Retour sur… les indicateurs de performance des SCPI en 2025

L’ASPIM a publié en mai dernier le bilan définitif des indicateurs de performance des SCPI en 2025, et des trois années précédentes. Des chiffres qui semblent confirmer une sortie de crise. Tout en mettant en exergue des trajectoires sectorielles très inégales. Et une érosion continue de la rentabilité locative. Datas et analyse.

En complément des données déjà communiquées en février dernier, l’ASPIM a publié le 19 mai un bilan plus complet des principaux indicateurs de performance des SCPI. Y figurent non seulement la mise à jour des chiffres 2025, mais également leur évolution sur les 4 dernières années. L’ASPIM a notamment recalculé les niveaux de la PGA – Performance Globale Annuelle-, ce nouvel indicateur qui a remplacé en octobre dernier le RGI. Ce qui donne à ce nouveau baromètre une comparabilité historique… Son évolution, depuis 2022, raconte de fait la même histoire que celle de son prédécesseur.

Les indicateurs de performance synthétiques des SCPI montrent les mêmes tendances

Positive en 2025 (à +1,5%, en données révisées), la PGA était elle aussi passée en territoire négatif en 2023 (-0,4%). Mais dans des proportions moindres que le RGI (-5,8%). Ces deux indicateurs étaient également positifs avant que la crise ne vienne rogner la performance en capital des porteurs de parts. Ils montrent tous deux des signes de reprise en 2025. Cette reprise est plus directement observable dans le RGI, la composante en capital de ce dernier étant, rappelons-le, assise sur l’évolution de la valeur de réalisation des SCPI, et non la valeur de leurs parts, comme pour la PGA. Dans un cas, elle repose donc exclusivement sur les valeurs d’expertise des patrimoines immobiliers. Dans l’autre, en partie sur la décision du gestionnaire d’acter totalement ou partiellement la variation de ces valeurs d’expertise dans le prix de la part.

SCPI : le rendement résiste, la baisse des valeurs s’atténue

Ces valeurs, qui avaient fortement chuté en 2023 (-10,3%), continuent de se déprécier. Mais à un rythme bien moindre qu’auparavant (-1,8% seulement en 2025). Le pire de la correction patrimoniale semble donc bien passé. Il faudra attendre les résultats des évaluations semestrielles (à fin juin 2026), qui seront publiés par les gestionnaires au cours de ce troisième trimestre, pour en avoir confirmation. Côté rendement, la résistance est en revanche actée. L’ASPIM confirme le niveau de 4,92% au titre du Taux de Distribution 2025. Celui-ci progresse une nouvelle fois par rapport à l’exercice précédent. Les données publiées par l’association professionnelle pointent en revanche une tendance qui interroge sur la soutenabilité des niveaux de distribution : la poursuite de l’érosion du Taux d’Occupation Financier des SCPI. Ce dernier, qui s’établissait à 93% fin 2022, est en effet tombé à 91,3% fin 2025.

Une augmentation de la vacance locative qui pose question

C’est surtout la décomposition de ce « TOF » qui pose question. Car ce ne sont ni les opérations de restructuration lourde, ni les projets de cessions d’actifs qui pèsent sur le taux d’occupation. Ce qui serait logique dans un contexte d’adaptation des patrimoines aux nouveaux besoins des utilisateurs. Les locaux en restructuration sont en effet en net retrait par rapport au pourcentage qu’ils représentaient au début de la crise (1,2% en 2022, 0,2% en 2025). Et les locaux sous promesse de vente progressent peu (0,3% fin 2025, vs 0,2% fin 2024). En revanche, la part des locaux réellement occupés, elle, est en fort recul, à 87,3% (contre 89,1% en 2023). Et le nombre de locaux sous franchise de loyer augmente très nettement (3,5% fin 2025, vs 2,7% fin 2024). Autrement dit, la vacance locative s’intensifie. Ce qui pèsera nécessairement sur la capacité des SCPI à générer des revenus.

Forte hétérogénéité sectorielle des indicateurs de performance des SCPI

Côté endettement, les données de l’ASPIM attestent en revanche d’une stabilisation. Le ratio de dettes et autres engagements (RDAE[1]) reste à 18,3%, en baisse par rapport à 2024 (18,4%) et, surtout, 2023 (21,4%). Elles confirment aussi l’extrême hétérogénéité sectorielle des indicateurs de performance des SCPI. Sur le seul critère des PGA, le constat est flagrant : le choc de 2023 n’a pas touché tous les secteurs au même moment, ni avec la même intensité. Les bureaux ont été les premiers à décrocher, dès 2023 (PGA de -0,6%). Avec une aggravation en 2024 (-2,7%) et avant une quasi-stabilisation en 2025 (-0,3%). Le pire semble derrière eux, sans pour autant qu’un vrai redressement s’amorce. A l’inverse, les SCPI logistique et les SCPI diversifiées se distinguent par leur remarquable régularité (et performance).

Risque de dégradation de la PGA en 2026

Le secteur résidentiel a pâti en 2025 du passage en capital fixe de la SCPI Novapierre Résidentiel. Le secteur santé, lui, a pâti de l’annonce de la baisse du prix de Primovie. Compte tenu de la multiplication des annonces de suspension de la variabilité du capital depuis le début de l’année -et des fortes baisses de prix qu’elles ont matérialisées sur les marchés secondaires-, le risque d’une dégradation de la PGA en 2026 est assez patent… A suivre.

Lire aussi

A propos de l’ASPIM⁽ⁱ⁾

L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2024, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 294 milliards € et 4 millions d’épargnants.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] RDAE : le pourcentage de l’endettement et des engagements payables à terme sur le total de l’actif net augmenté des dettes et autres engagements payables à terme.