Résidences étudiantes : un segment

Le logement étudiant est aujourd’hui, notamment en France, une « classe d’actifs à fort potentiel », estime Cushman & Wakefield. En raison d’un déséquilibre structurel entre offre et demande. Et d’un couple rendement/risque attractif. Etude.

Alors qu’ImmoStat vient de publier ses données sur l’évolution de la demande et des investissements en actifs résidentiels au 3^e trimestre 2025 – où il apparaît clairement que le seul segment qui résiste est celui du résidentiel géré[1]-, Cushman & Wakefield livre une étude exhaustive sur le créneau spécifique des résidences étudiantes.

Résidences étudiantes : un déséquilibre structurel entre offre et demande

Le conseil en immobilier commence par rappeler que, sur le marché français, l’offre en logements étudiants reste structurellement déficitaire. En raison, principalement, d’une demande « en croissance continuelle ». Selon Cushman & Wakefield, il y avait environ 3 millions de personnes inscrites en tant qu’étudiant en France en 2024 (+25% vs 2010), dont plus de 430 000 venus de l’international. En face, on ne dénombrerait que 385 000 logements spécialement dédiés aux étudiants. Soit 1 pour 8 étudiants. Lesquels, pour la grande majorité, sont donc obligés de se loger dans le parc privé « classique », ce qui contribue à encore tirer à la hausse les prix des loyers. Le nombre de nouvelles résidences étudiantes a beau progresser chaque année depuis 2013 (53 en 2013, 121 en 2024), l’offre reste néanmoins notoirement insuffisante.

Intérêt historique des investisseurs pour ce segment de marché

Ce déséquilibre structurel, qui n’est pas propre au marché français, explique l’intérêt historique des investisseurs -essentiellement institutionnels- pour ce secteur. Lequel, explique Cushman & Wakefield, s’est affirmé ses dernières années « comme une classe d’actifs à part entière à l’échelle mondiale ». En hausse constante depuis 2015, les investissements ont culminé à près de 35 Md€ en 2022. Au 1^er semestre 2025, les volumes sont toujours en repli. Mais cette faiblesse conjoncturelle ne remet pas en cause, estime C&W, les fondamentaux du secteur des résidences étudiantes. Celui-ci reste tiré par « une demande locative soutenue et résiliente ». Le développement de méga-transactions (portant sur des portefeuilles, ou des résidences de plus de 500 lits) marque en outre une évolution structurante de ce marché. Lequel, enfin, attire de plus en plus d’investisseurs historiquement exposés au secteur des bureaux, mais en quête de recentrage.

Un marché européen des résidences étudiantes dynamique, porté par le Royaume-Uni

Le marché européen des résidences étudiantes reste notamment particulièrement attractif. Si sa part dans l’investissement mondial est passée sous la barre des 50% en 2020, il attire encore près de 40% des flux internationaux. Ce sont plus particulièrement le Royaume-Uni (65% des volumes sur les 10 dernières années) et l’Allemagne qui en ont bénéficié. Mais les volumes auraient tendance à se rééquilibrer, avec la montée en puissance notamment du Danemark ou de l’Espagne. Mais aussi la France qui, selon C&W, offre un marché désormais « structuré ». Et « à l’orée d’un cycle d’accélération porté par des transactions significatives ». On l’a dit, ce segment représente une part croissante et de plus en plus élevée des investissements du secteur résidentiel : 37% sur le 1^er semestre 2025, soit 4 fois plus qu’en 2024.

Un couple rendement/risque attractif, qui attire aussi les SCPI

S’il attire davantage, c’est notamment que la rémunération offerte par le secteur (4,2% en moyenne pour les taux prime à la fin du 1S 2025) offre un couple rendement/ risque attractif, en raison de loyers stables et de taux de vacance faible. Si les investisseurs « purs » sont donc de plus en plus friands de cette classe d’actifs, ce sont néanmoins les investisseurs-exploitants qui représentent l’essentiel (près de 90%) des volumes investis. Ce qui n’empêche pas de plus en plus de SCPI de s’intéresser au secteur des résidences étudiantes, mais pour des tickets d’entrée inférieurs à 20 M€. En mars dernier, par exemple, c’est Iroko Zen qui mettait la main sur une résidence étudiante au Royaume-Uni pour un peu plus de 13 M€. Rappelons que d’autres véhicules spécialisés ont expressément inclus ce segment dans leur champ d’investissement prioritaire, comme par exemple Perial Hospitalité Europe, Allianz Home ou Primofamily.

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A propos de Cushman & Wakefield⁽ⁱ⁾

Acteur mondial des services dédiés à l’immobilier d’entreprise, Cushman & Wakefield (NYSE : CWK) conseille investisseurs, propriétaires et entreprises utilisatrices dans toute leur chaîne de valeur immobilière. De la réflexion stratégique jusqu’à l’aménagement des locaux. Le groupe accompagne ses clients utilisateurs et investisseurs internationaux dans la valorisation de leurs actifs immobiliers. En combinant perspective mondiale et expertise locale à forte valeur ajoutée, à une plateforme complète de solutions immobilières. Avec 52 000 collaborateurs, 400 bureaux et 60 pays dans le monde, Cushman & Wakefield a réalisé un chiffre d’affaires de 9,4 milliards de dollars en 2024, par ses principales lignes de métiers : Services, Agence et conseil à la transaction, Capital Markets, Valuation & Advisory et autres. Animé par la conviction que l’excellence est un objectif permanent, le Groupe est régulièrement récompensé pour sa culture d’entreprise exemplaire.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] Sur un total de 561 M€ investi en immobilier résidentiel « en bloc » au 3T 2025, le segment des résidences gérées représente 299 M€, soit une hausse de +549 % par rapport au 3T 2024. Les autres segments (résidentiels classiques et intermédiés), à 262 M€, accusent en revanche un repli de -59% sur la même période.