Thomas Ducerf, directeur du développement d’Urban Premium, dépeint les fondamentaux d’une classe d’actifs immobiliers « résistante » : l’immobilier de commerce lié à la thématique de la consommation. Argumentaire.
Face à la crise, quel est l’immobilier qui résiste ?
Thomas Ducerf – L’immobilier qui résiste, c’est l’immobilier en phase avec une thématique forte et durable : la consommation. La consommation, en France, représente plus de la moitié du PIB. Je rappelle la définition de la consommation. C’est le fait de consommer, d’utiliser des biens ou des services, afin d’ assouvir des besoins ou des désirs. Cette consommation, en France, est très peu corrélée à l’élasticité prix/revenu. Elle est donc assez peu volatile. Et décorrélée des périodes de crise, ou des périodes d’inflation, comme celles que nous venons de vivre.
Quelle thématique d’investissement, plus précisément ?
Thomas Ducerf – Si on s’intéresse, dans ce registre de la consommation, plus précisément à la consommation en phase avec les besoins fondamentaux, alors nous avons là une thématique d’investissement, corrélée à l’immobilier, pertinente, résistante, et qui affiche une belle performance.
Quels sont ces actifs immobiliers « durables » ?
Thomas Ducerf – Ces actifs immobiliers durables dont nous parlons, ce sont les commerces de proximité. Il s’agit donc d’investir dans des murs de commerce, des boutiques, des locaux commerciaux. En se concentrant spécifiquement sur trois thématiques. Les commerces alimentaires (petits supermarchés ou commerce de bouche) ; les commerces de santé (pharmacie, maison médicale, cabinets médicaux) ; mais aussi les services de proximité -tels que pressing, coiffeur,…- qui ne sont pas adressables sur internet.
Quelle performance peut-on en attendre ?
Thomas Ducerf – La constitution d’un portefeuille de commerce, diversifié à la fois en termes d’emplacement que de typologie de locataires, permet d’activer deux moteurs de performance. Le premier, c’est la constitution d’un patrimoine. Dont la valeur sera préservée. Et qui va augmenter au fil du temps. Le deuxième moteur de performance, c’est la génération de loyers stables et durables. Nous projetons des revenus locatifs compris entre 5,5% et 7,5% à l’acquisition. Ces rendements peuvent varier en fonction de la ville, du quartier et de la typologie de commerce.
Comment sécuriser ce portefeuille immobilier de consommation ?
Thomas Ducerf – Le vieil adage de l’immobilier, « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement », est plus que jamais d’actualité. Pour le respecter, il s’agit de concentrer les investissements sur une localisation bien précise, les centres-villes. Il faut en fait considérer trois éléments fondamentaux. Choisir la ville ; choisir le cœur de ville, autrement dit choisir le quartier historique de cette ville moyenne, de cette métropole régionale, ou de cette ville balnéaire ; et enfin choisir un emplacement « numéro un », là où la zone de chalandise est très forte. Un emplacement de qualité permet d’assurer la rapidité, la fluidité dans la location d’un commerce. J’ajoute que le marché français est tout à fait spécifique en ce qui concerne l’immobilier de commerce.
Une spécificité de l’immobilier de commerce, en France ?
Thomas Ducerf – Oui, et pour deux raisons. La première, c’est le droit au bail. La mécanique du droit au bail protège en effet l’investisseur, protège le propriétaire. Il y a de fait un véritable alignement d’intérêt entre le locataire et le propriétaire. Car le locataire, en cas de problème sur les loyers, verrait la valeur de son fonds de commerce se détériorer. En outre, et c’est la deuxième raison, la structure des baux français est également un élément de protection pour les investisseurs, en termes de prise en charge des diverses taxes à payer.
Est-ce le moment d’investir ?
Thomas Ducerf – Le marché français est particulièrement dynamique et attractif. En 2022-2023, plus de 45 enseignes internationales sont arrivées sur notre territoire. Elles ont installé des commerces dans les centres-villes. Et ont déployé leurs stratégies un peu partout dans nos territoires.
Une conclusion, sur le commerce de consommation ?
Thomas Ducerf – L’immobilier de commerce de proximité, lié à la consommation, coche toutes les cases : meilleur emplacement, meilleur locataire, meilleure résistance, meilleure performance.
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A propos d’Urban Premium(i)
Urban Premium, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis le 8 juin 2010, est spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. Notre société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.
- Information extraite d’un document officiel de la société.
