Dans un marché de l’investissement immobilier plus qu’atone, le rebond des transactions sur les actifs de commerce peut étonner. L’explication est en fait assez triviale…
« Si les investisseurs semblent convaincus d’une chose au terme de l’année 2022, c’est bien de la résilience de certaines enseignes et de certains formats de commerce physique », estime Savills dans la dernière étude qu’il vient de consacrer au secteur du commerce en France. Le constat, sur le plan quantitatif, est effectivement sans appel.
2022 : effondrement des transactions en immobilier d’entreprises au 4e trimestre
En 2022, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise a tout juste « sauvé les meubles ». Le volume investi s’établit autour de 28 Md€, selon les sources. Savills le chiffre à 27,8 Md€. Un niveau très loin du record de 2019 (43,4 Md€). Et, peu ou prou, proche de celui de 2021. Mais l’on sait, qu’en réalité, les transactions se sont plus ou moins effondrées au cours du second semestre. Particulièrement au 4e trimestre. « D’octobre à décembre 2022, le volume investi en France s’est limité à 6,3 Md€. Soit le plus mauvais résultat depuis 2013 pour un quatrième trimestre. Il est en baisse de 45% par rapport à la même période de 2021 », écrit Savills dans une autre étude, consacrée à l’investissement en France. Dans ce contexte général de repli -qui affecte majoritairement les actifs de bureaux-, les actifs commerciaux, eux, sont clairement à contre-tendance.
Doublement des volumes pour le secteur commerce
Les volumes investis en actifs de commerce ont en effet, estime Savills, « littéralement explosé ». Comme pouvait d’ailleurs le laisser présager le trend des transactions observées dès la fin de 2021… Boutiques en pied d’immeubles, centres commerciaux, super- et hypermarchés ou retail parks ont en tout cas drainé l’an dernier 5,6 Md€. Soit près du double qu’en 2021… C’est en outre l’un des meilleurs résultats engrangés par cette classe d’actifs au cours des dix dernières années. Du coup, la part du secteur commerce dans le total des investissements en immobilier d’entreprise double également. Passant de 10% à 20% du volume global. Quels types d’actifs sont le plus plébiscités ? Clairement, les retail parks s’imposent comme « les actifs stars », détaille Savills.
Commerce : retail parks, les actifs « stars »
Leur poids relatif en 2022 (38%) a beau s’avérer inférieur à leur score 2021 (48%)… Ils demeurent, écrit Savills, « le seul compartiment à disposer d’une réelle profondeur et d’une parfaite liquidité ». Les commerces de pied d’immeubles, en centre-ville (35% des volumes 2022), bénéficient quant à eux d’une dynamique quelque peu en trompe-l’œil. C’est en effet le segment du luxe qui, via seulement deux méga-transactions[1], essentiellement à Paris, explique la croissance de ce segment. Mais, comme l’écrit Savills, « le secret du succès » de la recovery du secteur commerce réside fondamentalement dans l’évolution de leurs taux de rendement. Ceux-ci ont en effet « commencé à remonter bien avant le mouvement qui se matérialise aujourd’hui sur d’autres classes d’actifs ».
Les actifs commerce, moins chers en relatif
Les questionnements sur l’avenir du commerce physique, la crise sanitaire, l’impact des mouvements sociaux ont en effet provoqué, ces dernières années, la baisse des prix des actifs du secteur. Ce sont d’abord les centres commerciaux qui en ont fait les frais, dès 2017. Puis les retails parks, en 2018. Les boutiques de pied d’immeubles subissaient le même phénomène, à partir de 2020. « L’attractivité des actifs de commerce s’en est donc trouvée accrue », estime Savills. Ce mouvement de compression des taux a toutefois fait long feu, constate le broker. Le taux de référence des centres commerciaux est en effet remonté en fin d’année (5,25%, soit 25 points de base sur un an). Idem pour le taux prime des commerces parisiens (+25 pdb, à 3,25%). Les retail parks, eux, résistent encore. Le taux prime reste stable, à 5%. Mais celui des actifs secondaires remonte déjà depuis la fin 2022 (6,75%)…
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Dont le portefeuille Dray, acquis par une structure de LVMH.