Première opération de l’année pour Urban Cœur Commerce

La SCPI de rendement lancée fin 2018 par Urban Premium vient de procéder à sa première acquisition. D’autres opérations seraient programmées. Au premier semestre, Urban Cœur Commerce a réduit ses acomptes sur dividende, à titre de « précaution ».

Son lancement date de fin 2018. Urban Cœur Commerce, la 1ère SCPI de rendement proposée par la société de gestion Urban Premium, plus connue pour ses SCPI fiscales, aura toutefois attendu la fin de l’année 2019 pour procéder à ses premiers investissements.

4,8 M€ investis en 2019

Ce n’est en effet qu’au cours du 4e trimestre 2019 que la SCPI Urban Cœur Commerce a investi un peu plus de 4,8 M€ dans une quinzaine de locaux commerciaux. Conformément à sa stratégie, il s’agit de murs de commerce situés dans les centres-villes de métropoles régionales françaises. En l’occurrence, des villes comme Aix-en-Provence, Dax, Lens, Lorient, Nantes, Orléans, Sarrebourg ou encore Saint-Paul-lès-Dax. « L’ensemble développe une surface globale de plus de 3 000 m² », rappelle la société de gestion dans le dernier rapport annuel de la SCPI. Tous ces actifs étaient intégralement loués. Et occupés, soit par des enseignes nationales, telles qu’Orange, Carrefour ou la Caisse d’Epargne. Soit par des « indépendants historiquement implantés ».

Premiers dividendes fin 2019

Les loyers versés par ces locataires auront permis à la SCPI de verser son premier dividende fin 2019 : 3,37 € par part. Ce qui correspond à un rendement annuel global de 1,12%. Mais à un rendement annualisé de 4,5%. Une performance plus proche de l’objectif de distribution d’Urban Cœur Commerce. Et qui aurait pu être le trend suivi en 2020… Toutefois, en raison de la crise sanitaire, la société de gestion a décidé, « à titre de précaution », de réduire le montant de l’acompte du 1er trimestre 2020. Celui-ci a finalement été fixé à 3 € par part. Soit un rendement annualisé de 4%. Au deuxième trimestre, c’est encore le principe de prudence qui a prévalu. Le montant du second acompte a été réduit plus drastiquement, à 1,8 €. Le rendement annualisé, sur les six premiers mois de l’année, ressort donc, pour l’instant, à 3,2%.

Perte d’environ 5% des loyers annuels

La situation locative est pourtant loin d’être dramatique. Début juin, tous les locataires avaient repris leurs activités. La société de gestion estime à 15% du montant annuel des loyers les reports accordés durant le confinement. Ces reports ont fait l’objet de protocoles assurant leur versement d’ici la fin de l’année. Urban Cœur Commerce a toutefois dû consentir à certains locataires des franchises d’un mois de loyer. Ce qui représente « environ 5% des loyers annuels de la SCPI », précise le dernier bulletin trimestriel. Une perte sèche qui explique la décision de réduire encore plus significativement l’acompte sur dividende du 2e trimestre.

Première acquisition de l’année

Les associés peuvent toutefois espérer un rebond des loyers sur la seconde partie de l’année. Forte d’une trésorerie de plus de 5 M€ fin juin, la SCPI vient en effet de réaliser sa 1ère acquisition sur 2020. Il s’agit en l’espèce de deux locaux commerciaux situés en centre-ville de Versailles, « à proximité immédiate du Château de Versailles ». Ces deux actifs, acquis pour 1,2 M€, d’une surface d’environ 180 m², sont exploités par des restaurants, « dont l’un est une enseigne nationale ». Il convient de souligner que la transaction a été signée avant l’annonce du couvre-feu… Urban Premium a par ailleurs d’autres acquisitions en ligne de mire. Notamment un local commercial situé dans le centre-ville d’Albi, actuellement loué à un opticien. Ainsi qu’un portefeuille d’une dizaine d’actifs positionnés dans le centre de villes telles que Toulouse, Colmar, Albi ou Besançon.

Augmentation de capital en cours

De la concrétisation de ces opérations – et de la santé économique des locataires déjà en portefeuille – dépendra donc le niveau des dividendes finalement versés en 2020. Pour l’heure, la SCPI, toujours en augmentation de capital, affiche une capitalisation d’un peu plus de 12 M€[1]. Il lui reste donc encore quelque 36 M€ de souscriptions à recueillir pour atteindre son capital social maximum.


Frédéric Tixier

[1] A fin juin 2020


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A propos d’Urban Premium(i)

Urban Premium, société de gestion de portefeuille, agréée par l’Autorité des marchés financiers depuis le 8 juin 2010, est spécialisée dans la structuration et la gestion de fonds d’investissement immobilier. Notre Société développe et gère une gamme de SCPI d’habitation et de commerce, orientées sur l’investissement immobilier de centre-ville, intégrant un levier fiscal. Ces fonds sont destinés à une clientèle d’investisseurs privés.

 (i) Information extraite d’un document officiel