SCPI : quels outils pour gérer leur liquidité ?

L’IEIF a évalué la robustesse du modèle de liquidité des SCPI sur longue période. Les résultats sont plutôt probants. Ils s’expliquent notamment par les outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion. Mais quels sont précisément ces outils ?

Les SCPI ont traversé sans encombre la crise sanitaire. Tout du moins en termes de liquidité. C’est ce que démontre une analyse que Pierre Schoeffler, Senior Advisor à l’IEIF, a réalisée à la demande de l’ASPIM (voir l’article « SCPI : quid de leur liquidité ? »). Pour expliquer cette résilience, il s’est intéressé à l’efficacité relative des outils de gestion de la liquidité dont disposent les sociétés de gestion de SCPI.

Premier levier : une bonne diversification des actifs des SCPI

Ces dernières peuvent, en premier lieu, intervenir au niveau de l’actif des SCPI. « Une bonne diversification, sectorielle et géographique, réduit le risque global des portefeuilles. Et assure une protection contre un assèchement localisé de la liquidité des actifs sous-jacents », rappelle Pierre Schoeffler. La fréquence à laquelle sont évalués les actifs peut également constituer un levier de protection. C’est vrai, en tout cas, pour l’approche française. Des expertises annuelles, actualisées trimestriellement ou semestriellement, avec une méthodologie construite sur la valeur de marché – et non pas d’usage ou de remplacement -, protègent contre une trop forte distorsion entre la valeur affichée et le sentiment des investisseurs. « L’expérience prouve, affirme Pierre Schoeffler, que des valorisations trop systématiques, ou trop espacées, sont nuisibles à la liquidité ». En faisant, bien sûr, référence aux véhicules anglo-saxons, adeptes du mark-to-market

Les outils de gestion du passif des SCPI

Les SCPI, mais plus encore les OPCI, peuvent aussi compter sur une poche de liquidité – plus ou moins importante -, qui leur permet de faire face à une partie des demandes de rachat.
Côté passif, les armes ne manquent pas non plus. Il y a l’augmentation de la collecte, bien sûr. Mais qui ne se décide pas. Il y a celle de l’endettement, pour doper la trésorerie disponible nécessaire pour faire face aux rachats. Ou les cessions d’actifs, qui visent le même objectif. « Ces deux techniques posent toutefois des problèmes de dilution. En outre, les cessions d’actifs peuvent être contre-productives, par leur effet d’entraînement sur les marchés sous-jacents », avertit Pierre Schoeffler. Autre outil à disposition, le ratio d’emprise, qui va permettre de diversifier les sources de financement. Les SCPI, enfin, peuvent jouer sur les conditions de rachat. Autrement dit, faire payer aux souscripteurs le prix de la liquidité.

Jouer sur la valeur des parts des SCPI

La société de gestion est en effet en capacité, par exemple, de modifier le prix des parts des SCPI. Pour l’ajuster à une valeur « discountée » du patrimoine. Cette pratique, régulièrement mise en œuvre par les SCPI ces dernières années, s’est plutôt traduite par une augmentation des prix de souscription. Mais elle peut aussi être utilisée dans l’objectif de dissuader les souscripteurs de mener à bien leur projet de cession. Cette fois en procédant à une baisse de la valeur des parts. La société de gestion peut également modifier le niveau des droits d’entrée ou de sortie. Ce qui aura, là aussi, un effet dissuasif en termes de prix. Donc, sur les cessions.

Limiter directement la liquidité des parts

Le gestionnaire de SCPI peut enfin limiter directement la liquidité des parts. Soit en augmentant la période de préavis. Soit en plafonnant les rachats. Il dispose même d’une option ultime : la suspension des rachats. Sur les SCPI à capital variable, cette décision est possible dès lors que les parts en attente de cession, sur une période d’un an, représentent au moins 10% de la capitalisation. Cette « arme nucléaire » n’a jamais été utilisée par les SCPI. Mais les OPCVM ont déjà eu l’occasion de la mettre en œuvre », précise Pierre Schoeffler. Celui-ci rappelle aussi une pratique dont les modalités sont d’importance : la fréquence de valorisation. « Une publication journalière a pour conséquence un carnet d’ordre peu fourni. Une publication mensuelle assure une meilleure confrontation des offres. Et donc un meilleur équilibre avec la demande », assure-t-il.

Faut-il faire évoluer les outils de gestion de la liquidité ?

Là encore, la comparaison entre le modèle anglo-saxon, où les valorisations sont quotidiennes, et le modèle français, plus conservateur, plaide en faveur du second. Aucune SCPI, en 2020, n’a fermé ses portes en raison d’une crise de liquidité. A l’inverse, plusieurs fonds immobiliers anglais, pourtant réputés plus liquides, ont disparu l’an dernier…

Le bilan des fonds immobiliers non cotés français est donc, en termes de liquidité, globalement très positif. Mais ne faudrait-il pas néanmoins prendre en compte les évolutions du marché -notamment de la taille des véhicules, bien plus imposante que lors de la dernière réforme réglementaire- pour faire évoluer certaines règles ou pratiques des SCPI ? Pierre Schoeffler, et plusieurs dirigeants de société de gestion, ont plusieurs propositions en la matière. A suivre…

Frédéric Tixier


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A propos de l’IEIF(i)

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

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 (i) Information extraite d’un document officiel de la société