Parmi les secteurs immobiliers les plus résilients à la crise sanitaire, et à ses conséquences, le logement figure en bonne place. Plusieurs SCPI – non fiscales – se sont positionnées sur le créneau du résidentiel. Dans quoi investissent-elles précisément ? Etat des lieux.
La crise a rebattu les cartes des secteurs immobiliers. Les actifs liés au secteur du tourisme l’ont subi de plein fouet. Tout comme les murs des commerces hébergeant les activités fermées durant le confinement.
Secteurs touchés par la crise, secteurs plus résilients
Mais le contexte post-Covid a aussi accentué des tendances déjà à l’œuvre. Comme la défiance envers les actifs de centres commerciaux. Et de nouvelles semblent émerger. Telle celle d’une possible reconfiguration de la demande en actifs de bureaux, dans le sillage de la montée en puissance du télétravail. Quelques secteurs, à l’inverse, bénéficient d’un regain d’intérêt. Celui de la santé, bien sûr. Mais aussi de la logistique, ou du logement. Plusieurs SCPI sont positionnées sur ces créneaux aujourd’hui considérés comme les plus résilients. Sur le secteur santé, on trouve par exemple Pierval Santé (Euryale Asset Management) ou Primovie (Primonial REIM). Sur celui de la logistique, un pure player est apparu en 2019 : Activimmo (Alderan). Enfin, sur le secteur du résidentiel non fiscal[1], l’offre est un peu plus conséquente puisque 5 SCPI y donnent aujourd’hui accès. Etat des lieux.
Kyaneos Pierre, le résidentiel écologiquement et socialement responsable
La première, par ordre alphabétique, est aussi le plus récente sur le marché. Kyaneos Pierre a été lancée en 2018. La SCPI s’est positionnée sur un créneau particulier : l’immobilier résidentiel écologiquement et socialement responsable. Elle achète en effet des logements dont elle améliore systématiquement la performance énergétique avant de les proposer à la location.
L’impact de la crise sur les revenus devrait être très modéré
En dépit d’un taux d’occupation affaibli par le temps des travaux de remise en état (84,4% fin mars 2020), l’activité est rentable. En 2019, Kyaneos Pierre a distribué un rendement de 6,81%. Et déjà revalorisé ses parts (+1,70%). La SCPI est marginalement impactée par la crise. Elle constate des retards de paiement sur les loyers de ses actifs résidentiels. Et craint des impayés sur ses actifs d’entreprise (10% de son patrimoine). Mais, même dans cette hypothèse, cela n’aurait qu’un impact très faible sur les revenus des associés. Car Kyaneos AM, la société de gestion, prévoit dans ce cas de compenser ce manque à gagner par « une diminution (ou suppression) des frais de gestion de la SCPI ». Kyaneos Pierre a versé un acompte sur dividende au 1er trimestre 2020 identique à celui du 4e trimestre (16 € par part).
Novapierre Résidentiel, le résidentiel parisien décoté
Anciennement dénommée Pierre 48, Novapierre Résidentiel est la plus imposante SCPI de l’échantillon. Sa capitalisation dépasse actuellement les 270 M€. Et la plus ancienne. Elle a en effet été lancée par Paref Gestion en 1996. Son credo : acheter, majoritairement à Paris et en région parisienne, des logements occupés. Donc avec une décote, qui peut représenter de 30 % à 45 % de la valeur du bien. En contrepartie de la rentabilité immédiate très faible de ces appartements, la SCPI dégage de fortes plus-values. Soit lors du départ des locataires. Soit lors de la revente de ces biens décotés à un autre investisseur.
Un important réservoir de plus-values
Le patrimoine de Novapierre Résidentiel, composé au fil des ans, a été acquis à des conditions particulièrement attractives. Il recèle donc d’importantes plus-values. Et sa valeur s’apprécie régulièrement. En 2019, elle a encore progressé de 7,8%. Des revalorisations dont profitent pleinement les associés de la SCPI. En 2019, le prix moyen de leur part a progressé de 6,93% (VPM). Ils ont également touché 1,99% supplémentaire au titre de la distribution de plus-values de cessions. Cette année, la revalorisation de leurs parts, intervenue le 1er avril, les assure déjà d’un gain de 4% en capital. Novapierre Résidentiel, initialement positionnée sur le mécanisme des loyers de 1948, diversifie désormais ses techniques d’acquisition. Elle intervient notamment sur l’achat en nue-propriété de logements sociaux, comme Patrimmo Croissance.
Patrimmo Croissance, l’investissement dans la nue-propriété
Cette SCPI lancée en 2014 joue en effet sur un créneau proche du précédent. Patrimmo Croissance investit principalement dans la nue-propriété de lots résidentiels affectés à la location dans le logement social et intermédiaire. L’usufruit est acquis par des bailleurs sociaux. Patrimmo Croissance n’a donc pas vocation à distribuer un revenu. Mais à capitaliser la performance potentielle matérialisée lors du retour à la pleine propriété des biens.
Revalorisation mensuelle du prix de souscription
L’an dernier, les souscripteurs ont ainsi pu bénéficier d’une revalorisation moyenne de leurs parts de 4,81%. Le prix de souscription est en effet revalorisé tous les mois. Depuis le début de l’année, il est ainsi passé de 617,58 € (janvier) à 622,78 € (mars). Patrimmo Croissance a continué à collecter au 1er trimestre (+3 M€), pour atteindre une capitalisation qui dépasse désormais les 100 M€. La SCPI est placée à près de 70% dans Paris et la région parisienne. Au 31 mars, elle détenait 44 actifs, représentant une surface locative de près de 22 243 m².
Primofamily, pour jouer l’immobilier du quotidien
Cette autre SCPI lancée par Primonial REIM en 2017 s’intéresse quant à elle à « l’immobilier du quotidien ». Destiné à répondre aux besoins des étudiants, des jeunes actifs, et des familles, ce concept recouvre principalement des logements résidentiels traditionnels. « Auxquels peuvent s’ajouter des résidences étudiantes, appart’hôtels, hôtels urbains. Et accessoirement des commerces de pieds d’immeuble », précise le descriptif de Primofamily.
Seulement 65% du patrimoine investi en logements
Fin mars, le patrimoine de Primofamily « pesait» plus de 98 M€. Et comprenait déjà 111 actifs. La SCPI investit non seulement en France, mais aussi en Belgique, en Espagne et en Italie. Si les actifs logements sont majoritaires (65%), Primofamily est toutefois également exposée au secteur du commerce (22,2%) et à celui de l’hôtellerie (12,8%). Elle pourrait donc davantage souffrir des conséquences de la crise sanitaire que les purs produits habitation. Primonial REIM a toutefois décidé de conserver, pour le 1er trimestre 2020, un niveau d’acompte sur dividende identique (1,94 € par part) à celui versé au 1er trimestre 2019. Ceux des trimestres à venir seront ajustés en fonction des loyers effectivement perçus. L’an dernier, Primofamily avait distribué un rendement de 4,03%.
Sofiprime, positionnée sur le haut de gamme parisien
Sofiprime, lancée en 2016 par Sofidy, est spécialisée dans l’immobilier résidentiel « prime » parisien. Elle se positionne donc majoritairement dans les quartiers les plus recherchés de la capitale. Plutôt que le rendement immédiat, Sofiprime privilégie la recherche d’une performance de moyen-long terme fondée sur l’appréciation des actifs sous-jacents. C’est donc là encore la revalorisation du prix de la part qui prime la distribution de revenus.
Augmentation de capital en cours
Sofiprime est la seule SCPI de l’échantillon ayant adopté le statut de SCPI à capital fixe. Elle procède donc régulièrement à des augmentations de capital. Qui matérialisent la revalorisation du prix des parts. La dernière opération, clôturée en juin 2019, s’était traduite par une hausse de 6,8%. Depuis le 8 juin dernier, Sofiprime est de nouveau en phase d’augmentation de capital. Le prix de la part a été revalorisé de 7,2% (à 252 € par part). La SCPI vise une collecte de près de 10 M€. L’opération doit se poursuivre jusqu’en mars 2021, sauf en cas de clôture anticipée. Sofiprime ne vise pas que le haut de gamme résidentiel. Elle est aussi assez « exclusive » en termes de souscripteurs. Le minimum de souscription est en effet de 100 parts, soit 25 200 €…
Frédéric Tixier
[1] Il existe une autre catégorie de SCPI placées en actifs résidentiels : les SCPI dites fiscales.
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A propos de Kyaneos AM(i)
Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF en date du 26 février 2018.
A propos du groupe Paref(i)
Paref se développe sur deux secteurs d’activités complémentaires : l’investissement au travers de la société immobilière SIIC Paref, principalement dans l’immobilier d’entreprises en région parisienne (128 M€ de patrimoine au 30 juin 2019). Et la gestion pour compte de tiers au travers de Paref Gestion (1 656 M€ de fonds gérés au 30 juin 2019), société de gestion agréée par l’AMF et de Paref Investment Management.
A propos de Primonial(i)
Primonial, leader indépendant en gestion de patrimoine et en asset management, propose une gamme complète de solutions d’épargne investies dans un large éventail de classes d’actifs, en architecture ouverte. Le groupe Primonial intervient principalement dans les domaines de l’assurance vie, de l’asset management et de l’Immobilier, en s’appuyant sur des équipes d’investissement reconnues pour leur expertise. Avec plus de 45 milliards d’euros d’actifs gérés ou conseillés, le groupe Primonial déjà présent dans plusieurs pays affirme son empreinte européenne.
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Elle gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros. Il comprend de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
