L'impact du télétravail sur le marché des bureaux

L’impact du télétravail sur le marché des bureaux

L’explosion du télétravail change la donne pour le marché immobilier : logements, bureaux, il faudra changer de modèle.

Comme toujours quand il se passe quelque chose d’inattendu, on peut se rendre intéressant en annonçant des catastrophes et des malheurs. Ou défendre ce en quoi on a toujours cru. Ces deux attitudes permettent d’alimenter les débats d’aujourd’hui. Mais à quoi ressemblera l’avenir ?

 Essayons d’y voir plus clair.

  • Que signifie en pratique le développement du télétravail ?
  • Comment et dans quelle mesure le marché des bureaux est-il menacé ?

Si vous vous demandez si le télétravail va tuer le marché des bureaux, quelques surprises vous attendent…

Sommaire

Le coronavirus a enfanté le télétravail

L’actualité médiatique a pris le télétravail en otage

Comprendre les chiffres de l’emploi

Ce que le confinement a appris aux salariés et aux entreprises

Le télétravail à temps partiel sera le grand gagnant

Le marché des bureaux accompagne l’économie

Les bureaux vont s’adapter, comme à chaque mutation

Le télétravail n’est pas un drame pour l’immobilier

Le coronavirus a enfanté le télétravail

La formule est un peu lapidaire. Pourtant, le télétravail est soudain devenu une réalité majeure, alors qu’il était une pratique relativement marginale dans le monde d’avant le coronavirus.

Ce qui s’est passé est aisément compréhensible. Près de la moitié de la population de la planète a été confinée pendant quelques semaines. Il a bien fallu vivre, communiquer, souvent travailler, de toute façon s’adapter à ces conditions exceptionnelles.

Or le digital était là. Tout le monde y a plongé comme jamais auparavant.

Auparavant, on se demandait si telle ou telle catégorie de salariés pourrait, dans telles ou telles circonstances, évoluer vers un télétravail plus ou moins complet… Et soudain, même le dirigeant d’une grande entreprise ne pouvait être que chez lui, jour après jour !

Le travail à domicile était déjà vécu par quelques-uns, mais était encore vague et potentiel pour la grande majorité des gens. Il s’est transformé en expérience pratique pour tout le monde, le temps d’un stage intensif à la maison…

Le télétravail aurait pu prendre de nombreuses années pour transformer l’organisation du travail. Nos entreprises auraient évolué d’une certaine façon. Mais la rupture du confinement a tout changé. Ce n’est pas le monde d’hier qui a évolué plus vite, c’est un monde différent qui est né.

L’actualité médiatique a pris le télétravail en otage

Mais ce monde différent porte avec lui un héritage tout récent : la multiplicité des canaux d’information.

Media traditionnels, chaînes d’information en continu, internet, réseaux sociaux, sont sans cesse à la recherche de nouveaux sujets « d’actualité ».

De quel thème la vorace machine à communications pourrait-elle s’occuper, au moment où l’économie commence à sortir de sa torpeur ? Ah, voici un morceau de choix : le télétravail contre les bureaux ! Et c’est parti ! Émissions, débats, posts, tweets, articles, interviews, rivalisent de formules brillantes, d’analyses intelligentes et d’opinions fortes.

« Le télétravail va tuer le marché des bureaux. Pour ? Contre ? »

Le télétravail dans l’actualité ou dans la durée ?

C’est le propre de l’actualité de grossir l’instant présent. Ce qui se passe juste aujourd’hui conditionne les analyses et les débats.

Aujourd’hui, notre société est encore sous le choc. L’épidémie du coronavirus est sur le déclin, mais elle marque encore les esprits. Le déconfinement n’est pas achevé. La vie reprend progressivement. Peut-on vraiment anticiper les équilibres futurs à partir de ce que nous avons sous les yeux dans ce moment transitoire ?

Personne ne sait encore comment va se passer la reprise économique, quels comportements individuels auront durablement changé, à quoi ressemblera la vie, économique, sociale ou internationale, après cette expérience inouïe que nous venons de vivre.

La place du télétravail et l’usage des bureaux sont mis sous les feux de l’actualité, ce qui favorise les prises de position simples, voire simplistes. Le séduisant l’emporte sur le pertinent. Alors qu’il est nécessaire de prendre en compte les tendances longues et les forces à l’œuvre.

Nous allons donc examiner successivement :

  • L’évolution de l’emploi en France
  • Ce que l’expérience du confinement a introduit de nouveau.
  • Les conséquences à attendre pour le marché des bureaux.

Comprendre les chiffres de l’emploi

On sait que l’économie, qui était surtout agricole et industrielle au milieu du 20ème siècle, est aujourd’hui majoritairement une économie de services.

Cela veut dire, ni plus ni moins, qu’un nombre extraordinaire d’emplois ont été détruits. Et qu’un nombre non moins extraordinaire d’emplois différents ont été créés.

La recomposition permanente des types d’emplois est une caractéristique essentielle de l’économie moderne. Crise ou pas crise. Le confinement, lié à l’épidémie du Covid-19, ne modifie rien de  fondamental à ce qui est une vague de fond : la mutation constamment renouvelée de l’emploi.

Je vous propose de visiter rapidement un parc d’attraction très peu fréquenté, celui des chiffres sur l’emploi en France.

Ceux qui ont un emploi et ceux qui n’en ont pas

Nombre total d’emplois en France en 2019, donc juste avant l’épidémie du coronavirus et le confinement : 27, 8 millions. Sur une population de 67 millions.

Autrement dit, 41 % des personnes travaillent. Où sont les autres ? Eh bien ce sont les enfants, les retraités, ceux qui n’ont pas d’emploi, et les malades ou handicapés.

Deux observations.

  • D’abord, nous sommes une société décente, peut-être plus solidaire déjà qu’on ne veut bien le dire. Il est possible de faire mieux, mais on ne part pas d’une page blanche.
  • Ensuite, si quatre personnes qui ont un emploi en font vivre six autres, l’emploi est un sujet de première importance. Pas besoin de chercher ailleurs pourquoi l’économie occupe une telle place dans la politique.

Comment classer les types d’emploi ?

 En 1962 l’agriculture, l’industrie et la construction représentaient plus de 57 % des emplois en France. En 2019, le pourcentage était de 22 %. Le reste, donc moins de la moitié au début des années soixante et près de 80 % aujourd’hui, sont des emplois dits « tertiaires ».

Encore faut-il s’entendre sur cette appellation bien curieuse de secteur tertiaire. La classification des activités économiques date du lendemain de la seconde guerre mondiale. La vision de l’époque distinguait trois types d’activité économique :

  • Celles dont les gains de productivité étaient achevées.
  • Les activités qui recelaient des progrès de productivité, donc qui portaient tous les espoirs d’enrichissement de la société et d’élévation du niveau de vie.
  • Enfin les activités qui par nature n’avaient aucun lien avec la notion de productivité. On citait pour l’exemple une symphonie de Mozart et le coiffeur : dans les deux cas, il n’était ni possible ni souhaitable d’aller plus vite pour la même prestation !

Ce principe de classification était intelligent. On l’utilisa pour construire l’appareil statistique de l’emploi en France.

  • Dans le primaire, avec l’idée qu’il n’y aurait plus de gains de productivité, on mit l’exploitation des ressources de la terre : agriculture et extraction minières.
  • Le secondaire était le secteur d’avenir. On y mit la transformation des matières en biens consommables, où le progrès technique soufflait en permanence : l’industrie.
  • Et puis le reste, tout le reste, dont on supposait l’absence d’amélioration possible. Le commerce, l’enseignement, les services aux entreprises, la banque et l’assurance, les transports, la restauration, les soins médicaux, l’administration, les loisirs…

Et l’on pensait que si le secteur secondaire utilisait majoritairement des usines, le secteur tertiaire occupait toutes sortes de locaux : écoles, murs de magasins, hôpitaux, salles de cinéma… et bureaux. Simple.

Le travail a déjoué les prévisions

On sait aujourd’hui que l’on avait tout faux !

  • L’agriculture a progressé, ce qui a donné l’hémorragie de l’emploi dans ce secteur.
  • Le gigantesque tissu des tout petits commerces d’autrefois était évidemment moins performant que l’ensemble des modes de distribution d’aujourd’hui, y compris le e-commerce
  • L’informatique puis le Cloud ont formidablement transformé de nombreux services.

Autrement dit, c’est le secteur tertiaire, pensé par définition comme inerte, qui a finalement véhiculé les avancées les plus marquantes de l’économie, et d’ailleurs aussi les créations d’emplois…

L’essentiel de l’activité d’aujourd’hui, près de 80 %, appartient à ce qui était conçu au départ comme un fourre-tout négligeable pour la prospérité !

Savez-vous que les statistiques sur l’emploi suivent encore cette classification ?

La distinction entre primaire, secondaire et tertiaire n’est plus adaptée. La distinction entre agriculture, industrie et services non plus ! Par exemple, nombre d’usines ont été délocalisées hors de France, et les sociétés industrielles ont renforcé leur sièges sociaux pour les nombreuses fonctions de supervision des productions et livraisons, la conception, le marketing. Moins d’usines, plus de bureaux… dans le secteur industriel !

Surtout, les emplois mis en statistiques comme « secondaires » ou « industriels » désignent des postes que l’on trouve aussi bien dans des entreprises de service. Les départements de comptabilité se ressemblent étrangement quel que soit le « secteur », tout comme les départements de marketing ou des relations humaines. Ils se font dans des bureaux. Et puis, même dans des usines, des ateliers ou des centres de recherche, n’y a-t-il pas souvent des bureaux ou un « coin bureau » pour des tâches administratives, commerciales ou de management ?

La véritable question pour l’avenir du télétravail est de savoir quels sont les emplois qui se font dans des bureaux, et les autres.

Mesurer les emplois « de bureau »

Peut-on savoir combien d’emplois en France utilisent des bureaux ?

Cette question intéresse depuis de nombreuses années les acteurs de l’immobilier, à commencer par les promoteurs et les investisseurs.

Ces chiffres existent[1].

En 1970, les emplois « de bureau » – 3,9 millions – représentaient 18 % du nombre total d’emplois.

 En 2019, donc avant le coronavirus et le confinement, à près de 8,6 millions, les emplois « de bureau » représentaient 31 % de l’emploi total.

Ce que le confinement a appris aux salariés et aux entreprises

Cet évènement inouï, que personne n’avait imaginé, a imposé d’un seul coup et à grande échelle une organisation de crise.

Salariés : le travail à la maison

 Pour mieux comprendre ce qui s’est passé, prenons l’exemple du e-commerce. Une révolution ! Oui, mais on a eu le temps de s’y accoutumer. Personne n’y était obligé, on pouvait garder ses anciennes habitudes tout en goûtant un peu, de temps en temps, puis de plus en plus, à cette nouvelle possibilité. Aujourd’hui le e-commerce est entré dans les pratiques. Chose intéressante, s’il a déstabilisé le commerce traditionnel et l’a forcé à se renouveler, il ne l’a pas tué. Mutation profonde, rapide, mais sur plusieurs années.

Il en va différemment avec le télétravail rendu nécessaire pendant le confinement. On ne pouvait faire autrement ! Pas d’alternative.

Les deux mois de confinement ont été vécus de différentes façons.

  • Certaines personnes ont trouvé cela formidable. Finies les longues heures de transport, plus de repas à la cantine ou dans les brasseries, adieu les horaires imposés. Pour les chanceux, c’était même le bonheur à la campagne.
  • D’autres ont vécu cela comme une expérience pénible, voire un drame. Le logement ne s’y prêtait pas, ou les conditions familiales. Ou l’absence de contacts et de travail en équipe étaient insupportables.
  • Enfin, un certain nombre de salariés ou indépendants ont apprécié cette période, tout en souhaitant reprendre, à des degrés divers, une vie moins éloignée de celle d’avant.

La psychologie personnelle et les conditions matérielles ont évidemment joué pour une large part dans ces différentes réactions.

Ce qui est néanmoins fascinant, c’est que tout le monde a été plongé dans une sorte de stage intensif. Nous sommes tous de brillants diplômés en télétravail. Chacun sait ce que c’est, en connait les avantages et les inconvénients pour lui-même, et a un avis sérieux sur ce qu’il souhaite en fin de compte.

Les entreprises : ce qui va changer dans l’organisation du travail

 Avant de se précipiter sur la question des bureaux, il est sage de s’interroger sur le point de vue des entreprises dans cette affaire.

Pour elles aussi, le confinement a été une expérience. Dont elles ont tiré plusieurs leçons.

  • D’abord, le télétravail est plus opérationnel qu’on ne le pensait. De nombreuses réunions ont pu se tenir à distance, alors que chacun était chez soi. Bien des dossiers urgents ont pu être traités à la maison, puis transmis à qui il fallait. Les allers et retours sur des questions importantes n’ont finalement pas été plus difficiles par internet qu’ils ne l’auraient été si tout le monde avait été au bureau, « en présentiel ».
  • Ensuite, oui, les échanges directs gardent une valeur précieuse pour certaines activités et certaines circonstances. Les visio-conférences n’ont pas la spontanéité, l’ambiance, la réactivité, des réunions en réel. Mais le point de vue sur les réunions et rencontres a considérablement évolué. Les gens peuvent rester assez souvent à la maison, en tout cas bien plus qu’on ne l’imagina
  • Par ailleurs, le télétravail partiel peut servir de variable d’ajustement en période de développement d’une entreprise. Déménager est compliqué. Pouvoir croître en personnel avec les mêmes surfaces de bureau est une souplesse précieuse.
  • Enfin, la réduction des coûts a vu s’ouvrir devant elle de nouveaux horizons… Imaginez une grande entreprise qui a mis au chômage partiel ses employés, par exemple de la comptabilité ou des relations humaines. Surprise. Une partie du travail a quand même pu être faite ! Certains logiciels ont pris le relais. Ils étaient là, ils assumaient habituellement une partie des tâches, mais ils n’avaient pas été sollicités au plein de leurs capacités. La tendance à l’utilisation du digital et de l’intelligence artificielle dans les entreprises était bien connue. À la suite de l’expérience du confinement, on peut s’attendre à une vive accélération de cette tendance. 

Le télétravail à temps partiel sera le grand gagnant

Si l’on met côte à côte les enseignements que les salariés et les entreprises ont tiré de la période de confinement, une évidence s’impose. Le télétravail partiel, qui existait déjà mais de façon très marginale, va connaître un développement fantastique.

Améliorer les conditions de travail

Les avantages apparaissent clairement à nombre de salariés. Le terrible trajet domicile-travail devient moins pénalisant. Mises bout à bout, toutes les heures gagnées représentent un temps considérable. La vie de famille peut y gagner. L’organisation avec les enfants peut se trouver facilitée. On passe plus de temps chez soi, et on maintient les contacts, la vie et les échanges avec les autres. Psychologiquement, il est plus facile pour certains de travailler à la maison… si ce n’est pas en permanence.

Rien n’est jamais parfait, mais après le tout bureau, après le tout à la maison, le télétravail partiel correspond sans nul doute à un meilleur équilibre de vie.

Préserver la dynamique des entreprises

Pour les entreprises le télétravail partiel se présente aussi comme une solution intéressante. Pourquoi demander à tous ses directeurs de régions de faire systématiquement le voyage ? Pour quelques réunions importantes, oui. Mais pour d’autres, peut-être plus fréquentes, une visio-conférence est parfaitement suffisante.

Le management reste possible même si une grande partie des tâches réalisées par les collaborateurs se font de la maison. C’est sans doute une opportunité pour progresser dans l’organisation du travail. L’alternance présentiel / virtuel permet de maintenir l’esprit d’équipe, laisse toute sa place au leadership quand il est souhaitable, et préserve la qualité des relations humaines.

Et quelle réduction de coûts en perspective ! Pour une fois sans réduire le personnel, mais en optimisant l’usage des locaux…

Défendre l’environnement et la santé

Au-delà de l’intérêt propre des salariés et des entreprises, le télétravail à temps partiel est intéressant pour les enjeux de la collectivité. Moins de transports ? La consommation de carbone va diminuer. Moins de temps passé dans les transports ? Assurément moins de fatigue, moins de stress, donc un atout pour la santé. Quelques pas dans la bonne direction.

Le télétravail à temps complet n’est pas l’avenir

Quant au « tout télétravail », il n’est pas généralement souhaité par bien des salariés. Pour des raisons très diverses selon les hommes ou les femmes à qui l’on pose la question.

Et je vais être très brutal : c’est l’antichambre du chômage. Comment pensez-vous qu’une personne sera armée, après trois ou quatre ans de travail à la maison, si les conditions changent et qu’elle doit chercher un nouvel emploi ? Quels seront ses contacts, ses relations, comment sera-t-elle « branchée » sur la vie des entreprises qui pourraient à nouveau l’employer ?

Dans certaines activités, cela peut s’envisager, et l’on peut imaginer la naissance d’un segment de marché du travail un peu différent. Mais le risque est grand, pour une raison qu’il ne faudrait pas perdre de vue. On met des années pour s’intégrer dans la vie professionnelle. Ensuite, il est facile de modifier l’équilibre, de se partager entre la vie au bureau et le travail à la maison. Mais une fois à la maison pendant des années ? Cela pourrait correspondre à la définition d’un piège : facile d’y entrer, difficile d’en sortir.

Quant aux entreprises, soyons réaliste. Une startup peut-elle se créer par quelques visio-conférences ? Une petite entreprise peut-elle vraiment fonctionner si l’équipe n’est pas soudée ? S’il n’y a pas des échanges, des contradictions apportées, de l’enrichissement par le dialogue, au fur et à mesure de l’activité en commun ?

Or il ne faut pas oublier que la très grande majorité des emplois sont créés dans les entreprises petites ou de taille relativement modeste. C’est l’économie d’aujourd’hui. Les très grandes occupent l’attention des media, mais elles sont plutôt du côté de la réduction du nombre d’emplois. Alors, si le télétravail dans tel ou tel grand groupe fait la une, n’en déduisons surtout pas que l’avenir de l’emploi est dans le télétravail…

Donc le télétravail à temps partiel va se développer dans des proportions importantes. Que va devenir le marché des bureaux ?

Le marché des bureaux accompagne l’économie

La location de bureaux date du début des années soixante. Auparavant les emplois « de bureau » étaient le plus souvent dans l’atelier ou dans l’usine, ou dans les locaux de l’administration. Dans les banques aussi. Mais il fallait généralement être propriétaire.

Informatique, publicité, organisation des ventes, conseil aux entreprises, l’économie penchait doucement vers les services, et vers la société de consommation. De nouvelles entreprises se créaient, qui avaient besoin uniquement de bureaux. Or, les crédits à long terme pour les entreprises n’existaient pas, le crédit-bail pas encore. Seul un marché locatif pouvait accompagner les nouvelles activités qui ne demandaient qu’à se développer.

Les investisseurs sont entrés dans le jeu, les promoteurs aussi. Un cercle vertueux s’est mis en place entre création de plus en plus d’emplois « de bureau » et les nouveaux immeubles proposés à un nouveau type d’entreprises.

Les bureaux ont déjà connu cinq crises…

Ce qui devait arriver arriva, on se mit à construire avec enthousiasme. Quand le choc pétrolier de 1974 frappa l’économie mondiale, on se retrouva soudain avec trop de bureaux. Des immeubles tout neufs, vides. Première crise. Il fallut plusieurs années pour retrouver l’équilibre. Puis il y eut l’élection de François Mitterrand en 1981 qui fut suivie dans les premiers temps par un ralentissement économique. De nouveau une crise de l’immobilier de bureaux au début des années quatre-vingt. La deuxième.

Mais la transformation de l’économie poussait. Les bureaux se sont à nouveau remplis, puis de nouveau les entreprises, d’ailleurs de plus en plus nombreuses, ont eu besoin de plus de locaux adaptés à leurs activités. Le rythme de construction n’arrivait pas à suivre la demande. Pour une raison bien française : toute construction était soumise à des autorisations administratives préalables et relativement lentes.

Et puis, en 1985, la procédure d’agrément préalable a été purement et simplement supprimée. Les promoteurs pouvaient construire plus libéralement. Ils s’en donnèrent à cœur joie. Plus ils construisaient de bureaux, plus ceux-ci étaient pris d’assaut par les entreprises. De nouveau ce qui devait arriver arriva, on construisit beaucoup trop, comme d’ailleurs partout dans le monde dans ces années, préparant une gigantesque crise immobilière. Cette crise, démarrée en 1989 aux États-Unis, fit le tour du monde et arriva en France en 1991. Elle devait durer six longues années. Période de toute façon très difficile pour l’économie dans son ensemble. C’était la troisième crise du marché des bureaux.

En 1997, au moment où l’économie française redémarrait, le bilan de la crise immobilière était remarquable. Non seulement bien des immeubles de bureaux étaient d’une qualité très supérieure à ceux des années quatre-vingt, mais de nouveau on en manquait ! Et l’on recommença à construire… jusqu’au double choc de l’éclatement de la bulle internet et des attentats du 11 septembre 2001. Nouvelle crise du marché des bureaux. La quatrième.

Redémarrage en 2005, puis faillite de Lehmann Brothers en 2008 et crise économique et monétaire mondiale. Cinquième crise de l’immobilier de bureaux. Moins sévère que les précédentes, mais une crise quand même avec baisse des loyers. Mais les jeux étaient faits. L’économie demandait des bureaux, encore des bureaux. Le marché est rapidement reparti, et a vécu de très belles années jusqu’au début 2020. A cette date, les emplois de bureau en France occupaient une surface totale de… 130 millions de mètres carrés !

Où en était le marché des bureaux juste avant l’épidémie du coronavirus ?

Faisons le point de la situation du marché des bureaux à la veille du confinement.

D’abord un marché arrivé à maturité.

  • Profond : de nombreuses transactions, c’est-à-dire d’entrées d’entreprises dans des bureaux, ou des sorties.
  • Diversifié : de nombreux types de biens, pour toutes sortes de demandes.
  • Dynamique : une multitude d’acteurs intervenant sur ce marché pour acheter ou vendre des bureaux. Ce sont les entreprises elles-mêmes, mais surtout des investisseurs français (compagnies d’assurances, SCPI, OPCI & Foncières cotées – SIIC), et des investisseurs internationaux (fonds de pension, fonds souverains, fonds d’investissement).

Ensuite, des immeubles de bureaux qui ne ressemblent plus du tout à ceux d’il y a une quinzaine ou même une dizaine d’années.

  • Les critères de bien-être se sont imposés : hauteur de plafond, climatisation, qualité de l’air, lumière du jour, plantes.
  • De même les critères de consommation énergétique ont gagné en importance, et sont désormais sanctionnés par des labels. La différence de valorisation entre ceux qui sont performants et les autres, se fait de plus en plus sentir.
  • Un basculement complet vers moins de bureaux individuels et plus de lieux de réunions, de convivialité, voire de détente. Le nombre de mètres carrés par poste a été progressivement réduit. Un certain nombre de gens n’ont même plus d’endroit fixe, réservé. Cette évolution correspond d’ailleurs à la tendance à mesurer le coût immobilier non plus par mètre carré mais par personne.
  • Autre basculement, l’importance donnée à deux fonctions autrefois secondaires, le property management (l’entretien et le soin de l’immeuble, la relation avec le ou les locataires) et le facility management (les services apportées à l’entreprise dans les locaux). Dans la pratique, on paie de moins en moins un loyer, et on achète de plus en plus un service global. Ainsi l’entreprise peut-elle déléguer la réception, la décoration, la gestion des repas et boissons, la maintenance informatique, et cette liste n’a pas de limite précise.Amélioration de la qualité des immeubles, réduction des coûts immobiliers par personne, développement des services. Ces évolutions étaient largement engagées. Elles ne représentaient pas encore la majorité des bureaux existants, mais la tendance était forte dans ce sens, et en accélération.Puis, surprise, sidération. En réponse à l’économie de coronavirus, toute la planète s’est arrêtée.

Les bureaux vont s’adapter, comme à chaque mutation

Aujourd’hui l’économie est sous le choc. Comme un boxeur « sonné ». Entre les faillites d’entreprises et les destructions d’emplois d’une part, les efforts de grande ampleur des gouvernements et des banques centrales d’autre part, il est difficile d’anticiper le déroulement exact de la reprise. Difficile de savoir où nous en serons exactement dans six mois, un an, deux ans.

Ce que les crises du bureau nous apprennent

Mécaniquement, le marché des bureaux va subir la crise. La sixième de sa brève histoire ! Voici ce qu’on peut retenir des précédentes :

  • D’abord, le marché des bureaux a une indéniable « résilience ». Son secret ? Sa proximité naturelle avec les entreprises. Cela peut sembler une lapalissade, mais il n’est que l’extension de l’économie, sa matérialisation dans les espaces de travail.La capacité à évoluer est donc en quelque sorte la qualité génétique du marché des bureaux. Chaque crise a donné lieu à des constructions différentes ou à de nouveaux aménagements, à d’autres organisations de l’espace, à des contractions ou extensions des lieux selon leurs usages.On peut retracer les étapes du bureau comme Darwin l’a fait des espèces. Il suffit de remplacer le concept de survie par celui d’adéquation à la demande des entreprises.
  • Ensuite, le service apporté aux entreprises n’a cessé de diminuer en coût. Sait-on que les bureaux aux meilleures normes aujourd’hui, et parfaitement situés, ont un loyer moins élevé que des bureaux des années quatre-vingt dans lesquels plus personne aujourd’hui n’aurait l’idée de venir travailler ? Cette évolution ne s’est pas faite sans quelques douleurs parfois, mais elle s’est faite. On peut parler de « productivité ». Ce qui n’a d’ailleurs pas handicapé la rentabilité des investissements en bureaux, par exemple dans les SCPI ou les Foncières cotées. Cela a été obtenu par le réinvestissement d’une partie des revenus dans l’entretien de la « valeur du capital », c’est-à-dire la parfaite correspondance avec les besoins des entreprises.
  • Enfin, chaque crise a laissé sur le côté, comme les espèces disparues, un certain nombre d’immeubles. On les appelle les stranded assets (actifs échoués, comme des navires). Parfois pour des raisons de types de construction qui ne sont plus à l’ordre du jour, toujours pour des questions de localisation. Le lieu, si important en immobilier, se redéfinit à chaque mutation.

Où va le marché des bureaux ?

Le marché des bureaux va faire face à deux défis.

Le premier, classique, supporter le cycle économique conjoncturel. Les difficultés des entreprises et la montée du chômage font baisser la demande de bureaux. Donc baisser les loyers. Rien de nouveau. Le marché a connu ce type de périodes, souvent difficiles pour les professionnels du secteur et inconfortables pour les investisseurs. Il a chaque fois mis ces difficultés à profit pour se renouveler, mieux s’ajuster aux nouvelles demandes des entreprises. Il est chaque fois reparti de plus belle, à la faveur de la reprise économique et des transformations qu’il s’était imposé.

Et c’est le second défi : il va devoir se transformer pour accompagner la mutation vers plus de télétravail à temps partiel.

La grande mutation des bureaux pour répondre au télétravail

Le coworking avait donné un avant-goût de l’évolution de certaines entreprises vers un choix immobilier plus souple. C’était avant le confinement, et lui aussi va devoir s’adapter. Mais le succès global de ce type de bureaux et les échecs particuliers font qu’on ne part pas d’une page blanche.

De même, il y a déjà eu quelques expériences de « tiers-lieux », d’immeubles mis en commun pour des activités de même type, avec optimisation de l’utilisation de surfaces selon les besoins, et apport de nombreux services assumés en commun.

Enfin, quelques entreprises avaient déjà opéré la transition vers des bureaux très souples, sans poste fixe, avec des endroits plutôt réservés à tel ou tel département, en privilégiant les espaces de réunion et de convivialité.

Toutes ces expériences vont nourrir la transformation des espaces de travail. Si les salariés sont autant ou plus à la maison qu’au bureau, si leur présence signifie des moments plus importants ou des évènements particuliers, on se dirige clairement vers une conception différente du bureau.

Un peu comme la place du village autrefois…

Moins de murs, plus de souplesse, et l’ajout de nombreux services. Autrement dit, l’accélération des tendances qui étaient celles d’avant le confinement.

Et bien entendu moins de mètres carrés.

Moins de mètres carrés ? N’en faisons pas un épouvantail pour faire sensation. C’est la tendance majeure des trente dernières années, celle qui s’accélérait de plus en plus ! Mais attention à savoir de quoi l’on parle. Pendant que le nombre de mètres carrés par salarié n’a cessé de diminuer, le marché des bureaux dans son ensemble n’a cessé de se développer pour suivre la transformation de l’économie. Qui oserait prétendre que l’évolution de l’économie est achevée ?

Le télétravail n’est pas un drame pour l’immobilier

Ni les entreprises, ni les immeubles, ne sauraient vivre au rythme de la une des grands media. Le monde change. Mais le télétravail n’est pas le coronavirus ! Et comme il sera essentiellement à temps partiel, il représente en fin de compte une évolution heureuse. Que les entreprises sauront gérer. Les acteurs de l’immobilier aussi.

Les cartes de la « localisation » vont changer. Certains immeubles de bureaux, heureusement très rares chez les grands investisseurs que sont les compagnies d’assurances, les SCPI, les OPCI et les Foncières cotées, seront « naufragés ». Des quartiers vont perdre de leur attrait, d’autres vont trouver une nouvelle jeunesse. Certaines villes vont être dynamisées.

Et puis, je ne peux m’empêcher de relever un aspect à la fois anecdotique et symbolique. Quels sont les immeubles de bureaux qui finalement auront traversé le temps, et qui cette fois-ci encore n’ont rien à craindre des évolutions à venir ?  Eh bien… les « haussmanniens ». Construits il y a donc très longtemps, avec de grands volumes, et situés au cœur des villes.

D’autres articles de Guy Marty

Pour la reprise économique, n’oublions pas le moral

Immobilier, l’histoire des années soixante et soixante-dix

Crise immobilière : les leçons de l’histoire, du Moyen-Âge aux années cinquante


[1] L’IEIF, centre de statistiques et d’études sur les fonds immobiliers (SCPI, OPCI, Foncières cotées – SIIC) et sur les marchés immobiliers, a mené une recherche approfondie sur l’emploi, à partir des données publiées par l’INSEE. Il suit année après année la « demande » de bureaux, autrement dit le nombre d’emplois pour lesquels les entreprises ont besoin de bureaux. L’IEIF a aussi effectué une plongée dans les statistiques passées, sorte de mission de scaphandrier, jusqu’en 1970.