Au troisième trimestre 2026, les performances des fonds immobiliers non cotés se dégradent à nouveau. Les OPCI grand public, à peine positifs à fin juin, repassent en négatif. Les sociétés civiles s’enfoncent. Pour les SCPI, le rendement courant tient encore. Mais la baisse des prix de part pèse sur la performance globale, elle aussi entrée dans le rouge. Datas.
Leur collecte s’essouffle, et leurs performances sont à la peine. Les fonds immobiliers non cotés continuent de subir les effets de la baisse des actifs immobiliers, qui s’est de nouveau accélérée sous l’effet de la remontée des taux d’intérêt. Au 3ème trimestre 2026, les trois catégories de véhicules – SCPI, OPCI, unités de compte immobilières- affichent toutes des performances globales négatives. Y compris et notamment les SCPI, qui enregistrent le plus mauvais score trimestriel des fonds immobiliers non cotés.
Le rendement des SCPI stabilisé
Les SCPI, dont la performance globale projetée s’établissait encore à +0,24%au 1er trimestre, avaient déjà basculé en territoire légèrement négatif au 2e trimestre. Leur PGA moyenne, pondérée à l’actif net, s’établissait alors, en year to date fin juin, à -0,09% selon les données de l’ASPIM-IEIF. Au 3T, leur contre-performance se creuse. Toujours selon les données ASPIM-IEIF, la performance globale des SCPI calculée sur les neuf premiers mois de l’année s’établit en effet à -2,9%. Comme au trimestre précédent, la cause n’est pas à rechercher du côté du rendement. Le Taux de Distribution trimestriel du 3T (1,22%, selon nos données recalculées) se situe même en effet un peu au-delà de ceux des trimestres précédents[1]. C’est bien, une nouvelle fois, la valorisation du prix des parts qui pèse sur la performance globale des SCPI.
Leurs performances en net recul sous l’effet des dévalorisations
A la fin du 1er semestre, le prix de part moyen avait déjà reculé de 2,39% en moyenne. Sous l’effet, essentiellement, du passage en capital fixe de certaines SCPI en mal de liquidité. Dont la revalorisation moyenne s’effondrait alors de -33,2%. Ce phénomène, au 3e trimestre, joue toujours à plein. Les prix constatés sur les marchés secondaires de ces SCPI s’affichent en effet en très forte décote. Selon les données de l’ASPIM, le recul du prix moyen des SCPI à capital fixe s’établit en effet à -47% sur les neufs premiers mois de l’année. Mais la baisse des parts des SCPI est désormais alimentée par un autre mécanisme : l’impact des expertises de mi-année. La correction de la valeurs des actifs immobiliers s’est en effet accélérée depuis la remontée des taux d’intérêt au printemps dernier.
Le prix de part moyen des SCPI en baisse de 2,39% depuis le début de l’année
Cette correction a conduit à la constatation de nouvelles dépréciations dans les portefeuilles des SCPI. Qui, pour certaines, ont donc été contraintes de réviser à la baisse leur prix de souscription. Sept, plus précisément, selon les données ASPIM-IEIF, essentiellement au 3T 2026 (voir SCPI : six baisses de prix de souscription déjà actées en 2026). La baisse moyenne constatée est de 12%. A l’inverse, 10 SCPI ont relevé leur prix sur la même période (voir SCPI : trois nouvelles hausses de prix de souscription actées début novembre). Mais de seulement +2% en moyenne. Conséquence : le prix moyen des SCPI à capital variable accuse un recul de -1,8% sur les neuf premiers mois de l’année.
De nouveaux ajustements attendus dans le sillage des expertises de fin d’année
Ces deux moteurs de dépréciation -baisse des valeurs d’expertise, décote d’illiquidité sur les marchés secondaires- devraient rester actifs au cours des prochains trimestres. Pour les SCPI à capital variable, l’effet de la remontée des taux n’était pas encore « pleinement intégré dans les valeurs arrêtées au 30 juin », reconnait d’ailleurs l’ASPIM. Il faut donc s’attendre à des expertises de fin d’année encore plus tendues que celle de fin de semestre. Et, sans doute, à de nouvelles révisions à la baisse du prix de souscription des SCPI déjà en situation de forte surcote…
Les OPCI grand public repassent en territoire négatif, les sociétés civiles s’enfoncent
La performance globale des OPCI grand public est elle aussi repassée dans le rouge. A fin juin, elle s’affichait à +0,04%. Fin septembre, elle retombait à -1,40%. L’ASPIM rappelle que ce sont dorénavant 6 OPCI qui sont entrés en liquidation. Quant aux sociétés civiles en unités de compte immobilières, elles s’enfoncent en territoire négatif. Avec un nouveau recul de 1,41% au 3T, leur performance year to date à fin septembre ressort à -3%.
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 milliards € et 4 millions d’épargnants.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] de respectivement 1,14% et 1,16% au 1T et 2T 2026 selon nos calculs.
