Le gestionnaire Perial AM vient de publier une étude sur la conjoncture des marchés immobiliers. Il y livre notamment ses convictions sur le secteur des bureaux. Focus sur les points saillants, avec Laurent Boissin, directeur du fund management et investisseurs institutionnels…
Dans votre dernière étude de conjoncture, vous estimez que les fondamentaux de l’immobilier demeurent attractifs. Mais encore ?
Laurent Boissin – La classe d’actifs reste effectivement prisée des investisseurs. Les capitaux disponibles pour s’y investir ont atteint un niveau quasi record. Près de 90 Md€, selon Preqin[1]. Elle est en outre dopée par l’inflation. L’immobilier bénéficie en effet d’un contexte inflationniste. En raison du mécanisme d’indexation des loyers. Mais aussi parce que l’augmentation des coûts de construction, et du foncier, devrait aider à maintenir la valeur des biens immobiliers. Celle-ci est en outre moins volatile que sur d’autres classes d’actifs. Car l’immobilier est moins liquide. Enfin, les perspectives de rendement de l’immobilier demeurent attractives. La compétition pour les meilleurs actifs devrait soutenir les performances au cours des cinq prochaines années. Les rendements en capital devraient donc rester positifs. Mais certes moins élevés qu’auparavant.
On observe pourtant déjà un ralentissement des marchés immobiliers. En termes de volume. Et de prix…
Laurent Boissin – Le marché de l’investissement européen a connu l’un des meilleurs démarrages depuis plus de 10 ans. 145 Md€ ont été investis au 1er semestre, selon RCA[2]. Les investisseurs ont continué à privilégier les bureaux, qui ont drainé 35% des capitaux. Les classes d’actifs dites alternatives[3] ont poursuivi leur montée en puissance. Elles recueillent 32% des nouveaux flux. Contre 22% il y a 10 ans. Mais il est vrai qu’un ralentissement est intervenu à la fin du T2. Car la hausse des taux a généré un certain attentisme. Ce ralentissement pourrait se poursuivre pendant la seconde partie de l’année. En raison de négociations plus importantes en matière de prix. Sachant, qu’effectivement, les taux de rendement « prime » ont déjà connu une légère décompression au 2e trimestre…
Vos véhicules sous gestion sont très majoritairement investis en bureaux. Vous restez confiant dans ce secteur ?
Laurent Boissin – Je rappelle que le marché des utilisateurs de bureaux a été très dynamique depuis le début de l’année. Le taux de vacance, au niveau européen, se stabilise autour de 6,35%. Et la compétition pour les meilleurs actifs a tiré vers le haut les valeurs locatives « prime ». Elles ont progressé de 3% en moyenne depuis le début de l’année. L’immobilier de bureau continue donc de faire face à cette tendance du « flight to quality » engendrée par la crise du Covid. Cette demande pour les meilleurs actifs devrait d’ailleurs perdurer. Car le déficit de main-d’œuvre renforce la compétition pour la rétention des talents. Mais tous les actifs ne sont effectivement pas égaux face aux défis à venir. Centralité, qualité de l’offre et enjeux environnementaux seront les trois facteurs de résistance en matière de valorisation. En témoignent les taux de vacance bas dans les quartiers d’affaires centraux.
Quelles conséquences sur la gestion de vos portefeuilles immobiliers ?
Laurent Boissin – Il faut bien comprendre que cette nouvelle crise n’est finalement qu’un nouvel accélérateur des tendances de fond. Qui œuvrent déjà, depuis plusieurs années, à transformer profondément le marché du bureau. Nous restons convaincus que notre dynamisme sur la scène des acquisitions et des cessions, notre concentration sur les marchés et les actifs les plus résistants, devraient nous permettre de conforter la solidité de nos portefeuilles. Surtout, notre démarche ISR est de notre point de vue la meilleure protection pour traverser les différents épisodes de remous économiques. Et les évolutions du marché à venir.
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A propos de Perial AM(i)
Perial Asset Management gère plus 5,3 milliards d’euros au 31/12/2021, distribue des produits SCPI, OPPCI et SCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management gère plus de 500 immeubles, plus de 1 400 entreprises locataires pour le compte de ses plus de 50 000 associés, porteurs de parts de SCPI, OPPCI et SCI.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Preqin « Real Estate Q2 2022 » – 12 juillet 2022
[2] RCA, données traitées par Perial AM – 12 septembre 2022
[3] Logement, résidentiel géré, immobilier de santé, data center, etc.
