Urban Premium ouvre la souscription d'Urban Pierre 7

La société de gestion lance le septième millésime de sa gamme dédiée au déficit foncier. Un prix sponsor de 475 euros court jusqu’au 16 novembre 2026. Depuis 2011, les six véhicules précédents ont réuni plus de 320 millions d’euros.

Urban Premium a lancé le 15 septembre dernier Urban Pierre N°7. Comme les millésimes précédents, le nouvel opus de cette SCPI résidentielle à capital fixe s’inscrit dans le cadre fiscal des déficits fonciers.

Urban Pierre 7 : stratégie inchangée, un prix sponsor jusqu’au 16 novembre

La stratégie qui sera mise en œuvre est donc calquée sur celle de ses prédécesseurs. La SCPI vise les immeubles bourgeois de centre-ville, à usage principal d’habitation, avec commerces possibles en pied d’immeuble. Les acquisitions cibleront en priorité des métropoles régionales desservies par le TGV. Chaque immeuble fera l’objet d’une rénovation complète. La structure de frais, en revanche, évolue. Urban Premium a en effet mis en place une phase sponsor, ce qui est plutôt inhabituel pour ce type de SCPI. La part d’Urban Pierre 7 est ainsi proposée à 475 euros jusqu’au 16 novembre 2026. Elle passera ensuite à 500 euros. Le ticket d’entrée reste fixé à dix parts, soit 5 000 euros au prix définitif. La phase sponsor est en outre encadrée. Elle porte sur une enveloppe limitée à 2,4 millions d’euros, prime d’émission incluse.

Une structure de frais en évolution

La structure de frais, comparée aux millésimes précédents, reste en revanche inchangée. A une exception près : la commission de pilotage des travaux. Urban Pierre 5 et 6 la fixaient à 0,78 % TTC du montant des chantiers, soit 0,65 % hors taxes. Urban Pierre 7 la porte à 2,88 % TTC, soit 2,40 % hors taxes. Rapportée à une quote-part de travaux de 54 % de la souscription, elle y pèse 1,56 % toutes taxes comprises. Contre 0,42 % auparavant. La période de souscription 2026 est ouverte du 1^er septembre au 31 décembre. La clôture définitive interviendra le 30 juin 2027, ou plus tôt en cas de souscription intégrale. La durée de placement recommandée est de seize ans.

Six millésimes et plus de 320 millions d’euros collectés

Rappelons qu’Urban Premium a ouvert sa gamme déficit foncier en 2011. Six véhicules se sont succédé depuis. Ils ont réuni plus de 320 millions d’euros auprès de près de 8 500 associés, selon la société de gestion. Les collectes ont toutefois beaucoup varié d’un millésime à l’autre. Urban Pierre 1 a rassemblé environ 25 millions d’euros. Urban Pierre 2, lancée en 2013, a porté son capital à plus de 63 millions. Pour Urban Pierre 3, ouverte en 2015, la collecte a atteint près de 61 millions. Coté Urban Pierre 4, on note une rupture : lancée en 2017 avec un objectif de 57 millions, elle s’est arrêtée autour de 28 millions. Le millésime suivant a redressé la barre, avec 60 millions collectés à partir de 2019. Urban Pierre 6, ouverte en juin 2022 et clôturée fin décembre 2025, visait environ 66 millions.

Un patrimoine étoffé pour la gamme des Urban Pierre

Côté immobilier, la gamme revendique 77 immeubles de centre-ville. Les patrimoines publiés par la société de gestion en détaillent huit pour le premier millésime, quinze pour le deuxième, seize pour le troisième. Urban Pierre 4 en compte onze, Urban Pierre 5 treize, Urban Pierre 6 sept. La carte dessine autant de métropoles régionales que de villes moyennes : Bordeaux, Marseille, Caen, Toulouse et Nancy, mais aussi Pau, Toulon, Nîmes, Narbonne, Mulhouse ou Saintes. Les dernières opérations ont porté sur Douai, Agen, Niort, Chatou et Cannes.

Une efficacité fiscale de 33,5 %, sous conditions

Sur le plan fiscal, Urban Pierre 7 relève du régime de droit commun du déficit foncier. La quote-part cible de travaux atteint 54 % du montant souscrit, répartie à parts égales sur 2026 et 2027. Le déficit s’impute d’abord sur les revenus fonciers existants, sans plafond. Le solde vient ensuite en déduction du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. L’excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La souscription n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. L’efficacité fiscale annoncée, jusqu’à 33,5 % de la souscription, mérite une lecture attentive. Elle suppose une tranche marginale à 45 % et des revenus fonciers suffisants pour absorber le déficit. C’est là que joue le double effet.

Les contreparties à mesurer

Sur les revenus fonciers, l’économie porte à la fois sur l’impôt et sur les prélèvements sociaux de 17,2 %. Sur le revenu global, elle se limite à l’impôt sur le revenu. Un foyer imposé à 30 %, sans revenus fonciers, obtiendra donc un résultat sensiblement inférieur[1]. Précisons que l’associé doit conserver ses parts au moins trois ans à compter de la dernière année d’imputation sur le revenu global. A défaut, l’avantage fiscal est remis en cause. La liquidité constitue l’autre contrepartie. Il n’existe pas de marché secondaire organisé sur ce type de véhicule. L’avantage fiscal n’étant pas transmissible, une revente anticipée suppose une décote importante, quand elle est possible. L’épargnant récupère sa mise à la dissolution de la société, soit seize ans après la souscription. Ni le capital ni le rendement, évidemment, ne sont garantis.

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A propos d’Urban Premium⁽ⁱ⁾

Urban Premium, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis le 8 juin 2010, est spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. Notre société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société.

[1] Un point de calendrier mérite aussi d’être signalé. Le plafond majoré à 21 400 euros, réservé aux travaux de rénovation énergétique, devait s’éteindre fin 2025. La loi de finances pour 2026 l’a prorogé jusqu’au 31 décembre 2027. Il suppose un logement classé E, F ou G avant travaux, et A à D après. Urban Premium n’en fait pas état et s’en tient au plafond de droit commun.