Entre SCPI historiques et nouveaux véhicules, tensions sur la liquidité, transformation des modèles de distribution et intelligence artificielle, le marché de la pierre papier traverse une profonde mutation. Pour Jérôme Rusak, cofondateur du Groupe Rayne, l’avenir du conseil patrimonial repose sur une sélection rigoureuse, une indépendance préservée et un meilleur alignement des intérêts entre gestionnaires, distributeurs et épargnants. Entretien.
Alexandra Giacalone – Le marché des SCPI s’est profondément recomposé. Entre véhicules historiques confrontés à leur passé et nouvelles SCPI affichant des rendements attractifs, comment arbitrez-vous ?
SCPI historiques et néo-SCPI : deux générations, deux temporalités
Jérôme Rusak – Nous sommes face à un marché à deux vitesses. Les SCPI historiques disposent d’un patrimoine constitué sur plusieurs décennies et ont déjà traversé différents cycles immobiliers. Certaines subissent aujourd’hui les conséquences de valorisations devenues moins favorables, notamment sur les bureaux. Un peu comme ces vieilles jaguars qui tombent en panne de temps en temps, mais que l’on tient à conserver. A l’inverse, les nouvelles SCPI profitent de conditions d’acquisition plus intéressantes et peuvent afficher des rendements immédiats élevés. Mais elles n’ont pas encore démontré leur capacité à traverser un ou plusieurs cycles complets.
Éviter deux écueils : rejet des historiques ou pari sur les néo-SCPI
Jérôme Rusak – Il faut éviter deux écueils : condamner systématiquement les véhicules historiques. Ou considérer que les nouvelles SCPI surperformeront durablement. Les écarts de rendement devraient progressivement converger. Notre approche consiste à combiner la résilience des premières et les opportunités offertes par les secondes, avec une perspective d’investissement de quinze à vingt ans. La tendance à financiariser les sous-jacents immobiliers a démontré ses limites. L’immobilier reste un actif à appréhender en termes de stock et de durée.
Sélectionner une SCPI : au-delà du rendement, la qualité du gestionnaire
Alexandra Giacalone – Quels critères sont aujourd’hui déterminants dans votre sélection ? La notoriété d’une société de gestion constitue-t-elle encore un gage de confiance ?
Jérôme Rusak – Nous privilégions une sélection resserrée. Sur une quinzaine de SCPI analysées, quatre à six peuvent réellement constituer le cœur de nos recommandations. Nous examinons la taille des actifs, la performance des véhicules, leur stratégie et la qualité des équipes de gestion. Nous sommes particulièrement attentifs aux enseignements que les sociétés de gestion ont pu retenir des cycles passés pour affiner leur modèle.
La notoriété ne dispense pas d’analyse, la maturité technologique non plus
Jérôme Rusak – La notoriété ne dispense jamais d’une analyse approfondie. Même lorsqu’une SCPI est portée par une maison prestigieuse, nous appliquons les mêmes exigences. Un autre critère devient essentiel : la maturité technologique. Une société de gestion doit permettre une souscription dématérialisée, proposer des interfaces compatibles avec nos outils et faciliter l’agrégation des données patrimoniales. La qualité du service et l’interopérabilité participent désormais pleinement à notre décision de référencement.
Rendement et liquidité : ne pas confondre produit, distribution et création de valeur
Alexandra Giacalone – Le rendement distribué reste un puissant argument commercial. Comment conciliez-vous cette attente avec la préservation du capital et les contraintes de liquidité ?
Jérôme Rusak – Un taux de distribution ne raconte jamais toute l’histoire d’un produit d’investissement. Il faut le replacer dans son environnement économique, notamment inflationniste, et apprécier la performance globale, en intégrant l’évolution de la valeur des parts. La liquidité constitue une autre dimension fondamentale. Une SCPI demeure un placement immobilier de long terme. L’épargnant doit comprendre que son capital n’est pas disponible immédiatement et que les conditions de sortie peuvent évoluer.
Diversifier pour répartir les risques, sans céder à la panique
Jérôme Rusak – C’est pourquoi la diversification entre plusieurs véhicules reste indispensable. Elle permet de répartir les risques liés aux patrimoines, aux gestionnaires et aux situations de liquidité. Lorsqu’une SCPI traverse une période difficile, notre rôle consiste à expliquer les évolutions de marché, à examiner la situation réelle des actifs et à replacer l’investissement dans son horizon initial. Il ne faut ni minimiser les difficultés ni céder à des réactions précipitées.
Crédit, démembrement et assurance-vie : choisir la bonne architecture patrimoniale
Alexandra Giacalone – Entre pleine propriété, démembrement, assurance-vie et acquisition à crédit, quelles solutions privilégiez-vous selon les objectifs des épargnants ?
Jérôme Rusak – Nous utilisons principalement la détention directe, en pleine propriété ou en démembrement temporaire, selon les besoins de revenus, de préparation à la retraite ou de transmission.
Crédit et assurance-vie : pourquoi la maîtrise directe prime
Jérôme Rusak – L’acquisition à crédit conserve également son intérêt. Même lorsque les taux d’emprunt dépassent 5 %, une SCPI affichant un rendement de l’ordre de 6 % peut présenter une pertinence patrimoniale à long terme. Il faut évidemment apprécier le coût total du financement, l’effort d’épargne et les risques de l’opération. Une éventuelle baisse future des taux pourrait aussi ouvrir des possibilités de refinancement. Nous sommes en revanche réservés sur les SCPI logées dans l’assurance-vie. La présence d’investisseurs institutionnels et les mouvements d’arbitrage peuvent accentuer certaines tensions de liquidité. Nous préférons maîtriser directement la construction et le suivi des allocations immobilières.
Jeunes épargnants : commencer tôt, mais avec une stratégie adaptée
Alexandra Giacalone – Les SCPI deviennent plus accessibles grâce à la réduction des tickets d’entrée et aux versements programmés. Peuvent-elles constituer un premier outil de construction patrimoniale pour les 25-35 ans ?
Jérôme Rusak – Nous distinguons les jeunes encore en études ou en début de parcours professionnel des actifs de 26 à 35 ans, qui disposent généralement d’une capacité d’épargne plus régulière. Pour ces derniers, une stratégie progressive peut être pertinente, avec des versements mensuels modestes, parfois dès 50 euros selon les solutions disponibles, et un horizon de quinze à vingt-cinq ans.
La pédagogie, premier rempart face à la spéculation
Jérôme Rusak – La pédagogie est déterminante. Beaucoup de jeunes investisseurs ont découvert des actifs très volatils, notamment les cryptomonnaies. Il est important de leur expliquer la différence entre une logique spéculative et la constitution progressive d’un patrimoine susceptible de produire des revenus. L’objectif n’est pas de promettre une performance spectaculaire, mais de construire une stratégie cohérente avec leurs capacités financières et leurs projets de vie.
SCPI sans frais : quel avenir pour le conseil indépendant ?
Alexandra Giacalone – Le développement des SCPI sans frais de souscription bouleverse les modèles économiques traditionnels. Cette évolution est-elle favorable aux épargnants ?
Jérôme Rusak – La suppression des frais de souscription peut sembler attractive, mais elle soulève une question essentielle : comment financer durablement un conseil indépendant et de qualité ? Le conseil patrimonial doit sa légitimité à sa raison d’être : constituer un contre-pouvoir face à la puissance des grands groupes bancaires. Il exige du temps, des compétences, une analyse des produits et un accompagnement dans la durée. Si sa rémunération devient insuffisante, nous risquons de fragiliser les acteurs du conseil patrimonial et de favoriser une concentration de la distribution au profit des grands réseaux bancaires.
Repenser l’alignement des intérêts
Jérôme Rusak – Je considère surtout qu’il faut repenser l’alignement des intérêts. Pourquoi les sociétés de gestion continueraient-elles à percevoir certaines rémunérations indépendamment de la performance réellement délivrée aux associés ? Une partie des frais pourrait être davantage liée à la surperformance, à la préservation de la valeur des parts et à la création de valeur sur la durée. Il s’agit de construire une relation plus équilibrée entre gestionnaires, distributeurs et investisseurs.
Intelligence artificielle : le conseiller patrimonial doit réinventer sa valeur ajoutée
Alexandra Giacalone – Vous avez intégré l’intelligence artificielle dans l’organisation du Groupe Rayne. Comment transforme-t-elle concrètement votre analyse des SCPI et le métier de conseiller ?
Jérôme Rusak – Nous utilisons désormais des agents d’intelligence artificielle pour analyser les bulletins trimestriels d’information des SCPI. Là où il fallait auparavant alimenter manuellement des matrices Excel, des instructions standardisées permettent aujourd’hui d’extraire, de consolider et de comparer rapidement les indicateurs, tout en identifiant les points de vigilance. Cette évolution améliore considérablement notre capacité d’analyse mais transforme aussi la relation client.
Des épargnants armés d’IA : le conseiller doit apporter davantage
Jérôme Rusak – Les épargnants arrivent parfois en rendez-vous avec des dossiers préparés à l’aide de ChatGPT ou de Claude. Le conseiller ne peut plus se contenter de présenter quelques tableaux ou de commenter des rendements. Il doit apporter une véritable expertise, une compréhension humaine des objectifs et un accès à des opportunités que les outils grand public ne permettent pas nécessairement d’identifier. Je constate d’ailleurs que la profession française accuse encore un retard dans l’adoption de ces technologies, notamment par rapport aux États-Unis. L’intelligence artificielle n’est plus un sujet prospectif : elle fait déjà partie des outils du conseil patrimonial.
Investissement responsable : le retour du pragmatisme économique
Alexandra Giacalone – L’investissement responsable constitue l’un des positionnements de vos cabinets. Les critères ISR restent-ils déterminants dans les décisions des épargnants ?
Jérôme Rusak – Nous observons un recul de l’investissement exclusivement motivé par des considérations ISR. Selon notre perception du marché, les clients qui en font leur premier critère représentent désormais une minorité très réduite.
Performance financière : retour au centre des arbitrages
Jérôme Rusak – Les tensions économiques et géopolitiques ont replacé la performance financière au centre des préoccupations. Certains secteurs, comme l’énergie ou la défense, illustrent cette évolution des arbitrages. Cela ne signifie pas que les critères environnementaux ou sociaux deviennent inutiles. Mais ils doivent s’inscrire dans une analyse économique solide. Un investissement responsable doit aussi démontrer sa capacité à créer de la valeur.
Le mot de la fin : réconcilier performance, transparence et intérêts des épargnants
Alexandra Giacalone – Si vous deviez formuler une exigence prioritaire aux sociétés de gestion avant de recommander leurs SCPI, quelle serait-elle ?
Jérôme Rusak – Je leur demanderais avant tout un véritable alignement des intérêts avec ceux des associés. La qualité de gestion doit se mesurer à la capacité de préserver et de développer la valeur du patrimoine dans la durée, et pas seulement à distribuer un rendement attractif à un instant donné. La transparence, la qualité des actifs, la maîtrise des risques et la juste rémunération de chaque intervenant doivent participer d’une même logique : servir durablement l’intérêt de l’épargnant.
A propos du Groupe Rayne(i)
Cofondé par Jérôme Rusak, le Groupe Rayne développe un modèle de conseil patrimonial indépendant organisé autour de plusieurs marques et cabinets spécialisés. Son organisation associe autonomie des équipes, mutualisation des fonctions support, ingénierie patrimoniale, marketing digital et outils d’intelligence artificielle. Le groupe réunit des expertises couvrant la constitution de patrimoine, la gestion privée, les stratégies de transmission et l’investissement responsable. Avec plus de deux milliards d’euros d’encours, Rayne entend conjuguer la proximité du conseil indépendant et la capacité d’investissement technologique d’un groupe structuré.
