Bureaux en Ile-de-France : vers une baisse des valeurs locatives ?

Bureaux en Ile-de-France : vers une baisse des valeurs locatives ?

La dernière étude de Savills sur le marché locatif francilien des bureaux chiffre le ralentissement intervenu depuis la phase de confinement. La demande placée s’est effondrée au 2e trimestre. Il pourrait en résulter, au cours des prochains mois, « une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives »…

« Il s’agit du plus mauvais résultat trimestriel enregistré depuis 15 ans »… Pour Savills, auteur d’une étude sur le marché locatif en Ile-de-France au 1er semestre 2020, le constat est sans appel : les huit semaines de confinement ont très fortement perturbé la dynamique des bureaux franciliens.

Une demande placée inférieure de 37% à sa moyenne décennale

La demande placée enregistrée entre avril et juin 2020 est passée sous la barre des 200 000 m². Sur l’ensemble du 1er semestre, elle s’établit ainsi à seulement 667 471 m². Un résultat en baisse de 40% par rapport au 1er semestre 2019. Et de 37% inférieur à sa moyenne décennale (1 060 780 m²). A cette « perte » transactionnelle s’ajoute un phénomène de consolidation des surfaces disponibles, amorcé en début d’année. Celles-ci s’établissaient à 2,9 millions de m² fin juin, contre 2,7 millions fin 2019. La hausse des surfaces vacantes est plus marquée dans Paris (+26%), y compris et notamment dans le « QCA » -quartier central des affaires- (+31%), que dans la périphérie. Il en résulte, constate Savills, une hausse de la « capacité d’absorption de l’offre par le marché ».

Hausse de la vacance en Ile-de-France

Cette notion qui, rappelle Savills, « mesure le nombre de mois qu’il faudrait pour commercialiser la totalité des surfaces disponibles au rythme de l’activité transactionnelle observée sur une année glissante », passe de 15 à 19 mois. La hausse de la vacance en Ile-de-France, qui passe à 5,5%, reste toutefois à un « niveau faible du point de vue historique ». Qui ne garantit toujours pas « une fluidité optimale du marché locatif ». Et ce d’autant plus que l’Ile-de-France est très loin de présenter une homogénéité sur ce sujet. De très fortes disparités géographiques existent en effet toujours entre notamment Paris intra-muros, en situation de sous-offre (2,9%), et le Croissant Ouest, à 10,4%. D’un point de vue qualitatif cette fois, le constat est identique.

Résistance des valeurs locatives

L’offre dite « Grade A » – les surfaces neuves ou restructurées-, ne représentent en effet que 19% de l’offre totale. Et elle est en baisse sur de nombreux secteurs, notamment à Paris intra-muros. Or il s’agit des bureaux les plus prisés par les investisseurs. Même depuis la fin du confinement. Ceci explique en partie pourquoi l’on observe encore, comme l’écrit Savills, « une résistance des valeurs locatives ». Les tensions haussières qui étaient à l’œuvre avant le déclenchement de la crise sanitaire étaient en effet concentrées sur les valeurs des immeubles de Grade A dans le QCA parisien. Le loyer prime, calculé sur les prises à bail les plus chères sur une année glissante, atteint ainsi un nouveau record, à 932 € le m². C’est 10% de plus qu’il y a un an.

Correction possible des loyers franciliens

Le loyer moyen des surfaces de seconde main progresse également, mais dans de moindres proportions :+8%. Il s’établit toutefois à des niveaux plus « modestes » : 412 €, en moyenne, au 2T 2020, pour l’ensemble de l’Ile-de-France. Une situation qui pourrait changer dans les prochains mois. Savills prédit une stabilisation, voire une baisse des valeurs locatives. Sous l’effet de deux phénomènes : la poursuite de la baisse de la demande locative ; et une remontée du taux de vacance consécutive aux livraisons attendues en cours d’année. A partir du 3e trimestre, cette accalmie dans la pression haussière pourrait même se transformer en pression baissière. Savills n’exclut pas alors « une correction proche, par son ampleur » à celle qui s’était produite à la suite de la crise financière de 2007-2008. C’est-à-dire des baisses de l’ordre de 15% des loyers prime…

Une « année noire » en termes de transactions

Car, sur le seul sujet du niveau des transactions, Savills n’est guère optimiste pour les mois à venir. Il pointe « une année noire à l’horizon ». La demande placée, en 2020, devrait connaître son pire résultat annuel. En atteignant difficilement les 1,5 millions de m². Pour 2021, le volume attendu restera modeste, proche des 2 millions de m².

Frédéric Tixier


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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société