« Il n'y a pas une SCPI sur le marché qui soit aussi mutualisée qu’Immorente… »

Nicolas Van Den Hende, directeur de la distribution France de Tikehau IM, analyse sans détour la situation d’Immorente : le niveau réel des parts en attente, et l’horizon de retour à une liquidité naturelle. Mais aussi la solidité de ses loyers et les 450 M€ investis en deux ans. Sa conviction : une SCPI historique peut cumuler les atouts de l’expérience et ceux des jeunes véhicules. Entretien.

Guy Marty – Bonjour Nicolas. Tu es directeur de la distribution France de Tikehau IM. Peux-tu m’expliquer ce qu’est aujourd’hui Tikehau, Sofidy, Immorente… ?

Tikehau IM : une seule société de gestion pour l’immobilier

Nicolas Van Den Hende – Il n’y a plus qu’une seule entité aujourd’hui : Tikehau IM. Sofidy fait partie du groupe Tikehau Capital, qui l’avait racheté il y a huit ans. Nous avons en effet choisi de fusionner les deux sociétés de gestion du groupe. L’idée est simple : une seule structure pour travailler l’immobilier. Et une force de frappe plus grande pour investir dans ce nouveau cycle.

Guy Marty – J’irai droit à la question qui fâche. Immorente est une très belle SCPI historique. Mais on dit aujourd’hui que les SCPI historiques souffrent du retournement du marché. Et ce n’est pas seulement une légende urbaine. Alors, Immorente, ça va, ou ça ne va pas ?

Nicolas Van Den Hende – Ça ne va pas si mal que ça. J’ai même envie de te dire que ça va bien. Immorente continue d’être agile. Elle reste présente, et toujours plébiscitée par les épargnants.

Des parts en attente maîtrisées pour la SCPI Immorente

Guy Marty – Mais vous avez des parts en attente de cession ?

Nicolas Van Den Hende – Immorente a effectivement des demandes de retrait en attente. Mais elles se situent à des niveaux qui n’ont rien de catastrophique. Nous sommes très loin des 10 %, qui constituent un peu le seuil réglementaire.

Guy Marty – Vous êtes à quel taux, exactement ?

Nicolas Van Den Hende – Cela représente 1,4 % du nombre de parts en circulation. Cela reste très raisonnable.

Guy Marty – Et le taux de rotation ? Puisque tu dis qu’il y a de la collecte. En gros, cela représente combien ?

3 % de rotation : le seuil qui débloque la liquidité

Nicolas Van Den Hende – Dans l’univers des SCPI, les statistiques portant sur les véhicules qui n’ont pas de demandes de retrait donnent toutes la même tendance. Chaque année, environ 2 % du nombre de parts en circulation demandent à être rachetées. J’ai donc envie de dire que nous sommes dans les clous avec Immorente.

Guy Marty – 2 %, plus 1% en attente : cela fait un peu plus de 3 %. On peut le dire ainsi ?

Nicolas Van Den Hende – Oui.

Guy Marty – Il faudrait donc 3 % pour que la machine tourne.

Nicolas Van Den Hende – C’est exactement ça. Pour que la situation se débloque.

Objectif : retrouver la liquidité naturelle d’ici la fin de l’année

Guy Marty – C’est intéressant. Car traditionnellement, le taux de rotation dans le logement en France se situe lui aussi autour de 3 %. Le parallèle est parlant. Mais alors, à quel horizon penses-tu que la collecte d’aujourd’hui mettra fin aux parts en attente ?

Nicolas Van Den Hende – L’objectif est clair. Nous voulons sortir de cette situation par le haut. Et retrouver une liquidité naturelle. Nous mettons beaucoup de moyens en œuvre. Idéalement, si nous y parvenons avant la fin de l’année 2026, ce serait formidable.

Guy Marty – Très bien. La collecte est donc l’élément salvateur. Quels sont vos atouts pour collecter ?

Immorente, une SCPI historique très mutualisée

Nicolas Van Den Hende – L’atout d’Immorente, c’est justement d’être une SCPI historique. Cela veut dire qu’elle dispose d’un patrimoine établi, installé. Et derrière cette notion, il y a une réalité : un patrimoine mutualisé. J’ai presque envie de dire très mutualisé. Je rappelle quelques chiffres : 4,4 milliards d’euros de capitalisation, 3 200 unités locatives. Il n’y a pas une SCPI sur le marché qui soit aussi mutualisée qu’Immorente.

Guy Marty – C’est un très bon point. Et comment se portent les loyers ? Ils tiennent ?

Nicolas Van Den Hende – Selon les zones, le contexte est plus ou moins compliqué. Mais nous avons la chance d’avoir une SCPI qui conserve une bonne santé locative.

Guy Marty – Comment l’expliques-tu ?

La discipline à l’achat, clé de la solidité des loyers

Nicolas Van Den Hende – Cela tient à un point fondamental. C’est notre stratégie d’investissement, et une discipline historique à l’achat. Quand nous acquérons un actif, nous nous assurons toujours que le loyer payé par le locataire est au plus haut niveau de la valeur locative de marché. Idéalement en dessous.

Guy Marty – Ah oui. Donc le locataire n’a pas envie de partir.

Nicolas Van Den Hende – Il n’a pas envie de partir. Et quand tout va bien, nous pouvons en plus augmenter le loyer. Nous pouvons le travailler.

Guy Marty – Tu as commencé en disant : nous avons les atouts des SCPI anciennes.

Nicolas Van Den Hende – Oui. Et nous avons aussi ceux des jeunes. Nous n’avons rien à leur envier. Les arguments que les jeunes SCPI mettent en avant, nous les avons également chez Immorente.

Guy Marty – Explique-nous.

Les atouts des jeunes SCPI, en plus de l’expérience

Nicolas Van Den Hende – Nous continuons de collecter. Le sujet principal aujourd’hui, c’est de pouvoir saisir les opportunités offertes par le nouveau cycle immobilier. Eh bien, Immorente les saisit.

Guy Marty – Vous collectez notamment pour payer les parts en attente.

Nicolas Van Den Hende – Oui, une partie de la collecte sert à rembourser les associés qui souhaitent sortir. Mais Immorente a aussi conservé énormément de liquidités pendant les années 2022 et 2023. Nous étions alors en observation. Nous avions arrêté d’investir. Car nous avions besoin de bien analyser la situation.

Guy Marty – Et votre endettement ?

Nicolas Van Den Hende – Immorente a un endettement très sain. Une dette long terme, amortissable, à taux fixe. Nous avons donc récupéré une vraie capacité à recharger le portefeuille.

450 millions d’euros investis dans le nouveau cycle

Guy Marty – Quel ordre de grandeur d’investissement ?

Nicolas Van Den Hende – En un peu plus de deux ans, Immorente a réalisé plus de 450 millions d’euros d’investissements.

Guy Marty – Dans les conditions du cycle immobilier actuel ?

Nicolas Van Den Hende – Dans les nouvelles conditions. Et donc dans de très bonnes conditions.

Guy Marty – On pourrait souhaiter que toutes les SCPI historiques aient la même énergie et la même robustesse. Le mot de la fin ?

Le mot de la fin…

Nicolas Van Den Hende – Il s’adresse aux distributeurs, mais aussi aux épargnants. Ne nous focalisons pas uniquement sur le taux de distribution de l’année dernière. Il y a beaucoup d’éléments à analyser pour choisir une SCPI. L’expérience du gérant en fait partie. C’est même un élément clé. Car, encore une fois, nous sommes là pour durer très longtemps.

Guy Marty – Merci Nicolas. Et bonne chance pour la suite.

Propos recueillis le 3 juillet 2026.

A propos de Sofidy⁽ⁱ⁾

Marque du groupe Tikehau Capital, la gamme SOFIDY propose depuis 1987 des solutions d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SC), principalement orientées vers l’immobilier tertiaire (de commerces, et de bureaux, hôtellerie, logistique…). La gestion des fonds commercialisés sous la marque SOFIDY est assurée par Tikehau Investment Management.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.