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Première opération de l’année pour Urban Cœur Commerce

La SCPI de rendement lancée fin 2018 par Urban Premium vient de procéder à sa première acquisition. D’autres opérations seraient programmées. Au premier semestre, Urban Cœur Commerce a réduit ses acomptes sur dividende, à titre de « précaution ».

Son lancement date de fin 2018. Urban Cœur Commerce, la 1ère SCPI de rendement proposée par la société de gestion Urban Premium, plus connue pour ses SCPI fiscales, aura toutefois attendu la fin de l’année 2019 pour procéder à ses premiers investissements.

4,8 M€ investis en 2019

Ce n’est en effet qu’au cours du 4e trimestre 2019 que la SCPI Urban Cœur Commerce a investi un peu plus de 4,8 M€ dans une quinzaine de locaux commerciaux. Conformément à sa stratégie, il s’agit de murs de commerce situés dans les centres-villes de métropoles régionales françaises. En l’occurrence, des villes comme Aix-en-Provence, Dax, Lens, Lorient, Nantes, Orléans, Sarrebourg ou encore Saint-Paul-lès-Dax. « L’ensemble développe une surface globale de plus de 3 000 m² », rappelle la société de gestion dans le dernier rapport annuel de la SCPI. Tous ces actifs étaient intégralement loués. Et occupés, soit par des enseignes nationales, telles qu’Orange, Carrefour ou la Caisse d’Epargne. Soit par des « indépendants historiquement implantés ».

Premiers dividendes fin 2019

Les loyers versés par ces locataires auront permis à la SCPI de verser son premier dividende fin 2019 : 3,37 € par part. Ce qui correspond à un rendement annuel global de 1,12%. Mais à un rendement annualisé de 4,5%. Une performance plus proche de l’objectif de distribution d’Urban Cœur Commerce. Et qui aurait pu être le trend suivi en 2020… Toutefois, en raison de la crise sanitaire, la société de gestion a décidé, « à titre de précaution », de réduire le montant de l’acompte du 1er trimestre 2020. Celui-ci a finalement été fixé à 3 € par part. Soit un rendement annualisé de 4%. Au deuxième trimestre, c’est encore le principe de prudence qui a prévalu. Le montant du second acompte a été réduit plus drastiquement, à 1,8 €. Le rendement annualisé, sur les six premiers mois de l’année, ressort donc, pour l’instant, à 3,2%.

Perte d’environ 5% des loyers annuels

La situation locative est pourtant loin d’être dramatique. Début juin, tous les locataires avaient repris leurs activités. La société de gestion estime à 15% du montant annuel des loyers les reports accordés durant le confinement. Ces reports ont fait l’objet de protocoles assurant leur versement d’ici la fin de l’année. Urban Cœur Commerce a toutefois dû consentir à certains locataires des franchises d’un mois de loyer. Ce qui représente « environ 5% des loyers annuels de la SCPI », précise le dernier bulletin trimestriel. Une perte sèche qui explique la décision de réduire encore plus significativement l’acompte sur dividende du 2e trimestre.

Première acquisition de l’année

Les associés peuvent toutefois espérer un rebond des loyers sur la seconde partie de l’année. Forte d’une trésorerie de plus de 5 M€ fin juin, la SCPI vient en effet de réaliser sa 1ère acquisition sur 2020. Il s’agit en l’espèce de deux locaux commerciaux situés en centre-ville de Versailles, « à proximité immédiate du Château de Versailles ». Ces deux actifs, acquis pour 1,2 M€, d’une surface d’environ 180 m², sont exploités par des restaurants, « dont l’un est une enseigne nationale ». Il convient de souligner que la transaction a été signée avant l’annonce du couvre-feu… Urban Premium a par ailleurs d’autres acquisitions en ligne de mire. Notamment un local commercial situé dans le centre-ville d’Albi, actuellement loué à un opticien. Ainsi qu’un portefeuille d’une dizaine d’actifs positionnés dans le centre de villes telles que Toulouse, Colmar, Albi ou Besançon.

Augmentation de capital en cours

De la concrétisation de ces opérations – et de la santé économique des locataires déjà en portefeuille – dépendra donc le niveau des dividendes finalement versés en 2020. Pour l’heure, la SCPI, toujours en augmentation de capital, affiche une capitalisation d’un peu plus de 12 M€[1]. Il lui reste donc encore quelque 36 M€ de souscriptions à recueillir pour atteindre son capital social maximum.


Frédéric Tixier

[1] A fin juin 2020


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A propos d’Urban Premium(i)

Urban Premium, société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des marchés financiers depuis le 8 juin 2010, est spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. Notre Société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.

 (i) Information extraite d’un document officiel

SCPI, OPCI, foncières : leurs dernières acquisitions

SCPI et OPCI poursuivent leurs acquisitions. Focus sur une partie des investissements réalisés par les sociétés de gestion d’actifs immobiliers pour leurs véhicules grand public ces dernières semaines.


Groupama GAN REIM investit à Maubeuge

Nouvelle acquisition pour la SCPI Affinités Pierre. Après une plateforme logistique, à proximité de Lille, et deux commerces du centre-ville d’Aix-en-Provence, elle vient de se porteur acquéreur de deux autres commerces à proximité de Maubeuge. Loués aux enseignes Babou et Jysk, ils seront livrés en avril 2020. L’investissement est de 5,7 M€ (droits inclus).

La Française, cap sur Bordeaux, Rennes et Bois-Colombe

La société de gestion La Française REM vient de réaliser trois opérations pour le compte de ses véhicules grand public. C’est d’abord à Mérignac, à l’ouest de Bordeaux, que l’OPCI OPSIS Patrimoine s’est porté acquéreur d’un immeuble de bureaux, Le Ferry. Celui-ci, livré en septembre 2017, développe 4650 m². A Rennes, la SCPI Multimmobilier 2 a mis la main sur Identity 2. Cet immeuble de bureaux, livré au 3e trimestre 2019, développe une surface de 7 875m². Enfin, les SCPI Epargne Foncière et LF Grand Paris ont acquis conjointement le CityZen B, à Bois-Colombes. Vendu dans le cadre d’une transaction plus globale par Union Investment, l’immeuble développe 8 000 m². Entièrement loué, il est certifié BREEAM, HQE et BBC Effinergie.

La Française achète à Gecina

Par ailleurs une autre opération d’envergure est en cours de finalisation. Il s’agit de la cession, par Gecina, de l’immeuble « Park Azur ». Cet actif, situé à Montrouge, développe 24 000 m², et est entièrement loué au groupe EDF. La transaction est de 185 M€. La Française réalise l’opération pour le compte de l’EFRAP et de plusieurs SCPI de la Française REM.

Primonial REIM voit « Le Jour »

Primonial REIM annonce quant à elle l’acquisition de l’ensemble immobilier de bureaux « Le Jour ». L’opération est notamment réalisée pour le compte de la SCPI Primopierre. Conçu en 1970, l’actif a fait l’objet d’une restructuration complète en 2018. Situé dans le 14e arrondissement parisien, il développe une surface utile de près de 25 000 m².

Urban Premium investit dans le commerce

Urban Premium a procédé, pour le compte la SCPI Urban Cœur Commerce, à l’acquisition d’un portefeuille de murs de boutique. Le montant de la transaction s’élève à 4,2 M€, hors frais, hors droits. Il est composé de 12 actifs commerciaux situés en centre-ville de villes telles que Nantes, Aix en Provence, ou Orléans. Il développe par ailleurs une surface globale de plus de 3 000 m² et affiche un taux d’occupation de 100 %. Bon à savoir : la SCPI Urban Cœur Commerce est en augmentation de capital depuis décembre 2018.

Norma Capital se pose à Blagnac

Norma Capital a finalisé l’acquisition d’un immeuble de bureaux situé en zone aéroportuaire, à Blagnac (Haute-Garonne). D’une surface de plus de 5 500 m², l’actif a été certifié en 2016 « Breeam In Use-Good ». La transaction, en promesse depuis juillet dernier, a été réalisée pour le compte de la SCPI Vendôme Régions. Le prix est d’environ 13 M€.

AEW-Ciloger, cap sur l’Espagne

AEW-Ciloger a pour sa part acquis deux locaux commerciaux à Valence, en Espagne. Annoncée fin novembre, c’est la SCPI Actipierre Europe qui porte l’opération. Les locaux sont loués au restaurant « El Reino Asador » et à l’enseigne d’ameublement « Maison du Monde ». Le prix de la transaction : 9,3 M€.

HSBC REIM à Massy

La SCPI Elysées Pierre, gérée par HSBC REIM, vient d’annoncer ce 9 décembre 2019 l’acquisition de « l’Iliade ». Cet immeuble de bureaux, situé au cœur du quartier tertiaire de Massy, développe 17 470 m². Il est actuellement loué à plus de 90 % à des locataires de premier rang. Le vendeur est Generali.

Sofidy, des commerces à Joinville-Le-Pont

Par ailleurs Sofidy vient d’annoncer, ce 9 décembre, l’acquisition de 10 actifs commerciaux à Joinville-le-Pont. C’est l’OPCI Sofidy Pierre Europe qui ajoute ces actifs à son patrimoine. Il s’agit d’un ensemble occupé à 100% par des grandes enseignes, mais également par des commerçants indépendants. Ces actifs commerciaux représentent en outre une surface totale de plus de 1 200 m².

Voisin prend Neo

La société de gestion Voisin, enfin, a procédé à un nouvel investissement pour le compte de la SCPI Immo Placement. Il s’agit donc de l’immeuble Neo, situé à Bron, dans le Parc Saint Exupery. L’actif développe une surface de 3 380 m². Complètement rénové, il bénéficie d’une certification Breeam. Prix de la transaction : 6 ,5 M€.


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Dynapierre prend position dans l’immeuble In Défense

 

Frédéric Tixier

Déficit foncier : Renovalys 7 entre en scène

Advenis REIM lance Renovalys numéro 7, sa nouvelle SCPI de déficit foncier. Elle cible un patrimoine locatif à réhabiliter dans les grandes métropoles régionales. Les souscriptions sont ouvertes à compter du 27 septembre prochain.

C’est la deuxième SCPI de déficit foncier à se lancer cette année. Après Urban Pierre 5, chez Urban Premium, ouverte aux souscriptions depuis le 14 mai dernier, c’est au tour d’un autre spécialiste des SCPI fiscales, Advenis REIM, de mettre sur le marché son millésime 2019.

Advenis Renovalys  numéro 7 : patrimoine locatif ancien à restaurer

Comme les opus précédents (voir notamment « Renovalys 6 et Renovalys Patrimoine procèdent à leurs premières acquisitions »), Renovalys numéro 7 va chercher à se constituer un patrimoine locatif « intégrant principalement des immeubles ou parties d’immeubles d’habitation anciens à restaurer situés dans les grandes métropoles régionales françaises (exemples : Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Marseille…) ». Il s’agira, a priori, de bâtiments dotés de véritables qualités architecturales, et situés dans des emplacements de choix. Indirectement, les souscripteurs participeront, comme le souligne Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, « à la préservation d’un patrimoine immobilier de qualité ».

Advenis Renovalys numéro 7 : le régime de droit commun du déficit foncier

Ils bénéficieront en outre – c’est le but – du régime fiscal de droit commun dit du déficit foncier. Pour mémoire, ce régime permet d’imputer les déficits fonciers générés par les travaux de rénovation, sans aucune limite sur les revenus fonciers existants, et dans la limite de 10 700 € par an sur le revenu global. En contrepartie, les souscripteurs doivent s’engager sur une durée de détention « recommandée » de 16 ans. Advenis Renovalys numéro 7 sera ouverte aux souscriptions à compter du 27 septembre, et jusqu’au 31 décembre 2020. Le minimum de souscription est fixé à 10 000 € (deux parts à 5 000 €). Comme le précise Advenis REIM, il s’agit d’un produit qui s’adresse « particulièrement » aux investisseurs ayant « des revenus fonciers positifs », et imposés « dans une tranche marginale élevée ».

Advenis REIM : une gamme de SCPI fiscales

Rappelons qu’Advenis gère plusieurs autres SCPI fiscales, dont 4 autres SCPI de déficit foncier maintenant fermées aux souscriptions. La plus ancienne, Renovalys 2, lancée en mai 2011, a commencé à verser des dividendes à ses actionnaires depuis l’exercice 2016. Après 40 € par part (pour une valeur d’origine de la part de 5 000 €), ces derniers ont touché 45 € au titre de l’exercice 2017 et 43 € au titre de 2018. Au 30 juin dernier, elle détenait 7 immeubles (49 lots), cumulant 3 321 m², et affichant un taux d’occupation financier de 91,25%. Advenis REIM gérait, toujours au 30 juin dernier, un portefeuille d’immobilier ancien évalué à plus de 150 M€.

Frédéric Tixier


A propos d’Advenis REIM(i)

Advenis Real Estate Investment Management (Advenis REIM), agréée auprès de l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP18000011, est depuis août 2018 la société de gestion des SCPI d’Advenis, groupe indépendant créé en 1995 et coté sur Euronext Paris. Advenis REIM conçoit et gère une gamme de neuf fonds immobiliers (SCPI) à destination d’une clientèle privée et institutionnelle. Ces neuf SCPI à vocation fiscale ou d’entreprise, conçues avec une approche innovante, sont principalement investies en France, en Allemagne et désormais en Europe du Sud. L’offre immobilière d’Advenis REIM se distingue par une maîtrise de la chaîne de valeur immobilière et leur financiarisation au travers des différentes filiales du groupe Advenis. La capitalisation des fonds immobiliers gérés par Advenis REIM est de près de 483 millions d’euros à fin juin 2019.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

SCPI Pinel : et de 3…

La Française lance LF Grand Paris Habitation. Une nouvelle SCPI Pinel qui vient rejoindre les deux autres véhicules actuellement ouverts à la commercialisation. Au moment où une étude du cabinet PrimeView défend l’efficacité économique des aides fiscales à l’investissement locatif…

Même si les véhicules assis sur un dispositif de défiscalisation n’ont guère le vent en poupe ces dernières années (voir « Les SCPI Pinel font de moins en moins recette »), La Française REM tente elle aussi de nouveau l’aventure, mais avec un produit uniquement dédié au Grand Paris.

LF Grand Paris Habitation, une SCPI Pinel exclusivement francilienne

LF Grand Paris Habitation investira en effet exclusivement à Paris et en région parisienne, dans des immeublesd’habitation « neufs, ou en état futur d’achèvement, ou encore ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation leur permettant d’acquérir les performances techniques proches de celles d’un immeuble neuf », précise le communiqué de La Française. Bien évidemment, la société de gestion compte mettre à profit la dynamique du Grand Paris, une thématique sur laquelle elle s’est positionnée très en amont et détient une véritable expertise. La Française a notamment lancé dès 2016 la Société foncière et immobilière du Grand Paris, pilotée par Guillaume Pasquier, un projet auquel s’est récemment associé un fonds de pension canadien¹. Et a repositionné plusieurs de ses produits collectifs sur ce segment de marché (voir notamment « La SCPI Française Pierre devient LF Grand Paris Patrimoine »). « Notre patrimoine immobilier de 3 millions de mètres carrés, majoritairement francilien, nous confère une profonde connaissance du marché du Grand Paris », confirme Marc Bertrand, présidentde La Française REM.

LF Grand Paris Habitation, un engagement de détention d’environ 17 ans

Les souscripteurs de LF Grand Paris Habitation bénéficieront, en contrepartie d’un engagement de détention des parts sur une période « estimée à 17 ans au total », de la réduction d’impôt Pinel. Soit, pour mémoire,une réduction de 18 % du montant investi (limité à 300 000 € par contribuable), c’est-à-dire une réduction d’impôt maximum de 6 000 € par an pendant 9 ans. La SCPI est ouverte aux souscriptions depuis le 16 septembre, le minimum de souscription est 1 500 € (une part). La fin théorique de l’augmentation de capital est fixée au 15 septembre 2020. LF Grand Paris Habitation n’est pas la 1ère SCPI Pinel lancée par La Française, qui compte déjà deux autres millésimes à son actif, Multihabitation 9, lancée en 2015 (19,5 M€ de capitalisation au 30 juin 2019), et Multihabitation 10, lancée l’année suivante (31,8 M€ de capitalisation). Cette dernière est d’ailleurs, elle aussi, exclusivement investie en actifs franciliens. LF Grand Paris Habitation vient pour sa part rejoindre les deux autres SCPI Pinel en cours de commercialisation, proposées respectivement par Urban Premium (Urban Vitalim 3) et AEW Ciloger (AEW Ciloger Habitat 6). Pour mémoire, ces deux SCPI, lancées respectivement en mai et en juin, avaient collecté environ 2,4 M€ de souscriptions au 30 juin dernier.

Dispositif Pinel : une contribution positive aux comptes publics ?

Ce lancement intervient dans un contexte quelque peu tendu autour des dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif. En mars dernier, la Cour des comptes a une nouvelle fois remis en cause leur efficacité, après un premier rapport à charge publié en 2018 (voir « La Cour des comptes s’en prend au Pinel ». Une position que tente de battre en brèche une étude du cabinet PrimeView, rendue publique la semaine dernière. Contrairement à ce qu’affirme la Cour des comptes, PrimeView prétend que ces dispositifs contribuent positivement à l’équilibre des comptes publics. Sur le seul dispositif Pinel, toujours selon PrimeView, un euro investi par l’Etat lui rapporterait en effet 1,65 €… Quant à savoir si les incitations fiscales ont un impact sur la hausse toujours aussi vive de l’immobilier résidentiel dans les grandes métropoles – une autre des critiques à l’encontre du Pinel -, la réponse de PrimeView est moins tranchée. Le fait est qu’à Paris, c’est le prix moyen du mètre carré – dans l’ancien ! – qui vient de franchir le seuil symbolique des 10 000 €. La faute au Pinel ?

Frédéric Tixier


A propos de La Française GREIM

Les activités immobilières de La Française sont regroupées sous la marque La Française Global Real Estate Investment Managers (GREIM). Cette marque regroupe La Française REM, La Française Real Estate Partners et La Française Real Estate Partners International. La Française REM est la première société de gestion de Société Civile de Placement immobilier en France en termes de capitalisation (au 31/12/2018, IEIF). Spécialiste de l’investissement et de la gestion pour compte de tiers, elle est présente sur l’ensemble des marchés immobiliers français. Elle développe également une offre de gestion de mandats immobiliers dédiés aux institutionnels sur des stratégies d’investissement Core/Core + mais aussi Value Added et Opportunistes au sein de La Française Real Estate Partners. La Française Real Estate Partners International fournit des services complets de gestion d‘investissement, aussi bien pour les placements immobiliers directs qu’indirects, à une vaste clientèle internationale en Europe, au Royaume-Uni et en Asie. Elle est implantée à Londres, Francfort, et Séoul. La plateforme est un spécialiste reconnu des stratégies d’investissement immobilier Core/Core + en Europe. La Française GREIM dispose de 21 milliards d’euros d’actifs sous gestion (au 30/06/2019) et offre une gamme complète de solutions immobilières sur mesure aux investisseurs du monde entier.

[1] L’Office d’investissement du régime de pensions du Canada (OIRPC).

Les SCPI Pinel font de moins en moins recette

Habitat 6, nouveau millésime de la SCPI Pinel d’AEW Ciloger, affiche toutefois des objectifs ambitieux sur un marché qui n’a collecté que 44 M€ l’an dernier. Elle cible prioritairement des logements neufs en Ile-de-France et dans les grandes métropoles régionales.

Le Pinel « collectif », c’est-à-dire accessible via des produits gérés tels que les SCPI, fait de moins en moins recette. Selon les dernières statistiques de l’IEIF, cette catégorie de SCPI n’a collecté qu’un peu plus de 44 M€ l’an dernier, et à peine 2,4 M€ sur le premier semestre 2019.

Le « Pinel » n’aura jamais surpassé le « Scellier »

On est loin des chiffres enregistrés lors de la mise en place de ce dispositif venant en remplacement des mécanismes Duflot et Scellier. En 2016, année record en termes de collecte, les SCPI ouvrant droit à l’avantage fiscal Pinel avaient recueilli un peu plus de 130 M€. Depuis, leur collecte est en régression constante, passant à environ 80 M€ en 2017 et donc à 44 M€ en 2018. A aucun moment, le Pinel, dont la disparition est programmée pour la fin 2021, n’aura réussi à surpasser le « Scellier » en termes de collecte, les SCPI éligibles à cette enveloppe fiscale ayant pu engranger, les meilleures années (2010), plus de 900 M€… A la fin du 1er semestre 2019, les 10 SCPI Pinel existantes (dont la plupart sont fermées aux souscriptions) affichaient une capitalisation globale d’environ 300 M€. Contre près de 1,9 Md€ pour les SCPI Scellier…


SCPI Pinel : un marché pour Urban Premium et AEW Ciloger

Ce faible engouement pour ce type de SCPI fiscale, qui reste toutefois dominante en termes de collecte sur ce segment du marché, n’empêche pas deux sociétés de gestion, Urban Premium et AEW Ciloger, de continuer à proposer des offres dans ce domaine. Quand d’autres, comme Immovalor Gestion, s’interrogent sur la poursuite de cette stratégie (voir l’interview de Jean-Pierre Quatrhomme, président d’Immovalor Gestion). Urban Premium a lancé en mai dernier le troisième millésime de sa SCPI Pinel, Urban Vitalim 3, dont la clôture des souscriptions est théoriquement fixée au 31 décembre 2020. Fin juin, cette dernière capitalisait un peu moins de 900 000 euros, contre respectivement 57,9 M€ et 26,4 M€ pour les deux millésimes précédents (Vitalim 2 et Vitalim). Début juin AEW Ciloger ouvrait quant à elle à la souscription AEW Ciloger Habitat 6, deuxième opus de sa gamme Pinel, après Habitat 5 lancée en 2015.

AEW Ciloger Habitat 6 vise une collecte de 80 M€

La société de gestion annonce un objectif de collecte de 80 M€ d’ici fin 2020. Un objectif ambitieux donc, mais qui ne semble pas inatteignable : Habitat 5, son millésime précédent, affiche aujourd’hui une capitalisation d’un peu plus de 70 M€, ce qui la situe à la première place des SCPI Pinel en termes d’encours. AEW Ciloger s’appuie en effet sur les réseaux du groupe (les agences de la Banque Postale, des Caisses d’Epargne et des Banques Populaires) et d’une sélection de partenaires, ce qui lui donne une force de distribution assez exceptionnelle. Habitat 6, à l’instar d’Habitat 5, détenteur de 11 immeubles en Ile-de France, vise prioritairement les logements neufs en région parisienne et dans les grandes métropoles régionales. La société de gestion, qui a investi près de 500 M€ dans 1 800 logements neufs au cours des 10 dernières années, précise s’être déjà engagée dans « des recherches d’investissements auprès des promoteurs pour mettre en œuvre la stratégie de la SCPI ». Fin juin, la SCPI avait déjà collecté 1,52 M€, soit 64 % de la collecte en SCPI Pinel du semestre.

Frédéric Tixier


A propos d’AEW Ciloger

AEW Ciloger(*) gère, au travers de fonds grand public, 23 SCPI et 2 OPCI grand public, soit plus de 7 Mds€ d’actifs au 30 juin 2019. Elle accompagne 100 000 associés dans leurs investissements immobiliers. AEW Ciloger se classe parmi les trois premiers acteurs de l’épargne immobilière intermédiée en France et développe une expertise dans l’ensemble des métiers de l’asset management immobilier pour compte de tiers. AEW Ciloger, division grand public du groupe AEW, est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (numéro GP-07 000043, en date du 10 juillet 2007).

(*) AEW Ciloger est la société de gestion responsable de l’ensemble de l’activité institutionnelle et grand public du groupe AEW en France.

Connue pour son expertise en matière de SCPI fiscales, Urban Premium se lance dans la SCPI d’entreprises. Urban Cœur Commerce, commercialisée depuis le 30 novembre, sera investie en commerces de pied d’immeubles, en centre-ville, autre spécialité de la société de gestion.

Après les SCPI résidentielles assorties d’avantages fiscaux, Urban Premium décline dorénavant ses savoir-faire dans les SCPI d’entreprises avec le lancement d’une SCPI dédiée aux commerces de centre-ville, Urban Cœur Commerce.

Une dizaine de SCPI fiscales sous gestion

Urban Premium, une société de gestion d’actifs immobiliers agréée en 2010, s’est spécialisée sur le créneau des SCPI fiscales. L’an dernier, elle a recueilli environ 80 M€ de souscriptions nettes et affichait, fin 2017, 300 M€ de capitalisation. Elle gère actuellement une petite dizaine de SCPI fiscales et de déficit foncier, dont trois sont ouvertes à la souscription : Urban Pierre 4, une SCPI de déficit foncier; Urban Vitalim 2, une SCPI Pinel ; et Urban Prestigimmo 4, une SCPI Malraux. Ce positionnement, qui lui permet aujourd’hui d’occuper une place de premier plan dans l’utilisation des dispositifs Malraux et de déficit foncier, l’a aussi dotéed’un ADN construit autour des opérations de réhabilitation en centre-ville. C’est cette expertise qu’elle compte désormais mettre à profit sur Urban Cœur Commerce.

Focus sur les commerces en pied d’immeubles

« Fort d’une gamme de SCPI investissant dans des immeubles de centre-ville, disposant le plus souvent de commerces en pied d’immeubles, Urban Premium accumule une expérience significative et reconnue sur cette classe d’actifs unique », explique d’ailleurs la société de gestion dans la plaquette commerciale de sa nouvelle SCPI. Ses investissements seront en effet concentrés sur le « territoire du centre-ville », considérant que ce marché, peu accessible au grand public, est également caractérisé par une rareté de biens à la vente. Or, la conviction d’Urban Premium est que « l’évolution de la consommation renforce le besoin de proximité », et que le phénomène de « retour de la population en centre-ville est durable ». En termes géographiques, Urban Cœur Commerce privilégiera les métropoles régionales françaises « bénéficiant d’un réel dynamisme économique », et « offrant des perspectives démographiques favorables ».

Ouverte à la souscription depuis le 30 novembre

Urban Cœur Commerce est ouverte aux souscriptions depuis le 30 novembre 2018. Le prix de souscription est de 300 € (dont 53 € de prime d’émission), avec un minimum de souscription de 10 parts (3 000 €). Le délai de jouissance est fixé au 1erjour du 4emois qui suit la souscription. La société de gestion espère dans un premier temps lever 22,5 M€.

Frédéric Tixier


A propos d’Urban Premium(i)

Urban Premium, société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des marchés financiers depuis le 8 juin 2010, est spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. Notre Société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.

(i) Cette information est extraite d’un document officiel de la société

Une nouvelle plate-forme digitale de commercialisation de SCPI va voir le jour. C’est la fintech Grisbee, associée pour l’occasion à son actionnaire Crédit Mutuel Arkéa, et à la société de gestion Urban Premium, qui propose cette nouvelle offre dans un premier temps limitée à une sélection de SCPI fiscales.

Il fallait s’y attendre… Le succès croissant des SCPI auprès des épargnants, ces dernières années, et l’irruption des nouvelles technologies dans l’univers des placements, va nécessairement conduire à la multiplication des solutions de souscription en ligne dédiées à ces véhicules de la pierre-papier.

Univers fintech – Après les pionniers – Moniwan, du groupe La Française, et France SCPI, qui a récemment annoncé un partenariat avec Se Loger – , c’est donc au tour d’un nouvel acteur de la fintech, Grisbee, de proposer une offre de SCPI « digitales ».  Lancé en 2016, ce « conseiller financier en ligne » revendique plus 1 300 clients et plus de 10 M€ d’encours sous gestion à fin septembre. Il compte parmi ses actionnaires Crédit Mutuel Arkéa, qui y a injecté 3 M€ en octobre 2016. Cette nouvelle plate-forme SCPI est d’ailleurs constituée en partenariat avec Arkéa Immobilier Conseil, filiale immobilière de Crédit Mutuel Arkéa qui travaille depuis longtemps en architecture ouverte, et affirme avoir « outillé les bulletins de souscription depuis 2013 ». Grisbee s’appuie également sur la société de gestion de SCPI Urban Premium, spécialiste reconnue notamment dans l’innovation et la gestion des SCPI fiscales.

Intégration prochaine des SCPI d’entreprise – La plate-forme Grisbee proposera, dans un premier temps, un accès limité à une sélection des SCPI ouvertes d’Urban Premium. Il s’agit en l’espèce d’Urban Vitalim 2 (une SCPI Pinel), d’Urban Prestigimmo 3 (une SCPI « Malraux »), et d’Urban Pierre 4 (une SCPI de déficit foncier). La fintech vise donc en priorité à satisfaire les contribuables soucieux de réduire, d’ici la fin de l’année, leur prochain impôt sur le revenu. Début 2018, la plate-forme devrait s’ouvrir à des SCPI de rendement. Elle annonce déjà des partenariats avec les sociétés de gestion Primonial et Sofidy.

Souscription 100 % en ligne ? – Le processus de souscription est annoncé comme « 100 % en ligne ». Selon Grisbee, il se résume en quatre étapes qui impliquent toutefois un contact au moins téléphonique avec l’investisseur : saisie des éléments constitutifs de son dossier et téléchargement des pièces justificatives par le client ; prise de contact par les conseillers de Grisbee afin de vérifier l’adéquation du produit avec le profil du client, sa situation et ses objectifs ; signature du contrat par le client par voie électronique ; et enregistrement de la souscription par Urban Premium. Ce qui constitue néanmoins, assurément, un grand pas en avant vers la fluidité de la prise d’ordre digitalisée…

Frédéric Tixier

A propos de Grisbee(i)
Grisbee est une plate-forme de gestion de patrimoine nouvelle génération à destination des particuliers, lancée en 2016, qui permet de suivre l’ensemble de ses finances, de bénéficier de conseils personnalisés et de mettre en place les meilleures solutions financières, en ligne ou avec des conseillers. La plate-forme est développée par la société Finansemble, qui a notamment lancé fin 2014 Défiscalisator, 1er simulateur de défiscalisation basé sur un algorithme de recommandation. La Fintech, labellisée par le Pôle de Compétitivité mondial Finance Innovation et membre de BPI France Excellence 2017, a été fondée par 4 associés issus des services financiers et compte à présent 15 collaborateurs. Crédit Mutuel Arkéa a investi 3 millions d’euros dans la startup en octobre 2016.

A propos d’Arkéa Immobilier Conseil (i)
Arkéa Immobilier Conseil (AIC), filiale immobilière du Crédit Mutuel Arkéa, analyse le marché pour mettre à disposition de distributeurs une offre en architecture ouverte de SCPI de rendement et fiscales. Un processus de référencement du Groupe Crédit Mutuel Arkéa étudie la qualité des produits proposés. Dans la même philosophie, AIC propose une sélection de programmes immobiliers neufs ou rénovés aux accédants à la propriété et aux investisseurs. En 2017, l’activité représentera environ 250 millions d’euros.

A propos d’Urban Premium (i)
Créée en 2010, Urban Premium est une Société́ de Gestion de Portefeuille immobilier agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le n°GP-10000021. Urban Premium concentre son développement sur la structuration et la gestion de véhicules d’investissement collectifs en immobilier destines à une clientèle grand public. Urban Premium se distingue par son positionnement unique : l’immobilier en cœur de ville, l’immeuble bourgeois d’habitation à rénover et le commerce de proximité.

(i) Informations extraites d’un document officiel de la société

Urban Pierre 4, la nouvelle SCPI de déficit foncier d’Urban Premium, est ouverte aux souscriptions depuis le 25 août dernier et, théoriquement, jusqu’au 28 décembre 2018. Comme les précédentes éditions, cette SCPI fiscale vise « l’acquisition d’immeubles bourgeois, en cœur de ville, à usage d’habitation, et de commerces en pied d’immeuble ». Ticket d’entrée minimum : 5 000 €.

A l’heure où l’immobilier subit un nouveau tour de vis fiscal, les SCPI dites de déficit foncier peuvent séduire les épargnants soucieux de réduire le niveau de leurs revenus fonciers.

Des souscriptions en baisse – Les souscriptions dirigées vers ce type de produit sont toutefois en baisse importante. Selon les derniers chiffres de l’IEIF, les SCPI de déficit foncier n’auraient collecté que 959 000 € au 1er semestre 2017, respectivement 195 000 € pour Renovalys 6, chez Advenis IM, et 764 000 € pour Grand Pierre Paris Capitalisation, chez Intergestion. Un montant 4 fois moins élevé que sur la même période en 2016 (4,4 M€), et évidemment très inférieur aux collectes réalisées par les SCPI de déficit foncier sur l’ensemble de l’année dernière (78,8 M€) et en 2015 (85,6 M€).

4e édition d’Urban Pierre – Urban Pierre 4, nouveau millésime SCPI déficit foncier d’Urban Premium, une société de gestion spécialiste des SCPI d’habitation et de commerce de centre-ville, vise un objectif de collecte de 57 M€. Soit un niveau à peu près équivalent aux capitaux recueillis par la précédente édition (Urban Pierre 3), SCPI désormais fermée aux souscriptions, et qui capitalisait environ 60 M€ au 30 juin dernier. Rappelons que sur les 4 dernières années, les SCPI déficit foncier d’Urban Premium ont collecté 124 M€. Le positionnement d’Urban Pierre 4 est identique à celui des éditions précédentes : « l’acquisition d’immeubles bourgeois, en cœur de ville, à usage d’habitation, et de commerces en pied d’immeuble », comme le précise le communiqué de la société de gestion. L’ouverture du capital a débuté en août dernier, et devrait, sauf clôture anticipée, s’achever en décembre 2018. Le prix de la part est fixé à 500 €, avec un minimum de souscriptions de 10 parts.

Le régime des déficits fonciers – Les souscripteurs de ce type de produit bénéficient du régime des déficits fonciers. Ils peuvent déduire de leurs revenus fonciers la quote-part de leur souscription affectée aux travaux de rénovation (environ 54% de la souscription, selon Urban Premium). L’excédent de déficit peut s’imputer sur leur revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Comme le soulignent les notices de ces produits, il s’agit d’un investissement de long terme, et non liquide. Le souscripteur s’engage en réalité sur une durée d’au moins 15 ans. Il ne commence à toucher des dividendes qu’une fois la SCPI totalement investie en actifs immobiliers, et que ceux-ci ont été rénovés, soit généralement plus de 2 ans après la souscription. Urban Pierre, la 1ère SCPI de déficit foncier lancée par Urban Premium en 2011, n’a ainsi versé ses premiers dividendes qu’en 2014. Ces derniers restent symboliques : ce n’est qu’au terme de son investissement, et une fois pris en compte ses avantages fiscaux, que le souscripteur pourra juger de sa performance. Comme le rappelle d’ailleurs la notice d’Urban Pierre 4 qui précise que la « véritable rentabilité doit s’apprécier par rapport au capital investi après déduction de l’économie d’impôt et non par rapport au montant initialement souscrit »…

A propos d’Urban Premium(i)
Urban Premium est une société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis le 8 juin 2010, spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. La société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.
(i) Cette information est extraite d’un document émanant de la société

Urban Vitalim 2, la nouvelle SCPI Pinel d’Urban Premium, est ouverte aux souscriptions depuis le 2 juin dernier et, théoriquement, jusqu’au 31 décembre prochain. Comme l’édition précédente, lancée en 2015, la SCPI a pour stratégie « la composition d’un patrimoine immobilier résidentiel en centre-ville ». Ticket d’entrée minimum : 5 000 €.

Le dispositif Pinel, reconduit en 2017, et qui a semble-t-il de fortes chances de l’être encore l’an prochain, continue de séduire les investisseurs. Et les souscripteurs de SCPI.

Plus de 130 M€ collectés en 2016 – L’an dernier, ce sont en effet 130,7 M€ qui se sont investis dans les 7 SCPI Pinel alors ouvertes à la commercialisation (contre 75,2 M€ en 2015), soit, comme le rappelle l’IEIF dans une récente étude, « la moitié de la collecte nette des SCPI Immobilier résidentiel ». Urban Vitalim, la 1ère SCPI Pinel lancée par la société de gestion Urban Premium en mai 2015, a capté environ 15% de ces flux l’an dernier (avec une collecte nette d’environ 19 M€), portant sa capitalisation à un peu plus de 30,8 M€. C’est fort de ce succès qu’Urban Premium ouvre de nouveau, la première, le bal des SCPI Pinel 2017.

Objectif de collecte à 22 M€ – Urban Vitalim 2 est ouverte aux souscriptions depuis le 2 juin dernier et, théoriquement, jusqu’au 31 décembre prochain. L’augmentation de capital en cours vise à collecter environ 22 M€, soit donc à peu près l’équivalent de la collecte 2016 sur Urban Vitalim. Comme l’édition précédente, les parts d’Urban Vitalim 2 sont éligibles au dispositif Pinel. Elles permettront de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 21% du prix de souscription sur

12 ans de détention[1], dont 18% répartis par parts égales sur les 9 premières années (soit 2% par an) et 3% répartis par parts égales sur les 3 dernières années (soit 1% par an). Rappelons que la réduction d’impôt obtenue entre dans le plafond global des niches fiscales, limité par foyer fiscal à 10 000 € par an. Et que le souscripteur s’engage à conserver ses parts pendant « 12 ans à compter de la première mise en location du dernier bien acquis ou rénové »… Soit, plus de 16 ans en pratique.

Extension du champ du Pinel – Urban Vitalim 2 suivra une stratégie d’investissement a priori identique à celle d’Urban Vitalim : acquérir un patrimoine immobilier locatif en centre-ville constitué d’immeubles anciens à réhabiliter, d’immeubles de bureaux à transformer en logements, ainsi que des immeubles neufs ou en VEFA. Au 30 mars dernier, Urban Vitalim détenait 5 immeubles situés à Toulon, Caen, Nancy et Bordeaux (2 immeubles), soit au total 51 logements, 3 commerces et 21 parkings. Et envisageait des acquisitions sur Bordeaux, encore, et Hyères. Il ne s’agit, en l’espèce, que de communes actuellement ouvertes au dispositif Pinel, c’est-à-dire où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements locatifs[2]. Un décret récemment paru[3] ouvre toutefois dorénavant le Pinel à certaines communes de la zone C en fonction de spécificités démographiques ou économiques, sous réserve qu’elles obtiennent un agrément des pouvoirs publics. Mais peu de chances que cette extension modifie la politique d’investissement plutôt « premium » d’Urban Vitalim …

A propos d’Urban Premium(i)
Urban Premium est une Société de Gestion de Portefeuille, agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis le 8 juin 2010, spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. La société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.
(i) Cette information est extraite d’un document émanant de la société


[1] Dans la limite annuelle et globale de 300 000 € de souscription par an
[2] Les zones géographiques A bis, A, B1 ou, sur agrément, B2.
[3] Décret n° 2017-761 du 4 mai 2017, JO du 5


 

Après la V1 et la V2, Urban Premium annonce le lancement de la V3 de sa SCPI Malraux Urban Prestigimmo 3. Comme les éditions précédentes, cette nouvelle SCPI vise la constitution d’un patrimoine « de caractère », situé au cœur des secteurs sauvegardés des villes françaises. L’augmentation de capital en cours vise un objectif d’une vingtaine de millions d’euros. Ticket d’entrée minimum : 10 000 €.

Sa stratégie d’investissement est claire : « acquérir des immeubles de caractère, parfaitement situés en cœur de ville, et engager une politique de mise en valeur par une réhabilitation complète et profonde de ces bâtis anciens situés dans les secteurs sauvegardés »…

Réduction d’impôt à l’entrée – A l’instar des deux premières SCPI Malraux d’Urban Premium, Urban Prestigimmo et Urban Prestigimmo 2, lancées respectivement en octobre 2011 et en septembre 2014, Urban Prestigimmo 3 offre une réduction d’impôt à l’entrée – imputable sur l’imposition des revenus dès l’année de souscription-, en tant qu’investissement éligible au dispositif Malraux. Cette réduction est égale à 30% du montant des dépenses de travaux dans la limite de 100 000 € par an et par foyer fiscal pour les immeubles situés en secteur sauvegardé. Comme l’explique très bien Urban Premium dans la présentation de la SCPI, ce pourcentage ne s’applique donc pas à l’intégralité de la souscription, toutes les sommes recueillies n’étant pas affectées au financement des travaux. Urban Prestigimmo 3 précise que « 30% du montant des souscriptions, net de frais de collecte, sera affecté aux acquisitions et qu’au minimum 65% du montant des souscriptions, net de frais de collecte, sera affecté aux dépenses de travaux ». L’exemple donné est assez parlant : pour une souscription de 60 parts, soit 30 000 €, et dans l’hypothèse d’une quote-part de travaux éligibles au dispositif Malraux de l’ordre de 18 000 € (67% du montant de la souscription diminué des frais de collecte), la réduction d’impôt serait de 5 400 €, soit 18% du montant total de la souscription. Le prix de revient pour l’investisseur ressort donc, dans ces hypothèses, à 24 600 € (30 000 – 5 400).

Fiscalité à la sortie – Attention également à la fiscalité à la sortie. Comme le rappelait l’AMF en novembre dernier, et comme le précise là encore très clairement Urban Premium, dans le cadre du dispositif « Malraux », les modalités de calcul de la plus-value immobilière diffèrent selon que l’acquisition du bien à revendre relève du droit commun ou du régime juridique de la vente d’immeuble à rénover (VIR). Ainsi, « même en cas de perte sur la revente des immeubles à l’échéance, un impôt sur la plus-value pourra être prélevé sur le prix de cession des immeubles », précise la notice d’Urban Prestigimmo 3. Cette dernière s’engage à réaliser au minimum 50% de ses acquisitions immobilières sous le régime juridique de la VIR. Ce qui lui permet, en reprenant l’hypothèse d’une souscription d’un montant de 30 000 € et d’une durée de détention de 15 ans, d’estimer le niveau d’imposition à terme des plus-values constatées à 1 648 €, soit environ 5,49% de la souscription initiale…

imposition

Durée de blocage de 16 ans – La notice attire aussi l’attention des éventuels souscripteurs sur la durée de détention. « L’investisseur est contraint de conserver ses parts pendant une durée de 16 ans correspondant à la durée de vie de la société (15 ans) et à la période nécessaire à la revente des immeubles, estimée à un an. Le marché secondaire sera quasi inexistant », prévient en effet la SCPI. La période de souscription, entamée le 30 juin dernier, doit s’achever le 31 décembre 2017, « sauf clôture anticipée en cas de souscription intégrale avant cette date ». L’augmentation de capital consiste dans l’émission de 46 154 parts nouvelles (500 € par part, dont 422 € de nominal, souscription minimum de 20 parts) afin de porter le capital social à un peu plus de 20 M€, et le capital global (prime d’émission incluse) à un peu plus de 23 M€.

Urban Prestigimmo 1 et 2 – Les précédentes SCPI Malraux du groupe, fermées à la souscription (Prestigimmo 2 a clôturé une 2e augmentation de capital en décembre 2015), sont soit pleinement investies (Prestigimmo 1), soit toujours en phase d’acquisition. Prestigimmo 1 (21,3 M€ de capitalisation, 591 associés) détenait au 31 mars dernier 71 logements, 7 commerces et 12 parkings (4 610 m² au total), d’une valeur foncière d’environ 5,63 M€. « La moitié des immeubles du patrimoine a été livrée. La mise en location du patrimoine livré se poursuit, 5 logements et 1 commerce restent à ce jour disponibles à la location », précise la SCPI dans sa dernière lettre trimestrielle. A la même date, Prestigimmo 2 (22,4 M€ de capitalisation, 719 associés) ne détenait que 25 logements et 1 commerce (1 390 m² au total), d’une valeur foncière d’environ 3 M€. La SCPI « ne commencera à percevoir des loyers qu’à compter de la mise en location des premiers immeubles, qui devrait intervenir au cours du premier semestre 2017. Les potentiels acomptes sur dividende pourraient ainsi être envisagés à compter du second semestre 2017 », explique le dernier bulletin trimestriel.

A propos d’Urban Premium(i)
Urban Premium est une société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des marchés financiers depuis le 8 juin 2010, spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. La société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.
(i) Cette information est extraite d’un document émanant de la société