Le télétravail n’est pas une alternative, mais un complément au présentiel

« Le télétravail n’est conçu ni par les salariés, ni par les décisionnaires d’entreprise, comme une alternative au présentiel : il vient le compléter, sans s’y substituer », affirme le conseil en immobilier d’entreprise Savills. Qui vient de finaliser le second volet d’une enquête[1] visant à mesurer l’ampleur et l’impact du possible développement du télétravail dans les entreprises françaises. Après avoir interrogé, cet été, les dirigeants, Savills a cette fois sondé les salariés. Les résultats sont assez similaires…

Le temps des « remote companies » n’est pas venu

Si les entreprises et leurs employés se sont approprié le télétravail depuis le début de la crise sanitaire, « avec une rapidité et une ampleur surprenantes » écrit Savills, le « monde d’après » ne sera pas pour autant dominé par des « remote companies ». Autrement dit, par des sociétés sans bureaux, et totalement dématérialisées. Le télétravail est pourtant très bien perçu. D’abord parce qu’il a permis à bon nombre d’entreprises de poursuivre leurs activités durant le premier confinement. C’est 81% des sociétés interrogées par Savills. 84% des salariés considèrent ensuite que le travail a eu « un impact très ou plutôt positif en termes d’autonomie et d’efficacité ». Un sentiment encore plus marqué que celui de leurs « patrons ». Qui ne sont que 77% à juger l’expérience satisfaisante.

Le télétravail, oui, mais deux jours par semaine au maximum

Le télétravail est donc désormais ancré dans le champs des modes d’organisation possibles. Entreprises et employés envisagent, à une très large majorité, de le développer. 84% des salariés souhaitent y recourir davantage à l’avenir. Et 87% des décisionnaires d’entreprise. Faut-il pour autant craindre – espérer – la généralisation du télétravail ? Non, répond Savills. « A une écrasante majorité de 73%, les salariés interrogés n’imaginent en effet le recours au télétravail que dans la limite de 2 jours hebdomadaires au maximum. C’est exactement la même proportion que celle observée dans notre enquête auprès des décisionnaires », constate le conseil en immobilier. Ajoutant « qu’aucune dématérialisation totale du poste de travail n’est à prévoir. »

Un impact attendu sur les besoins en mètres carrés de bureaux

Dans cette hypothèse où le télétravail entrerait dans les pratiques habituelles – sans s’y substituer -, il aurait toutefois néanmoins bien un impact sur les besoins en mètres carrés des entreprises. Savills estime qu’un tel schéma pourrait leur permettre de réduire le nombre de postes de travail « de 25% à 40% par rapport à la situation ante ». Ajoutant que la réduction des surfaces en résultant ne serait en revanche corrélée au nombre de postes de travail que si les entreprises conservent « un aménagement et une densité équivalents ». Ce qui, estime Savills, « apparaît peu vraisemblable dans la situation actuelle ». L’enquête montre en effet qu’un « trait semble en passe d’être tiré », tout du moins pour un temps, « sur les grands open spaces et la densification ». Les salariés y étaient, depuis longtemps, majoritairement opposés. La nouveauté, c’est que les employeurs semblent désormais prêts à y renoncer.

Flexibilité vs densification

La « quête de la flexibilité » pourrait se substituer à celle de la densification. Une adaptation des bureaux est donc bien en marche. On s’oriente, estime Savills, vers un « bureau hyper connecté, centre et lieu de rencontres (présentielles mais aussi virtuelles) entre salariés et avec les partenaires extérieurs de l’entreprise ». Mais il confirme : la réduction potentielle du nombre de postes de travail sera « au moins en partie » compensée par le développement d’autres types d’espaces. Plus d’espaces collaboratifs – 12% des surfaces utilisées actuellement -, de surfaces d’accompagnement (telles que les restaurants ou cafétérias) – 15% actuellement -. Et moins de surfaces dédiées aux postes de travail stricto sensu – 53% actuellement -. Le bureau n’a pas fini de se réinventer…

Frédéric Tixier

[1] « Office Fit – Vers le bureau Swipe & Date » – Savills – Février 2021.


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A propos de Savills(i)

Conseil international en immobilier coté à la Bourse de Londres, Savills possède un réseau de plus de 600 bureaux et associés et emploie plus de 39 000 employés à travers le monde. Savills propose une large gamme de services (conseil, gestion, transaction, expertise, etc.) à ses clients du monde entier. Les employés de Savills associent l’esprit d’entreprise à une connaissance approfondie de leur secteur et proposent un service sur mesure à leurs clients.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Investissements immobiliers : priorité à la qualité

Primonial REIM vient de publier une étude sur les perspectives des différentes classes d’actifs immobiliers en Europe. Bureaux, commerces, résidentiel, tourisme, santé : des évolutions très contrastées sont à prévoir.

Comme le constatait déjà l’IEIF il y a quelques semaines, l’immobilier physique n’échappera pas à la crise. Une étude publiée par Primonial REIM[1] vient confirmer le diagnostic. Et préciser la tactique et les recommandations de la société de gestion vis-à-vis des différentes classes d’actifs immobilières européennes au cours des prochains mois et années.

Les marchés immobiliers sont toujours actifs

Premier constat : les marchés immobiliers européens sont très loin d’être à l’arrêt. Avec 160 milliards d’euros investis sur neuf mois en 2020 (-19 % sur un an), dont 99 milliards d’euros pour la zone euro (-22 %), la baisse est patente. Mais le volume, souligne Henry-Aurélien Natter, responsable Recherche chez Patrimonial REIM, « demeure supérieur à sa moyenne décennale ». « Preuve que son attractivité n’est pas remise en cause », ajoute-t-il. Le repli n’est pas géographiquement équilibré. L’Allemagne (-2% sur un an) est le marché le plus résilient. Avec des baisses comprises entre -23% et -25%, la France, les Pays-Bas et la Belgique restent au-delà de leur tendance décennale. Mais l’Italie (-34%) et, surtout, l’Espagne (-34%), dévissent.

Une nouvelle hiérarchie des taux est en train de se mettre en place

Côté rendements, la situation est elle aussi contrastée. Ceux des bureaux, du résidentiel, et du secteur de la santé sont demeurés majoritairement stables. Ceux des centres commerciaux et des retail parks « de seconde génération » ont baissé. Plus que les rendements des commerces de proximité, surtout les mieux placés d’entres eux. Les hôtels sont évidemment les plus affectés. Toutefois, « après une correction en début de pandémie et durant le second trimestre, le processus a marqué une pause lors du troisième trimestre 2020 », constate Primonial REIM. Mais le mouvement de convergence des taux d’avant-crise est bien mort. Et, comme le prédisait déjà Daniel While[2] en mai dernier, une nouvelle hiérarchie entre les différentes typologies d’actifs immobiliers est en train de se mettre en place.

Privilégier les actifs et les emplacements « core » en bureaux

« La nouvelle phase qui s’ouvre est donc cruciale pour les investisseurs. Puisqu’ils vont devoir penser à long terme et se positionner dans un monde post-pandémie », affirme Primonial REIM. Sur quels actifs faudra-t-il désormais investir ? Et avec quels critères ? Et quel type de stratégie ? Le mot d’ordre semble être « qualité ». Sur le segment des bureaux, qui souffrira d’une réduction de la demande, ce sont effectivement les actifs ou les marchés « core » – avec des locataires solides et des baux longs – qu’il faudra privilégier. Ce type de biens « devrait connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers », estime la société de gestion. Les actifs les moins sécurisés pourraient quant à eux « connaître des corrections ». Mais Primonial demeure positif sur cette classe d’actifs, sur le moyen terme.

Prudence ou opportunisme sur les segments du commerce et du tourisme

Sur le segment du commerce, il convient d’être plus prudent. Primonial REIM considère que les commerces alimentaires de proximité et les supermarchés « seront les moins touchés ». Là encore, la qualité de l’emplacement et du locataire sera essentielle. Les biens les mieux orientés ? « Les actifs en pied d’immeuble sur les marchés européens les plus core », répond le gestionnaire. Les centres commerciaux, quant à eux, pourraient connaitre « de nouvelles corrections ». Le secteur du tourisme, le plus touché par la crise sanitaire, pourrait néanmoins bénéficier « d’acquisitions opportunistes ». Lorsque l’efficacité d’un vaccin sera confirmée. Et les frontières seront de nouveau ouvertes…

Les prix du résidentiel potentiellement orientés à la hausse

Sur le marché du résidentiel, Primonial REIM est nettement plus rassurant. « La question d’une correction ponctuelle des valeurs peut se poser », reconnaît-il. Mais les fondamentaux militent pour leur maintien « dans une très grande majorité des métropoles européennes ». Moins sensibles aux cycles économiques que les autres actifs immobiliers, les logements devraient même continuer à se revaloriser. De 4% en 2020. Et de 2,5% en 2021. Sauf si l’environnement économique récessif perdurait. Les pertes de revenus des ménages viendraient alors impacter leur capacité d’endettement. Et les prix du résidentiel. Mais, pour l’heure, les perspectives de performances en capital et en revenus « restent bien orientées ».

Résilience du secteur santé

Pour le secteur de la santé, enfin, lui aussi présenté comme résilient, les perspectives sont également positives. Le recul des investissements s’explique par un manque d’offres. Pas par un désintérêt des investisseurs. Primonial REIM estime donc que les taux de rendement prime « devraient se comporter de façon similaire à ce qui sera constaté pour le résidentiel ».

Frédéric Tixier


[1] « Convictions immobilières » – Novembre 2020 – Patrimonial REIM.
[2] Directeur Recherche et Stratégie chez Primonial REIM.


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A propos du groupe Primonial(i)

Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Les investissements en immobilier d’entreprise en forte baisse

Le marché français de l’immobilier d’entreprise, sur les 3 premiers trimestres 2020, enregistre une baisse de 27% par rapport à l’an dernier. Un recul « à nuancer » estime toutefois Knight Frank, dans sa dernière étude.

Les montants investis sur le marché français de l’immobilier d’entreprise depuis le début de l’année s’élèvent à 16,1 Md€. Contre 22,1 Md€ sur les neufs premiers mois de 2019. Une baisse de 27% qu’il convient toutefois de nuancer, écrit le conseil en immobilier Knight Frank France dans sa dernière étude, en raison « du résultat exceptionnel de 2019 ».

Un marché loin d’être bloqué

Knight Frank rappelle en effet que le niveau d’activité actuel « équivaut à celui de 2018 ». Et qu’il se trouve même de 18% supérieur à la moyenne décennale. En outre, ajoute le conseil, « le marché français est loin d’être bloqué ». Les capitaux disponibles sont toujours importants. Et les investisseurs montrent un « vif appétit » pour les actifs sécurisés, ou les plus résilients face à la crise. En témoignent les importantes opérations finalisées ces derniers mois. 44 transactions supérieures à 100 M€ ont été recensées depuis le début de l’année. C’est effectivement moins qu’en 2019, sur la même période (51 opérations). Mais, là encore, « ce recul est à relativiser », explique Knight Frank. Car 2019 constitue également, pour ce type de transactions, une exception.


Les bureaux beaucoup plus touchés que les commerces

La nouveauté, c’est le recul plus marqué d’un secteur jusqu’alors dominant : celui des bureaux. Par rapport à 2019, la baisse en valeur des transactions sur ce secteur s’établit à 34%. En nombre d’opérations, le repli est encore plus marqué : 264 vs 354. Le segment des commerces, quant à lui, ne recule quasiment pas, en valeur, par rapport à 2019. Une stabilité qu’il doit toutefois à la signature de quelques grandes transactions. Mais la caractéristique essentielle du marché post-covid est bien une segmentation plus marquée en fonction de la qualité des actifs. Qui se traduit par de plus grands écarts en termes de rendement.

Polarisation sur les actifs les plus sûrs

« La correction haussière s’accentue sur les actifs « à risque ». Tandis que les décotes restent pour l’instant limitées pour les biens core et core+ », observe Knight Frank. Cette polarisation conduit même à une pression baissière dans certains pôles tertiaires considérés comme les plus sûrs. Le conseil constate ainsi des replis de 25 à 50 points de base à Boulogne-Billancourt. Où les taux de rendement sont « désormais compris entre 3,25% et 3,50% ». Cette compression des taux de rendement prime touche aussi une autre catégorie d’actifs, celle du secteur logistique. Certaines opérations en cours font ressortir des taux compris entre 3,5% et 4%. Soit 25 points de base de moins qu’en 2019…

Un volume 2020 en chute de 34% à 47% vs 2019

Compte tenu des tendances en cours, Knight Frank estime que le volume 2020 des investissements devrait être compris entre 20 et 25 Md€. Soit une chute de 34% à 47% par rapport à l’année 2019. Mais, on l’aura compris, bien moins sévère comparée aux moyennes décennales. Le conseil reconnaît toutefois que « l’incertitude reste élevée ». Notamment en raison de la baisse de la présence des investisseurs étrangers sur le marché français (40% de part de marché fin 3T, vs 43% fin 1S). Ou de la dégradation des marchés locatifs, notamment celui des bureaux. Mais, signe positif, les opérations «mettant à profit les décotes observées sur certains types de biens » se multiplient. La preuve que les investisseurs continuent à «se projeter dans l’avenir ». Ce qui, « après tout, est le meilleur moyen de surmonter les crises », conclut Knight Frank. Dont acte…

Frédéric Tixier


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A propos de Knight Frank(i)

Fondé il y a plus de 120 ans en Grande-Bretagne, le groupe Knight Frank apporte aujourd’hui son expertise comme conseil international en immobilier grâce à plus de 19 000 collaborateurs intervenant depuis 512 bureaux dans 60 pays. Sa branche française, créée il y près de 50 ans, intervient sur le marché de l’immobilier d’entreprise, principalement celui des bureaux. Mais aussi ceux des commerces, des bâtiments industriels ou logistiques. Elle s’adresse à deux clientèles distinctes : les propriétaires investisseurs et les entreprises utilisatrices.

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Télétravail : qu’en pensent les salariés concernés ?

Atland Voisin a missionné OpinionWay pour sonder les actifs français dont le métier permet de télétravailler. 85% pensent que le travail à distance va se développer. Mais ils sont près des trois quarts à souhaiter que cette pratique reste marginale au sein de l’entreprise. Synthèse…

Tous les actifs ne sont pas concernés par le télétravail. Le sondage commandité par Atland Voisin à OpinionWay le rappelle d’entrée de jeu : seuls 55% des Français exercent un métier qui permet de télétravailler. D’ailleurs, selon la Dares[1], un quart seulement des salariés travaillaient à distance durant le confinement[2].

Un état des lieux, côté salariés

Il n’en reste pas moins que, depuis le début de la crise sanitaire, la thématique du télétravail et ses conséquences sur la rentabilité des actifs tertiaires se sont invitées de manière massive dans l’univers médiatique. Certains commentateurs allant jusqu’à prédire la fin des bureaux… Atland Voisin, comme d’autres sociétés de gestion d’actifs immobiliers, tente donc de déminer un débat dont les conséquences économiques sur leurs activités sont évidemment sources de préoccupations. Avec, cette fois, des chiffres à la clef. Le sondage réalisé par OpinionWay[3] a effectivement pour mérite de dresser un état des lieux, côté salariés, sur les attentes en matière d’organisation du travail.

Télétravail : une pratique qui va se développer « progressivement »

Le premier constat démontre que le sujet du télétravail est durablement entré dans les pratiques managériales. 85% des actifs éligibles au télétravail pensent en effet que « cette pratique va se développer progressivement ». 37% pensent que son déploiement interviendra dans les 12 prochains mois. 18%, dans « plus de 3 ans ». Ce développement sera sans doute plus rapide dans les grandes entreprises. Les salariés des sociétés comptant plus de 1 000 collaborateurs sont 90% à estimer sa mise en œuvre prochaine. Contre 77% pour les salariés des PME.

Une mise en place pérenne ?

La question est aussi de savoir si la mise en place du télétravail par les entreprises se fera de façon pérenne. La réponse des salariés est assez étonnante. Seul 1 sur 10 pense que cela sera le cas. 35% estiment que le télétravail sera utilisé « uniquement tant que l’épidémie perdurera ». Et 36% rappellent que cette pratique était déjà en place avant la crise sanitaire. Cette dernière apparaît donc plutôt comme « l’accélérateur d’une mise en place progressive, et à la carte », d’un phénomène déjà existant. D’ailleurs, les salariés interrogés ne pensent pas, dans leur grande majorité, que le « tout télétravail » va s’imposer. Seuls 4% d’entre eux accréditent cette hypothèse.

Une pratique qui devrait rester « mesurée »

15 autres pourcents pensent que le télétravail ne se pratiquera que de « façon exceptionnelle ». Et 63% de façon « mesurée », de l’ordre de 1 à 2 jours par semaine au maximum. Point intéressant, souligne le commentaire d’Atland Voisin : les plus jeunes (moins de 35 ans) sont les plus nombreux à penser que le télétravail ne deviendra pas la norme. Les salariés sont d’ailleurs très majoritairement opposés à ce que cette pratique devienne systématique. 73% souhaitent que le télétravail reste minoritaire dans leur quotidien, avec une mise en place d’au maximum deux jours par semaine. Seuls 8% des salariés concernés aimeraient télétravailler à 100%.


L’essor – et la généralisation – des visioconférences ?

L’étude des résultats du sondage OpinionWay bat donc en brèche, comme prévu, l’idée d’une « révolution télétravail ». Si le travail à distance a démontré son efficacité durant le confinement, il doit rester, selon une majorité de salariés, une pratique ponctuelle. Mais, reconnaît Jean-Christophe Antoine, président d’Atland Voisin, si le bureau va rester un élément central dans les relations professionnelles, il va néanmoins « devoir s’adapter ». Comme les entreprises. L’étude pointe d’ailleurs parallèlement l’émergence d’une autre pratique. Dont l’impact sur l’organisation des sociétés semble beaucoup plus massif: la visioconférence. 80% des répondants considèrent en effet que ce mode de communication est en train de s’imposer. Et que cet outil serait même en mesure de remplacer les déplacements professionnels…

Frédéric Tixier

[1] La Direction de l’animation de la recherche, des études et des statistiques (Dares) est la direction du ministère du Travail qui produit des analyses, des études et des statistiques sur les thèmes du travail, de l’emploi, de la formation professionnelle et du dialogue social.
[2] Etude portant sur la semaine du 23 au 27 mars 2020
[3] Enquête réalisée par OpinionWay entre les 11 et 15 septembre 2020, auprès de 1005 personnes dont le métier leur permet de télétravailler, issues d’un échantillon de 1816 personnes représentatif de la population française âgée de 18 ans et plus.


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A propos d’Atland Voisin(i)

Pionnier en matière de placement immobilier collectif, avec la création d’Immo Placement dès 1968, Atland Voisin gère plusieurs SCPI en immobilier d’entreprise qui représentaient un patrimoine de près de 1,3 Mds € pour le compte de 23 000 associés environ au 31/12/2019. Depuis septembre 2016, la société est présente sur le marché des OPCI professionnels avec les véhicules Transimmo et Dumoulin, qui représentent plus de 400 M€ de patrimoine (au 31/12/2019). Atland Voisin est filiale de Foncière Atland, Société d’Investissement Immobilier Cotée. 

  • Information extraite d’un document officiel de la société

Taux des crédits immobiliers : priorité aux meilleurs dossiers

Leurs niveaux restent attractifs. Ils ont même légèrement reculé le mois dernier. Mais, recommandations du HCSF obligent, les banques sont de plus en plus sélectives. Et les incertitudes économiques poussent certains emprunteurs à différer leurs projets. Etat des lieux.    

Ils s’établissaient, en août, à 1,24% en moyenne selon le dernier pointage de l’observatoire Crédit Logement/CSA. Les taux des crédits immobiliers, qui avaient commencé à remonter en début d’année, s’étaient encore plus tendus depuis le début de la crise sanitaire. Ils sont désormais stabilisés, voire même en léger repli par rapport aux mois précédents.

Stabilité des taux pour la rentrée

Cette situation stabilisée pourrait perdurer dans les prochains mois. Pour le courtier Cafpi, « aucun indicateur ne laisse présager un retour à la hausse des taux ». Selon lui, les taux moyens proposés par les banques s’établissent actuellement entre 0,95% (sur 10 ans) et 1,65% (sur 20 ans). Leur évolution ne dépendrait aujourd’hui que « de la capacité des emprunteurs à négocier leur dossier ». Les banques sont en effet, plus que jamais, à la recherche des meilleurs profils. Une conséquence plus ou moins directe des mesures recommandées par le Haut Comité de Stabilisation Financière (HCSF) en fin d’année dernière. Car, comme le rappelle Julie Bachet, directrice générale d’un autre courtier, Vousfinancer, les établissements de crédit ciblent « les emprunteurs qui correspondent aux critères du HCSF ». C’est-à-dire endettement limité, hauts revenus, et plus de 10% d’apport personnel…

Focus sur les meilleurs profils

Ces meilleurs profils attisent la concurrence bancaire. Laquelle «tire les taux à la baisse », constate Vousfinancer. Et explique que l’on « atteigne à nouveau des taux proches de records. Mais dont peu d’emprunteurs peuvent bénéficier »… Les hausses de refus de crédit sont d’ailleurs en forte progression. Selon Vousfinancer, leur part est passée à 10,7% fin août. Contre 9,8% fin mai. Et 5,5% en 2019. Un phénomène qui pèse sur la production des crédits immobiliers. Et auquel s’ajoutent les incertitudes liées à la crise sanitaire et économique, qui « poussent les emprunteurs à différer leurs projets immobiliers », estime Philippe Tabouret, directeur général adjoint de Cafpi. Selon lui, ces deux éléments vont conduire à une baisse de la production des crédits immobiliers de l’ordre de 30% sur le second semestre.

Assouplir les conditions d’octroi

« La reprise du marché ne pourra être solide et durable que si les recommandations du HCSF sont assouplies, au moins temporairement », explique Julie Bachet, chez Vousfinancer. Qui demande « officiellement » à ce qu’une flexibilité accrue soit accordée aux banques. Autrement dit, que la part des crédits non « HCSF compatibles » passe de 15% à 30%. Car, à défaut, les signes de reprise « inattendus » observés au sortir de la période de confinement risquent de faire long feu…

Frédéric Tixier


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A propos de Cafpi(i)

Cafpi est le leader du marché des courtiers en crédits. Il est totalement indépendant, aucun groupe bancaire ne figurant dans son capital. Avec un effectif de 1 500 personnes, Cafpi est présent, via ses 230 agences en propre, dans toute la France, au Portugal et au Maroc, pour accompagner ses clients dans toutes les étapes de leur projet immobilier. En 2019, CAFPI a finalisé 40 000 dossiers, pour près de 9 milliards d’euros de crédits signés.

A propos de Vousfinancer(i)

Fondé en 2008 par Jérôme Robin, Vousfinancer, réseau de courtiers en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier. Vousfinancer propose également des solutions pour les crédits professionnels et le rachat de crédits.

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Bureaux en Ile-de-France : vers une baisse des valeurs locatives ?

La dernière étude de Savills sur le marché locatif francilien des bureaux chiffre le ralentissement intervenu depuis la phase de confinement. La demande placée s’est effondrée au 2e trimestre. Il pourrait en résulter, au cours des prochains mois, « une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives »…

« Il s’agit du plus mauvais résultat trimestriel enregistré depuis 15 ans »… Pour Savills, auteur d’une étude sur le marché locatif en Ile-de-France au 1er semestre 2020, le constat est sans appel : les huit semaines de confinement ont très fortement perturbé la dynamique des bureaux franciliens.

Une demande placée inférieure de 37% à sa moyenne décennale

La demande placée enregistrée entre avril et juin 2020 est passée sous la barre des 200 000 m². Sur l’ensemble du 1er semestre, elle s’établit ainsi à seulement 667 471 m². Un résultat en baisse de 40% par rapport au 1er semestre 2019. Et de 37% inférieur à sa moyenne décennale (1 060 780 m²). A cette « perte » transactionnelle s’ajoute un phénomène de consolidation des surfaces disponibles, amorcé en début d’année. Celles-ci s’établissaient à 2,9 millions de m² fin juin, contre 2,7 millions fin 2019. La hausse des surfaces vacantes est plus marquée dans Paris (+26%), y compris et notamment dans le « QCA » -quartier central des affaires- (+31%), que dans la périphérie. Il en résulte, constate Savills, une hausse de la « capacité d’absorption de l’offre par le marché ».

Hausse de la vacance en Ile-de-France

Cette notion qui, rappelle Savills, « mesure le nombre de mois qu’il faudrait pour commercialiser la totalité des surfaces disponibles au rythme de l’activité transactionnelle observée sur une année glissante », passe de 15 à 19 mois. La hausse de la vacance en Ile-de-France, qui passe à 5,5%, reste toutefois à un « niveau faible du point de vue historique ». Qui ne garantit toujours pas « une fluidité optimale du marché locatif ». Et ce d’autant plus que l’Ile-de-France est très loin de présenter une homogénéité sur ce sujet. De très fortes disparités géographiques existent en effet toujours entre notamment Paris intra-muros, en situation de sous-offre (2,9%), et le Croissant Ouest, à 10,4%. D’un point de vue qualitatif cette fois, le constat est identique.

Résistance des valeurs locatives

L’offre dite « Grade A » – les surfaces neuves ou restructurées-, ne représentent en effet que 19% de l’offre totale. Et elle est en baisse sur de nombreux secteurs, notamment à Paris intra-muros. Or il s’agit des bureaux les plus prisés par les investisseurs. Même depuis la fin du confinement. Ceci explique en partie pourquoi l’on observe encore, comme l’écrit Savills, « une résistance des valeurs locatives ». Les tensions haussières qui étaient à l’œuvre avant le déclenchement de la crise sanitaire étaient en effet concentrées sur les valeurs des immeubles de Grade A dans le QCA parisien. Le loyer prime, calculé sur les prises à bail les plus chères sur une année glissante, atteint ainsi un nouveau record, à 932 € le m². C’est 10% de plus qu’il y a un an.

Correction possible des loyers franciliens

Le loyer moyen des surfaces de seconde main progresse également, mais dans de moindres proportions :+8%. Il s’établit toutefois à des niveaux plus « modestes » : 412 €, en moyenne, au 2T 2020, pour l’ensemble de l’Ile-de-France. Une situation qui pourrait changer dans les prochains mois. Savills prédit une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. Sous l’effet de deux phénomènes : la poursuite de la baisse de la demande locative ; et une remontée du taux de vacance consécutive aux livraisons attendues en cours d’année. A partir du 3e trimestre, cette accalmie dans la pression haussière pourrait même se transformer en pression baissière. Savills n’exclut pas alors « une correction proche, par son ampleur » à celle qui s’était produite à la suite de la crise financière de 2007-2008. C’est-à-dire des baisses de l’ordre de 15% des loyers prime…

Une « année noire » en termes de transactions

Car, sur le seul sujet du niveau des transactions, Savills n’est guère optimiste pour les mois à venir. Il pointe « une année noire à l’horizon ». La demande placée, en 2020, devrait connaître son pire résultat annuel. En atteignant difficilement les 1,5 millions de m². Pour 2021, le volume attendu restera modeste, proche des 2 millions de m².

Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : trou d’air dans la collecte du 2e trimestre confirmée

Selon les chiffres établis par l’ASPIM et l’IEIF, la collecte des SCPI a reculé de 60% au 2e trimestre. Sur l’ensemble du 1er semestre, la baisse s’établit à -20%, grâce à un 1er trimestre record. Mais les gestionnaires de SCPI espèrent un rebond au 3e trimestre.

Recul confirmé… Les chiffres publiés par l’ASPIM/IEIF fin août sont venus conforter les premières analyses du marché de la collecte des SCPI établies par certains courtiers dès le mois de juillet. Le confinement a bien eu un effet fortement négatif sur les souscriptions. Le 2e trimestre 2020, avec une collecte nette de seulement 875 M€, s’inscrit en recul de 60% par rapport au 2e trimestre 2019 (2,2 Md€).

Un premier semestre en repli de 20%

Sur l’ensemble du semestre, le repli est moins prononcé, grâce à un premier trimestre record. En dépit d’un mois de mars en partie amputé, les SCPI avaient en effet enregistré un nouveau plus haut historique sur les 3 premiers mois de l’année, à 2,5 Md€. Le 1er semestre 2020 (3,43 Md€) s’inscrit ainsi en retrait de seulement 20% par rapport au 1er semestre 2019. Du côté de l’ASPIM, on souligne en outre que la collecte, durant le confinement, est restée positive. Ce qui n’est pas le cas de tous les produits d’épargne… Des flux qui auront notamment permis de « maintenir une excellente liquidité sur le marché des parts de SCPI », précise l’ASPIM.


Pas de problème de liquidité

Si le marché secondaire s’est accéléré au 2e trimestre (300 M€ de retraits compensés par des souscriptions, en hausse de 33% par rapport au 1er trimestre), il est en effet resté parfaitement fluide. Le taux de rotation des parts, qui mesure la part de la capitalisation totale des SCPI changeant de main sur une période donnée, est en effet demeuré stable. Il s’établissait à seulement 0,86% sur le 1er semestre 2020, en phase avec le chiffre enregistré l’an dernier sur la même période (0,82% au 1er semestre 2019, selon l’IEIF). La preuve que les détenteurs de SCPI n’ont pas massivement cherché à revendre leurs parts durant le confinement… Et que ceux qui ont procédé à des rachats n’ont eu aucun mal à trouver une contrepartie.

Des espoirs de reprise au 3e trimestre

Le trou d’air du 2e trimestre a en outre toutes les chances d’être rapidement effacé. Selon plusieurs courtiers, une forte reprise de l’activité s’est fait sentir dès le mois de juin. Une tendance que confirment plusieurs sociétés de gestion interrogées fin juillet. Chez Amundi, par exemple, on observe que la collecte est repartie dans les réseaux début juillet. Même son de cloche chez Sofidy, qui constatait une relance dès la mi-juin, « confirmée en juillet ». Même les petites sociétés de gestion, à l’instar de Foncières & Territoires, notaient l’intérêt de nouveaux associés pour la formule SCPI…

Pas de pause dans les investissements

Les gestionnaires de SCPI espéraient d’ailleurs sans doute ce retour des souscriptions. Ils n’ont en tout cas pratiquement pas levé le pied en termes d’investissements durant le confinement. Selon les chiffres ASPIM/IEIF, les SCPI ont investi 3,5 Md€ au cours du 1er semestre 2020. Soit pratiquement autant qu’au cours du 1er semestre 2019 (3,6 Md€). En termes de classe d’actifs, les bureaux sont restés la cible majoritaire (57% des acquisitions). Et, poursuite et accentuation d’une tendance amorcée depuis désormais plusieurs années, ce sont les opérations hors de France qui s’arrogent la part du lion, avec 43% des investissements en valeur sur le 1er semestre.

Baisse -temporaire ? – des rendements

Le bilan global du placement SCPI s’avère finalement, en comparaison avec d’autres placements de long terme, relativement positif. L’un de ses points noirs serait la poursuite de la baisse des rendements qui s’est enclenchée au 2e trimestre, avec la réduction des acomptes sur dividendes. Selon les chiffres publiés en juillet dernier par l’IEIF, 52% des SCPI avaient procédé à une révision baissière de l’acompte du 1er trimestre. Les acomptes s’affichent en retrait de 10% sur l’ensemble du 1er semestre, comparativement à 2019. La situation pourrait toutefois s’améliorer au second semestre, espère l’ASPIM, en raison d’une « amélioration des taux de recouvrement ». L’indice EDHEC IEIF SCPI d’entreprise, qui avait amorcé un mouvement baissier en avril dernier, s’est d’ailleurs repris en juin dernier. A la fin du semestre, il affichait une performance globale de 5,3% sur un an glissant. Contre 3,54% à fin mai… A suivre.



Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

A propos de l’ASPIM(i)

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2019, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 231 milliards d’euros.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

SCPI : un trou d’air dans la collecte - et les rendements - au 2e trimestre ?

Selon les chiffres communiqués par la plateforme France SCPI, les SCPI n’auraient collecté que 900 M€ au 2e trimestre 2020. Leur rendement moyen serait également en baisse, passant sous la barre des 4 %. Des résultats qui devraient toutefois s’améliorer au second semestre…

Le résultat était prévisible… Durant le confinement, les sociétés de gestion de SCPI ont subi, comme l’ensemble des collecteurs d’épargne, une baisse sensible des souscriptions. La bonne nouvelle, à l’époque, était que les flux ne s’étaient pas inversés. Autrement dit, que les flux acheteurs restaient supérieurs aux demandes de rachats. La liquidité des SCPI demeurait donc assurée.

Une collecte nette d’environ 900 M€

Restait cependant à chiffrer ce recul des souscriptions du 2e trimestre. C’est la plateforme France SCPI qui vient d’en publier les premières estimations. Selon ce courtier spécialisé, la collecte nette des SCPI des mois d’avril, mai et juin s’établirait à environ 900 M€. Un véritable trou d’air par rapport au trimestre précédent, où les SCPI, en dépit d’un mois de mars légèrement amputé, avaient établi un nouveau record historique, à 2,5 Md€. Et un recul très significatif par rapport au 2e trimestre 2019 (2,2 Md€). Vis-à-vis des 2e trimestres 2018 (1,2 Md€) et 2017 (1,4 Md€), le repli est moins prononcé. Mais réel. Les SCPI n’en affichent pas moins l’une « des plus faibles collectes nettes trimestrielles depuis le début des années 2010 », rappelle France SCPI.

Forte reprise de l’activité en juin

Ce passage à vide serait toutefois déjà de l’histoire ancienne. Ce sont surtout les mois d’avril et de mai qui se sont avérés peu performants. Selon la plateforme, « une forte reprise de l’activité s’est fait sentir au mois de juin », premier mois complet de déconfinement. Et devrait se poursuivre dans les prochains mois. Des chiffres en phase avec ceux publiés par la FFSA sur l’assurance-vie. Le dernier mois du 1er semestre marque lui aussi un « retour à la normale ». Les contrats d’assurance-vie ont en effet enregistré une collecte brute de 9,9 Md€. Contre respectivement 6,4 Md€ et 5,7 Md€ en avril et mai. Il convient toutefois de noter qu’à la différence des SCPI, l’assurance-vie aura subi une forte décollecte durant les mois de confinement : 6,9 Md€, selon la FFSA…

Un rendement annualisé moyen sous la barre des 4 % au 1er semestre

En termes de rendement, la crise sanitaire n’aura en revanche pas totalement épargné les SCPI. Plusieurs sociétés de gestion avaient décidé, pour la distribution de l’acompte sur dividende du 1er trimestre, intervenue en plein confinement, d’anticiper des possibles pertes de revenus. Et d’abaisser, en conséquence, ce premier versement. Selon l’IEIF, 52 % des SCPI avaient de fait réduit leur acompte. Conduisant à une baisse moyenne du rendement des SCPI de l’ordre de 15 %. Selon les données recueillies par France SCPI, intégrant les distributions prévisionnelles du 2e trimestre, le rendement annualisé moyen sur l’ensemble du 1er semestre s’établirait à 3,93 %. Contre, rappelons-le, un taux de rendement annuel de 4,40 % en 2019. Des prévisions qui sont, là encore, en phase avec la mesure de l’indice EDHEC IEIF SCPI d’entreprise, en recul de 2,14 % sur le mois de mai…

De possibles rattrapages d’ici la fin de l’année

Mais, là encore, les rendements sur l’année pleine ont de fortes chances de remonter. On le sait, plusieurs acteurs ont fait preuve d’une prudence sans doute excessive. A supposer que les effets de la crise économique ne soient pas aussi massifs que les résultats des « stress tests » auxquels se sont livrées les sociétés de gestion durant le confinement, des rattrapages devraient s’opérer au 3e et surtout 4e trimestre 2020. Selon les gestionnaires interrogés par France SCPI, le rendement annuel 2020 des SCPI serait en conséquence supérieur à 4 %. Toutes les sociétés de gestion ne sont toutefois pas aussi optimistes pour 2021. Puisque certaines, selon France SCPI, « prédisent une forte baisse des rendements » l’an prochain.

Des écarts de performances importants selon le secteur d’intervention

Une chose est sûre : toutes les SCPI ne seront pas logées à la même enseigne. Celles dont l’activité a été la plus touchée par la crise sanitaire sont évidemment les plus fragiles. Les produits spécialisés sur le secteur de l’hôtellerie accusent le plus fort recul en termes de performance : 1,86 % de rendement semestriel annualisé, selon France SCPI. Les SCPI de commerces sont également sous la moyenne, avec un taux de 3,6 %. A l’autre extrême, les spécialistes des secteurs les plus résilients affichent des rendements d’avant-crise. Jusqu’à 6 % pour les SCPI dédiées au secteur résidentiel ou logistique. Et plus de 4,5 % pour les SCPI positionnées sur l’immobilier de santé.

Intérêt accru pour les SCPI diversifiées

Jouer une spécialité, surtout en période de crise, peut donc s’avérer un pari gagnant… ou perdant. La prudence recommande de plutôt privilégier les produits qui répartissent leurs investissements entre plusieurs classes d’actifs immobiliers. Les souscripteurs semblent d’ailleurs avoir intégré cette nouvelle donne. Les SCPI dites diversifiées ont représenté 32 % de leurs souscriptions au 2e trimestre. Contre 24 % seulement au 1er trimestre…

Frédéric Tixier


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A propos de France SCPI(i)

France SCPI est un site qui permet à ses utilisateurs de comprendre simplement les SCPI, de réaliser des comparatifs, des simulations, de les choisir mais aussi d’y souscrire en ligne de manière totalement digitalisée. Leader dans le domaine de la pierre-papier, France SCPI répond également aux personnes qui voudraient être conseillées et orientées grâce à une équipe d’experts. Créée en 2015, la plateforme donne accès à toute l’offre SCPI existante et compte désormais plusieurs centaines de clients, particuliers, entreprises ou associations

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

L’immobilier, véritable « performeur » dans la durée

A l’heure où les incertitudes sur la rentabilité future des actifs financiers et immobiliers sont ravivées -pour ne pas dire exacerbées- par la crise sanitaire, l’IEIF publie la mise à jour de son étude annuelle sur les performances comparées des différents placements. Elle rappelle, entre autres informations, que la vie des investisseurs est loin d’être un long fleuve tranquille. Et que les crises, plus ou moins violentes, viennent toujours, à un moment ou à un autre, bouleverser son quotidien. Analyse.

Une nouvelle fois, l’immobilier, sous toutes ses formes, se place aux premiers rangs du palmarès sur quasiment toutes les périodes analysées. Comme l’an dernier, il n’y a guère que sur 40 ans (1979-2019) où les actions, tout type de secteurs confondus, s’imposent en pole position. Leur performance annualisée, mesurée par leur taux de rendement interne (TRI), s’établit en effet à 13,19 %. Un niveau qui les place au-dessus de trois classes d’actifs immobiliers. Devant le logement parisien (11,42 %), en premier lieu. Puis des foncières cotées (10,72 %) et des SCPI (9,56 %).

L’immobilier, en pole position sur 5, 10, 15, 20 et 30 ans

Sur toutes les autres périodes analysées par l’IEIF (5 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 30 ans), les placements immobiliers occupent la première marche du podium. Et, bien souvent, les suivantes. Sur 30 ans, les foncières cotées affichent le meilleur rendement (7,7 %). Mais le logement parisien (7,1 %) et les OPCI (6,6 %) occupent les 3e et 4e rangs. Sur 20 ans, l’immobilier truste les 7 premières places. Ce sont encore une fois les foncières cotées qui emportent la mise (12,1 %). Suivies de la classe d’actifs en direct « commerces France » (11,5 %). Puis de nouveau du logement parisien (10,7 %). Et de la logistique, des SCPI, des bureaux (France) et des OPCI.


L’immobilier, la classe d’actifs la plus performante

Sur 15 ans, comme le précise Charles-Henri de Marignan, analyste senior à l’IEIF, « l’immobilier, dans toutes ses déclinaisons, est la classe d’actifs la plus performante ». Les actifs de commerces (France) occupent la 1ère place (10,4 %). Suivis, une fois n’est pas coutume, par le placement or (9,7 %). Et les foncières cotées, en 3e position (9,6 %), devancent une nouvelle fois les actions dans leur ensemble (7 %). Sur 10 ans, ce sont d’ailleurs les actifs cotés qui surperforment les autres placements. Les foncières, de nouveau en tête (8,5 %), font quasiment jeu égal avec les actions généralistes (8,1 %). Mais les 6 places suivantes sont occupées par des placements immobiliers, directs (logistique, commerces, bureaux) ou indirects (SCPI, OPCI). L’or est relégué à la 9e position (3,1 %).

Montée en puissance de la logistique sur 5 ans

Sur 5 ans, enfin, ce sont de nouveau les actifs immobiliers acquis en direct (peu accessibles, par définition, aux investisseurs individuels), qui se positionnent aux premières places. Et, comme l’an dernier, c’est la logistique qui monte sur le podium (11,6 %). Une forte performance qui s’explique, selon Charles-Henri de Marignan, « par une forte progression des valeurs vénales des actifs sous l’effet du développement du e-commerce ». Les autres secteurs de l’immobilier sont devancés par les actions (10,3 %), dopées par leurs excellentes performances en 2019. L’an dernier, les marchés financiers ont de fait effacé les pertes enregistrées en 2018.


2019, une année exceptionnelle pour les marchés actions… battus toutefois par l’immobilier en direct

L’indice MSCI Monde affichait en 2019 une progression de 26 %. Sa meilleure performance de la décennie, en total return. Les plus fortes hausses, celles des actions américaines (+ 28,5 % pour le S&P 500), n’ont toutefois pas réussi à détrôner certaines classes d’actifs immobiliers en direct. Selon le palmarès établi par l’IEIF, ce sont en effet les bureaux prime, en Europe et dans le QCA parisien, qui s’arrogent les deux premières positions. L’immobilier européen, coté cette fois, fait quant à lui quasiment jeu égal avec les actions américaines. Et se place au 4e rang. L’immobilier indirect tire lui aussi correctement son épingle du jeu. En 2019, les SCPI affichaient une performance globale de 5,6 %[1]. Suivies de près par les OPCI, avec 5,4 %[2].

Au-delà de la performance, les autres qualités de la classe d’actifs immobilier

Au-delà de ces performances – passées -, qui attestent toutefois de la robustesse et de la régularité de l’immobilier sur longue période, l’étude de l’IEIF pointe également les autres qualités de cette classe d’actifs. L’institut rappelle en effet que l’immobilier bénéficie d’une volatilité bien inférieure à celle des actions. Que toutes ses composantes évoluent généralement dans le même sens, certes avec des amplitudes différentes. Et que, sur toutes les périodes, l’immobilier présente « systématiquement un pouvoir diversifiant inégalé par les autres actifs ». Trois qualités qu’il devrait conserver, quelle que soit l’orientation de ses performances à venir.

Frédéric Tixier

[1] Mesurée par l’indice Edhec IEIF Immobilier d’entreprise France.

[2] Mesurée par l’indice IEIF OPCI Grand Public.


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Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Comment les SCPI vont-elles traverser la crise ?

Pierrepapier.fr participait à un webinar organisé par Nortia Immo. La thématique centrale : l’état des lieux des marchés immobiliers. Et du marché des SCPI. Comment les gestionnaires ont-ils réagi depuis le début de la crise ? Faut-il s’attendre à une baisse de l’immobilier ? Et du rendement et de la valeur des parts des SCPI ? De quelle ampleur ? Frédéric Tixier, rédacteur en chef de pierrepapier.fr, répond aux questions de Stéphanie Gagnier, directrice de l’offre Nortia.  

Stéphanie Gagnier – Que peut-on dire aujourd’hui de l’état des marchés immobiliers ?

Frédéric Tixier – Tout d’abord, il faut rappeler que les transactions, tout du moins sur le marché de l’immobilier d’entreprise, se sont poursuivies depuis le début du confinement. Evidemment, dans une moindre mesure. Mais le marché n’est pas à l’arrêt. Plusieurs sociétés de gestion de SCPI, mais aussi des foncières et d’autres investisseurs, ont mené à bien des opérations. Et poursuivent activement des négociations, aussi bien à l’achat qu’à la vente. Très récemment, par exemple, un immeuble de bureau prime parisien a été vendu à des investisseurs moyen-orientaux pour environ 40 M€. Mais ce n’est qu’une opération parmi d’autres.

Les perspectives restent en outre positives. Je rappelle qu’au cours du 1er trimestre 2020, le marché de l’investissement français a établi un nouveau record, avec un volume de 7,5 Md€. Bien supérieur à celui du 1er trimestre 2019, qui s’est révélé un millésime exceptionnel. Il y avait donc, avant la crise, une dynamique très forte. Elle n’est visiblement pas totalement brisée. Le courtier Cushman & Wakefield vient de réaliser un sondage auprès des principaux investisseurs institutionnels (dont des sociétés de gestion de SCPI). Les liquidités prêtes à s’investir seraient de l’ordre de 47 Md€. Et les ventes prévues de seulement 17 Md€. La demande en actifs immobiliers est donc aujourd’hui encore bien supérieure à l’offre. Ce qui est plutôt une bonne nouvelle. Tout du moins sur le segment de l’immobilier d’entreprise. Depuis le début de la crise, le secteur du résidentiel est en revanche à l’arrêt. Mais il semble là aussi que les intentions d’achat ne se soient pas effondrées, y compris sur l’investissement locatif. Si le marché du crédit repart, on peut donc espérer que celui du logement reparte également. Ne serait-ce que parce qu’une donnée d’avant-crise reste toujours d’actualité : la France souffre d’un déficit structurel de son parc de logement…

Stéphanie Gagnier – Toutes les SCPI sont-elles exposées à la crise de la même manière ?

Frédéric Tixier – La réponse est évidemment non. Je rappelle qu’il existe environ une centaine de SCPI dites d’entreprise. Et à peu près autant de SCPI dites fiscales. Au sein des SCPI d’entreprise, il existe en outre plusieurs catégories. Certaines sont investies très majoritairement dans des actifs de bureaux. D’autres dans le secteur du commerce. D’autres encore dans des secteurs plus spécialisés, comme l’immobilier de santé, de tourisme, ou la logistique. Certaines enfin sont diversifiées sur plusieurs classes d’actifs immobiliers. Les SCPI se différencient également par d’autres critères. Tels que la localisation de leurs investissements. Certaines sont exclusivement investies en France. D’autres sont présentes en Europe. Certaines sont exclusivement régionales. Elles sont, enfin, différentes en termes de taille. Certaines pèsent plusieurs milliards d’euros de capitalisation. D’autres quelques dizaines de millions d’euros seulement. Bref, on comprend bien que, selon son degré d’exposition aux secteurs les plus impactés par la crise (tourisme et commerce, notamment), la solvabilité de ses locataires, son implantation géographique (tous les pays européens n’ont pas été touchés avec la même ampleur par la crise sanitaire), sa taille (et donc sa capacité à diversifier ses sources de revenus), chaque SCPI sera plus ou moins affectée et présente des risques différenciés.

Je précise toutefois que les SCPI sont globalement plus exposées aux actifs de bureaux qu’aux autres secteurs. Les bureaux représentent environ 60 % de leurs actifs sous gestion. Le commerce aux alentours de 10 %. Et les actifs de tourisme, moins de 2 %.

Stéphanie Gagnier – Comment les sociétés de gestion de SCPI ont-elles réagi depuis le début de la crise ?

Frédéric Tixier – Depuis le début du confinement, 3 phases se sont succédé. « Je rassure ». Puis « Je calcule ». Puis « Je communique sur les rendements prévisionnels ».

  • « Je rassure». Il faut d’ailleurs saluer la réactivité des sociétés de gestion d’actifs immobiliers. La plupart ont très vite communiqué en direction des associés des SCPI et leurs partenaires. Pour les rassurer sur leur capacité à maintenir l’activité durant le confinement.
  • « Je calcule». Les sociétés de gestion ont ensuite mis à profit la période du confinement pour estimer le niveau d’exposition de chacune de leurs SCPI. La plupart ont réalisé des stress tests, qui consistent en fait à chiffrer le niveau maximal des pertes locatives potentielles. Ce risque de perte maximale varie de 0 % à près de 40 %. Il est sans doute de l’ordre de 10 %, en moyenne.
  • « Je communique sur les rendements». Cette « phase 3 » s’est opérée quelques jours avant la publication des bulletins trimestriels et/ou le versement du 1er acompte trimestriel 2020. C’est-à-dire à partir de la mi-avril. Les stratégies sont assez variables selon les sociétés de gestion.

Les plus prudentes ont décidé de marquer le coup dès le 1er dividende de l’année. En le réduisant du risque maximal identifié. Certaines ont décidé, par exemple, de réduire de 30 % le 1er acompte. En expliquant qu’en fonction de l’évolution de la situation, les acomptes suivants pourraient être révisés à la hausse. Et qu’un bilan serait établi en fin d’année.

D’autres ont choisi une approche plus pragmatique. En décidant de distribuer, chaque trimestre, les loyers qui seront effectivement perçus. L’acompte du 1er trimestre 2020 est donc généralement identique à celui de l’an dernier. Mais les suivants risquent d’être amputés des loyers impayés.

Enfin, des sociétés de gestion ont adopté une stratégie à mi-chemin entre les deux précédentes. Elles ont décidé de réduire le 1er acompte. Mais dans des proportions moindres que le risque maximal identifié. Avec, là encore, l’idée que les dividendes seront réajustés en cours d’année. En fonction de l’évolution de la situation économique et du niveau d’impayés constaté.


Depuis le début du confinement, 3 phases se sont succédé dans les réactions des sociétés de gestion de SCPI. « Je rassure ». Puis « Je calcule ». Puis « Je communique sur les rendements prévisionnels ».


Stéphanie Gagnier – Faut-il s’attendre à la baisse de la valeur des actifs immobiliers. Et à celle des parts de SCPI ?

Frédéric Tixier – Cette « phase 4 », de correction du marché immobilier, est en cours. Les professionnels de l’immobilier s’attendent effectivement à une baisse de la valeur des actifs. Sans que personne ne soit, évidemment, en mesure de l’estimer précisément. Cette baisse attendue est la conséquence de la remontée de ce qu’il est convenu d’appeler la « prime de risque locatif ». En clair, le risque de l’augmentation du pourcentage de loyers impayés va réduire le rendement potentiel d’un investissement immobilier. Donc sa valeur.

L’IEIF, l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, a estimé récemment que cette prime de risque, sur le secteur des bureaux, devrait être de l’ordre de 0,6 %. En se basant sur le repli boursier qui a affecté les grandes foncières de bureaux cotées en Bourse. Cela veut donc dire que la valeur des actifs de bureaux va baisser. Mais dans des proportions assez faibles. La baisse pourrait être plus conséquente dans d’autres secteurs. Le tourisme ou les centres commerciaux, par exemple. Le point important est que désormais la valeur des actifs immobiliers sera davantage corrélée à la qualité et à la solvabilité des locataires. Cela va d’ailleurs mettre fin à un phénomène à l’œuvre depuis plusieurs mois : la convergence des taux. Les taux de rendement des différentes catégories d’actifs immobiliers avaient en effet tendance à se rapprocher. L’écart de prix entre, par exemple, un immeuble de bureau très bien situé, et un autre un peu moins bien localisé, ou entre un actif loué et non loué, était en constante diminution. C’est a priori fini. De nouveau, les prix vont davantage diverger en fonction de la qualité du locataire, et de la capacité de relocation du bien.

Un autre risque de baisse pèse aussi sur le marché. Il se matérialiserait si le nombre de transactions chutait drastiquement. Dans l’hypothèse d’un marché « gelé », c’est alors la « prime de liquidité » qui serait révisée à la hausse. Et les baisses de prix pourraient alors être beaucoup plus significatives. Mais, pour l’heure, aucun indicateur ne le laisse présager…


Cette « phase 4 », de correction du marché immobilier, est en cours. Les professionnels de l’immobilier s’attendent effectivement à une baisse de la valeur des actifs. Cette baisse attendue est la conséquence de la remontée de ce qu’il est convenu d’appeler la « prime de risque locatif ». En clair, le risque de l’augmentation du pourcentage de loyers impayés va réduire le rendement potentiel d’un investissement immobilier.


Stéphanie Gagnier – Quel impact, donc, sur la valeur des parts de SCPI ?

Frédéric Tixier – S’il y a baisse des prix des actifs immobiliers, il y aura, à un moment ou à un autre, baisse de la valeur des parts des SCPI. Mais cette baisse n’interviendra pas immédiatement. Et il y a de fortes chances pour qu’elle soit de moindre ampleur que celle constatée sur les marchés sous-jacents.

Elle n’interviendra pas immédiatement car, je le rappelle, les SCPI n’évaluent pas leur patrimoine en temps réel. A la différence d’autres véhicules immobiliers, en Europe, qui fonctionnent en « mark to market », les actifs détenus par les SCPI sont évalués une fois par an, à dire d’expert. Sur la base des valeurs constatées en fin d’année. Ces expertises interviennent généralement dans le courant du mois de mars. Et doivent ensuite être validées par les assemblées générales, qui se tiennent au début de l’été… C’est-à-dire que la prochaine valeur patrimoniale des SCPI sera « juridiquement » établie à partir de juin 2021. Même si les sociétés de gestion auront, quelques mois avant, une vision plus précise de ces valeurs d’expertise. Elles pourront alors décider d’ajuster les prix de souscription. Sans pour autant répercuter l’intégralité des baisses, si baisses il y a.

Les associés des SCPI bénéficient en effet d’un mécanisme « amortisseur ». Le prix de souscription n’est pas forcément égal à la valeur du patrimoine ou, plus exactement, à la valeur de reconstitution de la SCPI. Il peut s’établir dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à cette valeur de reconstitution. Ce qui donne aux sociétés de gestion une certaine marge de manœuvre. J’ajoute que bon nombre de SCPI affichent aujourd’hui des prix de souscription « décotés », c’est-à-dire fixés dans la fourchette basse de leur valeur de reconstitution. Ce qui leur permettrait d’encaisser, sans modification du prix de souscription, une baisse modérée des valeurs de reconstitution.

Mais, même dans cette hypothèse, il y aura sans doute un manque à gagner pour les porteurs de parts de SCPI l’an prochain. Depuis plusieurs années, la revalorisation des parts s’ajoute en effet régulièrement au rendement généré par les SCPI. En 2019, ces revalorisations ont été de 1,2 % en moyenne. De 0,8 % en 2018 et de 1,9 % en 2017, selon l’IEIF. La probabilité d’une réévaluation globale des prix des parts en 2020 semble pour l’instant assez faible…


S’il y a baisse des prix des actifs immobiliers, il y aura, à un moment ou à un autre, baisse de la valeur des parts des SCPI. Mais cette baisse n’interviendra pas immédiatement. Et il y a de fortes chances pour qu’elle soit de moindre ampleur que celle constatée sur les marchés sous-jacents


Stéphanie Gagnier – Quels sont les ratios des SCPI qu’il faut regarder plus attentivement aujourd’hui ? Le report à nouveau, l’effet de levier, qui a beaucoup progressé ces derniers mois ?

Frédéric Tixier – Il est vrai que l’endettement moyen des SCPI a fortement augmenté ces dernières années

Il était, en moyenne, de l’ordre de 7 % à 8 % en 2016. Et d’environ de 15 % en 2018. Les chiffres 2019 n’ont pas encore été compilés, mais il y a de fortes chances pour qu’ils aient encore augmenté. Car la plupart des SCPI sont désormais autorisées à utiliser cet endettement, généralement jusqu’à 30 % de la valeur de leurs actifs. Je signale toutefois que les SCPI sont aujourd’hui bien moins endettées que les foncières cotées en Bourse. Dont le « LTV » moyen s’établit autour de 40 %.

L’effet de levier, on le sait, dope le rendement, quand tout va bien. Il devient risqué quand le marché se retourne… Ce risque est évidemment a priori plus élevé quand il s’agit d’une SCPI nouvellement créée. Qui ne dispose donc pas de réserve et qui, surtout, n’a souvent pas atteint une taille critique en termes de diversification. Ce risque reste toutefois théorique. Il se manifesterait réellement si les valeurs d’actifs étaient amenées à baisser fortement. Et que la collecte n’était plus au rendez-vous…

Quant au report à nouveau (RAN), on peut se demander aujourd’hui quelle est sa véritable utilité. C’est rassurant de voir que les SCPI ont constitué des réserves. Selon France SCPI, elles disposeraient aujourd’hui de l’équivalent de 75 jours de distribution. Mais, quand elles ont des réserves, elles rechignent à les utiliser. On le voit actuellement : ce sont souvent celles qui disposent des réserves les plus importantes qui ont réduit le plus fortement leur 1er acompte sur dividende. Certaines SCPI vont sans doute piocher dans ces réserves, en fin d’année, pour compenser une partie des loyers impayés. Mais avec modération. Car cette opération a un impact sur les valeurs de reconstitution…


Certaines SCPI vont sans doute piocher dans ces réserves, en fin d’année, pour compenser une partie des loyers impayés. Mais avec modération. Car cette opération a un impact sur les valeurs de reconstitution…


Stéphanie Gagnier – Mais peut-on dire que les SCPI sont aujourd’hui plus risquées ?

Frédéric Tixier – Elles sont sans doute plus risquées qu’il y a quelques mois. Mais ce risque est très relatif. Et il faut préciser ce que l’on entend par risque.

Les SCPI « risquent » effectivement de moins rapporter à leurs souscripteurs qu’en 2019. Il ne faut pas s’attendre à du 4,4 % de moyenne, comme l’an dernier. Certains commentateurs estiment que le rendement 2020 pourrait s’établir, selon l’ampleur de la crise, dans une fourchette comprise entre 3,5 % et 4 %. Plusieurs SCPI affirment toutefois encore être en mesure de délivrer plus de 5 % en 2020 ! Ce qui reste très largement positif. Et bien au-dessus des rendements prévisionnels des autres placements de long terme.

Les SCPI « risquent » aussi, à terme, de moins progresser en termes de valorisation. Même si les parts étaient révisées à la baisse l’an prochain, on peut toutefois espérer que sur le moyen terme, cette mauvaise année soit effacée.

La réalité, c’est que la performance globale – rendement et revalorisation – des SCPI va devenir plus volatile. C’est un risque, mais pas un risque de perte. A condition, bien sûr, de ne pas vendre ses parts.

C’est là où se situerait le vrai risque : celui d’une crise de liquidité. Comme on a pu en connaître par le passé. Ce risque serait celui de ne plus pouvoir céder des parts de SCPI, sauf à subir une importante décote. Mais on en est pour l’instant très loin.

D’abord, parce que les sociétés de gestion, à ce jour, n’observent pas de hausse significative des demandes de rachat. Ensuite, parce que la collecte a, certes, diminué. Mais elle ne s’est pas tarie. France SCPI estime pour l’instant la collecte du 1er trimestre 2020 à 2,4 Md€. Soit un volume de 14 % supérieur à celui du 1er trimestre 2019. Certaines sociétés de gestion ont de plus, en avril, continué à enregistrer des niveaux de collecte très importants. Cette collecte pourrait en outre repartir plus fortement avec la fin du confinement qui, il faut bien le dire, a quand même été un frein aux souscriptions. Faute d’une chaîne de transmission pas toujours totalement digitalisée… Les SCPI continuent en effet à bénéficier de flux importants en provenance des contrats d’assurance-vie. Car elles sont considérées comme l’une des alternatives les plus résilientes aux fonds en euros.
Pas de rachat, pas d’effondrement de la collecte : le risque de liquidité est donc a priori aujourd’hui très faible. Il l’est d’autant plus que la plupart des SCPI sont mieux armées pour affronter d’éventuels retraits. Elles sont de taille plus imposante qu’il y a une dizaine d’années. Elles sont maintenant majoritairement à capital variable. Et elles ont, pour la plupart, mis en place les poches de liquidité nécessaires pour y faire face. Certaines semblent d’ailleurs bien armées pour profiter d’éventuelles opportunités de marché…


Pas de rachat, pas d’effondrement de la collecte : le risque de liquidité est donc a priori aujourd’hui très faible. Il l’est d’autant plus que la plupart des SCPI sont mieux armées pour affronter d’éventuels retraits.


Stéphanie Gagnier – Quels types d’opportunités ?

Frédéric Tixier – Comme lors de chaque crise, il y aura des perdants. Et des gagnants. Certains investisseurs vont être contraints de vendre. Ceux qui disposent de liquidités et qui croient au potentiel de leur marché sous-jacent, sur le long terme, vont en profiter. Les SCPI, si elles continuent à collecter, pourront faire partie des gagnants.

Stéphanie Gagnier – La crise sanitaire peut-elle conduire à des changements majeurs dans les usages des actifs immobiliers ? Et donc impacter leurs valeurs ?

Frédéric Tixier – De plus en plus d’entreprises sont effectivement en train d’annoncer leur intention de maintenir durablement le télétravail. Ce qui pourrait avoir un impact sur la valorisation des actifs de bureaux. Certains observateurs vont même jusqu’à considérer que la crise pourrait avoir comme conséquence une remise en cause du phénomène de métropolisation – la concentration des investissements sur les grandes métropoles régionales et mondiales -, à l’œuvre depuis plusieurs années. Ce qui conduirait à une réorientation des demandes pour des habitats moins urbains. Il est sans doute trop tôt pour estimer l’ampleur – et la persistance – de ces intentions. Et si elles vont bouleverser la hiérarchie des valeurs de l’immobilier. Ce qui est clair, en revanche, c’est que la crise va accentuer les tendances qui étaient déjà à l’œuvre avant son déclenchement. Comme l’optimisation des espaces de travail et une demande plus forte pour plus de flexibilité à la fois technique et financière. Les notions de durabilité des bâtiments, de réduction de leur empreinte carbone, tout comme la montée en puissance du commerce électronique aux dépens du commerce physique, vont également prendre encore plus d’importance.


Ces nouveaux usages, la plupart des investisseurs immobiliers, y compris les gestionnaires de SCPI, avaient déjà commencé à les anticiper. La crise aura donc comme conséquence de récompenser ceux qui s’y sont le mieux préparés.


Ces nouveaux usages, la plupart des investisseurs immobiliers, y compris les gestionnaires de SCPI, les ont déjà anticipés. La crise aura donc comme conséquence de récompenser ceux qui s’y sont le mieux préparés. Ou qui ont davantage de latitude pour s’adapter. Et, comme souvent, ce sont sans doute les plus gros acteurs qui en sortiront gagnants. On peut d’ailleurs sans doute s’attendre à une consolidation dans le secteur des sociétés de gestion d’actifs immobiliers. Mais cela n’empêchera pas certains acteurs de plus petite taille, plus agiles, de parfaitement s’adapter à la nouvelle donne…

La rédaction pierrepapier.fr


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société