Les SCPI dédiées au secteur commerce affichent des rendements en très net rebond. Quels sont les véhicules les plus performants en 2022 ? Tableau et commentaires.
Le rebond de leurs performances est certes moins significatif que celui de la catégorie « hôtels, tourisme et loisir ». Dont le Taux de Distribution moyen est passé, quant à lui, de 2,85%, en 2021, à 5,09%, en 2022. Mais quand même… Les SCPI dites à « prépondérance commerce », catégorie plus imposante par la taille (6,4 Md€) que la précédente (419 M€), signent néanmoins un exercice 2022 de recovery…
SCPI Commerce : un Taux de Distribution moyen supérieur à la moyenne du marché
Le Taux de Distribution moyen des SCPI commerce s’est établi à 4,61% l’an dernier. Contre 4,16% en 2021. Et un encore plus modeste 3,37%, en 2020. Surtout, cette catégorie fait mieux que la moyenne du marché (4,53%) pour la 1ère fois depuis 3 ans. C’est d’ailleurs une SCPI classée par l’IEIF dans ce segment de marché qui s’est arrogée, en 2022, la pole position des SCPI à plus fort rendement. Capiforce Pierre[1], chez Fiducial Gérance, aligne en effet un exceptionnel Taux de Distribution de 8,93%. Qui s’explique en partie par les conséquences de la fusion de ce véhicule avec une autre SCPI, Atlantique Pierre 1. Dont Fiducial Gérance avait repris la gestion au 1er janvier 2022[2]. Ce rapprochement a de fait profité au nouvel ensemble, rebaptisé Capiforce. Puisque son dividende est passé, l’an dernier, de 15 € à 20 € par part.
Le palmarès des SCPI de commerce dominé par les SCPI à capital fixe
Il faut toutefois souligner que cette SCPI à capital fixe figure régulièrement aux premières places des palmarès annuels. Comme d’ailleurs les autres véhicules qui ont choisi de conserver ce statut capitalistique…
Le palmarès des SCPI de commerce 2022 se positionne de fait aux 4 premières places des SCPI à capital fixe. Derrière Capiforce, on retrouve en effet AEW Commerces, avec un Taux de Distribution de 5,93%. Il s’agit, là encore, d’un véhicule né du regroupement de véhicules existants. AEW Patrimoine, son gestionnaire, procédait le 30 juin dernier à la fusion d’Actipierre 1, Actipierre 2, et Actipierre 3[3]. Trois SCPI presque aussi anciennes que Capiforce (1982), puisque lancées entre 1981 et 1991. Selon AEW Patrimoine, le Taux de Distribution 2021 reconstitué de ce nouvel ensemble ressortait à 5,46%. AEW Commerces aura donc fait mieux en 2022.
Jeunes SCPI en tête parmi les SCPI à capital variable
Derrière les deux SCPI de Fiducial Gérance et d’AEW Patrimoine figurent les SCPI à capital fixe d’Atland Voisin (Foncière Remusat) et de BNP Paribas REIM France (Pierre Sélection). Il s’agit encore de véhicules « historiques », puisque lancés à fin des années 70 ou 80… Ce qui aurait tendance à invalider la thèse, très en vogue actuellement, selon laquelle les SCPI récentes afficheraient généralement des rendements supérieurs à ceux des plus anciennes. Selon l’IEIF, cette « théorie » ne correspondrait pas à une réalité statistique. En revanche, comme l’expliquait Pierre Schoeffler, senior advisor à l’IEIF, lors d’une récente « matinale », il existe bien une corrélation entre rendement et type de capital. A l’avantage, précisément, des SCPI à capital fixe… C’est en revanche bien des jeunes SCPI qui trustent les premières places du palmarès des SCPI de commerce à capital variable…
13 SCPI font mieux que la moyenne du marché des SCPI de commerce
On retrouve en effet GMA Essentialis – une SCPI dédiée au commerce alimentaire lancée à la toute fin de 2021 par Greenman Arth– à la 5e position. Avec un premier Taux de Distribution de 5,52%. Suivie d’Altixia Commerces, créée quant à elle en 2019, avec un TD de 5,34%. Supérieur, donc, à celui versé en 2021 (5,21%). Viennent ensuite des SCPI d’âge « variable ». Parmi celles dont le Taux de Distribution se positionne au-delà de la moyenne des SCPI commerce figurent les relativement récentes et régulières Cœur de Ville, de Sogenial Immobilier (5,30%). Cristal Rente, d’Inter Gestion REIM (5,05%). Ou bien encore Urban Cœur Commerces, chez Urban Premium. Qui améliore, quant à elle, son score 2021 (4,70% en 2022, vs 4,30% en 2021). Quelques « anciennes », comme Sofipierre, chez Sofidy, ou Aestiam Pierre Rendement, chez Aestiam, affichent également des performances en hausse par rapport à 2021.
Une reprise dans le sillage du secteur commerce
Cette amélioration des rendements des SCPI de commerce s’explique en partie par le retour en grâce de ce segment de marché auprès des investisseurs. Les actifs achetés à bon compte ces dernières années, quand les prix étaient plus bas, sont aujourd’hui plus rentables… Les véhicules dédiés au secteur ont également attiré, eux aussi, plus de capitaux qu’en 2021. La collecte nette en SCPI du secteur commerce a en effet presque triplé l’an dernier (520 M€ vs 180 M€ en 2021). Une hausse très clairement supérieure à celle de l’ensemble du marché des SCPI (+37%). Ces dernières, toutes catégories confondues, participent d’ailleurs à l’embellie du secteur. Selon les données Savills, elles et les OPCI sont en effet à l’origine de 27% des acquisitions 2022 du secteur commerce en France…
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A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Fiducial Gérance la présente comme un véhicule diversifié. Mais, au 31/12/2022, son patrimoine était investi à hauteur de 71% en locaux commerciaux…
[2] Depuis 2015, Atlantique Pierre 1 était gérée par Paref Gestion. Mais, avant cette date, elle était déjà gérée par Fiducial Gérance.
[3] Actipierre 1 et Actipierre 2 ont été absorbées par Actipierre 3, cette dernière ayant pris à l’issue de l’opération de fusion-absorption la dénomination de AEW Paris Commerces.
