Le bureau a-t-il un avenir ? A quelles conditions ? Comment les SCPI fortement investies dans cette classe d’actifs pourront-elles tenir leurs engagements de distribution -et de valorisation- ? Eric Cosserat, président de Perial AM, face aux questionnements de Guy Marty. Interview.
On dit beaucoup de mal du bureau aujourd’hui. Quel est votre point de vue ?
Eric Cosserat – Il y a une crise des bureaux parce qu’il y a une crise immobilière. Si le bureau est très critiqué à l’heure actuelle, c’est parce que c’est l’actif le plus exposé. Et celui qui a eu le plus de succès ces dernières années, celui qui était le plus rentable. La crise est arrivée. Et donc, forcément, il y a un moment de consolidation. Et le bureau est attaqué, et fait l’objet de critiques… Mais le bureau est un actif cyclique. Il demeure, selon moi, un actif fondamental et incontournable pour le secteur de l’immobilier. C’est l’actif le plus profond. C’est l’actif le plus rentable.
Et quel est son avenir ?
Eric Cosserat – Cela fait 40 ans que nous travaillons le bureau… Cela fait 40 ans que nous accompagnons la tertiarisation de l’économie française… Le bureau est toujours présent. Il est incontournable. Les entreprises ont besoin de se loger, les collaborateurs ont besoin de se voir. Même si le télétravail a forcément modifié les usages… Mais je crois à la capacité du bureau à se réadapter et à se réinventer. C’est le cas à chaque crise. Nous allons donc continuer à travailler pour, justement, développer des bureaux qui offrent à la fois une performance financière et un usage pour les entreprises
La question reste néanmoins : tous les bureaux sont-ils encore nécessaires dans l’économie d’aujourd’hui ?
Eric Cosserat – Comme lors de chaque crise immobilière, il y a une purge. Ou, en tout cas, une sélection. Dans ces moments-là, ce sont les bureaux les mieux placés, les mieux équipés, ceux qui correspondent le mieux aux besoins d’une entreprise, qui continuent à exister. Et à délivrer une performance financière.
Et puis, à l’autre extrémité, se trouvent les immeubles obsolètes. Trop vieux, et qui ne sont plus adaptés aux normes et aux usages actuels. Ou situés dans des zones un peu délaissées, parce que ne correspondant pas aux besoins des entreprises. Ces immeubles ne trouveront pas preneurs…
En tant que gestionnaire fortement investi dans le bureau, comment voyez-vous les prochains mois, les prochaines années ?
Eric Cosserat – Nous avons un patrimoine qui est plutôt bien positionné. Une très faible partie est située dans la deuxième couronne, ou au-delà. Très peu de nos actifs sont obsolètes, car nous avons toujours fait des travaux et eu des locataires qui ont payé leurs loyers. Nous devons néanmoins accompagner des mutations sectorielles très fortes. Cette crise n’est pas que conjoncturelle. C’est un sujet structurel. Auquel nous apportons des solutions. Nous avons par exemple créé Factories. Factories est l’espace de coworking Perial, créé en collaboration avec IWG (plus connu sous le nom de Regus). Nous disposons donc de « tiers lieux », en première couronne. Ils sont en phase avec les besoins des collaborateurs : pouvoir travailler dans des endroits confortables. Loin de leurs bureaux. Mais proches de leurs domiciles.
Un autre exemple d’adaptation ?
Eric Cosserat – Nous avons également entrepris tout un travail de « portfolio financier ». A savoir « screener » nos patrimoines. Pour décider quels immeubles nous gardons. Quels immeubles nous arbitrons. Et dans quels immeubles nous allons investir, y faire des travaux pour qu’ils restent compétitifs sur leurs marchés.
Et pour les associés de vos SCPI, quel impact sur l’évolution des revenus qu’ils reçoivent chaque année ?
Eric Cosserat – L’associé de la SCPI, il a souscrit pour avoir des revenus réguliers. Issus de la distribution de cash-flow. Perial a toujours respecté ses engagements de fourchette de distribution, chaque année. Il est vrai que, pour dégager ce dividende régulier, il faut être réactif et proactif. Raison pour laquelle toutes les équipes de Perial travaillent dans l’objectif d’avoir le patrimoine le plus rentable possible. Et ainsi assurer la distribution, sur le long terme, à nos associés.
Vous êtes donc confiant sur les revenus des SCPI pour les prochaines années… Mais comment jugez-vous ce qui s’est passé sur les valeurs de parts. Et en particulier les valeurs de parts des SCPI bureaux ?
Eric Cosserat – Il y a deux aspects. Il y a, d’une part, la confiance dans la distribution. Que nous maîtrisons. Puisque nous travaillons notre patrimoine, et nos relation avec nos clients. Sous réserve toutefois, d’une aggravation de la crise économique. Nous vivons, de fait, dans un monde de plus en plus incertain… Et puis il y a, d’autre part, la valorisation du patrimoine. Qui, elle, ne dépend pas que de nous. Elle dépend de facteurs exogènes. Telles que, notamment, la forte hausse des taux d’intérêt, qui a mécaniquement fait baisser le prix des actifs immobiliers. C’est la raison pour laquelle nous avons donc décoté la valeur des parts. Pour que cette valeur s’adapte au vrai prix. Pour que les associés puissent acheter au vrai prix. La baisse des marchés immobiliers -c’est ma conviction- se termine. Nous allons donc maintenant travailler sur la valorisation de nos patrimoines et de nos immeubles.
Si je résume : vous travaillez les immeubles et, de toute façon, le revenu versé par les SCPI, lui, n’est pas en question ?
Eric Cosserat – Bien sûr qu’il est en question… Parce que travailler les immeubles, c’est aussi travailler les loyers, c’est aussi travailler les locataires. Nous sommes dans un contexte assez adverse. La crise immobilière peut se transformer en crise économique… Mais, sur le sujet des immeubles et des locataires, nous avons la main. Nous maîtrisons. Nous avons toujours tenu nos objectifs. Et nous allons les tenir cette année[1]. Simplement, tout cela nécessite beaucoup de travail, beaucoup de présence, beaucoup d’expertise. Pour valoriser les meilleurs immeubles, conserver nos locataires, s’assurer qu’ils payent leur loyer. Le tout dans un monde en bouleversement, conjoncturel et structurel…
Propos recueillis le 25 juin 2024
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A propos de Perial AM(i)
Perial Asset Management gère plus 5,9 milliards d’euros au 31/12/2023, distribue des produits SCPI, OPPCI et SCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management gère plus de 500 immeubles, plus de 1 300 entreprises locataires pour le compte de ses plus de 57 000 associés, porteurs de parts de SCPI, OPPCI et SCI.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer de manière aléatoire. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit s’envisager sur le long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles ne sont pas constantes dans le temps et ne constituent en aucun cas une garantie future de performance ou de capital.
