« Passer en capital fixe, c’est se défausser de la valorisation… »

Daniel Collignon, président de l’APECI, ex-dirigeant de Spirica, revient sur les décotes constatées sur le marché secondaire des SCPI. Il explique pourquoi la valorisation des parts doit rester l’apanage des gérants, et non du marché. Et il plaide pour une transparence accrue sur la valorisation des parts, seul levier d’une reprise durable de la collecte. Interview.

Frédéric Tixier — Votre expérience dans la sélection des produits d’épargne, et notamment des fonds immobiliers, vous amène à analyser régulièrement ces marchés. Il y a un peu plus d’un an, vous estimiez par exemple que les SCPI confrontées à des problèmes de liquidité n’avaient pas suffisamment baissé le prix de leur part pour redevenir compétitives. Or certaines de ces SCPI ont décidé de suspendre temporairement la variabilité de leur capital. Cela a ouvert des marchés secondaires sur lesquels des décotes de l’ordre de 60 % ont été constatées. Ces SCPI sont-elles redevenues compétitives ?

Des décotes de 60 % sur le marché secondaire des SCPI

Daniel Collignon — Ce n’est pas la première crise immobilière à laquelle nous sommes confrontés. Il y en a eu des récentes. Et il y en a une plus ancienne qui sert de référence à ceux qui l’ont vécue -les autres l’ont oubliée – : c’est la crise des années 90. Une crise immobilière extrêmement profonde, avec une très forte baisse des valeurs. Mais le point essentiel, celui qui nous renvoie directement à la situation actuelle, c’est que les prix n’avaient pas baissé assez vite.

Frédéric Tixier — Les prix des SCPI, ou les prix de l’immobilier ?

Daniel Collignon — Le prix de l’immobilier, à l’origine. Il y a même eu des manœuvres pour éviter de constater la baisse. Certains institutionnels ont en effet pu s’échanger entre eux des actifs à un prix de convenance, ce qui leur permettait de retarder la matérialisation des baisses de valeur dans leurs bilans…

La valorisation des SCPI doit rester entre les mains des gérants

Daniel Collignon — Ce n’est qu’au moment où les prix ont vraiment baissé qu’on a vu l’immobilier redémarrer. Alors oui, il aurait fallu baisser les prix des SCPI. Mais moi, je l’aurais fait dans le cadre du capital variable. Pourquoi le capital variable plutôt que la suspension ? Parce que seule la gérance est capable de valoriser une SCPI. Elle seule connaît la composition exacte du patrimoine. Elle seule entend les brokers qui disent : « Cet immeuble, je te l’achète à tel prix, mais au-delà, il est invendable. » Donc, elle seule peut déterminer le juste prix. Celui qui sert à la fois le vendeur qui a besoin de liquidité, et l’acheteur qui se positionne en face.

Passer en capital fixe, c’est se défausser de la valorisation

Frédéric Tixier — Donc, si je comprends bien, le prix qui se forme aujourd’hui sur les marchés secondaires ne reflète pas la valeur réelle des SCPI. On serait soit trop bas, soit trop haut. Et selon vous, c’était aux gérants de fixer le bon prix, dès le départ ?

Daniel Collignon — Exactement. Et aujourd’hui, on est clairement trop bas sur le marché secondaire. Passer en capital fixe, qu’est-ce que cela signifie au fond ? Cela revient à se laver les mains de la valorisation. Et que trouve-t-on alors en face ? Car personne n’est acheteur d’immobilier… On trouve donc quelques particuliers malins, qui savent que c’est le bon moment. Et on trouve ce que j’appellerais des fonds vautours : des opérateurs venus acheter à la casse.

Les particuliers, grands perdants du marché secondaire des SCPI

Daniel Collignon — Et face à ces acheteurs aguerris, on trouve des particuliers totalement démunis devant la complexité de ce marché. Il y a ceux qui ont absolument besoin de vendre : ils céderont leurs parts au prix qu’on leur impose. Un prix qui ne sera en aucun cas un juste prix. Et il y a ceux qui n’ont pas besoin de vendre. Pour eux, la meilleure stratégie reste donc d’attendre.

Frédéric Tixier — Alors, que faudrait-il faire pour restaurer la liquidité ? Certains estiment qu’il faut renforcer la transparence. Avec l’idée de donner aux acheteurs et aux vendeurs des informations plus comparables sur les prix. L’ASPIM travaille d’ailleurs sur des indicateurs en ce sens. Qu’en pensez-vous ?

La transparence est le point clé pour relancer la collecte

Daniel Collignon — La transparence est le point clé pour relancer la collecte. Imaginez : vous êtes un investisseur institutionnel. Vous pensez que c’est le bon moment pour investir dans l’immobilier. Vous voulez identifier la vraie valeur d’un actif, et proposer 10 % de moins. Mais comment voulez-vous connaître la vraie valeur d’une SCPI aujourd’hui ? Car que vous propose-t-on en termes d’information ? Une simple liste des biens détenus. Sans aucune analyse. Demandez donc à un gérant l’évaluation détaillée de ses actifs : il vous rira au nez. Demandez-lui l’adéquation entre les plus gros locataires qu’il cite et les baux réellement en cours : il ne vous répondra pas davantage. Or, avoir des locataires de grande qualité, dont le bail s’achève dans deux ans, ce n’est pas la même chose que d’avoir des locataires de grande qualité dont le bail s’achève dans quinze ans.

La durée moyenne des baux ne veut rien dire

Une durée moyenne des baux de 5 ou 6 ans ne veut donc rien dire si certains se terminent à deux ans et d’autres à vingt. On ne peut pas acheter dans ces conditions. Les projets de l’ASPIM sont pertinents. Mais il faut de l’audace. Je vais vous donner un exemple concret de ce que devrait être la transparence : celle sur les revenus des SCPI. J’évoquais les baux de durées très différentes. Il y a quelques années, avant le début effectif de la crise, un asset manager m’a présenté ses prévisions de loyers sur deux de ses SCPI. On voyait clairement que ça s’effondrait. Il me l’a dit lui-même : « On ne pourra rien y faire, ça ne peut que baisser. »

Frédéric Tixier — C’est un argument commercial redoutable, dit comme ça…

La transparence, oui, et pour tous les acheteurs de SCPI

Daniel Collignon — Sauf que cette information n’est jamais parvenue aux oreilles des acheteurs. Le gestionnaire en question a continué comme si de rien n’était. Et la baisse est arrivée, exactement comme annoncé. Il y avait des loyers trop élevés, qui ont mécaniquement baissé. Il y avait des vacances locatives prévisibles sur des immeubles devenus inlouables. Ce type de transparence devrait être accessible à tout acheteur de SCPI. Aujourd’hui, ce n’est pas le cas. C’est regrettable.

Propos recueillis le 22 juin 2026

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