REIM rendaient publique la labellisation de la SCPI PFO2 et de la SCI Euro Carbone pour l’un, de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine pour l’autre.

Un label ISR exigeant en matière immobilière

Rappelons que label ISR décliné à l’immobilier distingue les fonds qui mettent en œuvre des pratiques de gestion vertueuses en matière environnementale, sociale et de bonne gouvernance (ESG). Et sont en mesure de le prouver. Il ne s’agit donc pas de juger de la qualité d’un parc existant, mais d’une trajectoire « permettant d’améliorer la performance ESG des actifs dans le temps », comme le rappelle l’ASPIM dans sa brochure dédiée à ce label. Ce qui implique la mise en place d’une véritable démarche pro-active. Incluant méthodologie, fixation d’objectifs, et outils et moyens d’analyse permettant d’y parvenir. Ainsi, bien sûr, que la production de reporting présentant l’état d’avancement des engagements pris. Une méthodologie qui avantage donc a priori les fonds de création récente. Ou qui ont intégré, dès leur création, cet objectif ESG.

PFO2, une SCPI historiquement dédiée à qualité environnementale

C’est le cas, par exemple, de la SCPI PFO2 qui, lors de son lancement en 2009, s’était déjà positionnée sur cette thématique désormais en passe de devenir « mainstream ». PFO2 est « la première SCPI à s’être fixés dès sa création d’ambitieux objectifs de réduction de consommation d’énergies », rappelle d’ailleurs Perial AM dans son communiqué. Dix ans plus tard, le succès est au rendez-vous. La SCPI affiche une capitalisation de plus de 2 milliards d’euros. Et publie des rapports financiers répondant « aux plus hautes exigences ESG du secteur », estime le gestionnaire. En précisant que sa démarche s’appuie sur une grille d’évaluation de 60 critères ESG. Cette antériorité dans la prise en compte des critères environnementaux, et l’expérience qui en résulte, ont d’ailleurs permis à Perial AM de mettre sur le marché, en décembre dernier, la première SCI développant une stratégie « low carbon ».

Euro Carbone, la première SCI « low carbon »

Perial Euro Carbone a en effet pour objectif, par des actions d’optimisation, de réduire et de compenser les émissions de gaz à effet de serre des immeubles qui constitueront son patrimoine. La SCI a également vocation à intégrer une dimension participative. Elle proposera en effet aux investisseurs « de choisir les projets dits de compensation carbone financés », explique Perial AM. Forte de ce positionnement, Perial Euro Carbone a elle aussi obtenu le label ISR le 15 décembre dernier. Coup double donc pour Perial AM qui rappelle que « la labellisation ISR des fonds PFO2 et PEC s’inscrit dans une démarche plus globale du groupe ». Ce dernier a en effet dévoilé fin octobre son programme Perial Positive 2030 qui renforce ses engagements RSE. Et fixe des objectifs ambitieux à horizon 2030…

LF Grand Paris Patrimoine accompagne la transition des actifs

La labellisation obtenue par LF Grand Paris Patrimoine, l’une des SCPI historiques de La Française REM, vient aussi reconnaître « le sérieux et l’ambition des engagements » en matière d’ISR de cet autre gestionnaire. Rebaptisée en 2018, LF Grand Paris Patrimoine comptait près d’une cinquantaine d’actifs sous gestion l’an dernier. Dont les politiques de sélection et de gestion sont désormais détaillées dans une matrice ISR qui analyse une centaine de critères ESG. La société de gestion s’engage notamment sur 17 leviers d’amélioration. Comme le recours systématisé aux énergies renouvelables. Ou la gestion optimisée de l’énergie, de l’eau et des déchets. Compte tenu de l’ancienneté des actifs existant, la démarche vise donc à améliorer le positionnement responsable des immeubles déjà détenus.


Réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier

Comme le souligne d’ailleurs Philippe Depoux, président de La Française REM. « L’enjeu principal est bien celui de l’amélioration du parc existant pour atteindre les objectifs climatiques et écologiques. Et pour réduire véritablement les externalités négatives du secteur immobilier. A ce titre, nous travaillons déjà à une nouvelle labellisation pour un autre véhicule immobilier », explique-t-il dans un communiqué. D’autres sociétés de gestion devraient lui emboîter le pas au cours de l’année 2021. Qui sera, sans aucun doute, fertile en annonces de labellisation ISR… 

Frédéric Tixier


Consulter les communiqués des sociétés de gestion ayant obtenu le label pour l’un de leur fonds

Le Label ISR immobilier, décerné à la SCPI LF Grand Paris Patrimoine

2 fonds labélisés ISR Immobilier pour Perial Asset Management : la SCPI PFO₂ et la SCI PERIAL Euro Carbone

Novaxia Investissement, pionnier dans l’ISR, annonce la labélisation de sa SCPI NEO

Norma Capital obtient le label ISR immobilier

BNP Paribas REIM annonce l’obtention du “label ISR” pour l’OPCI BNP Paribas Diversipierre


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A propos de Perial AM(i)

Perial Asset Management gère 4,5 milliards d’euros au 30/09/2020, distribue des produits SCPI, OPCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management compte plus de 520 immeubles en portefeuille pour les fonds gérés, plus de 1500 entreprises locataires et 47 000 associés, porteurs de parts de SCPI et d’OPCI

A propos de La Française(i)

Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que Le Groupe La Française, société de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère 51 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Genève, Hong Kong et Séoul.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Le crowdfunding immobilier s’achemine vers les 500 M€ de collecte en 2020

A mi-décembre, les plateformes dédiées au crowdfunding immobilier auraient déjà recueilli près de 450 M€ de financements. Le marché, en dépit du creux observé pendant le 1er confinement, est en passe de battre un nouveau record annuel. La rentabilité des opérations reste stable, mais pourrait augmenter l’an prochain. Ainsi que les risques de défaut…

Comme pour la plupart des placements investis en immobilier, l’année 2020 avait très bien commencé pour les plateformes spécialisées sur cette classe d’actifs. Avec 95 millions d’euros levés[1], leur collecte affichait une progression de 106% par rapport au 1er trimestre 2019.

Une collecte 2020 déjà largement supérieure à celle de 2019

Un bel élan que la période de confinement aura toutefois en partie stoppé. Le rythme mensuel des souscriptions, qui oscillait entre 30 M€ et 40 M€ avant la crise sanitaire, était retombé en deçà des 20 M€. Mais le marché est rapidement reparti. Dès le mois de mai, les souscriptions mensuelles franchissaient de nouveau le seuil des 30 M€. A partir de juin, elles dépassaient la barre des 40 M€. Et celle des 50 M€ à partir de septembre. A mi-décembre, la collecte recensée par hellocrowdfunding.com s’établissait à 449 M€. Soit déjà 21% de plus que sur l’ensemble de l’année 2019 (371 M€). Et certains observateurs s’attendent à ce que le cumul des financements 2020 dépasse les 500 M€.

Des rendements pour l’instant stabilisés, mais potentiellement orientés à la hausse

Côté rendement, c’est en revanche la stabilité qui prévaut. Le taux de rendement moyen, en décembre, reste à 9,4%. Identique à celui constaté en 2019, selon les chiffres d’Hellocrowdfunding. Et inférieur à la moyenne historique, calculée depuis 2012  (9,63%). Les projets en cours de collecte, recensés par l’agrégateur, proposent des rentabilités comprises entre 8,5% et 10%. Des taux qui pourraient toutefois augmenter au cours des prochains mois. Car, compte tenu de l’allongement des chantiers[2] et des durées de commercialisation, depuis le début de la crise sanitaire, les promoteurs seraient encore plus enclins à proposer des rémunérations attractives pour obtenir des financements.


Une montée du risque de défaillance ?

Une tendance qui va de pair avec l’allongement des périodes de remboursement. La durée moyenne est déjà passée de 20 mois à 21 mois entre 2019 et 2020. Là encore, à la demande des promoteurs, pour les raisons évoquées précédemment. Les hypothèses émises lors du premier confinement se confirment donc. Les opérateurs immobiliers n’échappent pas à la crise. Certains sont, ou seront, fragilisés sur le plan financier. Ce qui implique une montée du risque de défaut, historiquement et aujourd’hui encore insignifiant (moins de 1%). Une donnée que les investisseurs en crowdfunding immobilier doivent désormais avoir à l’esprit. Et qui devrait les inciter à se montrer encore plus sélectifs à l’avenir. Au même titre, d’ailleurs, que les plateformes…

Frédéric Tixier


[1] Source : baromètre hellocrowdfunding.com
[2] La plateforme Fundimmo estimait déjà, fin juin, le retard moyen à environ 4 mois pour les projets qui devaient être remboursés dans les 12 prochains mois


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Mansour Khalifé, MNK Partners : « L’immobilier est trop souvent vendu comme un "produit" »…

Mansour Khalifé, fondateur et président de MNK Partners, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Au programme : le positionnement original de cette société de gestion qui met en avant l’importance du concept d’allocation en actifs immobiliers. Et ses positions tactiques aujourd’hui, notamment sur l’immobilier coté. Interview.

Mansour Khalifé, vous dirigez MNK Partners, une société de gestion d’actifs immobiliers que vous avez fondée en 2017. En deux mots, comment présente-t-on MNK Partners ?

Mansour Khalifé – MNK Partners est un structureur et un gérant de solutions immobilières. Nous sommes présents à Paris, à Luxembourg, et à Varsovie. L’équipe compte une quinzaine de personnes. Notre volume d’affaires est aujourd’hui d’environ 400 M€, dont 200 sous gestion.

Avant MNK Partners, votre parcours professionnel vous a notamment conduit à participer à la création et au développement d’une société de gestion de SCPI, Corum AM, pour ne pas la citer. On connaît le succès qu’elle a rencontré sur le marché des SCPI. Or, si j’ai bien compris, MNK Partners n’a pas vocation à reproduire ce modèle. Pourquoi ? Quelle est votre approche du marché de la gestion d’actifs immobiliers ?

Mansour Khalifé – Après deux expériences au sein de sociétés de gestion, dont celle que vous venez de citer, j’ai effectivement l’expérience du marché grand public, mais aussi institutionnel. Notre positionnement est en quelque sorte à la croisée de ces expériences. Notre cible est celle désignée, dans le jargon commercial, des « high net worth ». Autrement dit, une clientèle fortunée qui, à notre sens est aujourd’hui mal adressée en termes de solutions immobilières. Notre offre a vocation à couvrir ce besoin. En proposant des réponses adaptées à chaque profil, dans un contexte de proximité, et d’originalité. Et, bien sûr, avec des objectifs de performance et de rendement.

Votre originalité, c’est précisément ce concept de conseil en allocation d’actifs immobiliers. Quels services proposez-vous précisément ?

Mansour Khalifé – Notre constat est que l’immobilier est aujourd’hui trop vendu comme un « produit ». Rarement comme une stratégie. Et moins encore comme un couple rendement/risque. Nous, nous proposons une allocation. C’est-à-dire d’abord une stratégie. Une stratégie à plusieurs étages, avec une partie « core », que nous avons déjà déployée sur plusieurs de nos solutions. Et à laquelle viennent s’ajouter des stratégies plus opportunistes, souvent thématiques. Ce qui permet à nos clients de devenir acteurs de leur propre épargne. Notre accompagnement, qui allie conseil et allocation, s’inscrit en outre dans un concept d’architecture ouverte. Nous offrons le « best of breed » – le meilleur choix-. Si une stratégie nous semble intéressante, mais que nous n’avons pas en interne une courbe d’apprentissage que nous jugeons suffisante, nous privilégions les solutions proposées par des acteurs déjà établis sur cette stratégie.

Parmi vos solutions « in house » figureront prochainement des fonds thématiques. Peut-on en dire un mot ?

Mansour Khalifé – L’objectif est effectivement d’élargir les choix d’investissements proposés à nos clients. Nous allons donc lancer des fonds thématiques, géographiques ou sectoriels. Ce seront d’ailleurs principalement des « mini-fonds ». Le tout premier, qui devrait normalement sortir début 2021, sera dédié aux marchés immobiliers du centre de l’Europe. Nous réfléchissons également à des thématiques sectorielles, telles que la thématique des résidences gérées, ou de l’immobilier générationnel. Le tout dans une logique pan-européenne, qui est dans notre ADN. Un autre sujet est à l’étude : la thématique commerce. Ce secteur est certes actuellement en souffrance. Mais c’est précisément pour cette raison que des opportunités vont se présenter…

Sous ces briques d’allocation, il y a effectivement des sous-jacents immobiliers. Certains d’entre eux, vous le rappeliez, sont confrontés aux conséquences de la crise sanitaire et économique. Quels sont les segments, les secteurs, à privilégier aujourd’hui ?

Mansour Khalifé – Nous vivons une crise inédite. Le 16 mars, tous les chefs d’entreprise, moi y compris, ont été confrontés à une perte totale de visibilité. Pour la première fois, dans l’histoire moderne, une crise sanitaire a conduit à l’arrêt complet des économies. Nous nous sommes abstenus, alors, de faire des déclarations, ou d’en tirer des conclusions hâtives. Mais aujourd’hui, on peut le dire. Oui, l’immobilier est impacté. C’est visible. Aujourd’hui, la plupart des commerces sont fermés. Mais le commerce va résister, s’adapter. Idem pour les bureaux. Quand j’ai commencé à travailler, je disposais d’un bureau individuel. Qui s’est transformé en open space. Puis en flex office. Puis en home office… L’immobilier s’adapte. Il ne disparaîtra pas. L’immobilier est lié à la démographie et à l’économie. Tant qu’il y aura des êtres humains, il y aura besoin de bureaux pour travailler. De logements pour se loger. D’hôpitaux pour se soigner…

Mais tout l’immobilier n’est pas touché avec la même intensité…

Mansour Khalifé – Toutes les classes d’actifs n’auront pas à s’adapter au même rythme. Le commerce souffre. Et il ne se réinventera pas complètement. Un commerçant restera un commerçant. Il y aura donc, inévitablement, un impact sur la valeur des actifs de commerce. La logistique, à l’inverse, a « le vent en poupe ». Mais c’est une réaction très court-termiste. Qui présuppose que le commerce électronique, et les besoins qu’il embarque en matière de livraison du «dernier kilomètre », vont définitivement s’imposer. Mais rien n’est écrit. On observe même qu’Amazon réfléchit à s’établir dans le commerce de proximité…


Le marché, on est bien d’accord, est plein d’incertitudes. Mais il faut bien prendre des décisions. Donc, aujourd’hui, quels sont les actifs que vous ciblez en priorité, ceux que vous recommandez à vos clients ?

Mansour Khalifé – Ce que nous disons aujourd’hui à nos clients est très simple. Les stratégies « core » sont par nature défensives. Ce sont donc celles qu’il faut privilégier. Nous mettons en portefeuille des actifs de qualité, bien localisés, loués à des locataires de qualité, via des baux de long terme. Ils apportent le rendement nécessaire pour traverser la crise. Mais nous recherchons également des opportunités. Elles sont aujourd’hui nombreuses, pour ceux qui savent chercher. Il y a des opportunités géographiques, à l’instar de celle que je citais précédemment. Il y a aussi des opportunités sur l’immobilier coté. C’est un momentum que nous mettons à profit. En prenant des positions sur les foncières françaises, européennes, mondiales. Ce type d’investissement génère un double effet « kiss cool ». Via la décote à l’acquisition – jusqu’à -70%- Et via le rendement, qui peut dépasser les 8-9%. Avec encore un autre bonus : la liquidité…

Parmi les véhicules investis en immobilier, il y a effectivement les foncières cotées. Il y aussi les SCPI, auxquelles les épargnants continuent à souscrire, certes dans des proportions moindres qu’avant la crise. Pensez-vous que ces placements sont correctement armés pour traverser la crise ?

Mansour Khalifé – C’est une bonne question. Les SCPI sont des fonds ouverts. Mais des fonds ouverts à très long terme. On n’investit pas dans une SCPI pour 7 ans, comme le précise les recommandations d’investissement. Mais pour bien plus longtemps. Le problème, là encore, est un problème de momentum. Quand faut-il « entrer » ? « sortir » ? Les SCPI ont récolté beaucoup de souscriptions, ont beaucoup investi. Et pas seulement depuis ces 5 dernières années, où la collecte s’est envolée. Cela dure depuis près de 50 ans. Je pense donc que les grosses SCPI, les plus capitalisées, passeront la crise sans trop de turbulences. Pour les plus récentes, tout dépendra de la résilience de leurs stratégies. Dans tous les cas, il faut aborder les SCPI comme des placements de long terme. Ma seule interrogation, c’est la possible volatilité des valeurs de parts en fin d’année…

Une question « d’allocation », pour finir… Quelle classe d’actifs immobiliers privilégier aujourd’hui ?

Mansour Khalifé – Les actifs « core », pour la sécurité. Les foncières cotées, pour le momentum. Et, les opérations de private equity, ou certains club deal, pour préparer l’avenir…

Propos recueillis par Frédéric Tixier


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A propos de MNK Partners(i)

MNK Partners est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Nous structurons et gérons pour nos investisseurs et mandants des solutions d’investissement immobiliers innovantes et à haut potentiel de valorisation à travers l’Europe. Forts de notre expérience de l’investissement, de la gestion d’actifs et de notre approche pertinente de la structuration financière et fiscale, nous nous efforçons avec les plus grandes vigilance et bienveillance de convertir les opportunités identifiées en des succès tangibles.

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