SCPI : combien, où, et dans quoi ont-elles investi -désinvesti- en 2025 ?

Les acquisitions des SCPI ont progressé au second semestre. Ces véhicules auront au total investi 3,9 Md€ en 2025. Un peu plus qu’en 2024. Mais beaucoup, beaucoup plus à l’international. Les opérations hors de France captent en effet dorénavant les trois quarts des investissements. Datas.

Les investissements des SCPI auront légèrement rebondi en 2025. Dans le sillage d’une collecte qui se redresse (4,6 Md€ en 2025 vs 3,5 Md€ en 2024), le niveau du total de leurs acquisitions est passé de 3,5 Md€ à 3,9 Md€. C’est encore très peu, comparé aux années d’avant-crise, où les investissements des SCPI culminaient à quelque 11 Md€, comme en 2022. Mais mieux, donc, qu’en 2024.

Accélération des acquisitions -et des cessions- des SCPI au deuxième semestre

Les chiffres du deuxième semestre 2025 semblent en outre indiquer l’amorce d’une accélération. Au 1^er semestre, les SCPI avaient investi environ 1,5 Md€. Contre près de 2,4 Md€ au second. Presque 40% de plus. Côté cessions, la tendance est identique. Sur l’ensemble de l’année, les SCPI se seront délestées de plus de 1,8 Md€ d’actifs. Dont un peu plus de 800 M€ au 1^er semestre. Et d’un milliard au second. Des montants là encore en augmentation par rapport aux exercices précédents. Ils sont, on le sait, en grande partie la conséquence de la multiplication des cessions « contraintes ». Menées, majoritairement, par les véhicules qui connaissent des problèmes de liquidité.

Les SCPI achètent dorénavant majoritairement hors de France

Pour les SCPI qui collectent -et donc, investissent-, l’international est dorénavant la destination préférée. Sur l’ensemble de l’année 2025, les acquisitions hors de France représentent en effet 75% du total des montants investis. C’est beaucoup plus qu’en 2024 (56%), premier exercice à avoir franchi la barre des 50%. Rappelons que ce mouvement d’internationalisation s’est progressivement accentué à partir de 2016, année où moins de 20% des investissements des SCPI se faisaient alors hors de l’Hexagone. S’il s’est accéléré en 2025, c’est sous l’effet d’un double phénomène. La montée en puissance des jeunes SCPI, très majoritairement diversifiées à la fois sur le plan sectoriel et géographique. Et une forme de rejet pour la fiscalité française, désormais décliné dans les gammes des gestionnaires qui sont plus nombreux à proposer des SCPI 100% hors France.

Montée en puissance des pays hors zone-euro et du sud de l’Europe

Si les SCPI investissent essentiellement donc en dehors de l’Hexagone, elles privilégient aussi plus volontiers des pays hors zone-euro. Une tendance qui s’explique en partie par le lancement de plusieurs véhicules ciblant spécifiquement des pays tels que les Etats-Unis, le Canada, ou le Royaume-Uni. Ce dernier a notamment capté 27,5% des investissements hors-Hexagone l’an dernier. Plus encore d’ailleurs au second qu’au premier semestre. En 2025, on observe aussi la montée en puissance des pays du Sud de l’Europe, l’Espagne restant en tête (16,4%). Mais désormais rejointe par l’Italie (13,7%), en forte progression l’an dernier. L’Allemagne, qui a perdu son statut de leader de ces dernières années, fait en 2025 quasi-jeu égal avec l’Irlande.

De plus en plus d’investissements en dehors de la zone euro

Sur le plan sectoriel, l’année 2025 voit une très nette progression des investissements sur le créneau de l’hôtellerie. Ce secteur capte 465 M€, contre 110 M€ en 2024. Forte croissance également, en volume, du secteur éducation (52 M€ vs 9 M€), qui ne représente toutefois que 1,3% du total des investissements. Parmi les classes d’actifs dominantes, on retrouve la logistique, avec là encore des montants investis en progression. Mais également les locaux d’activités, qui continuent d’attirer les investisseurs. Les bureaux, en dépit d’une part de marché très contractée (33%) par rapport aux grandes années de domination de cette classe d’actifs (jusqu’à 70%), continuent de résister. Mais leur poids relatif dans les cessions, qui avait diminué au 1^er semestre 2025, est remonté brutalement au cours du second semestre. En raison notamment de ventes massives au 4T dans la capitale (274 M€)…

Lire aussi

A propos de l’IEIF⁽ⁱ⁾

Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.