Crise immobilière : les leçons de l'histoire, du Moyen-Âge aux années cinquante

Crise immobilière : les leçons de l’histoire, du Moyen-Âge aux années 50

L’immobilier est une passion française, mais il n’y a pas d’immobilier sans finance.

L’histoire de l’immobilier est ponctuée de défis, de difficultés ou de crises, qui ont donné naissance à de belles innovations… au carrefour de l’immobilier et de la finance. 

  • Le financement de la construction des châteaux-forts a laissé des traces jusque dans le langage moderne.
  • Les foncières cotées en Bourse ont modelé les grandes villes de France.
  • La copropriété immobilière a libéré le marché du logement.
  • Le crédit immobilier à la française sécurise encore aujourd’hui le marché immobilier.
Sommaire

L’immobilier fait partie de ce qu’on appelle les secteurs « fortement capitalistiques ». En clair, il demande beaucoup d’argent.

C’est très facile à comprendre, même si l’on n’est pas un Mozart de la finance. Prenez l’appartement ou la maison que vous habitez : combien d’années de votre revenu faudrait-il pour en réaliser la construction ?

Or il faut des logements pour les familles. Des ateliers, des usines, des laboratoires, des bureaux ou des commerces pour les entreprises. Sans compter des entrepôts pour les marchandises qui sont transportées puis livrées. Il faut aussi, c’est de tradition, des installations prestigieuses pour les nombreuses instances de la République. Pour les écoles et les hopitaux.  Et que dire des cinémas, des salles de sport ou des stades, des églises ? Bref, toutes les activités de nos sociétés ont un support immobilier, mais sa construction a toujours coûté cher.

C’est donc dans la nature des choses : immobilier est synonyme de problèmes de financement.

Qui dit problèmes dit recherche de solutions. Quand les problèmes sont vraiment sérieux, seules des innovations sont à la hauteur des difficultés rencontrées. Ainsi l’histoire de l’immobilier et de son financement est en réalité une histoire d’innovations.

L’étymologie du mot « finance »

Faut-il rappeler que le terme même de « finance » date de la construction des châteaux-forts et des cathédrales ? On s’en doute, il y avait déjà des problèmes de financement ! Il fallait terminer le château ou la cathédrale, d’où l’apparition du mot finer pour trouver les moyens de terminer…et ainsi est né le mot « finance ». C’était au tout début du 13ème siècle. La langue française l’a ensuite donné à la langue anglaise, d’où son destin international.

Voilà, le mot lui-même « finance » vient de l’immobilier… intéressant !

Que le terme de finance tire son origine du concept de finir est en soi très instructif. Cela devrait permettre de clarifier bien des idées complexes. Un ministre de l’économie et des finances ne devrait-il pas avoir un objectif qu’on lui demanderait d’atteindre ? Quand on dit que la finance moderne s’est égarée, ne serait-il pas de première nécessité de se demander quel est l’objectif de cette activité, ce qu’elle est censée réaliser ? Vaste sujet…

Au 19ème siècle, la Bourse pour reconstruire Paris et les grandes villes

Seconde moitié du 19ème siècle. Napoléon III a conquis le pouvoir deux fois. D’abord par les élections, ensuite par un coup d’État. Parmi ses grandes ambitions, il y avait la modernisation de Paris. La ville que l’on appelait déjà « lumière » du fait de ses nombreux réverbères, était alors encombrée, insalubre, vieille, inadaptée à bien des égards, en réalité la honte des capitales européennes. Le projet de reconstruction fut confié au baron Haussmann.

On voit encore aujourd’hui les grandes avenues et les beaux immeubles. Mais comment a-t-il été possible de financer un chantier aussi gigantesque ?

L’État émettait des emprunts qui lui permettaient d’exproprier les propriétaires des terrains qui se trouvaient sur les plans de rénovation, puis construisait les nouveaux axes avec tous leurs équipements pour l’eau, le gaz, sans oublier le réseau souterrain d’égouts. Puis il revendait à des promoteurs privés les nouveaux terrains ainsi aménagés.

Les Foncières cotées, ou la finance au service de l’immobilier

Mais c’était un chantier gigantesque. Il fallait par conséquent que l’activité de promotion puisse suivre, donc qu’à son tour elle trouve des financements. C’est ici qu’apparaissent les frères Pereire, d’ailleurs bientôt suivis par d’autres. Ils eurent l’idée de recourir à l’épargne, au travers du véhicule qui finançait alors l’industrie : la Bourse. Ainsi sont nées les « Foncières » (lointaines ancêtres des Foncière cotées d’aujourd’hui, les SIIC). Pour reconstruire des quartiers entiers.

Le terme de Foncières est d’ailleurs un raccourci de langage.  Comme la plupart des sociétés cotées, c’étaient en effet des sociétés anonymes. Mais elles n’étaient pas dans la sidérurgie, les chemins de fer, les mines ou l’exploitation de terres agricoles. Elles achetaient des terrains, et construisaient des immeubles dont elles restaient généralement propriétaires. Elles étaient des sociétés anonymes immobilières et foncières. Très tôt, pour simplifier, on parla des foncières. C’est de là que vient l’assimilation entre foncier, le terrain, et immobilier, le bâti. Et c’est pour cela que les propriétaires immobiliers remplissent aujourd’hui chaque année une déclaration de revenus fonciers. L’impôt foncier est donc un abus de langage, maigre consolation…

Toujours est-il que les Foncières ont refait des quartiers entiers de Paris, Lyon, Marseille sous le second Empire. Après la chute de Napoléon III elles ont poursuivi leur activité dans plusieurs grandes villes françaises, et ceci jusqu’à la veille de la première guerre mondiale.

Arrêtons-nous un instant sur le mode de financement.  La Bourse ? C’était l’épargne des particuliers. Il faut se souvenir qu’à l’époque il n’existait pas d’autre moyen de placer son argent. Ainsi un quart des français avaient un portefeuille en Bourse, une proportion qui ferait rêver aujourd’hui.

Les Foncières ont donc obtenu leurs capitaux en s’adressant au grand public. En français tel qu’on le parle aujourd’hui, on dirait crowdfunding, littéralement financement par la foule. On dirait même crowdfunding immobilier.

Années 50, une innovation juridique a libéré le financement du logement

L’innovation majeure suivante en termes de financement, fut juridique. Née au 20ème siècle dans les années trente, généralisée à partir des années cinquante, la copropriété a introduit la possession privative de son propre appartement, et collective des parties communes.

Quel était donc le problème qui a transformé cette curiosité juridique en véritable solution dont la pratique est devenue courante ?

On s’en souvient de moins en moins, mais au tournant des années cinquante la France était aux prises avec une crise du logement d’une gravité extrême. Entre les erreurs passées et les facteurs nouveaux tels que la démographie croissante et l’exode rural vers les villes, le logement en France était devenu un drame social de grande ampleur. Il y avait bien plus de familles que de logements existants ! Les politiques étant harcelés par cette crise durement ressentie par toute la population, l’État mobilisa des ressources importantes. En construisant, au travers de nombreuses structures, et en mobilisant les acteurs privés avec de nombreux avantages. Il facilita l’accès au crédit pour les particuliers, pour faire participer les ménages à l’effort de construction.

Une solution pour mobiliser l’épargne vers la construction

Mais traditionnellement on achetait, détenait ou vendait des immeubles entiers ! Bien peu pouvaient le faire… L’innovation de la copropriété a permis de passer de la propriété de l’immeuble à celle d’un seul appartement. Dès lors de nombreuses familles pouvaient financer leur logement, ce qui a libéré la construction.

Le parfum de nouveauté a rapidement disparu au profit de l’usage courant. Mais c’est bien cette invention aussi simple que brillante qui a permis de mobiliser l’épargne française dans l’effort de construction, contribuant ainsi à atténuer progressivement la sévérité de la crise du logement.

Pour l’anecdote, le journal Le particulier a été créé en fin 1949, et s’est consacré notamment au thème de la copropriété, et toutes les questions pratiques qui se posaient. Il a connu un fantastique essor au fur et à mesure que les copropriétaires devenaient de plus en plus nombreux. En 1954 était créé le mensuel Intérêts privés qui lui aussi accorda une place importante à la copropriété, et lui aussi connut un développement remarquable. Les deux titres ont été rachetés par Le Figaro, le premier en 2009, le second en 2019.

Avec la généralisation de la copropriété, l’État a été aidé, dans le financement de l’effort de construction, par de très nombreux ménages. Encore une fois, n’est-ce pas un superbe exemple de ce que l’on appellerait aujourd’hui le crowdfunding, à savoir le financement par la multitude ?

Années 50, une innovation financière, le crédit immobilier à la française

Parallèlement à la copropriété, une autre spécificité est apparue dans les années 50. Bien évidemment les Français sont les seuls à ne pas le savoir, car on ne s’interroge pas sur ce qui est habituel.

Le problème était donc de permettre à l’épargne française de participer à l’effort indispensable de construction. On pourrait penser que l’emprunt est le contraire de l’épargne. Il s’agit en réalité d’une épargne très importante, mais différée dans le temps. À  chaque mensualité qu’il rembourse, l’emprunteur épargne. Avec un accès relativement facile au crédit immobilier, on permettait à l’épargne des quinze ou vingt années futures de financer immédiatement la construction. Ce qui était déjà une façon intelligente d’attaquer la crise du logement.

Ce que l’on sait moins, c’est que le crédit immobilier à la française a été dès le début doté de deux caractéristiques originales.

Le taux fixe, une sécurité financière pour les acheteurs immobiliers

D’abord, au moment où l’on souscrit un crédit immobilier, on sait combien on remboursera. Cela vous paraît normal ? Si vous étiez américain ou anglais, pour prendre deux exemples, vous seriez très étonné !

La banque vous prête. Mais elle se refinance, et son taux de refinancement variera dans le temps. Dans nombre de pays, on considère comme normal que le taux d’intérêt sur votre capital restant dû, et par conséquent le montant des mensualités du crédit, évolue en fonction des taux d’intérêt. Une mensualité fixe prévue à l’avance est donc chose rare.

C’est d’ailleurs ce qui a déclenché la fameuse crise des subprime ! Dans les années deux mille, de plus en plus de ménages pauvres, et d’ailleurs dans la foulée des investisseurs opportunistes, se sont mis à acheter des biens immobiliers à crédit. Faisant flamber le marché de façon déraisonnable, et surtout créant une bulle de dettes. Voulant interrompre la fête, la banque centrale américaine, la FED, a décidé d’augmenter les taux d’intérêt.

Dans toute enquête il faut chercher la femme, disait le commissaire Maigret. Effectivement, la FED savait que plus elle augmentait les taux d’intérêt, plus elle allait mettre en faillite les ménages pauvres, mais elle pensait que c’était la bonne solution pour arrêter la fête… et c’est bien ce qui est arrivé. On connait la suite. Des drames humains pour les familles américaines les plus faibles, et une tourment mondiale avec la crise de 2008. La catastrophe ne serait sans doute pas arrivée si le crédit immobilier américain avait été à mensualités fixes comme en France.

Je sais bien qu’on a mis l’accent sur d’autres causes, qui ont aussi été présentes. Mais il me semble que parfois nos économistes comprendraient mieux le monde s’ils avaient lu Simenon…

Ne pas perturber l’immobilier par la finance

Le crédit immobilier à la française possède une autre caractéristique exceptionnelle. Tout comme pour les mensualités fixes, peu de Français le savent. Ce qui est habituel est considéré comme normal…

Quand vous prenez un crédit, pour acheter une maison ou un appartement, pour l’occuper ou pour investir, votre banque analyse vos revenus et votre endettement. Elle se demande si vous serez en mesure de rembourser. Normal, pensez-vous ?

Eh bien, pas du tout. Si vous étiez anglais, ou hollandais, ou américain, et l’on pourrait citer de nombreux pays, votre banque analyserait surtout la maison ou l’appartement que vous achetez. Autrement dit, en France on prête à quelqu’un, dans de nombreux pays on prête sur un bien immobilier.

En langage technique, on parle de scoring. Comme en matière sportive, on donne une note pour essayer de mesurer les performances futures. En France, le scoring porte sur l’emprunteur, dans bien d’autres pays il porte sur le bien immobilier.

Si vous voulez comprendre l’importance de cette distinction, revenons sur l’affaire des subprime. Une famille, pauvre ou aisée, peu importe pour cet exemple, avait acheté une maison à crédit en 2004. En 2007, avec la hausse des taux d’intérêt, les mensualités de remboursements sont devenues insoutenables. Cette famille a décidé de quitter la maison, et de « donner les clés à la banque » : elle n’avait alors plus de maison, ce qui était le plus souvent un drame, mais elle n’avait plus de dettes non plus !

Autrement dit le crédit était attaché à la maison, pas à l’emprunteur. On comprend alors pourquoi la hausse des taux d’intérêt décidée par la FED a d’abord mis en difficulté les ménages les plus pauvres, puis créé des faillites bancaires. On connait la suite malheureuse de cet enchaînement diabolique.

Quand le crédit sécurise le marché immobilier

Les deux originalités du crédit immobilier à la française, d’abord le taux fixe et ensuite le crédit à l’emprunteur (scoring), lui donnent une immense vertu en cas de crise, que celle-ci soit financière ou immobilière.

En cas de hausse des taux d’intérêt, la plupart des familles qui ont emprunté pour acheter ou pour louer ne sont pas vraiment affectées. Une perte d’emploi ou un autre événement personnel malheureux peuvent rendre difficile de rembourser le crédit, mais ce n’est pas la mensualité qui a changé.

En cas de baisse des prix du logement, cette baisse est ressentie par ceux qui veulent vendre, mais ne change rien concrètement pour les autres propriétaires, même s’ils ont un crédit en cours.

En France une crise immobilière se traduit par moins de nouveaux acheteurs sur le marché, mais n’entraîne pas de spirale diabolique sur les biens achetés précédemment. N’est-ce pas une formidable spécificité ?

C’est le propre des plus belles innovations : elles deviennent tellement banales qu’un jour on n’y prête plus attention. Savez-vous qu’à l’échelle européenne il y a des obsédés de l’harmonisation qui voudraient que la France rentre dans le rang et se mette à pratiquer le même crédit immobilier que tout le monde ? Espérons que nos dirigeants seront conscients qu’une spécificité est parfois une qualité…

On n’arrête pas l’immobilier

Au moment de la grande crise de 2008 – 2009, le marché du logement en France a beaucoup moins souffert que dans bien d’autres pays. Le nombre important de propriétaires, grâce à la formule de la copropriété, et la sécurité apportée aux emprunteurs par notre système original de crédit, expliquent pour une part non négligeable cette résistance en période de crise.

Il est vraisemblable que les mêmes facteurs exerceront à nouveau un rôle d’amortisseur dans la crise liée à l’épidémie du coronavirus et l’arrêt brutal de l’économie.

Nous verrons dans un prochain article ce qui s’est passé entre immobilier et finance, des années soixante à aujourd’hui.  Des innovations encore, et de grandes mutations : pour l’immobilier et la ville, pour les placements et la gestion de patrimoine, et pour l’environnement.

Ce qui nous amènera à des solutions émergentes comme le crowdfunding, la blockchain ou la tokenisation.

« On n’arrête pas l’immobilier », selon la belle formule de Céline Mahinc, probablement la meilleure spécialiste aujourd’hui du tout nouveau crowdfunding immobilier.

LIRE LA SUITE : ANNÉES 60 et 70

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