Pour Laetitia Bernier, directrice commerciale et marketing de Perial AM, la reprise -prochaine- du marché des SCPI et des marchés immobiliers sous-jacents reste d’actualité. Le segment des bureaux, qui a payé un lourd tribut à la crise, demeure porteur. A condition de choisir la bonne catégorie d’actifs. Interview.
Le marché des SCPI a subi de plein fouet les conséquences de la crise immobilière. Notamment en termes de niveau de souscriptions. Les chiffres de la collecte du second semestre seront dévoilés prochainement. Faut-il s’attendre, de nouveau, à une mauvaise surprise ?
Laetitia Bernier – Il faut tout d’abord relativiser les chiffres des collectes 2023 et 2024. Puisqu’on les compare à ceux des années précédentes, des années record pour les SCPI qui ont connu alors une véritable envolée. Concernant la collecte des SCPI Perial, sur le deuxième trimestre, nous observons des signaux faibles -mais positifs-. D’abord, un mois de mai au cours duquel la collecte a progressé de manière très significative. Ensuite, le retour des gros dossiers de souscriptions, ce que nous n’avions pas connu depuis plusieurs mois. Ce sont des signes encourageants pour les mois à venir.
Je rappelle effectivement les chiffres de la collecte 2023 (environ 5,7 Md€), de moitié inférieurs donc au niveau 2022 (plus de 10 Md€). Au 1er trimestre 2024, les souscriptions nettes se sont établies à environ 800 M€. A vous entendre, on pourrait donc espérer un léger mieux au 2e trimestre. Pour que cette collecte reprenne de façon plus pérenne, on sait toutefois qu’il faudrait que les marchés immobiliers sous-jacents retrouvent, eux aussi, une nouvelle dynamique. On estimait, il y a quelques semaines encore, que cette reprise pourrait intervenir d’ici la fin de l’année. Voire début 2025. Dans le sillage de la baisse des taux d’intérêt. Le nouveau contexte politique et budgétaire a malheureusement changé la donne. Depuis l’annonce de la dissolution, observez-vous encore plus d’attentisme de la part des investisseurs institutionnels ?
Laetitia Bernier – Non, pas vraiment, tout du moins chez Perial. Néanmoins, les derniers mois nous ont appris que les prévisions devaient être délivrées avec beaucoup d’humilité. Puisque les événements politiques et géopolitiques ont des conséquences qui peuvent être significatives sur les marchés immobiliers et sur les SCPI. Néanmoins, les signaux restent positifs pour les produits immobiliers en général, la SCPI en particulier. Car les indexations restent élevées. Et que les taux d’intérêt, s’ils ne baisseront pas aussi vite qu’espéré, demeurent sur une pente descendante. Quant aux expertises – la valeur des actifs immobiliers-, elles non plus ne remonteront pas aussi rapidement qu’escompté. Mais devraient néanmoins remonter, puisqu’il semblerait que le point bas sera atteint d’ici la fin de l’année 2024.
Effectivement, les intentions d’achat des investisseurs en actifs immobiliers se sont légèrement redressées ces derniers mois, selon le dernier baromètre MSCI-BPCE Solutions Immobilières. Il reste toutefois un sujet très clivant, celui des bureaux, une classe d’actifs sur laquelle Perial est particulièrement impliqué. Les bureaux ont payé l’un des plus lourds tributs à la crise. Mais pas tous les bureaux. Essentiellement, le bureau dit de périphérie. Chez Perial, pensez-vous qu’il y a toujours un avenir pour le bureau ? Et pour quels bureaux ?
Laetitia Bernier – Oui, chez Perial nous sommes convaincus qu’il y a toujours un marché pour le bureau. Mais, qu’effectivement, il y a désormais un marché du bureau à deux vitesses. Un premier marché pour des bureaux plus modernes, plus serviciels. Pour lesquels existe une vraie demande locative. Si ce type d’actifs est bien situé. D’une grande qualité d’un point de vue environnemental et d’un point de vue serviciel. Et s’il coche toutes les cases pour tenir le pari de l’attractivité des entreprises, de la désirabilité et de l’attractivité des talents. Et puis il y a un second marché. Celui des bureaux plus éloignés. Dont les taux de vacance peuvent parfois frôler les 100 %. Ce marché est évidemment plus complexe. Il faut sans doute travailler sur d’autres usages pour ce type de biens.
Et quid de la stratégie de Perial sur ce type d’actifs ?
Laetitia Bernier – Chez Perial, depuis plusieurs années, nous avons arbitré les actifs qui se situaient dans ces zones où nous estimions que l’offre n’allait plus correspondre à la demande locative. Pour nous concentrer, à l’inverse, là où la demande locative était extrêmement forte.
C’est-à-dire que vous avez déjà pratiquement revendu tous ces «mauvais » bureaux ?
Laetitia Bernier – On en a beaucoup vendu. Ou, à défaut, ils ont été intégrés dans des plans de valorisation. Des plans d’optimisation de la gestion qui ont pour but de les revaloriser, notamment par exemple via des dépôt de permis de construire. Afin de pouvoir dégager, à terme, des plus-values. Ce sont donc des bureaux que nous travaillons énormément d’un point de vue asset management.
L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital. Le versement des dividendes n’est pas garanti et peut évoluer de manière aléatoire. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit s’envisager sur le long terme. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles ne sont pas constantes dans le temps et ne constituent en aucun cas une garantie future de performance ou de capital. Hypothèse de marché arrêtée par la SGP qui ne constitue en aucun cas une promesse de rendement.
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A propos de Perial AM(i)
Perial Asset Management gère plus 5,9 milliards d’euros au 31/12/2023, distribue des produits SCPI, OPPCI et SCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management gère plus de 500 immeubles, plus de 1 300 entreprises locataires pour le compte de ses plus de 57 000 associés, porteurs de parts de SCPI, OPPCI et SCI.
(1) Information extraite d’un document officiel de la société.
