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Une nouvelle unité de compte immobilière chez Theoreim

La société de gestion d’actifs immobiliers, agréée par l’AMF en septembre dernier, a lancé comme prévu ses deux premiers fonds en fin d’année dernière. Dont Pythagore, une unité de compte immobilière accessible via l’assurance-vie, sans frais d’entrée et sans minimum de souscription.

Quelques mois après l’obtention de son agrément AMF, la société de gestion d’actifs immobiliers Theoreim a lancé comme prévu ses deux premiers fonds. Le premier, FPS Newton, est un fonds réservé aux investisseurs professionnels, constitué sous forme de SICAV. Le second, la société civile Pythagore, est une unité de compte immobilière accessible au travers de contrat d’assurance-vie qui vise un plus large public.

Pas de frais d’entrée ni de minimum de souscription

Disponible depuis le 8 décembre dernier, Pythagore se distingue en effet des produits concurrents par l’absence de frais d’entrée et un minimum de souscription fixé à 100 €, sa valeur liquidative initiale. Son objectif est de constituer un portefeuille immobilier « diversifié, tant en termes de secteurs, de styles de gestion, ou de zones géographiques ». La société de gestion Theoreim précise que les actifs du fonds seront au minimum répartis sur trois pays distincts, « principalement en France et en zone euro ». Et que Pythagore vise une large typologie de secteurs immobiliers. Y compris et notamment les secteurs résidentiel, santé, logistique, locaux d’activité, bureaux, ou encore infrastructures sociales.

Multigestion en architecture ouverte

Pour composer ce portefeuille, Theoreim mettra en œuvre la stratégie sur laquelle s’est fondée la société : une multigestion en « totale architecture ouverte ». Elle sélectionnera donc à la fois des fonds d’investissement immobiliers (tels que SCPI, OPCI, OPPCI, FIA luxembourgeois…), des clubs deals, ou encore des OPCVM immobiliers. Mais également des immeubles détenus en direct et « gérés par des partenaires retenus pour leur expertise ».

Theoreim, un objectif de 200 M€ en 2021

Les quatre fondateurs de Theoreim, Romain Welsch, président de la société, Gaëlla Hellegouarch, directrice commerciale, Marc Emirian, directeur institutionnel et Matthieu Urruty, directeur immobilier, ont pour objectif d’atteindre d’ici la fin de l’année les 200 M€ d’actifs sous gestion. Tous ont une expérience avérée du secteur immobilier. Trois d’entre eux sont notamment passés dans la filiale gestion d’actifs immobiliers de BNP Paribas, BNP Paribas REIM. Romain Welsch était précédemment directeur du développement institutionnel à Foncière Magellan. Gaëlla Hellegouarch, outre BNP Paribas REIM, a travaillé pour Novaxia puis Paref Gestion. Marc Emirian et Matthieu Urruty – le seul à ne pas être passé par la case BNP Paribas REIM – ont quant à eux précédemment co-fondé la plateforme Keyvesta.

Frédéric Tixier


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A propos de Theoreim(i)

Créée en mars 2020, Theoreim est une société de gestion d’actifs spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs institutionnels et grand public. Theoreim propose à ses clients des véhicules d’investissement immobilier performants, innovants et flexibles construits sur le principe de l’architecture ouverte, en s’appuyant sur les principes de la multigestion.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Sofidy estime l’impact de la crise sur le rendement de ses SCPI

Le gestionnaire des SCPI Immorente et Effimmo1 a pris le temps de la réflexion. Après avoir simulé diverses hypothèses, dont un scénario noir, il envisage une baisse de rendement d’au maximum 10% sur leurs rendements 2020. Car il n’hésitera pas, si nécessaire, à piocher dans leurs réserves pour amortir le choc de la crise.  

« Nous n’anticipons pas de décrochage brusque ni des valeurs, ni des rendements »… Dans un document adressé aux porteurs de parts de ses SCPI, Sofidy adopte une communication en phase avec son style de gestion : prudente. La société de gestion aux plus de 6 milliards d’euros d’encours en immobilier y dévoile son estimation de l’impact de la crise sur son activité locative. Et, par voie de conséquence, sur le rendement attendu, en 2020, pour ses SCPI.

Scénario de « stress test »

A l’instar d’autres gestionnaires, Sofidy a construit son scénario de « stress test ». Pour estimer le « choc » sur les recettes locatives, il a retenu plusieurs hypothèses. A partir de diverses projections (sur la durée du confinement, le rythme de reprise de l’activité selon les secteurs…), il estime ainsi que la crise pourrait conduire, au maximum, à une annulation totale des loyers et des charges de ses locataires dont l’activité a été stoppée administrativement depuis le début du confinement. La perte maximale, sur les autres locataires, est estimée à 25 %. Et ce, pour une période de deux mois. Enfin, au-delà, c’est-à-dire pour les 3e et 4e trimestres de l’année 2020, Sofidy s’attend à une baisse de l’ordre de 5 % des revenus générés par l’ensemble de ses actifs sous gestion.

Chute de 20 % du résultat par part en 2020

Au final, ce scénario du pire pourrait conduire « à une chute du résultat par part d’environ 20 % en 2020 », estimait ainsi Jérôme Grumler, Deputy SEO chez Sofidy, lors d’une conférence en ligne. Et de l’ordre de 10 % sur les résultats 2021. « Il s’agit bien sûr de l’hypothèse la plus extrême », tient à rappeler Jean-Marc Peter, le directeur général. Et qui ne vaut d’ailleurs que pour les deux principales SCPI du groupe, Immorente et Effimmo1. Faut-il donc s’attendre à une baisse, dans les mêmes proportions, des dividendes de ces deux véhicules ? La réponse est non. Car, même à supposer que ce scénario du pire se réalise, Sofidy pourra alors utiliser les réserves constituées par ces deux SCPI pour « amortir le choc ».

Impact limité à 10 % au maximum sur les dividendes annuels

Immorente affiche en effet un report à nouveau (RAN) de 2,05 € par part. Soit environ 50 jours de distribution, sur la base du dividende 2019 (15,50 €). Idem pour Effimmo1 (RAN de 1,56 €, vs 11,64 € de dividende en 2019). Et d’autres provisions (pour gros travaux, notamment) s’ajoutent à ces réserves. De quoi, effectivement, compenser une partie du résultat éventuellement perdu en 2020. Sofidy prévoit donc d’activer cette option afin de limiter l’impact sur le résultat 2020 à environ 10 %. Conséquence : le dividende 2020 d’Immorente sera compris dans une fourchette de 90 % à 98 % du dividende 2019. Et celui d’Effimmo1, dans une fourchette de 89% à 97%… Sofidy estime en effet que le dividende 2020 d’Immorente se situera « entre 14 € et 15,25 € » (contre 15,50 € en 2019). Et « entre 10,40 € et 11,30 € » pour celui d’Effimmo1 (contre 11,64 € en 2019).

Quelle conséquence sur le prix de la part ?

Cette utilisation partielle des réserves pourrait en revanche conduire à une diminution de la valeur des parts. Jean-Marc Peter rassure. « L’impact sera très faible. De l’ordre de 0,5 %, au maximum », estime-t-il. Une variation d’autant plus indolore que les deux SCPI affichent des valeurs de reconstitution égales ou légèrement supérieures à leurs prix de souscription. Celle d’Immorente se situe à 337,60 €. Pour un prix de part à 337 €. Et celle d’Effimo1 à 246,91 €. Pour un prix de part à 237 €. Et ces deux véhicules ont en outre, selon Sofidy, d’autres arguments à faire valoir pour passer la crise dans des conditions « tenables ». Le groupe rappelle en effet les fondamentaux de sa gestion. D’abord, une très grande mutualisation du patrimoine de ses SCPI. Ces dernières détiennent en effet plus de 4 200 actifs immobiliers en Europe. Loués par plus de 3 400 locataires, présents dans tous les secteurs économiques.

Une gestion résiliente

Ensuite, une stratégie d’investissement qui assure une forte résilience en période de crise. Depuis de nombreuses années, les acquisitions du groupe ont privilégié la qualité des emplacements. Et les zones géographiques les plus dynamiques. Ce qui permet une relocation a priori plus rapide, en cas de locataire défaillant. Les loyers pratiqués sont en outre souvent inférieurs ou égaux aux valeurs locatives du marché. Une situation qui « en temps normal, permet d’envisager une augmentation lors de la relocation ». Et, « dans ce contexte particulier, s’avère particulièrement protectrice », estime Sofidy. Pour l’heure, les taux d’occupation sont dans le haut de la fourchette (93,61 % pour Immorente). Les véhicules gérés par le groupe sont par ailleurs également fortement mutualisés, côté passif. Car détenus par des milliers de petits porteurs.

Une trésorerie excédentaire

Enfin, les SCPI Sofidy n’affichent pas des taux d’endettement démesurés. Ils ne se situent néanmoins pas dans la fourchette basse du marché. Le ratio d’endettement d’Immorente se limite à 13,1 % de la valeur du patrimoine. Celui d’Effimmo1 grimpe à 19,7 %. Ceux d’Immorente2 et de Sofiprime sont en revanche très élevés, à respectivement 34,3 % et 42,8 %. Mais ces niveaux d’endettement s’expliquent par la spécificité des gestions mises en œuvre sur ces deux véhicules. En contrepartie, et d’une manière générale, les SCPI de Sofidy disposent d’une trésorerie abondante : 600 M€ au total. Dont 161 M€ pour Immorente. Et 100 M€ pour Effimmo1. Des liquidités que Sofidy compte mettre à profit prochainement pour « saisir des opportunités immobilières, comme au sortir de la crise de 2008 », précise-t-il.


Révision possible en fin d’année

Toutes ces précisions – Sofidy a livré l’essentiel des ratios de ses SCPI – et prévisions ne sont bien sûr valables qu’à l’instant t. « Le bilan ne pourra être réalisé qu’en fin d’année », reconnaît la société de gestion. Mais, pour l’heure, les porteurs de parts de ses véhicules ont au moins une vision un peu plus précise de ce qui les attend pour les prochains mois. Et bénéficient d’un premier dividende trimestriel très faiblement amputé. Ceux d’Immorente et d’Effimmo1 se situent à un peu moins de 96 % du 1er acompte 2019. Ceux d’Immorente2 et de Sofiprime ne subissent aucune réduction.

Frédéric Tixier


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A propos de Sofidy(i)

Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 6,2 milliards d’euros ; constitué de plus de 4 200 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.

 (i) Information extraite d’un document officiel de la société

Sofidy : collecte et performances 2019 en hausse

La société de gestion annonce une collecte record de plus d’un milliard d’euros, tous véhicules confondus. Les SCPI en représentent plus de la moitié. Elles affichent en outre une performance globale en hausse par rapport à 2018. Les autres solutions immobilières du groupe sont aussi bien positionnées.

Excellent millésime pour la société de gestion Sofidy. « La qualité des solutions d’épargne et d’investissement a permis la réalisation d’une collecte brute globale de 1,05 milliard d’euros sur l’exercice 2019 », précise la désormais filiale du groupe Tikehau. L’annonce officielle de ses résultats, ce mercredi 4 mars, confirme les tendances dévoilées la semaine dernière par Jean-Marc Peter, le directeur général de Sofidy.

Sofidy : une collecte en SCPI en hausse de plus de 60%

Les 5 SCPI gérées par le groupe connaissent effectivement une forte croissance de leur collecte. Son montant brut s’établit à 680 M€. C’est près de 65% de plus qu’en 2018 (414 M€). Une progression à l’image du marché. Mais obtenue néanmoins sans déroger à la règle que s’est fixée Sofidy il y a quelques années. Celle de contenir sa collecte en limitant les souscriptions à 100 000 € par souscripteur. C’est, fort logiquement, le navire amiral de la société de gestion, Immorente, qui affiche la plus forte hausse de ses encours. La SCPI truste, avec 316 M€, plus de 50% de la collecte nette. Suivie d’Efimmo 1 (235 M€), elle aussi fortement collectrice. Ces deux SCPI concentrent donc 95% de la collecte nette. Et consolident leur statut de poids lourds du marché des SCPI. Immorente, notamment, avec un encours de plus de 3,3 Md€, conserve sa deuxième position au palmarès des plus grandes capitalisations.


Dividendes et valeurs des parts en hausse pour les SCPI

Côté performances, les résultats sont également au rendez-vous. Toutes les SCPI de rendement gérées par Sofidy affichent des valeurs de parts en hausse. Ce qui reflète l’appréciation des patrimoines qu’elles détiennent. Ces revalorisations, mesurées par la « VPM[1] », ont toutefois un impact négatif sur le taux de distribution. Compte tenu d’un niveau de dividende maintenu par rapport à 2018, elles entraînent mécaniquement une baisse du taux de distribution. Le « DVM » – le taux de rendement – d’Immorente passe ainsi de 4,70% à 4,64%. Et celui d’Efimmo 1 de 5,06% à 4,97%. Le cumul de deux composantes de la performance globale – VPM&DVM – s’avère en revanche supérieur à son niveau de 2018. Côté SCPI de capitalisation, Immorente 2 améliore son taux de distribution (2,95% vs 2,90%). Et affiche une très belle revalorisation du prix de sa part (+ 5,17 %), bien supérieure à celle de 2018 (+ 2,77 %).


Bonnes performances pour les autres solutions immobilières du groupe

Mais Sofidy, qui revendique le titre de 1er acteur indépendant sur le marché des solutions d’épargne immobilière, ne gère pas que des SCPI. La société de gestion pilote également des OPCI, professionnels et grand public. Mais aussi une unité de compte immobilière. Ainsi que plusieurs OPCVM, dont le fonds Sofidy Sélection 1, managé par Laurent Saint Aubin. Ces véhicules ont recueilli l’an dernier 155 M€ de nouveaux capitaux. Et aligné des performances qui, selon Sofidy, sont en phase « avec ses perspectives de début d’année ». On notera notamment la performance de Sofidy Convictions Immobilières (5,52%), dédiée aux contrats d’assurance vie. Ou celle de S.YTIC (33,73%), un fonds de gestion active dédié à la thématique du développement des métropoles européennes. Avec le produit de l’augmentation du capital de foncière Sélectirente, c’est donc au total plus d’un milliard d’euros que Sofidy aura collectés en 2019. Plus du double qu’en 2018.


Un niveau d’investissement record de 732 M€ en 2019

Des sommes que Sofidy aura employées à bon escient. La société de gestion a investi 732 M€ en 2019, un niveau qu’elle juge «historique ». Ses équipes ont réalisé 103 opérations immobilières, sur un total de 3 000 offres reçues. Fait marquant de l’année écoulée : une montée en puissance des directions régionales. Leur sourcing local a plus fortement contribué aux opérations d’acquisitions : 100 M€. Contre 47 M€ en 2018. Surtout, le groupe a réussi à maintenir un rendement moyen immédiat de ses investissements à un niveau élevé : 5,62%. Et à encore améliorer sa performance locative. Elle annonce en effet un taux d’occupation financier global record de 94,65% sur l’ensemble de ses fonds immobiliers…

Frédéric Tixier

[1] La VPM correspond à la variation du prix moyen du prix de souscription d’une part de SCPI. Elle est égale à la division de l’écart entre le prix acquéreur moyen de l’année n et le prix acquéreur moyen de l’année n-1, par le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1.


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